Как проходит обычная сделка по ипотеке?

Ипотека, общее представление

Ипотечное кредитование является самым длительным среди существующих кредитов. Такая схема имеет свои плюсы:

• ни у кого не нужно занимать деньги;
• квартира сразу же оформляется в собственность;
• расчет по кредиту может осуществляться в соответствии с потребностями;
• юридическая надежность договора не оставляет сомнений.

Получение обычного кредита невозможно без поручителя. При оформлении ипотеки этого не требуется.

Приобретаемая клиентом банка квартира будет являться залогом. Другими словами, на квартиру накладывается обременение (без разрешения банка такие сделки, как продажа, дарение, переоформление квадратных метров невозможны).

Но в ней можно проживать, делать ремонт и т.п. обременение снимается, как только ипотека будет погашена.

Среди отрицательных сторон ипотеки можно выделить только высокие процентные ставки, которые в некоторых случаях могут достигать стоимости приобретенной недвижимости. Также заемщик не является полноправным собственником квартиры до тех пор, пока не погасит ипотечный кредит.

Обычно у физического лица нет требуемого количества денег, в этой связи ипотечные ссуды отличаются продолжительным сроком и внушительной суммой кредитования. Ипотека может быть одобрена на период до 30 лет.

Оформляя ипотеку можно выбрать способ, которым будет погашаться заем. Их два – аннуитетный и дифференцированный. Первый предполагает одинаковый размер платежа на весь период кредитования. Проценты в этом случае распределены равномерно. Дифференцированные платежи отличаются тем, что суммы идут на убывание. На первых порах взносы будут максимальные, постепенно их сумма будет уменьшаться.

Ипотека позволяет обзавестись заветными собственными метрами жилплощади

Проверка кредитной истории

На каждого, кто хоть раз заполнял заявку на кредит, ведется персональное досье или кредитная история.

Обратите внимание! В КИ вносят сведения не только о полученных и погашенных займах и просрочках. С 2021 года в БКИ можно узнать о долгах по квартплате и за телефонную связь. Не стоит забывать и про то, что титульный лист кредитной истории доступен практически всем желающим, в том числе работодателям.

Формально заемщик может отказаться от проверки КИ. Но в этом случае отказ в выдаче ипотечного или потребительского займа неминуем. Если в ваших планах – получение значительной суммы денег на покупку квартиры, лучше предварительно самостоятельно сделать запрос в БКИ и проверить свою историю. Нельзя забывать и про технические ошибки (например, отнесение данных к тезке или однофамильцу), несвоевременную передачу сведений банком и т. д.

Первые шаги при оформлении ипотеки, с чего начать

Этапы оформления ипотеки в большинстве случаев стандартны и мало чем отличаются друг от друга. Несущественные различия зависят только от программ кредитования, которые банки предлагают обратившимся клиентам.

Важно! У каждого банка своя методика расчета максимальной суммы. Так, например, в одном отделении могут предложить только 1 млн., в другом этому же человеку одобряют сумму больше, например, 2 или 3 млн.

Решив взять ссуду на покупку жилья, для начала нужно определиться с подходящей ипотечной программой. Разные банки предлагают свои условия относительно первоначального взноса. Нужно соизмерить его сумму и возможность выплаты.

Необходимо уточнить, работает ли данный банк с материнским капиталом или государственной поддержкой. В рамках программы для молодых семей можно рассчитывать на более низкий первоначальный взнос.

Предполагаемая сумма кредита рассчитывается таким образом, чтобы ежемесячный платеж составлял не более 60% от общего дохода семьи заемщика. Ознакомившись со всеми предложениями доступных банков, можно выбрать наиболее оптимальный вариант.

Подача заявки на ипотеку

После выбора подходящей программы можно приступать к сбору документов, которые требуются для подачи заявки.

Важно! От качества предоставленных документов зависит, одобрит банк ипотеку или нет.

Стандартный пакет документов включает в себя:

• оригинал паспорта клиента и ксерокопия всех его страниц;
• справку о доходах за последние полгода по установленному образцу;
• документ, подтверждающий занятость (копия трудовой книжки или трудового договора);
• подтверждение наличия средств, необходимых на выплату первоначального взноса;
• заявление на ипотеку, заполненное заемщиком.

Кроме того, можно подать документы, подтверждающие дополнительный доход, если таковой имеется. Заявку можно подавать сразу в несколько банков, так как рассматриваются копии документов.

О том, сколько времени занимает оформление ипотеки в Сбербанке, однозначно ответить сложно. На рассмотрение документов понадобится 3-15 дней. После этого кредитная комиссия выдает одобрение или отказ на ипотечное кредитование. Положительное решение действительно в течение 2-4 месяцев. За это время нужно подобрать квартиру и собрать все требующиеся документы.

Размер и срок ипотечного кредитования рассчитывается индивидуально исходя из дохода заемщика

Как проходит сделка по ипотеке для покупателя.

Теперь, во-вторых, со стороны кредитуемого лица процесс покупки жилья в ипотеку выглядеть будет так:

Получение одобрения.

Для начала стоит оценить свои силы и возможности. Понять сколько и как накопить на первоначальный взнос. Определиться со сроком кредитования, а также рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке. Следом необходимо оформить заявку в один или несколько банков и дождаться решения по ней. Если будет получен положительный ответ, то можно приступать к следующему этапу.

Читайте: Почему банки отказали в кредите?

Выбор объекта.

Понимая, что банк готов предоставить в долг необходимую денежную сумму, можно приступать к подбору объекта с учетом этого критерия. То есть это можно осуществлять своими силами, пролистывая тематические сайты. Либо воспользоваться услугами ипотечного брокера. Конечно, не бесплатно. Прежде чем приступать к сбору документов для ипотеки, у продавца стоит уточнить, возможна ли сделка по ипотеке с его собственностью. Нередко на квартирах «висят» обременения и иные ограничивающие факторы, препятствующие купле-продаже с участием финансовой организации.

Оценка объекта.

Как и в случае с продавцом, для покупателя важно решение оценщика. Как правило, им выступает представитель кредитора. Это самый простой вариант. Однако, может задействоваться и сторонний эксперт, поиском которого в случае необходимости озадачивается заемщик. Должностное лицо делает ряд снимков здания, входа, лестничных клеток, а также самой квартиры и видов из окон. А затем готовит заключение с указанием рыночной стоимости.

Сбор и подача документов в банк.

Этот шаг может делаться параллельно со второй стороной. Каждый готовит свою документацию в соответствии с требованием банка. Для покупателя этот список во многом повторяет тот, по которому документы нужны для оформления кредита. Основными из них являются:

Паспорта всех заемщиков и созаемщиков;

• Заявление-анкета на ипотеку;
• Брачный договор, если есть;
• Свидетельство о браке;
• Подтверждение доходов;
• СНИЛС.

Стоит отметить, что обозначить уровень своих доходов можно несколькими способами. Самыми распространенными являются форма 2-НДФЛ с официального места работы, а также справка по форме банка. В последнем можно указывать и неофициальную прибыль.

Подписание договоров и оформление ипотечных бумаг.

Все стороны сделки в помещении банковского учреждения составляют и подписывают документы по сделке. Там же клиент ставит подпись в кредитном договоре, а также в закладной. Важно проверить все реквизиты и правильность указания данных всех действующих лиц по сделке. Иначе при допущенных ошибках необходимы будут исправления. А на это потребуется дополнительное время.

Регистрация прав.

Покупателю также необходимо посетить многофункциональный центр. Желательно это сделать вместе с продавцом. К комплекту документации требуется приложить квитанцию об оплате госпошлины за регистрацию прав собственности. А вот она составляет 2 000 рублей. Это можно сделать через терминал Сбербанка непосредственно в здании Центра.

Передать готовые документы в банк.

Когда запись будет внесена в реестр, документы можно забирать из МФЦ. На руки новому хозяину квартиры выдается его версия договора, выписка из ЕГРН, а также опись о регистрации закладной.

Поиск недвижимости, ее оценка

При выборе жилья нужно учитывать, насколько оно соответствует требованиям банка, познакомить с которыми может менеджер. Как правило, вторичное жилье должно соответствовать следующим параметрам:

• квартира должна быть обязательно отдельная;
• сантехнические требования, системы канализации, водоснабжения, отопления должны соответствовать требованиям;
• не допускается ветхое, аварийное или готовящееся на снос жилье;
• недвижимость должна располагаться в зоне покрытия ипотеки;
• должна подходить под круглогодичное проживание.

Для новостроек также существуют определенные правила:

• застройщик обязательно аккредитованный, с опытом работы на рынке жилья не менее 5 лет;
• соответствовать оценочным нормативам, обозначенным в ФЗ №214;
• без задержек в строительстве;
• объект должен быть построен хотя бы на 20%.

Стоимость выбранного жилья не должна превышать сумму кредита, одобренную банком.

Для ускорения времени поиска подходящего варианта можно воспользоваться услугами риелтора.

После того как недвижимость выбрана, требуется произвести ее оценку. Выполняют ее независимые оценщики. Часто у банков есть свои аккредитованные оценочные компании, данные по которым предоставит менеджер.

Если у банка возникнут сомнения относительно достоверности оценки, он имеет право подать жалобу в СРО и назначить еще одну процедуру по оцениванию, за которую снова будет платить клиент. Именно поэтому лучше сразу воспользоваться услугами тех компаний, которые рекомендует сам банк. Оценка жилья требуется для определения стоимости залога для банка. Услуга оплачивается заемщиком, в среднем 2-20 тыс. рублей, в зависимости от типа недвижимости.

Перед оформлением ипотеки проводится экспертная оценка выбранного для приобретения жилья

Страхование при ипотечном кредите

Аккредитованные страховые компании имеют преимущественное право заключать договоры страхования ипотечной недвижимости и жизни и здоровья заемщика. Страховые тарифы у них, как правило, являются среднерыночными.

К сведению

Оплата страховой премии может быть как единовременной, так и по графику. В зависимости от срока запрашиваемого ипотечного кредита и его суммы.

Сроки страхования недвижимости и жизни устанавливаются в кредитном договоре. Если в течение этого времени покупатель не предоставит полисы и квитанции об оплате премии, у банка есть разные методы воздействия:

• повышение ставки;
• досрочное истребование кредита;
• штрафы и пени.

Если заемщик подобрал более выгодную для себя программу страхования ипотечной недвижимости в неаккредитованной компании, то по согласованию с банком возможно подписать полис и там. Наличие санкций за это определяется внутренними регламентами кредитной организации.

Согласование квартиры с банком

Как проходит оформление ипотечного кредита – вопрос важный. Выбранную квартиру требуется согласовать с банком. Для этого обе стороны сделки направляются в банковское отделение с собранным пакетом документов и независимой оценкой. Необходимо представить в банк следующую документацию:

• договор покупки;
• техпаспорт приобретаемой недвижимости;
• выписка из ЕГРП;
• документ, подтверждающий отсутствие коммунальной задолженности;
• копия паспорта владельца;
• реквизиты лицевого счета.

Внимательно изучив пакет представленных документов, банк принимает решение, подходит ли данное жилье для ипотеки. Если все нормально, то следующим этапом является сделка купли-продажи.

Необходимые документы для получения ипотечного кредита

Для оформления ипотечного кредита в банк предоставляются несколько пакетов документов:

• документы заемщика (паспорт, документы о доходах, подтверждение права собственности на имущество, которое передается в дополнительный залог, сведения о детях, СНИЛС, ИНН, свидетельство о браке и прочие документы; чем больше сведений о себе предоставит заемщик, тем лучше);
• документы поручителя и созаемщика (как правило, требуется только удостоверение личности и сведения о доходах, т.к. основной риск принимается на заемщика);
• документы на недвижимость (правоустанавливающие документы, свежие выписки из домовой книги и ЕГРН, справка о дееспособности продавца, паспорт продавца, согласие супруга/и продавца на сделку с недвижимостью, план БТИ).

Регистрация сделки

После того как кредитный договор подписан, нужно взять его и договор купли-продажи и отправляться в регистрирующий орган (юстицию, Росреестр и т.п.). Предварительно требуется оплатить госпошлину.

Для проведения сделки в регистрирующем органе и покупателям и продавцам необходимо подать заявление с указанием персональных сведений. Заявление не будет считаться действительным без приложенных к нему правоустанавливающих документов, ксерокопий паспортов. В том случае, когда недвижимость у продавца является совместно нажитым имуществом, нужно взять у супруги согласие на отчуждение, оформленное в нотариальной конторе.

Те, кто интересуется, как долго оформляется такая сделка, должны учесть, что на регистрацию обычного договора купли-продажи уходит около 30 суток. Регистрация сделки с обременением занимает около 5 рабочих дней.

По завершении регистрации покупатель получает право собственности с обременением. Объект находится в залоге у банка. Подписанный договор передается в отделение банка и только после этого осуществляется процедура передачи денежных средств продавцу (на счет, наличными или через ячейку).

Важно! Передавать деньги до регистрации неразумно. В случае отказа вернуть средства будет проблематично.

Регистрация ипотечного объекта в Росреестре

Согласно закону об ипотеке от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ ипотека может возникнуть как в силу закона, так и в силу договора.

В случае с кредитованием на покупку недвижимости имеет место ипотека в силу закона. Если же в залог оформляется имеющаяся недвижимость и подписывается отдельный договор залога – то тут речь идет об ипотеке в силу договора. Порядок регистрации у них различается.

В случае с ипотекой в силу закона заемщик не обязан предоставлять пакет документов от банка и не оплачивает госпошлину за регистрацию (п.2 ст.20 ФЗ от 16 июля 1998 г. N 102-ФЗ).

Если же имеет место договор (то есть в залог берется не приобретаемая недвижимость, а иной объект и заключается отдельный договор залога), то залогодатель должен подготовить пакет документов от залогодержателя (то есть от банка). В комплект входит:

• лицензия;
• свидетельство о регистрации;
• приказ на председателя правления;
• приказ на уполномоченное лицо, которое подписывало договор;
• свидетельство о присвоении ИНН;
• доверенность на лицо, подписавшее договор и некоторые другие документы, перечень которых можно уточнить у банка.

По самой сделке нужно предоставить следующие документы:

• кредитный договор в 3-х экземплярах, а также копию его, заверенную банком;
• 2 экземпляра договора купли-продажи;
• квитанция об уплате госпошлины;
• правоустанавливающие документы на недвижимость;
• выписка из домовой книги;
• справка из органов опеки, если в сделке затрагиваются интересы несовершеннолетних;
• план БТИ;
• отчет об оценке;
• нотариальное согласие супруги продавца и покупателя;
• при покупке доли потребуется нотариальное согласие других собственников помещения.

На этапе регистрации документы могут подаваться как напрямую в Росреестр, так и в МФЦ по предварительной записи. Главное отличие – в МФЦ записаться можно на ближайший срок, но время регистрации увеличивается на 3-4 рабочих дня (в этот период документы из МФЦ передаются в Росреестр).

Регистрация обременения происходит параллельно с передачей права собственности (если регистрируется ипотека в силу закона). Срок регистрации напрямую в Росреестре (минуя МФЦ) – в среднем 5 рабочих дней.

После регистрации на руки покупателю или его представителю передается нотариальное согласие супруги продавца (если оно было), экземпляры зарегистрированного договора, выписка из ЕГРН с отражением обременения и права собственности.

К сведению

У банков есть услуга регистрации договоров. В этом случае за дополнительную оплату залогодателю останется только подъехать в банк за своими экземплярами документов. Все остальное делает представитель кредитора на основании доверенности.

Два слова о страховке

Объект недвижимости, приобретаемый в ипотеку и находящийся до определенного времени в залоге у банка, должен быть обязательно застрахован. Страховку своей жизни и здоровья клиент может оформить уже добровольно.

Важно! В случае отказа от страхования приобретаемого в ипотеку жилья, банк вправе повысить процентную ставку.

Выбором страховой компании можно заняться самостоятельно. Однако, гораздо удобнее поручить это дело банку, так как у него уже налажено сотрудничество с некоторыми надежными компаниями, занимающимися страхованием недвижимости.

Подписывание страхового договора производится одновременно с заключением договора на ипотеку. В нем обозначены риски возможной потери или повреждения жилья. Для страховки нужно будет приготовить два договора – кредитный и купли-продажи.

Процесс выплаты ипотеки

Уже со следующего месяца после оформления права собственности с обременением, заемщик должен начинать вносить ежемесячные платежи. Просрочка или невозможность клиента исполнять обязательства могут закончиться плачевно – квартира, находящаяся у банка в залоге, может быть продана с целью погашения долга. Продажа в этом случае будет осуществляться по более низким ценам, это крайне невыгодно заемщику. Банк заинтересован в том, чтобы погасить только свою долю. В этом случае внесенные клиентом наличные средства в качестве первоначального взноса могут и вовсе не вернуться.

Важно! Нужно помнить о том, что уклонение от уплаты задолженности – деяние наказуемое.

Процесс получения ипотеки трудоемкий и длительный. Граждане, желающие сэкономить свое время и терпение, могут обратиться за помощью к риелтору, который сам соберет всю требующуюся документацию и будет сопровождать сделку до самого конца. Однако, его услуги обойдутся недешево. Можно заниматься этим вопросом и самостоятельно, однако в этом случае, требуется иметь четкое представление о том, как происходит оформление ипотеки.

Как получить одобрение ипотеки? Ответы на самые важные вопросы

Как получить одобрение ипотеки

Причины отказа банка в одобрении ипотеки

Повторный запрос ипотеки

Ошибки в документах при оформлении ипотеки

Как быстро оформляют ипотеку

Как ипотека влияет на кредитную историю

Обращения в банки за ипотечными кредитами с каждым годом становятся всё более востребованным инструментом решения жилищного вопроса. Но мало кто знает, как это сделать, чтобы ипотеку одобрили. За консультацией мы обратились к ипотечному специалисту с большим стажем Алине Савило.

—
Как получить одобрение ипотеки в Ставропольском крае? Есть какой-то правильный алгоритм?
—

Разумеется, есть и он единый на всей территории России. Прежде всего нужно определиться с типом объекта недвижимости. Будет ли это квартира в уже готовой многоэтажке или это жильё на этапе строительства? Или это дом с земельным участком? Выбор нужно сделать уже на первоначальной стадии заявки на кредит.

— Нужно указать по какому адресу хотите приобрести квартиру – Михайловск, улица Прекрасная, дом, номер квартиры… и так далее?

—

Нет, нужно знать тип приобретаемого жилья — от этого зависит и величина первоначального взноса, и процентная ставка. «Третий Рим», как застройщик, предлагает огромный выбор объектов недвижимости — девять форматов жилья. От однокомнатных квартир до особняков. Дальше нужно получить развёрнутое консультирование по ипотеке — большинству клиентов именно этого и не хватает. Мы сотрудничаем со всеми ведущими банками и можем подобрать именно тот банк, который соответствует нуждам заемщика и будет наиболее выгоден для него.

— Например?

—

Если вы не работаете официально, то можем предложить ипотеку по двум документам. Есть банки, которые работают с такими клиентами и дают им одобрение ипотеки. Некоторые банки кредитуют не любое жилье, а только покупку квартир, какие-то — только дома с земельными участками. Мы подыскиваем оптимальный вариант и даём все возможности нашим клиентам получить ипотеку.

Следующий важный этап — сбор и оформление документов. Мы не можем за клиента собрать их, но мы можем помочь избежать ошибок или быстро исправить их. Например, правильно оформить копию трудовой книжки или получить справку для банка нужной формы. Периодически банки меняют форму справок, методику заполнения по 2-НДФЛ и так далее.

Очень часто приносят справки с истёкшим сроком годности. Нужно помнить, что они действуют только в течение 30 дней. Ошибки встречаются весьма часто и с формами справок, мы предоставляем актуальную на день обращения информация.

Сейчас существенно снизился и объём пакета документов. Обычно это паспорт, СНИЛС, копия трудовой книжки и справка, подтверждающая доход. Если один банк отказывает, подаём в другой, или сразу — уже на первоначальном этапе — подаём сразу в несколько. В результате, два клиента из трёх у нас получают одобрение ипотеки.

Существует миф, что если откажет один банк, то в остальные можно уже не обращаться — везде будет отказ. Но наша практика доказывает обратное. И есть ещё один важный нюанс. Вот сейчас, например, наш клиент получил одобрение от двух банков, но один из них готов предоставить ипотеку на гораздо более существенную сумму. И он, уже после предварительного одобрения, смог поменять ипотечный объект недвижимости на более дорогой. Приходит клиент с намерением купить однокомнатную квартиру, а банк одобряет сумму, которой хватает на двухкомнатную или таунхаус. И наши покупатели имеют право изменить объект недвижимости и купить то жильё, которое им более по душе.

Наиболее частые причины отказов — плохая кредитная история. Тут разные были случаи — где-то реально не заплатил вовремя. А где-то недоплатил два рубля, на них идёт пеня и он в базах всех банков числится злостным неплательщиком — просто потому, что из месяца в месяц не погашает эту копеечную сумму. Важно быстро найти причину отказа и, по возможности, попытаться исправить ситуацию.

— А разве можно что-то исправить?

—

Срочно заказывается выписка из кредитной истории, ищется причина. Если дело действительно в двух рублях, то погасить никаких проблем не составляет — просто зачастую клиент даже не в курсе этих числящихся за ним копеек.

— Что еще может влиять на одобрение ипотеки?

-Бывает, что отказывают на основании заключения экспертной комиссии. Что это значит? В этом случае причиной отказа может быть, например, неоплаченный штраф ГИБДД. Или его работодатель не перечислил какие-то налоги.

— Эти вопросы решаемы? Или отказали — и всё?

—

При любых обстоятельствах действует мораторий на повторный запрос ипотеки на два месяца. За это время можно оплатить штрафы и так далее. И у нас есть немало случаев, когда через два месяца клиент на повторную заявку получает одобрение. И ещё одна распространённая причина отказа — недостаточная платёжеспособность. Например, у клиента большая кредитная нагрузка.

— То есть, если даже он исправно платит по имеющимся кредитам, возникнут проблемы при одобрении ипотеки?

—

Да, такой вариант возможен. Как только совокупный платеж по всем кредитам превышает определённый процент от заявленной и подтверждённой суммы доходов — дальнейшее кредитование банк считает небезопасным. И нужно будет находить созаёмщика — например, супругу или другого родственника. Или погасить досрочно какой-то из имеющихся кредитов. Или добавить информацию о каком-либо неучтённом ранее при расчётах дополнительном доходе.

— Ошибки в документах могут послужить причиной отказа?

—

Это, скорее, причина увеличения срока рассмотрения заявки. Ошибки исправляются и документы направляются снова. В жизни всякое случается. У одного клиента ошибка была прямо в паспорте — неверно указан код подразделения, пришлось помогать с экстренной заменой паспорта — но всё в итоге благополучно разрешилось.

— В итоге сколько времени занимает процесс получения ипотеки?

—

Тут в основном всё зависит от того, насколько быстро клиент сможет быстро и правильно собрать документы — это основной фактор. С момента поступления полного пакета документов до решения банка, как правило, проходит не более трёх рабочих дней.

— А как ипотека влияет на кредитную историю?

—

Это всегда огромный плюс. Собственно, любой кредит, погашаемый по всем правилам и без нареканий, всегда приветствуется банками. На самом деле, если у клиента хватает платежеспособности, ему могут оформить до трёх ипотечных кредитов. Взял первый, выдерживаешь график платежей — банк может выдать ипотеку ещё на один объект недвижимости. Некоторые банки в своих кредитных программах при своевременной выплате ипотеки готовы предоставлять последующие займы под сниженный процент.