Все нюансы досрочного погашения ипотеки в 2021 году

Как правильно погасить ипотеку досрочно: особенности и сложности процедуры

Первое, что стоит знать о досрочном погашении, — банкам это невыгодно. Заключая договор с клиентом, финансовые организации рассчитывают получить определенную сумму дохода в виде процентов. Погашение кредита до срока сокращает размер долга, а значит и проценты. Некоторые банки указывают в договоре, что досрочное погашение невозможно, но из-за большой конкуренции абсолютный запрет можно встретить все реже.

Кредитные организации стараются привлечь клиентов, рекламируя щадящие условия кредитования и отсутствие комиссий на досрочное погашение.

Досрочным погашением кредита называют любую сумму, внесенную на счет помимо обязательного ежемесячного платежа. Эта обязательно повлечет за собой перерассмотрение графика платежей. Финансовые организации предлагают клиенту уменьшить либо срок кредитования, либо сумму ежемесячных платежей. Заемщик может сделать этот выбор сам, или же банк ему сообщит о единственно возможном решении. При наличии выбора финансовые специалисты рекомендуют гасить именно срок, поскольку со сроком уменьшается и сумма с процентами.

Досрочный платеж не будет принят без особого заявления и устранения всех имеющихся задолженностей. Эти правила действуют во всех банках. Некоторые финансовые организации облагают штрафом клиентов, которые подали заявление, но не внесли платеж.

Банки стараются компенсировать свои убытки, накладывая определенные ограничения на досрочное погашение: устанавливают лимит суммы, меньше которой платеж не принимается, вводят дополнительные формальности, мораторий и т.д. На мораторий следует обращать внимание еще до подписания кредитного договора. Это определенный промежуток времени, в течение которого погасить кредит досрочно невозможно. На этом этапе следует сделать выбор: взять ипотеку с большим мораторием, но более низкими процентами или с маленьким мораторием под высокий процент. Выбор в сторону последнего стоит делать тем заемщикам, кто твердо уверен в карьерном росте, чья зарплата будет расти со временем.

В договоре указывается наличие или отсутствие штрафов и комиссий на досрочное погашение. По закону комиссии взиматься не могут. Клиент может обратиться с жалобой, если его принуждают заплатить комиссию на досрочное погашение. Суд примет сторону заемщика, если банк не предпринял дополнительных мер. Штрафами могу облагаться просроченные платежи, а комиссия взиматься в связи с оформлением бумаг.

Когда начинать досрочно гасить ипотеку

Начинайте досрочно погашать ипотеку как можно раньше — лучше сразу с первых лет кредита. Так вы сможете быстрее рассчитаться с банком и намного больше сэкономить при выплате процентов.

Существует миф, что проценты рассчитываются изначально и переплату по ним никак не сократить, но это не так. Они начисляются каждый месяц на остаток основного долга

и при аннуитетных платежах рассчитываются банками по формуле:

П — сумма начисленных процентов;

ООД — остаток основного долга;

r — процентная ставка по кредиту;

КДМ — количество дней в месяце;

КДГ — количество дней в году.

В первый год ипотеки переплата по процентам будет самой высокой из-за большого размера основного долга. Чем ближе окончание выплат по ипотеке, тем меньше долг и проценты — а значит, выгода от досрочного погашения тоже уменьшается. Получается, чем раньше мы начнем сокращать основной долг, тем больше сэкономим.

Все это легко доказать на примере — рассчитаем кредит размером 4 млн рублей на квартиру в новостройке. Предположим, мы оформили льготную ипотеку под 6,5% годовых на 12 лет с аннуитетными платежами.

Вариант 1. Досрочно внесем 400 000 руб. в первый год ипотеки

Срок кредита в этом случае сократился на 1 год 8 месяцев. Экономия на переплате по процентам банку составила 417 013,71 руб.

Теперь представим, что в начале ипотеки мы не стали вносить 400 000 руб., а положили их на вклад под 4,5% годовых (средняя ставка в 2020 году). За 10 лет с учетом капитализации сумма должна вырасти до 611 313 руб.

Вариант 2. Внесем накопленные 611 313 руб. с процентами в последний год ипотеки

Срок ипотеки сократился на 1 год 4 месяца. Экономия на выплате процентов банку практически обнулилась и составила всего 28 580,79 руб. Это произошло из-за того, что в конце выплат основной долг уже почти погашен.

Досрочно заплатив 400 000 руб. в начале выплаты ипотеки, мы бы рассчитались с банком на 4 месяца раньше и сэкономили бы на 417 013,71 — 28 580,79 = 388 432,92 руб. больше. Даже с учетом накопленных за счет вклада процентов досрочное погашение в последний год оказалось менее выгодно.

Надеяться на прибыль от депозитов при досрочном погашении кредитов не стоит. Исторически сложилось, что ипотечные проценты в нашей стране выше, чем ставки по вкладам. Даже самый выгодный депозит оставит заемщика «в минусе».

Как лучше погасить ипотеку досрочно: сумма или срок

Досрочное погашение нужно тщательно обдумать, рассмотреть все варианты. Чем больше промежуток времени до конца выплат, тем выгоднее досрочное погашение. Необходимо взвесить свои потребности. Может получиться так, что клиент внесет все средства на счет кредита, а потом возникнет острая потребность в деньгах, придется брать новый кредит.

По возможности нужно стремиться погасить срок кредитования, но в некоторых случаях выгодно гасить сумму. Рассмотрим все возможные варианты.

• Ипотека молодой семье имеет свои особенности. Есть определенный семейный бюджет, дети, ежемесячные траты. В этом случае ежемесячный платеж бывает обременителен. Семье можно обдумать вариант с сокращением платежей. Исходить нужно из личных предпочтений каждой отдельной семьи. Одни хотят быстрее избавиться от залогового обременения, другие хотят иметь свободную сумму денег каждый месяц на личные нужды.

• Уменьшать срок рекомендуется заемщикам с достойной зарплатой и надежной, стабильной работой. Клиент банка должен быть уверен, что потянет ежемесячные платежи и не потеряет работу.
• Заемщикам, имеющим стабильную, но не слишком высокую зарплату, рекомендуется вносить досрочные платежи периодически, уменьшать срок, а потом сумму.
• Ежемесячные платежи могут обременять довольно сильно. Некоторые клиенты банков не хотят сразу гасить срок, а хотят накопить средства на машину или дачу. В этом случае сначала уменьшают сумму, а потом, по возможности, срок.
• Нестабильный или нерегулярный доход осложняет ситуацию. Для начала нужно снизить сумму, чтобы уменьшить финансовую нагрузку, затем снижать срок.
• Бывают ситуации, когда заемщик теряет работу, заработки становятся случайными и непостоянными. В этом случае рекомендуется уменьшать сумму.

Как погасить досрочно ипотеку: подводные камни

Банк всегда стремится защитить свои доходы и обезопасить себя от финансовых потерь. По этой причине кредитные организации предпринимают различные шаги, усложняющие заемщику задачу досрочного погашения кредита. С каждым годом ему становится все труднее опережать график. Это не означает, что досрочное погашение невыгодно или невозможно, но необходимо внимательно перечитать кредитный договор, все пункты, связанные с погашением.

• Фиксированная сумма. Банк оставляет за собой право назвать минимальную сумму платежа, рассматриваемого как досрочное погашение. Чтобы внести платеж, заемщику приходится копить средства.
• Штрафы и комиссии. В договоре они должны быть прописаны. В этом случае заемщику невыгодно несколько раз вносить небольшие суммы, выгоды не будет из-за постоянных штрафов. Нужно накопить одну большую сумму и вложить единовременно. Штраф может быть фиксированным, комиссии составляют определенный процент от суммы. Если в договоре нет упоминания о штрафах, банк не имеет права требовать выплат сверх суммы погашения.
• Дополнительные формальности. Существует ряд формальных процедур, которые на первый взгляд покажутся безобидными, но они осложняют дело временными затратами. Чтобы написать заявление о досрочном погашении, принести дополнительное разрешение, клиент банка должен отпроситься с работы или потратить личное время, приехать в отделение банка, отстоять очередь, а затем приехать вновь уже с деньгами. Кредитные организации требуют, чтобы заявление было написано за определенное количество времени до внесения суммы.

Стоит ли досрочно погашать ипотеку – все плюсы и минусы

Можно ли досрочно погасить ипотеку и насколько это выгодно?

Преимущества:

• возможность уменьшить долговые обязательства по ипотеке и снизить финансовую нагрузку на семейный бюджет;
• снизятся начисляемые проценты, поскольку основной долг станет меньше;
• уменьшится переплата банку.

Недостатки:

• необходимо заранее предупреждать банк о ДПИ, иначе платёж не будет засчитан;
• ДПИ не выгодна кредитной организации, поэтому банки могут ввести ограничения;
• выгода налицо только если досрочное погашение производится в первые три-пять лет от начала оформления кредитного договора.

Фото: https://www.flickr.com/photos/investmentzen/29303116852/
Если вы хотите выгодно погасить задолженность по кредиту, то:

• старайтесь платить ежемесячные платежи вовремя. Не допускайте просрочек, за которые придётся заплатить комиссию или штраф;
• при оформлении ипотеки особое внимание уделите условиям оформления частичного досрочного погашения;
• убедитесь, что ограничения, предложенные банком, не делают процесс дороже;
• после частичного погашения продолжайте платить первоначальный размер ежемесячных взносов. Это позволит сократить общий срок ипотеки;
• не забывайте каждый раз письменно уведомлять банк о внесении дополнительных средств в счёт погашения долга;
• чем раньше вы начнёте досрочное погашение, тем меньшую переплату заплатите банку. Копить средства и погашать долг большой суммой не выгодно;
• реально оценивайте свои силы и имейте «финансовую подушку» на случай ухудшения материального положения.

Полное досрочное погашение

Погашение кредита может быть частичным или же полным, когда вносится весь остаток с процентами. Это более сложная и длительная процедура.

До написания заявления заемщик должен запросить в банке справку об остатке долга. После определения точной суммы нужно написать заявление, где указать и сумму, и дату внесения. Заявление подается не позже определенного срока до внесения суммы. В указанный день сумма вносится через кассу.

На этом процедура погашения ипотеки не заканчивается. Необходимо закрыть ипотечный кредит, получить официальный документ, подтверждающий, что долг погашен и банк не имеет претензий к клиенту.

Заемщик получает на руки заключение об отсутствии задолженностей, составляет заявление о закрытии счета, на который поступали ежемесячные платежи. Счет будет закрыт через 45 дней. Все полученные при оформлении закрытия ипотеки документы нужно хранить в течение трех лет.

После получения документов заемщик осведомляет страховую компанию о прекращении действия кредита и получает остаток денег, уплаченных за текущий страховой период.

Стоит несколько раз обдумать полное досрочное погашение, просчитать все варианты. Достаточно большую сумму можно положить в банк под проценты и получать прибыль.

Как вернуть переплаченные проценты по ипотеке

Поскольку экономика нестабильна, государство создало несколько целевых программ в поддержку заёмщиков.

Возврат налогов

Имущественный налоговый вычет – возможность вернуть часть средств, потраченных на приобретение недвижимости по ипотеке. Сумма возврата напрямую зависит от официального дохода заёмщика.

Для предварительного расчёта налогового вычета можно воспользоваться онлайн-калькулятором на сайтах, заполнив несложную форму. Для точного расчёта необходимо обратиться в налоговую инспекцию по месту жительства.

Если сдать налоговую декларацию в начале года, то вычет будет перечислен раньше – его можно направить на оформление частично-досрочного погашения ипотеки.

Материнский капитал

С помощью сертификата можно улучшить жилищные условия семьи. Материнский капитал даёт возможность:

• оплатить первоначальный взнос при оформлении ипотеки;
• досрочно погасить основной долг и проценты.

Чтобы оформить досрочное погашение ипотеки, необходимо обратиться в Пенсионный фонд и предоставить документы о заключении ипотеки и сведения об остатке долга. После проверки документации средства будут перечислены на кредитный счёт в банк.

Материнский капитал позволяет уменьшить только обязательный ежемесячный взнос, но не срок ипотеки. Задолженности по платежам, неустойки и штрафы с помощью сертификата оплатить не получится.

Государственные субсидии

Существует несколько программ по поддержке заёмщиков, оформивших ипотеку.

• «Молодая семья – доступное жильё». Если возраст супругов не превышает 35 лет, а семья официально признана нуждающейся в жилье, то можно оформить субсидию в размере 35% от стоимости недвижимости.
• Региональный капитал. Если в семье родился третий или последующий ребёнок, то можно получить денежную помощь от губернатора. Размер помощи составляет не более 100 000 рублей.

Можно ли досрочно погасить ипотеку в Сбербанке

Сбербанк лояльно относится к своим клиентам. О том, как погасить досрочно ипотечный кредит в Сбербанке, необходимо узнать еще до подписания договора. Процедура досрочного погашения упрощена до максимума. Подать заявление нужно за день до внесения суммы.

Сбербанк ставит условием невозможность уменьшения срока кредитования. При досрочном погашении уменьшаются исключительно ежемесячные платежи. Сумма не может быть ниже 15 тысяч рублей. Комиссий и штрафов нет.

До того, как досрочно погасить ипотеку в Сбербанке, нужно написать заявление в том отделении банка, где выдавался кредит. Указанная в заявлении сумма вносится на счет через кассу банка или через терминал. Она будет находиться на счету до дня внесения ежемесячного платежа и спишется вместе с ним.

Большая часть внесенной суммы пойдет на погашения основного долга, а не процентов.

После списания суммы заемщик получает обновленный график платежей, ставит под ним подпись. Больше никаких шагов предпринимать не нужно.

Для погашения ипотеки можно использовать как личные накопленные средства, так и материнский капитал. Во втором случае осуществляется перевод денег со счета на счет после получения разрешения Пенсионного фонда. Большая часть средств пойдет на уменьшение тела кредита.

Уменьшение срока платежа

Этот способ применяется одинаково как для дифференцированного, так и аннуитетного способа погашения ипотеки. Он заключается в уменьшении срока ипотечного кредита. Вернемся к исходным данным из примера выше. Если вы внесете 250 тыс. р., то при ежемесячных платах в 25 тыс. р. срок ипотеки уменьшится на 10 платежных периодов. Поэтому кредит фактически будет оформлен не на 5 лет, а на 4 года и 2 месяца. Размер каждомесячных выплат останется прежним.

Смотрите на эту же тему: Обзор ипотеки в банке АО «Кошелев-Банк»

Вы можете сделать возврат страховки по ипотеке за неиспользованный срок действия договора (из примера выше – за 10 месяцев).

Перерасчет при дифференцированном методе досрочного погашения ипотечного кредита производится так же. Но в силу того, что ежемесячно объем выплат уменьшается, вы сможете той же суммой оплатить большее количество платежных периодов.