Ипотека для юридических лиц в 2021 году: условия, список документов

Многих заемщиков интересует вопрос, где взять ипотеку на коммерческую недвижимость физическим лицам. Ее предоставляют не все организации, но предложения на рынке кредитования – есть.

Важно понимать, что взять ипотеку на коммерческую недвижимость может ограниченный круг лиц. Закон не запрещает выдавать займы на нежилые объекты любому физлицу (согласно статье 5 Федерального закона от 30.12.2004 N 216-ФЗ). На практике – банки готовы кредитовать только заемщиков, так или иначе связанных с предпринимательской деятельностью:

индивидуальных предпринимателей;
владельцев фермерских хозяйств;
акционеров, соучредителей, директоров, а также топ–менеджеров российских компаний.

Для информации. Коммерческой недвижимостью называют помещения (здания) для ведения бизнеса. Это может быть склад, офис, цех, гараж и т. д. Такой объект обходится дороже, чем квартира, требования к обеспечению – строже.

Совет! При расчете ипотеки на коммерческую недвижимость онлайн не ищите предложений на вкладке Кредиты физическим лицам. Скорее всего, интересующая вас программа будет на страничке Кредитование МСБ (малого и среднего бизнеса).

Покупка коммерческой недвижимости в ипотеку – почему это выгодно

Бизнесмены знают, сколько денег ежемесячно съедает арендная плата. И она имеет склонность постоянно повышаться. Кроме того, собственник квадратных метров может выставить арендатора на улицу в любой момент. Свое помещение – это гарантии спокойного будущего и удачное вложение личных средств.

Ипотека на коммерческую недвижимость для ИП не запрещает сдавать ее в аренду, проводить бизнес–мероприятия. Да, продать ее нельзя – до полного погашения она находится в залоге у банка. Но не запрещено извлекать доход в той или иной форме.

Схема ипотеки на коммерческую недвижимость для физических лиц

Алгоритм выдачи займа похож на схему кредитования жилых помещений. А вот условия – на порядок строже. Ипотека на коммерческую недвижимость без первоначального взноса – редкое явление. Обычно требуют не только аванс (25–50%), но и обеспечение сверх обычного залога. Срок таких займов не превышает 10 лет.

Есть намерение стать полноправным собственником помещений для бизнеса – действуем по следующей схеме:

Ищем банк с лояльными условиями.
Подаем заявку.
Собираем документы.
Проводим оценку недвижимости.
Платим первоначальный взнос.
Получаем кредит.
Оплачиваем помещение.
Оформляем право собственности.
Передаем квадратные метры в залог банку до полного погашения ссуды.

Важно! Не все виды предприятий могут приобрести в собственность помещение за кредитные деньги. Обычно банки накладывают ограничения на такие виды деятельности, как игровой бизнес, страхование и лизинг, букмекерство, торговля сигаретами и алкоголем. Также проблематично выкупить квадратные метры через заемные средства риэлторам, строителям, нотариусам.

Как повысить шансы на одобрение

Предпринимателю, планирующему получить положительный ответ на ипотечный запрос, могут пригодиться следующие подсказки:

Трудоустройство в собственной компании	Возможно, если применяется ОСНО. При УСН или ЕНВД такой возможности нет. Некоторые банки готовы кредитовать ИП на тех же условиях, что и работников по найму.
Своя бухгалтерия	Наличие внутренней бухгалтерии при упрощенной системе налогообложения тоже повышает ваши шансы на успех.
Не афишировать ИП	Если у вас есть стабильная работа по найму с достаточным доходом, можно не афишировать ИП, а подать заявку в банк на общих основаниях как физическое лицо.
Заемщик по ипотеке	При наличии супруга, на которого не оформлено ИП, можно сделать его заемщиком по ипотеке.
Взять ипотеку на жилье, а использовать для бизнеса?	Теоретически такое возможно при условии, что закладывается другая недвижимость, которая уже является собственностью ИП. Этот вариант стоит иметь в виду — ипотечные ставки намного выгоднее, чем кредиты на развитие бизнеса.

Ипотека на покупку коммерческой недвижимости физическим лицом – какие нужны документы

Собирать бумаги придется долго, и их много. Прежде всего потребуются личные документы:

паспорт;
свидетельства о браке и появлении детей;
СНИЛС;
номер налогоплательщика;
военный билет;
сведения о доходах и имуществе в собственности.

Что касается объекта недвижимости, то понадобится его оценка, договор купли–продажи, страховка. Помещение должно соответствовать требованиям законов Российской Федерации, предъявляемым к нежилым объектам. И, конечно, не иметь обременений (быть под арестом, являться предметом имущественного спора, находиться в аварийном состоянии и т.д.).

Рекомендуемая статья: Как оформить ипотеку пенсионеру без первоначального взноса

Но и это не все. Когда ИП оформляет ипотеку для приобретения коммерческой недвижимости, ему приходится собирать полный пакет бумаг о своем бизнесе:

подтверждение регистрации (выписка из Реестра или Свидетельство);
справки из ФНС об отсутствии претензий к уплате налогов;
справки о движении по счетам;
лицензию (если сфера деятельности лицензируется);
все официальные отчеты в государственные фискальные органы за последний год.

Все эти бумаги банк требует с целью прояснить для себя финансовую историю заемщика. Кредитору необходимо знать о денежных обязательствах, которые есть у кредитуемого (невыплаченной ипотеке, потребительских займах, лизинге и так далее). А также о действующих договорах с клиентами и деловыми партнерами.

Обратите внимание! При продаже коммерческой собственности ИП заплатит дополнительный налог, так как выручку от проданного помещения налоговая приравнивает к доходу от предпринимательской деятельности.

Перечень документов

Обычно это стандартный пакет, а также дополнительные бумаги, связанные со спецификой деятельности.

Существует два варианта:

полный пакет — паспорт, ИНН, налоговые декларации, отчетность по деятельности и прочее;
упрощенный пакет — помимо стандартного набора, понадобятся только свидетельство о предпринимательской деятельности и налоговые декларации.

Возможность предъявления упрощенного пакета документов зависит от вида банка и системы налогообложения предпринимателя.

Как рассчитать ипотеку коммерческой недвижимости

При покупке жилого помещения заемщик видит на сайте кредитный калькулятор. Программа помогает просчитать реальные суммы выплат и увидеть график платежей. При оформлении ипотеки на коммерческую недвижимость калькулятор загружается редко. Банкиры полагают, что бизнесмен не заключает сделку без юристов и способен просчитать затраты самостоятельно – без специального сервиса.

В таком случае можно воспользоваться калькулятором на нашем сайте (Онлайн Калькулятор для расчета ипотеки). Так как расчет параметров кредита, по сути, ничем не отличается от рядового ипотечного займа. Следует открыть раздел Онлайн калькулятор для расчета ипотеки на сайте, занести туда ориентировочную стоимость помещения, размер аванса, срок и предполагаемый процент. Калькулятор рассчитает с точностью до копейки ежемесячный платеж, общую переплату, а также сформирует график платежей.

Учтите! Проценты за пользование займом на 3–5 пунктов выше, чем при ипотеке жилых помещений.

Как купить коммерческую недвижимость в ипотеку – пошаговый алгоритм

Допустим, объект найден. Вы готовы внести залог. На каком этапе в схему включается банк?

Рассмотрим два варианта трехстороннего сотрудничества:

Между продавцом и покупателем составляется договор о продаже. Заемщик вносит часть денег наличными и предоставляет гарантийное письмо от банка на остальную сумму. После переоформления прав собственности кредитуемый передает здание (помещение) в залог кредитору. Последний выплачивает деньги продающей стороне.
Покупатель вносит аванс и показывает гарантийное письмо от кредитора. После чего прежний собственник имущества передает его в залог банку. Затем подписывается договор купли–продажи. Новый собственник регистрирует помещение на себя (с согласия банка).

Первая схема более проста, но продавцу приходится ждать свои деньги. Этот вариант не всех устраивает. Поэтому иногда выбирают второй путь – более хлопотный, но менее обременительный для продавца.

Особенности ипотеки коммерческой недвижимости у близких родственников

Банк придирчиво анализирует документы, если субъектами договора являются родные люди (родители, дети и внуки, бабушки и дедушки, сестры и братья, супруги). Если продавец и покупатель состоят в родстве, лучше предупредить об этом сразу. Если подобное обстоятельство выяснится позже, кредитор может расторгнуть сделку и потребовать деньги обратно.

Внимание! Расчеты между родственниками расценивают как более рискованные. Ведь члены одной семьи могут легко договориться между собой и использовать банк в мошеннических целях. Поэтому проверка проводится более придирчиво и внимательно.

В каких банках можно ли взять ипотеку на коммерческую недвижимость: краткий обзор

Ссуды на помещения для коммерции считаются более рискованными и потому стоят дороже. Нецелесообразно просить их у банка с маленьким уставным капиталом. Необходимо обращаться в крупные финучреждения.

Ипотечные программы для малого и среднего бизнеса в текущем году активны у:

Сбербанка (сразу несколько предложений);
ВТБ;
Россельхозбанка;
банка Уралсиб;
Абсолют Банка.

Рекомендуемая статья: Ипотека по двум документам: порядок оформления, документы, список банков

Здесь помогут купить коммерческую недвижимость в ипотеку физическому лицу в статусе ИП или владельца небольшого предприятия. Остановимся подробнее на программах кредитования.

За большой ссудой – в Сбербанк

У Сбербанка есть специальная программа Бизнес–недвижимость. Основные границы займа:

ставка от 11%;
срок – до 10 лет;
аванс – не менее 25% (20% – для производителей с/х продукции);
лимит на годовую выручку ИП – 0,4 млн. рублей;
период активной деятельности предприятия – не менее 6 месяцев.

Обратите внимание! Ставка 11% действует при десятилетнем сроке и сумме займа больше 5 млн. рублей. Лимит по сумме – 200 млн. рублей (600 млн. в отдельных городах).

Обязательно обеспечение: залог самого объекта и собственного имущества, поручительство, страховка. Максимальный возраст заемщика ИП (на момент окончания выплат) – 70 лет.

Вторая актуальная программа от Сбербанка называется Экспресс–Ипотека:

ставка от 13,9%;
временной интервал – до 10 лет;
диапазон ссуд – от 0,3 до 7 млн. рублей (до 10 млн. – избранные города);
первый взнос – от 30% (25% – отдельным категориям из числа постоянных клиентов);
обязательно поручительство;
ограничения по годовой выручке – до 60 млн. рублей.

Важно! Не все отделения Сбера готовы принимать и рассматривать заявки на кредит физическому лицу на покупку коммерческой недвижимости. Уточните их список на официальном сайте учреждения.

Сбербанк предлагает следующий алгоритм сотрудничества:

очная встреча со специалистом в одном из подразделений;
заполнение анкеты;
подготовка документов (персональных и отражающих деятельность компании/ИП).

Получив одобрение, можно подыскивать подходящий объект.

Условия ипотеки на нежилое помещение для физических лиц в Сбербанке – одни из самых лояльных. Но и бумаги придется готовить тщательно. Помимо личных документов, банк потребует:

устав,
налоговую декларацию;
финансовую и бухгалтерскую отчетность за последний год;
книгу учета доходов и расходов;
справку об имущественном положении и текущих обязательствах по специальной форме;
справки из сторонних банков ежемесячных оборотах по расчетным счетам;
копии всех неисполненных коммерческих договоров (с подрядчиками, покупателями, поставщиками, заказчиками).

Важно! Список бумаг ипэшника на общем налоге, ЕНВД, ЕСХН и УСН – отличается. Частные предприниматели с любой формой налогообложения могут обратиться за кредитованием в Сбербанк, предоставив свои финансовые документы.

Дают ли ипотеку на коммерческую недвижимость в ВТБ

В ВТБ также готовы кредитовать заемщика, желающего приобрести склад, офис, нежилое здание и т.д. Условия:

ставка – от 10%;
срок – до 10 лет;
ограничения по выдаваемой сумме – 150 млн. рублей;
авансовый взнос – от 15%.

Пакет бумаг такой же, как в Сбербанке. При этом ВТБ готов выдать ссуду единоразово или разделить ее на несколько траншей. А также при необходимости предоставить должнику разовую отсрочку по телу кредита.

Важно! При добавочном залоге ВТБ готов кредитовать с нулевой ставкой.

Ипотека под залог приобретаемой коммерческой недвижимости в Россельхозбанке

В РСБ готовы обслуживать ИП на следующих условиях:

длительность займа – до 8 лет;
аванс – от 20%;
ссуда – до 200 млн. рублей;
есть возможность отложить платежи – до 12 месяцев;
наличие открытого расчетного счета в Россельхозбанке.

Одно из преимуществ кредитования в РСБ – добровольный выбор схемы платежей (аннуитетный или дифференцированный). А также возможность годовой отсрочки. Ставки ипотеки на коммерческую недвижимость рассчитываются индивидуально.

Как оформить онлайн заявку на кредит для бизнеса в Россельхозбанке

Попасть на страничку анкеты просто – ее видно сразу при переходе на закладку кредитных продуктов для малых предприятий.

Прежде всего необходимо выбрать из выпадающего списка филиал, в котором вы хотите обслуживаться. Затем проставить параметры займа (сумма, период в месяцах). Представить свою организацию, дать контакты для связи. И выбрать пункт, который соответствует годовому доходу (до 120 млн. рублей, до 800 млн. рублей или выше).

Рекомендуемая статья: Какую квартиру можно взять в ипотеку

Внизу необходимо отметить цель получение займа:

на текущие цели;
инвестиционные цели (именно к этой категории относится приобретение бизнес–недвижимости);
рефинансирование.

Важно! В этом банке нет ограничений на годовой оборот предприятия.

Можно ли купить коммерческую недвижимость в ипотеку в банке Уралсиб

Еще один банк, готовый кредитовать физлицо в статусе ИП – Уралсиб. Соответствующая программа называется Бизнес–Инвест и рассчитана на бизнесменов, работающих не менее 6 месяцев.

Основные параметры:

срок на возврат заемных средств – от 1 до 10 лет;
аванс – минимум 10%;
максимальная сумма – 100 млн. рублей;
выручка за 12 месяцев – до 800 млн. руб.;
численность сотрудников – до 250 чел.;
обязательно поручительство, дополнительное обеспечение.

Внимание! Предусмотрены комиссионные за оформление: 1,2% (минимум 25 тыс. рублей) при ссуде до 15 млн. и 0,6% (не менее 105 тыс. рублей) при большей сумме.

Ипотека коммерческой недвижимости для физических лиц в Абсолют Банке

Заем предоставляется в интервале от 5 до 15 лет, вознаграждение банку – от 13%. Причем можно оформить онлайн–заявку и пригласить 4–х созаемщиков. Последний пункт совсем не лишний, так помещение для бизнес–процессов обычно обходится гораздо дороже жилого дома/квартиры. Размер займа ограничен верхней планкой в 80% стоимости объекта. В целом банк согласен одолжить от 1 до 15 млн. рублей.

Заемщик должен быть гражданином РФ в возрасте до 65 лет. А вот прописка значения не имеет. Однако важно наличие постоянного дохода в регионе присутствия банка.

Важно! Абсолют Банк кредитует платежеспособных клиентов со статусом предпринимателя не менее 1 года. Обязательно требуется поручитель(и).

Возможные причины отказа банков

Основная причина, почему банки неохотно выдают ипотечные займы предпринимателям, это сложности с оценкой реального положения дел у бизнесмена и сомнения в стабильности его деятельности. И даже отсутствие просрочек по налогам, взносам и предыдущим кредитам не отображает фактическую платежеспособность заемщика.

И здесь немаловажным фактором выступает система налогообложения, которую использует ИП. Если применяется общая (ОСНО), то все доходы на виду, и банку проще принять положительное решение. А вот так называемая «упрощенка» наоборот, усложняет процесс. Если предприниматель использует систему УСН «доходы — расходы», рентабельность деятельности еще можно как-то оценить, а вот при системе «доходы» банку уже сложнее увидеть финансовые результаты заемщика, так как в отчетах не отображаются расходы ИП, которые могут быть весьма существенными и «съедать» всю прибыль организации.

Тем не менее, банковские учреждения идут навстречу малому и среднему бизнесу, предлагая все более доступные ипотечные условия.

Но есть ряд факторов, которые если и не лишат предпринимателя возможности получить ипотеку, то станут «камнем преткновения» уж точно:

подпорченная КИ или полное ее отсутствие;
неопытность предпринимателя (деятельность менее 12 месяцев);
ЕНВД в качестве системы налогообложения;
нестабильный доход (в случае работы с сезонными товарами и услугами);
проблемы с бух.отчетностью, законодательством и проверяющими органами, наличие штрафов;
отсутствие имущества в собственности, депозитов;
наличие ряда непогашенных займов.

Если банк ответил на кредитную заявку отказом, необходимо выяснить проблемы и постараться их разрешить. Спустя некоторое время можно снова испытать удачу в этом банке или в другом, обращение сразу в несколько банковских организаций повысят шансы на успех.

Какие продукты готовы предложить другие банковские учреждения

Список банков, кредитующих физлиц–предпринимателей по ипотечным программам, довольно мал. Если в вышеназванных учреждениях постигла неудача, можно обратиться в другую организацию. Практически у всех крупных игроков на кредитном рынке есть продукты для предпринимателей, но без слова ипотека. Посмотрим, что предлагают:

Альфа Банк;
Промсвязьбанк;
Росбанк.

Выберем те программы, которые позволяют одалживать ссуды на пополнение основных средств. Сюда относится и покупка капитальных сооружений.

У Альфа Банка действует программа Кредит для бизнеса. Без залога реально одолжить от 300 тыс. до 10 млн. рублей. Альфа даже предлагает дифференцированный график платежей. Правда, высоковаты ставки – от 14 до 17%.
Промсвязьбанк готов предоставить займ на инвестиции в развитие. Ограничения по сумме – от 3 до 250 млн. рублей, период – до 10 лет, ставка от 9%.
У Росбанка есть несколько программ. Одна из них – Инвестиционный кредит. По этой программе компания или ИП может получить до 100 млн. рублей на период до 7 лет под 11,88%. Предусмотрена шестимесячная отсрочка при возврате займа.

Условия при выдаче ипотеки

Об этом нужно знать! Читай Вступление в наследство по завещанию на квартиру

Обычно они следующие:

первоначальный взнос — 15—40% от стоимости недвижимости;
минимальная сумма для выдачи — 100 тыс. рублей;
процентная ставка — от 9,4% и выше.

Для покупки доступно как вторичное жилье, так и квартиры в новостройках.

В Сбербанке, Акбарсе и Россельхозбанке доступно ипотечное кредитование для данной категории с использованием материнского капитала. Он идет на внесение первоначального взноса.

Помимо этого предъявляют и другие требования:

гражданство РФ;
возраст от 21 до 75 лет (в каждом банке возрастные ограничения различные);
ведение предпринимательской деятельности не менее 6 месяцев.

Уточните условия для получения ипотеки в своем банке.

Выводы

Коммерческая ипотека – это покупка на заемные деньги помещения для бизнеса. Физическому лицу без статуса ИП взять такой кредит закон не запрещает. Но по факту необходимо быть предпринимателем или управляющим (соучредителем) успешной компании. Правда, есть вариант – оформить нецелевой (не ипотечный) кредит.

Наиболее комфортные условия обслуживания физлица в статусе ИП у Сбербанка и ВТБ. Причем в последнем учреждении дают кредит на покупку коммерческой недвижимости без первоначального взноса. Менее выгодные – у Россельхозбанка, Абсолют банка, Уралсиб (здесь предусмотрены дополнительные комиссии). В других учреждениях – готовы выдавать бизнесменам не ипотечные кредиты на приобретение основных средств.

Отказали в ипотечном займе? Не повод опускать руки. Если вы не прошли строгий банковский мониторинг, но хотите иметь собственное помещение, выход есть. Можно оформить ипотеку как физлицо на жилое помещение – с целью перевести его затем в статус нежилого (например, квартиру на первом этаже). Также некоторым ИП разрешено вести деятельность в жилом помещении.

Оцените автора

(
1 оценок, среднее: 5,00 из 5)
Поделитесь в социальных сетях

Автор:

Специалист по ипотеке Мария Юрьевна Сохань

Дата публикации18 сентября, 201918 сентября, 2019

Особенности

Основные проблемы заключаются в отсутствии стабильного заработка, который имеют физические лица оформленные официально. Даже если доход предпринимателя достаточно высок для получения ссуды, нет гарантии того, что в недалеком будущем бизнес потерпит крах, а его владелец останется без средств к существованию.

Кроме того, данная категория граждан не может предъявить справку о доходах по форме 2-НДФЛ, которая входит в обязательный перечень документов при использовании большинства ипотечных программ. В этом и заключаются основные проблемы. Однако при желании можно убедить специалистов финансовой организации в своей платежеспособности.

Обратите внимание, если предъявить полный пакет документов, запрашиваемый банком, удастся получить выгодный кредит на покупку не только жилой, но и коммерческой недвижимости. В любом случае, придется оформлять ипотеку как физическое лицо, но с особым статусом налогоплательщика.