Землеустроительная экспертиза — как проводится и стоимость

Всё чаще большинство людей назначают землеустроительную экспертизу, так как земельное благоустройство в нашей стране развивается, покупается всё больше недвижимости и земельных участков, не только для проживания, но и для предпринимательской деятельности.

ВНИМАНИЕ: наш адвокат по спорам о границах земельных участков и иным ситуациям поможет в вопросе назначения землеустроительной экспертизы, в составлении вопросов эксперту, а также в процессе обжалования проведенной экспертизы: профессионально и на выгодных условиях. Звоните!

Материалы, предоставляемые для проведения землеустроительной экспертизы

Полный перечень материалов, передаваемых эксперту для проведения землеустроительной экспертизы, определяется в каждом конкретном случае в зависимости от конечной цели исследования. В большинстве случаев для проведения анализа необходимо предоставить:

• Точный адрес расположения спорного земельного участка (или участков).
• Правоустанавливающие документы (регистрационные свидетельства, договоры купли-продажи и пр.).
• Выписки из кадастровой палаты.
• Кадастровый паспорт объекта недвижимости.
• Перечень и описание построек на земельном участке.
• Иные имеющиеся материалы.

Кто имеет право проводить аудит

Любая экспертиза требует от лица, которое ее проводит, глубоких специальных знаний, потому землеустроительная экспертиза в Екатеринбурге, Москве, СПб или другом городе должна проводиться исключительно лицензированными экспертами. Ими могут быть независимые экспертные организации или частные эксперты, прошедшие лицензирование геодезической и картографической деятельности в Росреестре.

Частных экспертов называют кадастровыми инженерами. Они могут осуществлять свою деятельность лишь после сдачи экзамена и получения квалификационного аттестата.

Земельный эксперт может действовать как индивидуальный предприниматель, состоящий в объединении кадастровых инженеров, либо работать в независимой экспертной организации.

Как и оценщики, эксперты должны иметь страховку гражданской ответственности.

Процедура проведения землеустроительной экспертизы

Правом на проведение землеустроительной экспертизы наделены кадастровые инженеры и геодезисты. Кадастровый инженер – это специалист (физическое лицо), имеющий квалификационное свидетельство или сертификат, действительный на момент осуществления профессиональной деятельности. Кадастровый инженер имеет право на осуществление кадастровой деятельности, то есть ведения государственного реестра земельных участков, выступающих в качестве объектов недвижимого имущества. Кадастровый инженер выполняет все мероприятия, необходимые для внесения земельных участков в реестр, а также для внесения изменений в содержащуюся в кадастровом реестре информацию. Геодезист – это инженер, обладающий необходимой совокупностью знаний в области геодезии и осуществляющий геодезические работы. Геодезия – это наука, в широком смысле изучающая измерение пространства. В узком смысле геодезия связана с процессом выполнения землеустроительных мероприятий. Геодезические работы включают в себя все необходимые измерения на местности – вычисление длин отрезков, размеров участков, их точных площадей, определение географических координат конкретных точек, описывающих расположение земельного участка в пространстве. Посредством геодезических методов размеры и формы земельных участков переносятся на бумагу с максимально возможной точностью.

Землеустроительная экспертиза может быть проведена государственным экспертным бюро, независимым экспертным центром или частным экспертом, обладающим лицензией на осуществление геодезической деятельности. Независимые организации, проводящие землеустроительную экспертизу, обязаны иметь лицензию на осуществление геодезической деятельности. Если для выполнения экспертизы необходимы знания и кадастрового инженера, и геодезиста, то проводится комиссионная экспертиза, в которой участвуют оба специалиста. Для проведения простых и комиссионных экспертиз можно привлекать более одного специалиста в каждой предметной области. Как правило, так поступают для решения сложных прецедентных вопросов, возникающих в рассмотрении спорных случаев.

На первом этапе проведения землеустроительной экспертизы происходит ознакомление специалистов с имеющейся предварительной информацией и составляется договор на проведение экспертизы. В данный договор обязательно включается предмет исследования – перечень определенных характеристик данного земельного участка. В соответствии с предметов проведения экспертизы определяются основные направления деятельности экспертов, состав экспертной комиссии (или специальность эксперта), составляется ряд задач, которые будут решены специалистом, а также список вопросов, ответы на которые будут даны в процессе производства экспертизы. Задачи экспертизы и вопросы эксперту обязательно вносятся в договор. Стандартный договор также включает в себя сроки проведения исследования, стоимость услуг специалиста, а также обязательные параграфы любого договора, описывающие процедуру взаимодействия сторон, их ответственность, порядок действий в случае возникновения форс-мажорных обстоятельств и так далее.

На втором этапе осуществляется собственно проведение исследования. На основе изученных предоставленных документов и проведенных мероприятий на местности эксперт решает поставленные перед ним задачи и формирует свое профессиональное экспертное мнение относительно заданных ему вопросов.

Заключительным этапом проведения землеустроительной экспертизы является составление экспертного заключения. Основной целью проведения исследования для клиента является получение на руки этого самого заключения, которое можно подключить в качестве доказательства по делу в ходе судебного рассмотрения имущественных земельных споров. Кроме того, заключение можно использовать в качестве убедительного аргумента в различных, связанных с земельными спорами, конфликтных ситуациях. Заключение обязательно подписывается проводившим его специалистом или группой специалистов. Если исследование проводилось комиссией экспертов одной профессиональной компетенции, и они не пришли к единому мнению по исследуемому вопросу, то все выводы, даже противоречащие друг другу, вносятся в заключение. Эксперт, проводивший анализ, может быть вызван в суд для разъяснения и аргументации своих выводов, а также для дачи показаний, так или иначе связанных с его профессиональной деятельностью и осуществленной им экспертизой.

Сколько длится процедура в суде

Заключение по земле специалисты вынесут в течение десяти дней, иногда возможно и дольше. Это зависит от сложности работы.

Обычно работа проходит в три этапа:

• подготовительные работы (изучение всей возможной документации по делу); полевые работы (изучение участка на местности);
• заключительные работы (детальная информация).

Примите к сведению: согласно Положению 214 «О государственной экспертизе землеустроительной документации» срок проведения экспертных работ может устанавливаться от 14 дней.

Работы по землеустроительной экспертизе выполняются в строгом соответствии с требованиями следующих нормативных документов:

• Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 г. № 136-ФЗ;
• Федеральный закон «О землеустройстве» от 18.06.2001 г. № 78-ФЗ;
• Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ;
• Гражданский кодекс Российской Федерации;
• Жилищный кодекс Российской Федерации;
• Градостроительный кодекс Российской Федерации;
• Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 31.07.1981 г. № 4;
• Постановление Пленума Верховного Суда СССР от 10.06.1980 г. № 4;
• СанПиН 2.2.1/2.1.1.1076–01 «Гигиенические требования к инсоляции и солнцезащите помещений жилых и общественных зданий и территорий»;
• Сборник норм для оценки строений, принадлежащих гражданам Московской области, т.1, Москва, 1982 г.;
• СП 30-102-99 «Планировка и застройка территорий малоэтажного жилищного строительства»;
• СНиП 2.07.01–89 «Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений»;
• СП 31-106-2002 «Проектирование и строительство инженерных систем одноквартирных жилых домов»;
• СНиП II-26-76 «Кровли»
• Справочное пособие к СНиП 2.08-01-89 «Проектирование жилых зданий. Объемно-планировочные решения»;
• А. Ю. Бутырин. Теория и практика судебной строительно-технической экспертизы;
• Инструкция по межеванию земель. Роскомзем, 1996 г.;
• Методические рекомендации по проведению межевания объектов землеустройства (утв. Федеральной службой земельного кадастра России 17 февраля 2003 г.)

Землеустроительная экспертиза применяется, если идет спор

• о границах земельного участка в суде;
• о признании недействительными результатов межевания земельного участка;
• о восстановлении границ земельного участка в судебном порядке;
• о подтверждении в суде местоположения границ земельного участка;
• об обеспечении проезда или прохода на земельный участок;
• о невозможности установления сервитута на земельный участок;
• об установлении сервитута в отношении земельного участка;
• о несоблюдении противопожарных разрывов (противопожарных расстояний) между постройками на соседних земельных участках;
• об определении порядка пользования земельным участком;
• о признании права собственности на земельный участок;
• о разделе земли между наследниками.

ДОСУДЕБНАЯ ЗЕМЛЕУСТРОИТЕЛЬНАЯ ЭКСПЕРТИЗА

Часто инициаторами проведения досудебной землеустроительной экспертизы выступают собственники наделов. Собственниками могут быть:

• физлица;
• субъекты предпринимательской деятельности;
• госучреждения, а также органы правового порядка.

В таком случае между организацией экспертов и землевладельцем заключается официальное соглашение.

В заключении такой экспертизы всегда значатся:

• технические данные, касающиеся изучаемого надела (в том числе указывается место его расположения);
• сведения о компании, проводившей исследование;
• вид экспертизы;
• сроки проведения работ;
• этапы исследования.

Основные методы и направления проведения землеустроительной экспертизы

Все методы проведения землеустроительной экспертизы делятся на две большие группы – изучение имеющихся документов, так или иначе описывающих спорный земельный участок (или участки) и непосредственное исследование самого земельного участка.

Документальные методы связаны с изучением кадастровых записей и правоустанавливающих документов. Эксперты проводят анализ имеющихся бумажных свидетельств, восстанавливают процедуру внесения информации или изменений в реестры, подтверждают (или опровергают) правомерность данных действий. Проводится подробный анализ описаний участка, его формы, размеров, площади и местонахождения. Составляется предварительное заключение о спорных участках. Впоследствии данные, полученные из предоставленной документации, сравниваются с данными, полученными в ходе непосредственного измерения участков на местности.

Геодезические методы землеустроительной экспертизы включают в себя:

1. Полевые измерения. Получение характеристик земельных участков с помощью специальных приборов.
2. Камеральная обработка – комплекс работ, связанных с анализом полученных при полевом измерении «сырых» данных, включающий экспериментальное компьютерное моделирование среды на основании имеющихся полевых расчетов. Проводится с помощью компьютерных технологий – специализированного программного обеспечения.

Полевые измерения проводятся с применением специальных геодезических приборов. В землеустроительной экспертизе применяются следующие виды приборов:

• Тахеометры.
• Теодолиты.
• Лазерные дальномеры.
• Нивелиры.
• GPS-оборудование.

Тахеометры – это приборы, позволяющие измерять на местности расстояния, горизонтальные и вертикальные углы. Используется также для определения координат и высот конкретных точек земельного участка. Тахеометр – один из самых популярных геодезических приборов, так как выполняет большое количество разнообразных измерений. Измерения в тахеометре базируются на принципе отраженного светового луча. В настоящее время используются в основном электронные тахеометры. Каждый прибор имеет свою степень погрешности угловых измерений, которая измеряется в секундах. Погрешность угловых измерений тахеометров обязательно учитывается экспертом при составлении своего профессионального мнения.

Теодолиты используются для вычисления величин углов. Теодолиты существуют двух видов – оптические и электронные.

Лазерные дальномеры измеряют длины и горизонтальные расстояния.

Нивелиры предназначены для измерения разности высот двух заданных точек на местности. В геодезии такая разность называется превышением.

GPS-оборудование вычисляет координаты поворотных точек землевладения и объектов недвижимости, находящихся на нем.

Методы исследований

Методы исследований делятся на несколько групп. Геодезические изыскания проводятся при помощи нивелиров, лазерных рулеток и других измерительных приборов. Обследуется сам участок для выявления фактических границ. При помощи компьютерных программ составляется план, соответствующий фактическому положению дел. По нему проводится сверка с межевыми знаками на соответствие границ в натуре. Для оценки состояния грунта выполняют анализы и тесты, берутся пробы.

Документальный метод подразумевает анализ правовых и графических сведений, относящихся к объекту исследования. Благодаря этому методу находятся ошибки в документации и предоставляются рекомендации для корректировки информации в кадастровом реестре. Применяемые методы исследований обязательно указываются в исследовательской части заключения. В нем на каждой странице ставится подпись специалиста и его регалии, а также печать юрлица.

Государственная или независимая экспертиза проводится по решению суда при ходатайстве сторон. Заключение по готовности передается в суд, где участники могут ознакомиться с его содержанием. Вторая сторона может заявлять отвод эксперту (если есть основание), и обращаться к другим экспертам. Это дает возможность оспорить заключение первой земельной экспертизы, предоставив новые факты. Досудебная независимая экспертиза может проводиться на любом этапе, инициируемая любой стороной, с выдачей письменного заключения или устных рекомендаций.

Правовая база проведения землеустроительной экспертизы

Беспрецедентно важный в современной России процесс определения границ земельных участков и закрепления их непосредственно на местности известен как межевание земель. Межевание земель проводится согласно Инструкции о межевании земель, утвержденной Российским комитетом по земельным ресурсам и землеустройству (Роскомзем) 08 апреля 1996 года. Российский единый реестр землевладений (Росземкадастр) 28 февраля 2003 года опубликовал письмо, вносящее разъяснения в порядок использования вышеназванной Инструкции. Инструкция включает в себя перечень подготовительных работ и список предоставляемых документов. Как при выполнении подготовительных работ, так и при формировании пакета документов используются результаты проведения землеустроительной экспертизы.

Вопросы, на которые отвечает специалист по проведению землеустроительной экспертизы

1. Какова фактическая площадь исследуемого земельного участка?
2. Соответствует ли установленная в процессе выполнения экспертизы фактическая площадь участка, расположенного по указанному адресу, площади, заявленной в правоустанавливающих документах?
3. Имеется ли наложение границ данных земельных участков (имеющих соответствующие кадастровые номера)?
4. Находится ли на земельном участке истца (расположенном по указанному адресу, имеющем указанную площадь и кадастровый номер) имущество ответчика?
5. Соответствует ли фактическое расположение имущества ответчика на местности его местонахождению, внесенному в документацию?
6. Каковы географические координаты угловых (поворотных) точек исследуемого земельного участка?
7. Какова общая площадь пересеченных частей данных земельных участков?
8. Какова площадь земельного участка, свободная от застройки?
9. Какова площадь земельного участка, занятого постройками?
10. Каковы координаты углов строения, расположенного на земельном участке?
11. Возможно ли произвести строительство недвижимого объекта на исследуемом земельном участке?
12. Какова возможная площадь постройки, которую можно возвести на данном земельном участке?
13. Соответствуют ли действующему законодательству проведенные на исследуемом участке землеустроительные работы?
14. Соблюдены ли специальные правила застройки при проведении землеустроительных работ на исследуемом земельном участке?

Два вида экспертиз

1. Судебные. К этому виду относятся исследования, назначенные судом. Одна из сторон судебного разбирательства может выступить с заявлением о назначение судебной экспертизы. В судебном процессе она может стать главным доказательством. Этот вид исследования может назначить только суд.
2. Досудебные. Досудебная экспертиза проводится в частном порядке. Гражданин по своему желанию обращается к специалистам для проведения замеров на его участке. Это может потребоваться при оформлении земли, ее продажи или покупки, а также при любых других действиях с ней.

Землеустроительная экспертиза подразделяется на три вида:

1. Экспертиза раздела земельного участка. Один из наиболее востребованных видов землеустроительной экспертизы, целью которого является раздел земельного участка в натуре между собственниками.
2. Экспертиза межевых работ. В основном носит досудебный характер и заключается в спектре услуг по геодезии и картографии.
3. Экспертиза выноса земельных границ. Может носить как досудебный, так и судебный характер и заключается в спектре услуг по выносу в натуре границ земельного участка.

Какие задачи стоят перед землеустроительной судебной экспертизой?

1. Определение и отражение на плане:

• фактических границ земельного участка;
• фактического порядка пользования земельным участком сособственниками;
• площади земельного участка, которую занимает каждый из сособственников;
• соответствие фактических границ земельного участка границам, обозначенным в правоустанавливающих документах и определение площади несоответствия;
• рыночной, кадастровой стоимости земельных участков различного назначения, стоимости сервитута.