В условиях современного города со сложной инфраструктурой строительство многоквартирного дома лучше доверить надежному исполнителю. Технический заказчик zakdevelopment.com работает с частными инвесторами и государственными организациями, крупными Российскими и международными фирмами. Сотрудники компании возьмут на себя разработку проектно-сметной документации, ведение всех строительно-монтажных работ, многоуровневые согласования, контроль за расходами. Для инвестора это еще и экономически выгодно.
Подготовительные этапы строительства многоквартирного жилого дома
- Выбор земельного участка. Место, более всего подходящее под будущий жилой комплекс, определяется многими критериями. Точечная застройка в центре города удобна близостью развернутой инфраструктуры. Магазины, детские сады, школы находятся в шаговой доступности. Но в этом случае стоимость земли возрастает, и получение разрешений на проведение строительства требует времени и сил. Нужно учесть все характеристики и ограничения согласно градостроительного плана на земельный участок, чтобы потом не было проблем при кадастровом учете. Быстрее оформить документы удастся при строительстве за городской чертой, стоимость земли при этом ниже. Но и продать квартиры в таком доме сложнее.
- Топографическая съемка и геологическая экспертиза. После того, как с выбором участка определились, необходимо провести топографическую съемку и инженерно-геологические исследования. Рельеф участка, его качество, точные координаты застройки, близость подземных вод, городские линии коммуникаций — все учитывается для будущего проекта. Ультразвуковое сканирование и пробы грунта помогут выявить его особенности. Чем плотнее и тверже грунт, тем надежнее его помощь фундаменту при нагрузках. Лабораторные исследования грунта показывают, как он себя поведет в основании высотки. Через некоторое время здесь будет строительная площадка жилого дома.
- Этап проектирования. Разработка проекта подразумевает соблюдение требований нормативно-технической документации. Многоквартирные здания проектируются в несколько этапов. На основе технического задания, согласованного с заказчиком, идет разработка проекта. Сначала предварительное предложение формирует общую концепцию объекта и его параметры. Затем идет разработка проектной документации. Местоположение, характеристики участка, коммуникации определяет генеральный план. Учитывается все до мелочей: архитектурный облик, конструктивные решения, экологическая безопасность и противопожарная защита. На этом этапе закладывается функциональность, долговечность и безопасность здания.
Стадия проектирования
На стадии проектирования осуществляется дизайнерский план многоэтажного дома, а также прилегающей площади и внутренних комнат, в частности и планировка апартаментов. Проектирование является наиболее важным шагом перед строительством многоквартирного здания.
Целью проектировщиков станет непросто разработка дизайна строения и придомовой местности. Немаловажно, чтобы внешний интерьер влился в городской пейзаж. Жильцам дома будет крайне неприятно, если за их окном будут видны стены нового здания. Нужно следовать градостроительному плану, во избежание подобных недочетов.
При проектировании разрабатывается и прокладка инженерных сетей. Подробно здесь. Об особенностях прокладки водопровода при возведении многоэтажных домов читайте в этой статье.
Укладка фундамента
На фундамент приходится общая вертикальная нагрузка. Ее величина определяет тип фундамента. Глубина учитывает сейсмическую активность, источники и уровень залегания подземных вод, соседние объекты капитального строительства, близость транспортных коммуникаций, тоннелей метро, газопроводов.
Фундамент обеспечивает устойчивость здания. В строительстве высотных зданий применяют свайно-винтовой и свайно-плитный фундамент. Свайно-плитная конструкция предпочтительнее, т.к. она передает часть нагрузки на основание и не позволяет дать крен всему сооружению. Подземная часть выполнена с ограждающей конструкцией.
Обустройство крыши
Запроектированная конструкция крыши и ее элементов диктуют выбор кровли. Главная цель — защитить внутреннее пространство от атмосферных осадков. Наиболее распространенные материалы: профнастил, битумная черепица, металлочерепица, рубероид, ондулин. Форма крыши должна обеспечивать сход снега: односкатная, двускатная, ломаная, плоская. Из-за нарушения технологии монтажа могут впоследствии образовываться протечки. Обращаем внимание на качественную укладку пароизоляции и теплоизоляции. Площадь плоской крыши гораздо меньше других. Для настила используют гидроизоляционные материалы. Водосточная система должна обеспечивать отсутствие влаги.
Завершающие этапы
Квартиры разделяются друг от друга стенами и перекрытиями. Все виды перегородок по нормативам должны быть огнестойкими. Решается проблема звукоизоляции. Достигается это качественным выполнением работ, заделкой стыков, отверстий для электропроводки. В вентиляционных каналах предусматриваются звукоизоляционные прокладки.
Многоэтажный дом подразумевает использование лифта. Перед установкой лифтовое оборудование должно быть протестировано. Техническое состояние, узлы, конструкции тщательно проверяются. После монтажа лифтовая система испытывается под нагрузкой. Точность остановки проверяется с грузом и без груза.
Установка металлопластиковых окон требует тщательного выполнения монтажных операций. Необходимо ориентироваться на специальные стандарты, принятые в России. Тогда срок службы оконных конструкций увеличится. Входные двери в современных домах ставят металлические.
Монолитные перекрытия не имеют особых дефектов, на них достаточно нанести материал для финишной отделки пола. Стяжка — это выравнивание полов слоем песчано-цементной смеси. На стяжке не должно быть трещин, бугров или углублений. Поверхность должна быть твердой. Обязательно присутствие гидроизоляции. Стяжка увеличивает теплоизоляцию, повышает механическую прочность пола, поднимает до определенного уровня сам пол, повышает звукоизоляцию.
Внутренняя отделка квартир проводится по желанию инвестора. Если решено продавать квартиры в новом доме с черновой отделкой, они будут дешевле. Как правило, в ней установлены окна, двери, застеклены лоджии. Перегородки между комнат могут отсутствовать.
Владелец квартиры сам выберет материалы для отделки и произведет работы по собственному дизайну. С чистовой отделкой при заселении придется лишь купить мебель, светильники и предметы декора помещения. Не будет шума от ремонта в соседних квартирах и строительной грязи на площадках. Даже если квартиры продаются в черновом варианте, места общего пользования должны быть отделаны на чистовую и готовы к эксплуатации.
Фасад здания облагораживает внешний вид, придает эстетику, не должен походить на другие рядом стоящие дома. Выбирая материал для отделки фасада, нужно руководствоваться особенностями конструкции здания, основными функциями материала и условиями климатической зоны. Дополнительное утепление с внешней стороны никогда не помешает.
Новый закон
Важно! Следует иметь ввиду, что:
- Каждый случай уникален и индивидуален.
- Тщательное изучение вопроса не всегда гарантирует положительный исход дела. Он зависит от множества факторов.
Это важно знать: Пожизненная рента квартиры СПБ
Чтобы получить максимально подробную консультацию по своему вопросу, вам достаточно выбрать любой из предложенных вариантов:
- Обратиться за консультацией через форму.
- Воспользоваться онлайн чатом в нижнем углу экрана.
- Позвонить:
Поправок в 2021 году получилось очень много. Даже если отбросить незначительные технические изменения, которые будут волновать скорее только работников контролирующих органов, чем покупателей, все получается довольно весомый пласт нового законодательства.
| Уставной капитал | Важная поправка для дольщиков – размер уставного капитала сильно увеличен. Это важно в случае, если застройщик будет банкротится – средства помогут в достройке дома |
| Компенсационный фонд | Застройщику придется сбрасываться в общий федеральный котел с каждого зарегистрированного договора долевого участия |
| Условия договора | Сам договор долевого участия тоже претерпел значительные изменения. Об этом – в отдельном разделе |
| Таунхаусы | Теперь требования к застройщику по 214ФЗ распространяются не только на многоэтажки, но и на жилье с малым количеством этажей и даже частные дома – таунхаусы |
Таунхаусы
Да, все верно. Новые требования к застройщикам с 2021 года заставляют девелоперов заключать договора долевого участия и на продажу таунхаусов. Это малоэтажное строительство ранее распространялось как несколько отдельных домов на одной площади. Теперь застройщики, торгующие жильем в коттеджных поселках, вынуждены работать по 214ФЗ.
- Индивидуальное жилье – это когда вы получаете разрешение на строительство на арендованной или собственной жилье и нанимаете подрядчика на возведение вашего коттеджа.
- Таунхаусы – это ситуация, когда вы как покупатель приходите к застройщику и выбирайте дом, построенный на его земле и по разрешению, выданному застройщику. Покупать можно также не готовый дом, а право требования по договору долевого участия.
Это достаточно необычное нововведение защищает покупателей коттеджей от мошенничества с двойными продажами квартир и «случайными» исчезновениями застройщиков после получения денег.
Компенсационный фонд
Требования к застройщику, введенные поправки в 214ФЗ, в основном обусловлены большим количеством обманутых дольщиков. По стране их насчитывается десятки тысяч. Но важно учитывать – новые поправки решают превентивные проблемы, но никак не исправляют ситуацию тех, кого уже обманули. Поэтому будьте внимательнее к предложениям риелторов о выгодных покупках в долгостроях
Покупая квартиру в новостройке, проверьте, не является ли она долгостроем. Возможно, выгодное предложение связано именно с проблемами у застройщика. Здесь подробно о том, как проверить застройщика перед покупкой квартиры.
Компенсационный фонд – это новый механизм получения денег на достройку проблемных объектов, которые могут появиться из-за некомпетентности девелопера. От мошенничества со стороны строителей он не поможет, но вот в ситуации с банкротством проблему решит. Поэтому новые требования к застройщику в этой части выглядят довольно адекватным решением.
- У нас есть ст. 23.2 ФЗ от 30.12.2004 №214-ФЗ, в которой говорится, что новым требованием к застройщику стало взимание средств в компенсационный фонд долевого строительства
- Контроль будет выполнять некоммерческая одноименная организация
- Размер взносов – не более 1% от стоимости многоквартирного дома, указанной в проектной декларации.
Фактически, после введения этих поправок требования к застройщику усилились, но за счет увеличения стоимости жилья на 1%. Важно учитывать, что компенсационный фонд работает только в тех новостройках, где первый договор долевого участия заключен после 1 января 2021 года. Если же ДДУ был заключен ранее – то требования к застройщику по 214 ФЗ заключаются в обязательном механизме страхования новостройки.
Обустройство придомовой территории
Выбирая квартиру для покупки, мы руководствуемся не только ценой и районом постройки. Придомовая территория также должна быть благоустроена: озеленение и детские площадки, места для парковки и въезд, четко установленные границы общедомовой собственности.
Мероприятия по благоустройству улучшают санитарные и экологические условия. Проводится очистка от строительного мусора, устройство зеленых зон для отдыха, установка контейнеров для отходов, покраска скамеек и ограждений. Обустраиваются площадки для детей, спортплощадки, автостоянки. Граница и общая площадь указаны в кадастровом паспорте и находятся в совместном владении всех жильцов. Ограждать территорию можно, но въезд машин скорой помощи, пожарных и автомобилей компаний, обслуживающих инженерные коммуникации, должен быть обеспечен.
Требования к застройщику
Какие требования к застройщику в 2021 году предъявляет закон? Если брать совокупность основных требований и нововведений этого года, то получается достаточно большой список:
- Девелопер может вести деятельность по возведению многоквартирного дома только если имеет разрешение на строительство, выданное органами власти региона или муниципалитета, в зависимости от местного законодательства
- Требования к заказчику застройщику – должен быть допуск СРО на ведение работ у самого заказчика, либо у генподрядчика, который привлекается для строительства многоквартирного дома. Проверяйте существование СРО, которое указывает застройщик – запрос можно отправить в министерство строительства вашего региона.
- Застройщик обязан направлять все изменения в проектной декларации в местное министерство строительство для согласования
- Все существенные изменения в проектной декларации происходят с помощью дополнительного соглашения со всеми дольщиками, которые уже зарегистрировали договор долевого участия
- Застройщик должен иметь земельный участок либо в аренде, либо в собственности. Срок аренды должен быть актуальным
- Уставной капитал должен быть не ниже минимального по его площади.
- Проектная декларация должна оформляться в соответствии с правилами, установленными министерством строительства РФ
Уставной капитал
Требования к уставному капиталу застройщика – одна из самых актуальных тем в обсуждениях профессионального сообщества. Новые поправки в законодательство фактически сокращает количество застройщиков, которые могут действовать в нашей стране. Предполагается, что малые застройщики, неспособные зарегистрировать повышенный уставной капитал, смогут работать генподрядчиками у крупных застройщиков-холдингов.
Уставной капитал – эта сумма, которая фактически замораживается у застройщика – в нее может быть внесена как денежная наличность, так и различная техника и собственность. Уставной капитал может быть использован для выплаты долгов при банкротстве.
| Размер капитала | Площадь всех объектов долевого строительства |
| 2,5 млн рублей | Не более 1,5 тыс. квадратных метров |
| 4 млн рублей | 2,5 тыс. кв. метров |
| 10 млн рублей | 10 тыс. кв. метров |
| 40 млн рублей | 25 тыс. кв. метров |
| 80 млн рублей | 50 тыс. кв. метров |
| 400 млн рублей | 250 тыс. кв. метров |
| 1,5 млрд рублей | Более 500 тыс. кв. метров |
Соответственно, крупные застройки, такие как реализация программ возведения микрорайонов, сейчас могут реализовывать девелоперы только с очень большим уставным капиталом. С одной стороны, это гарантирует:
Это важно знать: Уменьшение общего имущества в многоквартирном доме
- Наличие средств для кредиторов в случае банкротства
- С другой стороны – наличие собственной техники для возведения жилья. Ведь вряд ли какая компания решит заморозить сотни миллионов рублей в уставном капитале
Проблемы с законом
Федеральный закон достаточно жестко регламентирует действия юридического лица – девелопера, который взялся за возведение многоквартирного жилья и продажу долей инвестором. Если застройщик решил привлекать деньги физических лиц, то он обязан:
- Отсутствовать в реестре недобросовестных поставщиков
- Отсутствовать в реестре недобросовестных участников государственных аукционов
- У застройщика не должно быть недоимки и других претензий налоговых органов
- Руководитель и бухгалтер застройщика не должны быть судимы за преступления в сфере экономики. К ним не должны применяться административные меры воздействия за любые действия в сфере строительства и капитального ремонта. Также они не должны быть дисквалифицированы не в актуальный момент, не ранее, по решению органов исполнительной власти
Обязательный сайт
Требования к сайту застройщика с 2021 года также кардинально поменялись. Раньше просто было сказано – застройщик обязан выкладывать информацию о себе в сеть Интернет. Сейчас же требования стали намного строже. Называется это «информационной открытостью застройщика».
- Девелопер обязан иметь не менее трех ссылок на главной странице на внутренние страницы сайта – т.е. портал состоит из страниц об объектах и страницы с проектными декларациями
- Требования к сайту застройщика содержат полную открытость информации – человек не должен иметь никаких специфических программ, кроме стандартных браузеров. Не должно быть обязательной регистрации, никаких дополнительных установок исполняемых файлов и систем защиты. Не должно быть платы за просмотр информации.
- Проектные декларации, разрешения на строительство, информация об участке размещается либо в виде сканированного листа документа, либо полной электронной копии
- Документы, размещенные на сайте, должны быть завизированы руководителем организации.
- Недопустимо шифрование документов – если на портале застройщика вы нашли файлы, зашифрованные в архив, то можно отправить жалобу в минстрой – это нарушение закона.
Теперь на сайте застройщика должны быть не только актуальные версии деклараций, но и все старые версии. Можно отследить изменение и понять, что происходит с новостройкой
