Как официально зафиксировать выплаты по ипотеке?

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Если вы хотите разделить доли таким образом, чтобы вы владели 70% квартиры, а муж 30%, необходимо либо составить брачный договор, либо подписать соответствующее соглашение о разделе. В противном случае все имущество, приобретенное в браке, а также долги будут являться вашей с мужем совместной собственностью. Каждый из вас будет нести солидарную ответственность по выплате денежных средств, а при возможном разводе все будет делиться поровну.
Как оформить на себя квартиру, чтобы не делить ее при разводе?

Как купить квартиру, чтобы обезопасить ее от притязаний супруга?

Особенности и порядок погашения военной ипотеки

Если кредит получен в рамках военной ипотеки, его погашение осуществляется из средств целевого жилищного займа (ЦЗЖ), который предоставляют участникам накопительно-ипотечной системы (НИС) ФГКУ «Росвоенипотека». Порядок такой: в соответствии с графиком платежей Федеральное государственное казенное учреждение «Росвоенипотека» перечисляет на открытый в банке счет военнослужащего сумму, равную ежемесячному взносу по кредиту, которая впоследствии списывается в счет погашения кредита (каких-либо дополнительных действий со стороны участника НИС для этого не требуется). Как только стаж военной службы участника НИС достигнет 20 лет, использованные им на приобретение жилья (погашение ипотеки) средства переходят из разряда целевого жилищного займа в разряд безвозмездных субсидий. При этом считается, что ЦЗЖ погашен.

Важно! Чтобы «Федеральное управление накопительно-ипотечной системы жилищного обеспечения военнослужащих» в рабочем порядке приступило к перечислению средств на погашение ипотечного кредита, участник НИС должен в течение 5 дней с момента регистрации права собственности на квартиру предоставить в банк, выдавший ипотеку, пакет документов, в который входят:

• выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) с отметкой о регистрации ипотеки в пользу банка и в пользу государства (берется в подразделении ФРС, где регистрировалась сделка);
• нотариально заверенная копия свидетельства о праве собственности (можно предъявить оригинал документа, а банк сам сделает и заверит копию);
• копия договора купли-продажи или оригинал, с которого банк снимет копию и заверит ее.

На участника НИС возложена персональная ответственность за своевременное выполнение всех обязательство по кредитному договору в полном объеме, а также оплату в установленные сроки.

Порядок погашения военной ипотеки, оформленной участником НИС, предполагает несколько способов полного или частичного досрочного исполнения обязательств:

• за счет личных накоплений;
• с помощью средств федерального бюджета (если участник НИС имеет право на дополнительные выплаты);
• с использованием материнского (семейного) капитала – МСК.

В последнем случае, согласно п. 4 ст. 10 ФЗ № 256 от 29.12.2006 г., участник НИС должен предоставить в Пенсионный фонд РФ обязательство, заверенное нотариусом, об оформлении приобретаемого жилья в общую собственность всех членов семьи (родителей, детей и других совместно проживающих с ними лиц). Причем, в документе должен быть определен размер всех долей по соглашению. Согласно действующему порядку, сделать это необходимо в течение 6 месяцев после того, как будет снято обременение с жилого помещения (погашен кредит), которое приобретено за счет средств ипотечного займа. Такие разъяснения дает Агентство по ипотечному жилищному кредитованию об использовании средств МСК в рамках программы «Военная ипотека».

Отвечает генеральный директор агентства ЦДН Анатолий Пысин:

Не совсем понятно, что именно автор вопроса хочет зафиксировать на бумаге — сам факт самостоятельной оплаты ипотечного кредита или какую-то увеличенную в этой связи величину своей доли в собственности.

Если факт оплаты, для этого можно составить письменное соглашение и заверить его у нотариуса. Если же ставится задача обеспечить себе долю большего размера или единоличное владение этой собственностью в дальнейшем, следует оформить брачный контракт. Чтобы этот документ имел юридическую силу, он должен быть составлен и заверен у нотариуса.

Как оформить отказ супруга от совместного имущества?

10 фактов о брачных договорах

Общий порядок погашения ипотеки

Что входит в понятие «порядок погашения ипотечного кредита»? Сроки, размеры, периодичность платежей и их форма (безналичный расчет или внесение наличности).

Ипотечный платеж обычно совершается каждый месяц, и, как правило, кредитор устанавливает определенный платежный период, к примеру, с 15-го по 20-е числа. Если заемщик не соблюдает обозначенные сроки, банк может его оштрафовать или наказать другим способом, закрепленным в условиях кредитного договора.

Обычно заемщик вместе со своим экземпляром подписанного кредитного договора получает на руки график погашения задолженности, в котором указан размер ежемесячного платежа. Бывает, банк, выдавший ипотечный кредит, требует, чтобы клиент вносил на счет закрепленную в графике сумму с точностью до копеек. Такой порядок указывает на то, что любое несоответствие в большую или меньшую сторону расценивается кредитором как нарушение условий договора: он может начислить штраф или вообще потребовать полностью погасить кредит досрочно.

По форме расчеты клиента с кредитором могут быть:

• наличными;
• безналичными.

В первом случае деньги вносятся заемщиком на его ссудный счет через кассу кредитной организации. При этом надо иметь ввиду, что в большинстве банков действует такой порядок: кассы не работают в вечернее время, а также по выходным дням и в праздники.

При безналичных платежах заемщик может переводить деньги кредитору со своего счета, открытого в каком-нибудь банке. В таком случае стоит учитывать, что, во-первых, межбанковские переводы – услуга платная, а во-вторых, перечисление средств занимает от 1 до 3 рабочих дней. Сэкономить время и деньги можно, открыв свой счет в той кредитной организации, где оформлена ипотека.

Ежемесячный платеж по ипотечному кредиту в установленном порядке можно вносить наличными или с помощью пластиковой карты через банкомат. Но здесь тоже есть нюансы: чек, подтверждающий проведение операции, не гарантирует поступление платежа по ипотечному кредиту – об этом не стоит забывать! Случается, что средства не попадают на ссудный счет, и банк считает это просрочкой платежа, за которую предусмотрено наказание (конкретный порядок указан в кредитном договоре). Во избежание неприятностей деньги через банкомат лучше внести заблаговременно, а также удостовериться в их поступлении на ссудный счет, позвонив через несколько дней в организацию, где оформлена ипотека.

[offerIp]

Порядок погашения ипотеки допускает, что ежемесячный платеж по кредиту может перечислять и предприятие, на котором работает заемщик, удерживая необходимую сумму из заработной платы. Для этого нужно обратиться к руководству с соответствующим заявлением и обсудить механизм с бухгалтерией.

Заемщику, который намерен воспользоваться имущественным налоговым вычетом по ипотечному жилью, необходимо тщательно проверять все документы, подтверждающие взносы на погашение ипотеки – плательщиком должен указываться тот, на чье имя будет оформляться вычет. Иначе налоговая просто откажет в выплате.

В большинстве программ по ипотечному кредитованию предусмотрено досрочное погашение займа по истечении срока моратория (запрета). Как правило, минимальный период, в течение которого нельзя полностью (без санкций) рассчитаться за взятый кредит, составляет 6 месяцев. Вместе с тем практически во всех банках, где есть ипотечные продукты, устанавливается определенный начальный «шаг» досрочного платежа (обычно от 10 000 рублей). Лишь имея в наличии обозначенную сумму (в дополнение к ежемесячному взносу), заемщику можно обращаться с заявлением к кредитору о досрочном погашении ссуды. Форма заявления в каждом банке своя.

Порядок погашения ипотеки позволяет досрочно заплатить сразу всю сумму займа или только часть. Во втором случае вносятся изменения в график погашения задолженности, они могут быть двух видов:

1. Уменьшается размер ежемесячного платежа на оставшийся срок пользования ипотечным кредитом. В этом случае финансовая нагрузка на семейный бюджет падает, и при желании можно оформить еще один займ.
2. Ежемесячный платеж остается таким же, как был, а срок кредитования сокращается. При данном варианте заметно уменьшается переплата за ипотечное жилье.

В каждой конкретной ситуации заемщик сам определяет для себя выгоду. Но в любом случае после досрочного погашения кредита банк должен выдать актуальный график платежей с учетом всех изменений.

Оформление справки об отсутствии задолженности

Перед тем как совершить заключительный платеж по ипотечному кредиту, нужно узнать у кредитора размер остатка долга. Такие сведения предоставляются по телефону или при личном обращении заемщика в банк – информация может быть устной и письменной (выписка). Деньги клиент вносит тем способом, который ему больше подходит.

Желательно сразу после совершения платежа взять у кредитора справку об отсутствии задолженности. Это официальный документ, который в установленном порядке должен быть заверен подписями уполномоченных от имени займодавца лиц, предъявляется он в случае необходимости по месту требования. Справка может выдаваться бесплатно или за деньги, по существующим в банке тарифам.

В справке указываются:

• Ф.И.О. заемщика;
• дата полного погашения задолженности по конкретному договору ипотечного займа с указанием номера и даты заключения;
• дата выдачи справки;
• фамилия, инициалы и должность лица, подписавшего документ;
• фраза об отсутствии у кредитной организации претензий к клиенту.

После внесения заключительного ипотечного платежа ссудный счет в большинстве банков закрывается автоматически. Но если по какой-то причине этого не произошло, заемщику следует самому написать заявление о закрытии счета в связи с окончательным исполнением обязательств с его стороны. Для этого потребуется паспорт, договор ипотечного кредитования, график погашения задолженности и квитанция, подтверждающая последнюю оплату.

Существует следующий порядок погашения ипотеки досрочно: если заемщик собирается полностью рассчитаться с банком, ему необходимо предварительно согласовать с кредитором дату платежа и уточнить итоговую сумму. Иначе размер финального взноса может оказаться меньше или больше положенного, и последуют долгие выяснения формальностей.

Чтобы не осталось сомнений относительно исполненных обязательств, можно обратиться в Бюро кредитных историй. Там должны содержаться все сведения о выплатах по ипотечному займу, наличии или отсутствии просрочек. Впрочем, нельзя исключать, что данные могут быть представлены не в полном объеме из-за задержек технического характера или роли человеческого фактора. Поэтому информацию следует уточнить.