Почему жилищно-накопительные кооперативы — прекрасная схема строительства многоквартирных домов? (взгляд криминолога)

Содержание статута жилищного кооператива

Статья 52 Гражданского кодекса определяет, что такое юрлицо, как жилищный или жилищно-строительный кооператив, реализовывает свою деятельность на основании статута, который должен быть ратифицирован решением собрания учредителей. Согласно статье 113 ЖК России типовой устав жилищно-строительного кооператива должен содержать:

• название кооператива, которое обязательно должно включать слово «кооператив» и указывать на ключевую цель его создания;
• место расположения юрлица, которое соответствует месту его госрегистрации;
• в каком порядке происходит управление деятельностью структуры;
• цели, задачи и предмет деятельности;
• размер паевых взносов, которые должны вноситься членами, система внесения этих взносов и ответственность в случае несоблюдения обязательств по их внесению;
• структура и уровень компетенции управленческих органов, и порядок, согласно которому ими выносятся решения, включая проблемы, по которым решения выносятся квалифицированным большинством или единогласно;
• порядок, по которому осуществляется компенсация убытков, которые были понесены членами организации.

В статут могут быть включены прочие положения, которые не противоречат законодательству, если они связаны со спецификой деятельности конкретного юрлица.

Что такое устав ЖСК?

Деятельность ЖК и ЖСК регулируется законодательством РФ. Глава 11 Жилищного кодекса полностью посвящена функционированию подобных объединений. В соответствии с ней жилищные и жилищно-строительные кооперативы должны пройти государственную регистрацию для осуществления законной работы. При этом зарегистрированы они будут как юридические лица (ст. 114 ЖК РФ).

Любое юридическое лицо действует на основе устава (ст. 52 ГК РФ). Поэтому для ЖК и ЖСК это обязательный документ. Он является учредительным, что означает его необходимость при осуществлении государственной регистрации кооперативов граждан.

Основная роль типового устава — зафиксировать правила, регулирующие деятельность организации. Документ определяет:

• Цель создания кооператива.
• Основное направление деятельности.
• Правила членства в организации.
• Механизм расчётов внутри объединения и уплаты членских взносов.
• Полномочия руководства.

Справка: устав ЖК и ЖСК утверждается собранием учредителей. Ими могут стать лица, желающие организовать кооператив. Решение о создании объединения и утверждении его устава принимается общим голосованием граждан, намеренных вступить в кооператив (ст.112 ЖК РФ).

О том, стоит ли вступать в жилищные кооперативы, каковы плюсы и минусы таких организаций, мы рассказывали тут.

На основании созданного документа члены объединения впоследствии смогут управлять строительством многоквартирного дома (если это ЖСК), организовывать его реконструкцию и участвовать в содержании здания.

Требования к статуту жилищного кооператива

Жилищный кооператив, статут которого не отвечает актуальному российскому законодательству, не имеет права реализовывать деятельность в полном масштабе. Важно четко определить, какие требования к статуту жилищного кооператива выдвигаются в работающих законодательных актах: 1. Статья 52 Гражданского кодекса определяет, что устав юрлица, к каковым относится и жилищный кооператив, должен включать:

• информацию про его название;
• место его расположения;
• предмет деятельности и ключевые цели.

2. В статье 116 Гражданского кодекса определено, что в уставе должна содержаться информация о:

• порядке включения в члены организации;
• сумме взносов, как вступительных, так и паевых, их структуре и режиме внесения;
• порядке сбора конференции (общего собрания) членов жилищного кооператива;
• уровне ответственности, которая следует в результате невыполнения обязательств по оплате взносов;
• порядке выхода из такой организации и выплаты паевого взноса, который был внесен на момент выхода, а также компенсаций другого характера;
• порядке возмещения убытков, которые были понесены членами подобной структуры;
• порядке, в рамках которого происходит реорганизация или полная ликвидация структуры.

3. Пункт 2 статьи 115 ЖК России устанавливает необходимость указания в статуте порядка проведения общего собрания.

4. Статья 118 ЖК определяет, что в уставе должно быть отображено:

• процедура выбора членов правления, численность такого органа и период его функционирования;
• порядок осуществления правлением своей деятельности.

5. Статьей 119 ЖК закреплена необходимость указания периода наличия полномочий у главы правления.

6. Статья 120 ЖК обязует указывать количественный состав ревизионной комиссии, а кроме того порядок осуществления деятельности данным органом или же ревизором.

7. В статье 128 ЖК указано, что в уставе определяется система предоставления за отдельную плату жилья (сдача в аренду), которое освободилось в результате выхода или исключения из кооператива их бывших владельцев до момента зачисления в организацию новых членов.

8. Статья 130 ЖК указывает на необходимость прописывать в уставе порядок, в рамках которого будут проходить рассмотрение обращения членов организации о выходе по собственному желанию.

При подготовке статута жилищного кооператива важно понимать специфику каждого раздела. Так при описании предмета и целей функционирования нужно сконцентрировать внимание на том факте, что жилищный кооператив наделен специальной, а не обшей правоспособностью, что типично для всех некоммерческих институций. Поэтому эта структура может реализовывать такую деятельность, на которую есть ссылка в учредительной документации и которая отвечает предмету и целям, которые в этой документации прописаны.

Протокол о создании жилищного кооператива

Протокол первого учредительного собрания является еще одной важной бумагой, необходимым во время оформления юр. лица. Существует определенный порядок его ведения, что четко видно в экземплярах данного протокола.

С 2014 года этот образец претерпел некоторые изменения в оформлении заседания юридических лиц и само содержание первого учредительного заседания изменилось. Все необходимые бумаги с Протоколом и заявлением по требуемой форме предоставляются в регистрационные структуры.

В первом протоколе имеется информация о создании предприятия, названии, об уставном капитале, составе создателей и их долях в капитале. Первым учредительным протоколом резервируется факт выбора руководителя.

Протокол содержит информацию о повестке дня, имеющей значение для оформления организации.

Все учредители теперь становятся заявителями, что значит, что все подписывают у нотариуса заявление по форме Р11001.

А в документе указывается один учредитель, ответственный за государственное оформление и оплату пошлины.

Все долевики обязаны находиться при сдаче пакета документов в ИФНС или дать разрешение представителю заверенное у нотариуса на сдачу и получение документов.

Членство и взносы

Что касается членства, то членами кооператива могут быть физлица, которым уже исполнилось 16 лет, а также юрлица. Численность членов не может быть меньше пяти, но в тоже время их число не должно быть выше численности жилых помещений, имеющихся в многоквартирном доме, который строится или покупается кооперативом. Заявление о членстве рассматривается правлением в течение 30 дней и должно быть утверждено протокольным решением общего собрания. Особа является членом жилищного кооператива с даты внесения ею вступительного взноса, но только после того, как общим собранием было утверждено соответствующее решение о членстве данного человека.

Взносы выплачиваются членами кооператива согласно установленным статутом правилам, это может происходить за счет внесения единовременного платежа или в рассрочку.

До момента внесения всей суммы паевого взноса жилище, за которое вносится плата, остается в собственности кооператива. Важно знать, что многоквартирный дом является собственностью кооператива до того времени, когда хотя бы один его член не внесет паевой взнос целиком. После этого кооператив превращается в структуру, которая управляет многоквартирным домом.

В статуте в обязательном порядке должно быть прописано, какую ответственность несут члены при нарушении своих обязательств по оплате взносов, включая несоблюдение сроков внесения средств.

Появление новой редакции бумаги

Чтобы принять бумагу в новой редакции, следует созвать членов общего собрания. Обозначаются в связи с этим генеральные положения Устава по причинам модификации, и в результате принимается свежий вариант. Последняя редакция коснулась статьи 20, связанной с уменьшением объема уставного капитала.

Свежая редакция Устава требуется для ликвидации споров по поводу вновь появившихся законов ГК и ЖК. Дата принятия нового документа означает утрату силы старого.

Важно! Обновленный выпуск Устава должен быть утвержден с обязательным приданием юридической силы.

После внесения поправок для подачи в налоговую службу дается не более трех суток, в течение которых следует подготовить:

• копию последнего Уставного документа;
• оригинал и копию документа новой редакции;
• копию протокола с собрания, где было принято решение о новой редакции;
• форму Р13001 или Р13002.

Говоря о внесения последнего уточнения в Устав, этот нюанс утверждается в особом уведомлении. Последнее должно включить место и название утверждения, первоначальный размер уставного капитала и на сколько он сократится каким образом, а также рассмотрение схемы и условий заявления кредитора кооператива.

Органы управления

Общее собрание признается высшим управленческим органом кооператива и его заседания должны проводиться не реже одного раза каждые 12 месяцев. По факту же общее собрание жилищных кооперативов созывается чаще. Этому способствует, например, необходимость официально одобрять всех новых членов, а также проводить исключение из числа членов. Учитывая это, в уставе часто предусматривают такую возможность, как заочное осуществление процесса голосования.

Устав кооператива определяет, в каком порядке следует созывать общее собрание, термины и методы информирования его членов о проведении очередного собрания, процедуру подсчета голосов и оповещение членов о вынесенных решениях. Для признания общего собрания (конференции) правомочным в нем должно принимать участие более 50% членов. Статья 117 ЖК устанавливает, что одобренным является такое решение общего собрания, за которое отдало свои голоса более ½ членов, присутствовавших на нем, если же речь идет о голосовании по темам, которые предусмотрены статутом кооператива – «за» должно проголосовать больше ¾ присутствовавших членов. Жилищный кодекс определяет список вопросов, которые относятся к компетенции собрания, среди них:

• проведение выборов правления;
• проведение выборов состава ревизионной комиссии;
• зачисление в члены жилищного кооператива;
• исключение из его членов;
• вынесение резолюции о проведении реорганизации структуры;
• проведение раздела помещений между членами.

Членами правления жилищного кооператива могут быть исключительно его действительные члены, их численность и период, на который они избираются, определяется уставом. Статут также устанавливает порядок функционирования этого органа и процедуру вынесения решений. Правление кооператива ответственно за руководство поточной деятельностью структуры. Главой правления может быть один из членов данного органа, он несет ответственность за реализацию решений, принятых членами правления. Он имеет право осуществлять деятельность от лица структуры без доверенности, представляя ее интересы и заключая сделки, а также выполнять иные полномочия, которые не принадлежат к компетенции правления или общего собрания структуры.

Ревизионную комиссию выбирают в ходе проведения общего собрания на период, который не может превышать 3 года. Особы, которые включены в состав ревизионной комиссии, не имеют права наряду с этим быть членами правления или занимать прочие должности в управленческих органах кооператива.

Основные изменения и дополнения, внесенные Указом № 536

Новшества в деятельности общего собрания и собрания уполномоченных членов ТС и ЖСПК

Практически все решения общего собрания членов ТС теперь принимаются не так, как это было до 13 июля 2021 г. Например, при подсчете голосов прежний принцип «один член ТС — один голос» сменился принципом «каждый член ТС имеет количество голосов, пропорциональное его доле в праве общей собственности на общее имущество ТС».

Исключение составляют только те немногие случаи, когда для принятия решения требуется либо единогласие, либо наличие квалифицированного большинства (более 2/3) голосов членов ТС от их общего количества. Основная же масса решений высшего органа управления принимается при том условии, что за предлагаемое решение проголосуют члены ТС, обладающие не менее чем 50 % голосов от общего количества голосов всех членов ТС.

По прежней схеме подсчета голосов (более 50 % голосов членов ТС от их общего количества) с 13 июля 2021 г. ни одно решение общего собрания приниматься не должно.

Коренные изменения при подсчете голосов коснулись и ЖСПК.

С 13 июля 2021 г. при принятии решения процент голосов, поданных «за», рассчитывается не от числа голосов присутствующих на общем собрании членов ЖСПК, а от общего числа голосов всех членов ЖСПК (а в некоторых случаях еще и собственников объектов недвижимости ЖСПК, не являющихся его членами). Небольшая часть решений общего собрания принимается, как и в ТС, по принципу «один член ЖСПК — один голос».

Однако и в этом случае при подсчете процента проголосовавших «за» за основу берется не количество присутствующих на общем собрании, а общее число всех членов ЖСПК (включая либо не включая безмандатных собственников объектов недвижимости ЖСПК).

В отношении порядка принятия решения собранием уполномоченных также действует новый принцип, единый как для ТС, так и для ЖСПК: решение считается принятым, если за него проголосовали уполномоченные, обладающие не менее чем 50 % голосов от общего количества голосов всех уполномоченных. Количество голосов уполномоченных, присутствующих на собрании, юридического значения не имеет.

Выплата взноса при выходе из кооператива

Членство в кооперативе заканчивается при:

• принятии самостоятельного решения о выходе из кооператива;
• использовании процедуры исключения;
• ликвидации юрлица — члена структуры;
• ликвидации самой структуры;
• смерти особы, являющейся членом.

Исключение члена допускается, если им допущено грубое невыполнение своих обязательств без уважительной причины. Данное постановление выносится общим собранием. В данном случае человеку выплачивают внесенную им сумму пая в термины и с соблюдением условий, которые прописаны в статуте кооператива.

Период, в течение которого должна быть произведена выплата внесенной суммы, не может превышать 60 дней с момента вынесения решения про исключение члена жилищного кооператива.

В подобном случае исключенный член вместе с представителями его семейства теряет право использовать жилое помещение и должен освободить его в течение 60 дней с момента принятия решения про исключение. Чтобы не были нарушены права членов семейства члена кооператива, который был исключен, в уставе структуры должны быть предусмотрены у них преимущественные права на вступление в члены организации, если они располагают финансами, которые требуются для выполнения обязательств по уплате паевого взноса.

Новая редакция: порядок внесения изменений

Требования, необходимые для изменения содержания Устава, прописаны в поправках к Федеральному закону №14-ФЗ от 08.02.1998, принятых 29 декабря 2012-го года. Согласно данным поправкам, все изменения, вносимые в уставной документ, должны утверждаться на общем собрании членов кооператива.

Обо всех изменениях, дополнениях и редакциях необходимо в 3-дневный срок поставить в известность регистрирующий орган с приложением двух копий уведомления о принятии изменений и указанием следующих сведений:

• Наименование в сокращённой и полной формах, местонахождение.
• Размерность уставного фонда и уменьшаемая его сумма.
• Подробное описание процесса предполагаемых действий.
• Условия и порядок заявления кредиторами организации.

Устав ЖСК является документом обязательного характера. Если отсутствует Устав, отсутствует и само соответствующее предприятие. Именно уставной документ содержит в себе все основные детали и направления функционирования жилищно-строительного кооператива.

Покрытие убытков, реорганизация и ликвидация

Члены жилищного кооператива на протяжении 3-х месяцев после того, как утвержден ежегодный баланс, должны покрыть имеющиеся убытки посредством внесения дополнительных средств. Статья 116 Гражданского кодекса определяет, что в случае невыполнения этого обязательства, возможна ликвидация структуры в судебном порядке.

В тех случаях, когда всеми членами кооператива паевые взносы за жилье, предоставленное кооперативом, внесены целиком, эти жилые помещения делаются собственностью членов организации. В результате главная цель, для которой создавался кооператив – обеспечение нужд его членов в жилье – достигается. После этого кооператив может оставаться управляющей структурой, если подобное решение было принято на общем собрании владельцев. Второй вариант, который предусмотрен статьей 122 ЖК – реорганизация структуры в товарищество собственников жилья. Жилищный кооператив считается реорганизованным с даты проведения госрегистрации созданного ТСЖ.

Автор статьи

Слияние ЖК

Реорганизация кооператива, о которой идет речь в статье 122 ЖК, сводится не только к возможности преобразования этой организации в ТСЖ. Допускается слияние кооператива с иной идентичной организацией или присоединение к ней. Подобное решение также должно быть вынесено общим собранием, как и в случае с преобразованием кооператива в товарищество.

Таким образом, данный процесс подразумевает, что два или больше кооператива могут принять решение организовать один. Подобные структуры еще называются «объединенные кооперативы».

Присоединение чаще всего подразумевает, что небольшой кооператив присоединяется к другому, более крупному, который, возможно, был организован раньше.

Такие процессы призваны оптимизировать эксплуатацию жилищного фонда и прилегающих территорий. В данном случае также предполагается правопреемственность,. Это подразумевает, что права и обязанности кооператива, который прекратил свою деятельность, переходят к вновь возникшей структуре на основании передаточного акта.

Последствия некачественной подготовки Устава

Кратко обозначим возможные негативные последствия некачественной подготовки Устава:

В соответствии с п. 1 ст. 138 ЖК РФ, Товарищество собственников жилья обязано: обеспечивать выполнение требований Жилищного кодекса РФ, положений других федеральных законов, иных нормативных правовых актов, а также устава товарищества.

Согласно п. 3 ч. 5 ст. 20 ЖК РФ должностные лица органов государственного жилищного надзора, муниципального жилищного контроля имеют право выдавать предписания о прекращении нарушений обязательных требований, об устранении выявленных нарушений, о проведении мероприятий по обеспечению соблюдения обязательных требований, в том числе об устранении в шестимесячный срок со дня направления такого предписания несоответствия устава товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива, внесенных в устав изменений обязательным требованиям.

За неисполнение предписаний уполномоченного органа, для УО предусмотрена административная ответственность по ст. 19.5 КоАП РФ, предусматривающая наложение административного штрафа на должностных лиц — от одной тысячи до двух тысяч рублей или дисквалификацию на срок до трех лет; на юридических лиц — от десяти тысяч до двадцати тысяч рублей.

Кроме того, орган государственного жилищного надзора, орган муниципального жилищного контроля вправе обратиться в суд с заявлением о ликвидации товарищества собственников жилья, жилищного, жилищно-строительного или иного специализированного потребительского кооператива в случае неисполнения в установленный срок предписания об устранении несоответствия устава такого товарищества или такого кооператива, внесенных в устав такого товарищества или такого кооператива изменений требованиям настоящего Кодекса либо в случае выявления нарушений порядка создания такого товарищества или такого кооператива, если эти нарушения носят неустранимый характер (п. 2 ч. 6 ст. 20 ЖК РФ).

Обобщая изложенное, приходим к выводу, что несоответствие Устава или его отдельных положений действующему законодательству, а также неисполнение предписаний уполномоченных органов, может повлечь за собой судебное разбирательство, вплоть до судебных споров о ликвидации ТСЖ.