Почему банк может отказать в ипотеке на определенную квартиру

Как узнать, почему банк отказал в ипотеке?

Пришел отказ по ипотеке — найдите причину. Есть несколько способов узнать, почему банк не дал ипотеку.

1. менеджеру в банке. Обычно кредиторы об этом не говорят. Поэтому придется анализировать причину отказа самостоятельно. Но бывают исключения, и сотрудники банка рассказывают, по каким именно причинам не выдали кредит.
2. Проверьте кредитную историю. Сделайте запрос в БКИ. Если в КИ есть просрочки, значит причина в ней.
3. Сравните доходы и расходы по кредитам. Если текущие кредиты забирают более 40-50% вашего дохода, значит отказывают из-за этого.

Отказ, опять отказ

Несколько реальных примеров того, как работает банковский андеррайтинг.

Пример 1. Супруги Ивановы подали заявку на кредит. Супруга находится в декрете и ее доход не учитывается, гражданин Иванов уже больше года трудоустроен в очень крупной компании. Доход по меркам ипотечного калькулятора у семьи достаточный, чтобы взять заем на 20 лет и приобрести двушку в Санкт-Петербурге. Но на этапе подачи документов что-то пошло не так: сначала отказ пришел из Сбербанка, потом из ВТБ, потом из третьей кредитной организации. Причина оказалась в следующем: иностранная компания-работодатель не имеет права напрямую нанимать работников в России согласно нашему законодательству. Поэтому каждые 9 месяцев работник вынужден подписывать новый трудовой договор с компанией-посредником. Банки сочли, что заемщик ненадежен, и оставили молодую семью без возможности взять кредит.

Пример 2. Гражданин Петров получил отказ по ипотеке в родном зарплатном банке. Причину менеджер банка клиенту так и не сообщил. Наиболее очевидным поводом было наличие у потенциального заемщика двух открытых кредитных карт, лимит по которым превышал 300 000 рублей. Хотя Петров не пользовался данными картами, банк посчитал их как потенциальную угрозу финансовой стабильности плательщика.

Пример 3. Супруги Степановы запланировали покупку квартиры в новостройке. Все складывалось как нельзя лучше:

• было получено предварительное одобрение заявки в банке;
• была возможность оформить кредит под 6% по госпрограмме (у пары в 2021 году родился второй ребенок);
• у мужа был постоянный и достаточный белый доход для погашения займа;
• у заемщиков имелся первоначальный взнос в размере 20% от стоимости выбранного жилья.

Супруги оформили с застройщиком договор бронирования, за оформление которого им пришлось заплатить 20 000 рублей. Невозвратная сумма бронирования составила 200 000 рублей. Поскольку в банке после проверки всех документов клиентов заверили, что ипотека одобрена, супруги спокойно занимались подготовкой к переезду. Они оплатили 5000 рублей за оценку объекта и подали документы по квартире в банк. После этого из банка пришло оповещение об отказе без пояснения причины. Кредитор сослался на сложность случая, однако отказ остался в силе. Итого финансовые потери несостоявшихся заемщиков составили 225 000 рублей, и это без учетов потраченного времени и нервов.

Как видите, отказ может стать не только поводом для огорчения, но и ударить по кошельку. Банк может отказать клиенту даже тогда, когда человек на 100% уверен в собственной надежности и кредитоспособности. И часто узнать причину отрицательного ответа невозможно.

Что делать, если отказали в ипотеке — советы эксперта

Если банк отказал в ипотеке, не опускайте руки. Подготовьте следующую заявку с учетом ошибок. Рассмотрим, что нужно сделать, чтобы повысить шансы на одобрение.

Вариант 1. Проверьте кредитную историю

Раз в год это можно сделать бесплатно. Необходимо узнать свой код субъекта в старом кредитном договоре и отправить запрос в ЦБ РФ на официальном сайте по ссылке: https://www.cbr.ru/ckki/zh/subject. Через 5 минут на электронную почту придет письмо. В нем будет указано, в каких БКИ хранится ваша кредитная история. Чтобы посмотреть свою КИ необходимо направить запрос в каждое бюро.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

В кредитной истории могут быть ошибки, допущенные по вине банка. В таких случаях предъявляйте доказательства погашения предыдущих кредитов, и требуйте исправления КИ. Если кредитная история была испорчена по вашей вине, читайте статью о том, как взять ипотеку с плохой КИ.

Вариант 2. Попытайтесь улучшить кредитную историю

Если кредитная история испорчена, постарайтесь улучшить ее до повторной подачи заявки. Возьмите потребительский кредит, и вовремя погасите его без просрочек. Потом возьмите еще один побольше. И снова выплатите его в срок.

Мнение эксперта

Александр Николаевич Григорьев

Эксперт в области ипотеки с 10-летним стажем. Является руководителем отдела ипотеки в крупном банке, на счету более 500 успешно одобренных ипотечных кредитов.

Не берите мелкие товарные кредиты со сроком обслуживания менее 6 месяцев. Они не будут учитываться при взятии ипотеки. Наличие таких займов наоборот вызовет подозрения у аналитиков. Чтобы кредит имел вес для ипотеки, его размер должен составлять не менее 30% от размера будущего ипотечного займа.

Вариант 3. Закройте кредиты

Если у вас много кредитов — закройте большую часть и подайте заявку заново. Не обращайтесь за ипотекой, пока не снизите кредитную нагрузку. Банк не одобрит заявку.

Вариант 4. Привлеките созаемщиков

Банк охотнее одобрит ипотеку, если у вы приведете платежеспособного созаемщика с хорошей кредитной историей. Это увеличивает допустимую кредитную нагрузку. Созаемщиком может быть супруг или родственник. Обычно если один супруг берет ипотеку, второй становится созаемщиком в обязательном порядке.

Вариант 5. Держите телефон при себе

Банк может позвонить в любую минуту, вы должны всегда быть на связи и быть готовым уверенно ответить на вопросы аналитика. Предупредите работодателя о возможном звонке.

Вариант 6. Найдите другую недвижимость

Если банк не устроила недвижимость, найдите другую. Выбирайте высоколиквидное жилье в хорошем районе. Возраст постройки не старше 50 лет. Частные дома или коттеджи должны территориально располагаться в области присутствия банка.

В приобретаемой недвижимости должны быть все удобства:

• Свет.
• Вода.
• Канализация.
• Отопление.
• Газ.
• Туалет.
• Ванна.

Недвижимость должна быть в хорошем состоянии без видимых дефектов. Она не должна находиться в аресте или под обременением других кредитов.

Вариант 7. Подайте заявку в другом банке

Найдите небольшой банк, которому нужны клиенты. Такие банки более лояльны, и могут дать ипотеку даже с плохой КИ. Так, ТрансКапиталБанк рассматривает заявки на ипотеку от клиентов даже с плохой кредитной историей. Заполнить онлайн анкету можно на официальном сайте по ссылке: https://www.tkbbank.ru/mortgage

Вариант 8. Подтвердите неофициальный доход

Если у вас есть неофициальный доход, подтвердите его. Например, вы сдаете квартиру. Предоставьте документы на нее и расскажите банку об этом источнике дохода.

Вариант 9. Расскажите о неофициальных доплатах

Если вам доплачивают из серой кассы, расскажите банку об этом, и попросите работодателя это подтвердить.

Вариант 10. Обратитесь к ипотечному брокеру

Если не удается получить ипотеку самостоятельно, обратитесь к ипотечному брокеру. Опишите ему всю ситуацию. Брокер подберет лояльный банк, и объяснит, как действовать в вашей ситуации.

Как работают брокеры:

1. Клиент подает заявку в брокерскую фирму.
2. Брокер сообщает, какие документы подготовить, и рассказывает, как увеличить шансы на одобрение ипотеки.
3. Брокер подбирает ипотечный кредит и направляет запрос в несколько банков.
4. Банк одобряет или отказывает в ипотеке.

Обращение к брокерам не гарантирует 100%-ное одобрение ипотеки. Однако шансы на получение кредита возрастают. Преимущество еще и в том, что клиенту не нужно обращаться лично в банк. Он должен только оставить заявку и ждать решения.

Причины отказа в ипотеке в Сбербанке. Основные факторы

Знание основных причин, которые могут привести к отказу в получении ссуды, просто необходимы для всех потенциальных заемщиков. Это вызвано тем, что знание факторов, влияющих на решение кредитного учреждения, позволит заемщику подготовиться, а, следовательно, и увеличить собственные шансы на получение ссуды.

На окончательное решение кредитного учреждения оказывают влияние огромное количество факторов, среди которых отдельного упоминания заслуживают следующие:

1. Разнообразные типы задолженностей перед налоговой службой, а также долги по алиментам и неоплаченные штрафы ГИБДД.
2. Еще одной веской причиной отказа является наличие у потенциального заемщика судимости. Отдельного упоминания заслуживает тот факт, что если уголовное наказание потенциального клиента было условным, то у него есть шанс на получение ссуды. В этом случае все решается в индивидуальном порядке, поэтому никаких гарантий, что вам выдадут ипотечный заем, нет.
3. Невозможность удостовериться в подлинности предоставленных потенциальным заемщиком данных.
4. Неуверенность при общении с кредитным экспертом. Неуверенность в поведении потенциального заемщика трактуется сотрудником банка как сомнения в том, что он сможет своевременно оплачивать взносы.
5. Плохое состояние здоровья клиента, который желает получить ипотечный заем.
6. Низкий уровень ликвидности объекта жилой недвижимости, которая при получении займа будет играть роль залога.

На самом деле существует значительно больше факторов, которые могут оказать влияние на окончательное решение кредитного учреждения. При этом существует несколько причин, которые являются стопроцентной гарантией того, что потенциальный клиент не получит ипотечный заем. Далее мы более подробно остановимся именно на этих причинах.

Могут ли отказать если ипотека одобрена?

Могут. Пока не подписан ипотечный договор, банк не обязан выдавать кредит. На практике банки иногда отказывают после одобрения ипотеки.

Они обосновывают отказ после одобрения следующими причинами:

• Ухудшилась экономическая ситуация.
• ЦБ поднял ключевую ставку.
• Залоговая недвижимость не соответствует требованиям банка.
• Изменилось семейное положение заемщика.
• Клиент сменил работу.
• В отношении претендента на кредит возбуждено уголовное дело.

Кому не дадут ипотеку

Существуют безоговорочные причины отказа в ипотеке для некоторых категорий граждан:

1. Лица моложе 21 года. Выдавая ипотечный кредит банки отдают предпочтение кандидатам, имеющим определённые достижения в жизни, которых у гражданина до 21 года просто не может быть.
2. Лица с судимостью. Гражданин, совершивший преступление однажды, теоретически может решиться на рецидив. А если его осудят, кредит он отдать уже не сможет.
3. Граждане без кредитной истории. Начинать свой кредитный опыт с такого серьёзного кредита как ипотечный не стоит. Банк не выдаст ипотеку гражданину, о надёжности которого ничего не знает.

Выводы

Получить ипотеку не легко. Часто банк отказывает без объяснения причин. Мы описали наиболее частые причины отказов, однако каждый случай индивидуален.

Подведем итоги:

1. Чаще всего отказывают из-за плохой кредитной истории.
2. Чтобы исправить кредитную историю для ипотеки, возьмите и погасите потребительский кредит. Его сумма должна быть не меньше 30% от суммы предполагаемой ипотеки.
3. Перед подачей заявки на ипотеку, постарайтесь погасить все задолженности и закрыть кредитные карты.
4. Привлекайте созаемщиков.
5. Подавайте повторную заявку не ранее, чем через месяц после первой.

Базовые требования, предъявляемые банком для рефинансирования

Это своего рода выдача нового кредита, поэтому требования банков похожи. Задача банкиров – не упустить клиента и максимально обезопасить себя от рисков невозврата денег. Следовательно, условия для получения положительного решения будут следующие:

• Соответствующий возраст – заемщику на момент подачи заявки на рефинансирование ипотеки должно быть не менее 21-23 лет и на момент полного погашения кредита – не более 60-65 лет. Наличие поручителей может сдвинуть рамки как в одну, так и в другую стороны.
• Гражданство и постоянная прописка.
• Отсутствие просрочек и задолженности по текущей ипотеке.
• Хорошая кредитная история. Стоит отметить, что не только наличие просроченных платежей в прошлом может снизить ценность заемщика. Банки также очень не любят, если кредитная история вообще отсутствует (особенно, если заемщик – человек среднего возраста) или если в ней отмечена склонность к досрочному погашению кредитов, так как это невыгодно финансово-кредитному учреждению.
• Наличие источника стабильного дохода. Это может быть не только официальное место работы, но и дополнительные варианты. Например, получение дохода от сдачу квартиры в аренду или пусть даже небольшого, но собственного бизнеса. Главное, чтобы их можно было подтвердить.

В любом банке могут быть дополнительные нюансы, но в целом они не особо отличаются.

Пошагово: что происходит при обращении за ипотекой

Чтобы упростить понимание данного процесса, прочитайте короткую инструкцию для будущего заемщика. В качестве примера рассмотрим, как это все происходит в Сбербанке. Процедура состоит из следующих этапов:

• Чтобы найти хороший банк и не переплатить, лучше получить консультацию у опытного ипотечного брокера. Он посоветует, где и как выгоднее оформить получение ссуды.
• Если не хотите переплачивать за консультацию, то такой банк придется искать самостоятельно.
• Придите в банк и проконсультируйтесь с работниками банка по условиям ссуды и списку необходимых документов.
• Соберите требуемый пакет документации.
• Сдайте бумаги в банк, и дождитесь положительного решения по вашему вопросу.
• Если заявку одобрили, вам останется только выбрать подходящий объект недвижимости на первичном или вторичном рынке жилья.
• Обсудите все условия с хозяином квартиры или застройщиком, и соберите необходимые документы на эту собственность.
• Принесите банковскому специалисту документы по объекту недвижимости.
• Заключите договор, и подпишите все необходимые бумаги.
• Зарегистрируйте документы в службе государственной регистрации (Росрестр).
• Получите деньги.

В каком состоянии ваша кредитная история

При оформлении залога банку требуется кредитная история заявителя. Но, в связи с большим количеством бюро кредитных историй в России, с этим вопросом царит полная неразбериха. В интернете же эту информацию редко можно получить бесплатно. Как правило, о БКИ, где хранится ваша кредитная история, знает только банк, который последним подавал туда запрос. Как же найти свое БКИ и бесплатно получить эту информацию?

• Для этого зайдите на сайт Центрального банка РФ.
• Введите код вашего кредитного договора.
• Если вы его не знаете, обратитесь в банк, где в последний раз брали кредит.
• Если за ссудами вы ранее не обращались, значит и кредитной истории у вас нет.
• Если вы знаете код договора, введите его на сайте ЦБРФ, и вам бесплатно подскажут, в каком БКИ находится ваша кредитная история.
• После этого обратитесь в свое БКИ. Это делается на сайте этого бюро в интернете.
• Затем пройдите регистрацию на сайте, и получите информацию о вашей кредитной истории.

Обращение к кредитному брокеру

Не стоит забывать о таких участниках финансового рынка – как кредитные брокеры. Они выступают посредниками между заёмщиком и банками.

Не дают ипотеку – что делать подскажет кредитный брокер. Он поможет получить положительное решение, грамотно заполнив заявку и оформив сопутствующие документы, но и предложит кредитный продукт по эксклюзивным условиям, с более низкими процентами. При этом услуги кредитного брокера оплачиваются банком за счёт процентов по кредитному договору. А значит, отдельно за его услуги платить не придётся.

Обращение к кредитному брокеру значительно повышает шанс получить ипотечный кредит, поэтому если вы получили отказ – разумно к нему обратиться.