Как рассчитать платежи по ипотеке

Ипотечный калькулятор

Калькулятор ипотеки производит расчёт на основании известных пользователю данных. Калькулятор применим к ипотеке любого банка, что позволяет рассмотреть все предлагаемые варианты, сравнить выгоду, спланировать погашение. Не стоит пренебрегать подробными расчётами, ведь ипотека – серьезный банковский продукт, не допускающий невыполнения обязательств, а значит лучше просчитать все заранее. Калькулятор требует минимальное количество вводных данных:

• стоимость жилья;
• первоначальный взнос;
• срок кредита;
• процентная ставка;
• схема погашения.

Кроме вышеуказанных пунктов, есть строки для внесения возможных комиссий банка, влияющих на размер кредита. Предлагается внести данные о:

• единоразовой комиссии;
• ежемесячной комиссии;
• ежегодной комиссии.

Что входит в общую стоимость?

Полная стоимость ипотеки складывается из целого комплекса платежей. Кроме суммы кредита и уплаченных процентов в стоимость включаются:

• выплата за ежегодное страхование;
• комиссия за выдачу кредита и ведение счета;
• пени и штрафы при нарушениях договора.

Поэтому при определении общей стоимости кредита удобно использовать в качестве помощника ипотечный калькулятор. Проведем с его помощью вычисления.

Варианты расчетов с помощью ипотечного калькулятора: рассчитаем общую стоимость ипотеки на сумму 2 500 000 рублей. Первоначальный взнос 400 000 рублей. Процентная ставка – 9,5%. Срок кредитования – 10 лет.

Ежемесячная выплата равняется 27 173 рублям. Общая стоимость ипотеки – 3 260 818 рублей.

Увеличим срок кредитования до 30 лет и сделаем перерасчет.

Ежемесячный платеж будет на треть меньше, 17 658 рублей, а вот общая стоимость кредита сильно увеличится и составит 6 356 858 рублей, почти в два раза больше. Такая вот арифметика!

Преимущества онлайн калькулятора

Для тех, кому важно время и деньги, преимущества онлайн калькулятора будут очевидны. Пользователи лишены необходимости посещения нескольких банков для сбора информации по условиям ипотечного кредитования. Данные обо всех банках собраны в одном месте, что позволяет узнать размер платежа и переплаты при оформлении в любом из них.

Из первого преимущества следует что потенциальные заемщики могут выбрать тот банк, и ту программу, которая устроит их по всем параметрам. Решающими при оформлении ипотеки являются размер платежа и сумма переплаты, калькулятор позволяет выяснить, где они минимальны. Кроме того, не придется тратить время в банке на выяснение подробностей, остается только подписать документы.

Аннуитет или ниспадающий остаток?

Желающие разобраться, как рассчитываются ипотечные кредиты нужно изучить теоретические выкладки, способы начисления процентов, действующие формулы. Необходимо понимать, что выплата ипотеки сопряжена с платежами нескольких типов:

• первоначальный взнос;
• ежемесячный платеж, который направляется на погашение основного долга и процентов;
• комплексное страхование объекта недвижимости плюс жизни и здоровья заемщика, дополнительные банковские услуги.

В реальности применяются две схемы вычисления регулярного платежа: аннуитет и модель «ниспадающего остатка». От выбранной схемы будет зависеть сумма платежа, структура погашения долга и величина переплаты. Рассмотрим способы подробно.

Аннуитетная модель предполагает платежи равными долями на протяжении всего периода действия договора. Сначала рассчитываются проценты за весь срок, потом они складываются с телом кредита и делятся на количество выплат.

Получается, что первые платежи практически полностью уходят на уплату процентов. Тело кредита не уменьшается. Да и досрочно погашать кредит не особо выгодно. Зато на заемщика работает инфляция. Постепенно регулярные платежи обесцениваются.

Варианты расчетов c помощью ипотечного калькулятора: так при сумме залога 1 500 000 рублей на 15 лет под 10% годовых регулярная ежемесячная выплата составит 16 119 рублей. И останется такой все последующие годы.

Дифференцированная модель (или Ниспадающий остаток) предполагает, что регулярный платеж состоит из двух частей, фиксированная сумма от тела кредита и процентный платеж, который уменьшается с каждым месяцем. Первое время заемщику придется платить крупные суммы, но постепенно платежи становятся меньше. Общая сумма переплат в этом случае тоже меньше, также выгодно гасить кредит досрочно.

Варианты расчетов: при тех же условиях ипотечного кредитования, но с дифференцированными платежами первый взнос составит 20 833 рубля. А последний – 8 403 рубля.

Для проведения самостоятельных расчетов необходимо знать следующие числовые параметры:

1. сумма ипотеки
2. первоначальный взнос (как взять квартиру в ипотеку без первоначального взноса?)
3. процентная ставка,
4. период кредитования (месяцы).

На следующем этапе выбирайте нужный запрос и считайте. Все теоретические выкладки подтверждаются практическими вычислениями.

График платежей

Проводить самостоятельные расчеты сложно, процесс требует хороших математических навыков и аккуратности.

Формула ежемесячного аннуитетного платежа выглядит так: X = S * (P + P / (1 + P)n – 1),

при этом:

• под X понимается ежемесячный платеж;
• S – это первоначальная сумма ипотечного кредита;
• P – 1/12 часть процентной ставки;
• n – количество месяцев.

Для вычисления дифференцированного платежа пользуются двумя формулами. Сосчитать размер регулярного платежа несложно, сумму основного долга делят на количество месяцев.

Формула выглядит так — Y = S / N, где:

1. Y – сумма основного платёжа;
2. S – размер ипотеки;
3. N – количество месяцев.

Сумму выплаты процентов для каждого месяца необходимо рассчитывать индивидуально, по формуле —

Z = Sn * P / 12, где:

• Z– начисленные проценты;
• Sn — остаток основной задолженности;
• P – годовая процентная ставка по ипотеке.

На десятилетний период придется обсчитать 120 платежей. Поэтому гораздо проще воспользоваться программами-помощниками.

Расчет ипотеки

Расчет ипотеки при помощи онлайн калькулятора не составит труда и не займет много времени. Для получения итоговых данных необходимо заполнить несколько полей. Есть возможность менять значения любого из них для вычисления выгодного варианта, устраивающего по всем параметрам. Ниже приведена инструкция заполнения полей ипотечного калькулятора:

1. Стоимость жилья заполняется исходя из среднерыночной цены на недвижимость интересующего размера, состояния, места расположения. Так полученный результат будет близок к действительному. Если квартира для покупки в ипотеку уже выбрана и известна ее точная стоимость — в окно калькулятора вносится именно эта сумма.
2. Первоначальный взнос заполняется исходя из суммы кредита, которую клиент сможет внести на первом этапе сделки. Сумма кредита составляет разницу между стоимостью жилья и первым взносом, поэтому, чем он больше, тем меньшую сумму необходимо будет выплачивать ежемесячно.
3. Срок кредита можно указать в годах, либо в месяцах. Выбранная единица измерения не повлияет на конечный результат и для долгосрочных договоров используются годы. Внести в строку можно любое значение, но, стоит помнить, что чем дольше срок, тем выше сумма итоговой переплаты.
4. Процентная ставка может отличаться в разных банках и в одном банке на разных программах по ипотеке. Стоит вносить корректный значения, иначе расчет может быть неактуален.
5. Пользователю доступно выбрать схему погашения. Не рекомендуется пропускать этот пункт, так как от схемы погашения зависит и размер платежей и общая переплата. Стоит сравнить графики платежей при разных схемах и выбрать подходящий.
6. Внесением комиссий банка в расчет так же не следует пренебрегать. Комиссии могут быть установлены как в процентном отношении от суммы кредита, так и иметь фиксированную величину. Кроме этого, возможна разная периодичность взимания комиссии – однократно, один раз в год или каждый месяц. Этот пункт может увеличить размер платежа по ипотеке.

После заполнения всех строк и выполнения расчетов, клиенту будет доступны следующие данные:

• размер платежа;
• комиссии;
• переплата в денежном эквиваленте;
• переплата в процентах от суммы кредита;
• сумма выплаченных за весь срок кредита процентов;
• общая сумма к возврату.

Все эти данные формируются и в таблицу, которую можно сохранить для удобства и использовать в дальнейшем, для сравнения предложений разных банков.

Схема расчета

Как правильно рассчитать платежи по ипотеке человеку, никогда не сталкивавшемуся с таким видом кредитования? Стоит учесть, что погашение любого займа будет состоять из нескольких частей:

• возврат по телу займа, т. е. выплата суммы, полученной заемщиком;
• выплата процентов.

Расчет платежей зависит от их вида. На сегодняшний день существует две схемы расчета:

1. Дифференцированная. Равными частями происходит возврат тела кредита, после чего количество процентов с каждым разом уменьшается. Они зависят от остатка долга. Поэтому размер оплаты каждый месяц будет разным. Как рассчитать ежемесячный взнос в этом случае? Размер платежа считается как сумма тела займа и процента, начисляемого на остаток долга. Под конец размер ежемесячного платежа (ЕП) значительно уменьшится.
2. Аннуитетная. В этом случае переплата возвращается неравномерно, так как на начальном этапе большую часть приходится платить по процентной части, а меньшую — по телу займа. Так заемщик к середине срока погашения займа выплачивает меньшую часть самого кредита. Но ежемесячный платеж при этом не меняется до конца срока погашения. Размер основного долга уменьшается медленно, из-за чего происходит переплата. Рассчитать ипотеку по данной схеме можно, вычислив процентную сумму, начисленную на данный период, и сумму на погашение тела кредита.

Формула расчета ипотеки по аннуитентной схеме непроста. Поэтому определить, насколько будут различаться переплаты по каждой из систем погашения на одну и ту же сумму, проблематично. Но часто переплата по дифференцированной схеме значительно меньше.

Формулы для подсчета

При каждой схеме существует своя формула. Как осуществляется расчет платежа по ипотеке с использованием аннуитетного графика? Для этого существует формула:

Х = (S*p)/(1-(1+p)^(1-m)),

где X — ежемесячный платеж, S — весь заем, m — срок кредита, р — процентная ставка.

Зная все подробности кредитования, можно рассчитать размер суммы для погашения на каждый месяц.

Как самостоятельно сделать расчет платежей при покупке квартиры в ипотеку по дифференцированной системе ? Правильно высчитать размер суммы можно, воспользовавшись формулой:

X=(O/м)+(О*р*д)/Дг,

где О — остаток долга на дату подсчета, м — количество месяцев, р — расценка по кредиту в процентах, д — количество дней в расчетном месяце, Дг — количество дней в году.

Используя эти формулы, можно высчитывать ежемесячный размер погашаемой суммы по любой схеме. Но многих интересует немаловажный вопрос: как рассчитать переплату по ипотеке?

Для этого нужно полученный результат из формулы умножить на количество месяцев кредитования и вычесть из результата начальную сумму кредита. Выполнив соответствующие действия, вы найдете ответ на свой вопрос.

Если рассчитывать самостоятельно не хочется, то воспользуйтесь услугами онлайн-калькуляторов, которые есть на официальных сайтах каждого банка. Как посчитать и получить правильный ответ на таком калькуляторе? Достаточно ввести информацию о размере долга, срока займа и переплаты по ставке за год, периодичность погашений. Таким образом можно рассчитать проценты по ипотеке за квартиру. Заранее просчитав все моменты, можно определиться с собственными возможностями.

А что с налоговым вычетом?

Как рассчитать налоговый вычет при покупке квартиры? Многих заемщиков волнует этот вопрос. Если речь идет о покупателе, то после получения прав собственности вычет можно получить как по стоимости квартиры, так и по ипотечным процентам.

При этом, сколько бы жилье ни стоило, в расчет будет браться лишь сумма в 2 миллиона рублей, плюс не более 3 миллионов рублей по переплате.

Таким образом, максимум можно получить 260 тысяч от стоимости недвижимости и 240 тысяч по ставке. Чтобы получение недвижимости в кредит было выгодным, необходимо взвесить все за и против. Рассмотреть все варианты ставок по разным банкам, предварительно рассчитать сумму, переплату и решиться на данный вид займа обдуманно, чтобы лишний раз не пришлось переплачивать и не жалеть о покупке.

Аннуитетный и дифференцированный платеж

Как уже было сказано, калькулятор дает возможность выбора схемы погашения. При выборе аннуитетных платежей график будет отражать равные суммы ежемесячных внесений на весь срок ипотеки. Вначале, большая часть этих денег будет идти на погашение процентов банку, но с каждым месяцем эта сумма будет уменьшаться, а платежи будут погашать преимущественно основной долг.

Дифференцированный платеж более выгодный, с точки зрения переплаты. Каждый платеж включает в себя часть долга и сумму процентов за месяц. Погашая долга уменьшается и сумма процентов, а значит и общий размер платежа. Недостаток у этой схемы погашения в отсутствии фиксированных обязательств, их сумма меняется ежемесячно, что может вызвать трудности в планировании бюджета.

Ипотечный калькулятор Сбербанка

Рассматривая инструмент на примере ипотечного калькулятора Сбербанка удобство сервиса становится очевидно. Калькулятор дает возможность не только рассчитать сумму ипотеки в Сбербанке, но и ознакомиться со специальными программами и сервисами банка, которые влияют на процентную ставку, а значит и на переплату по ипотеке. Снизить ставку поможет:

• страхование жизни;
• покупка недвижимости через сервис ДомКлик;
• наличие зарплатной карты;
• действие программы «Молодая семья»;
• электронная регистрация права собственности;

Популярные ипотечные программы

Банки борются за клиентов и стремятся предложить выгодные условия ипотечного кредитования для выделенных категорий граждан. Ипотечные программы комбинируют в себе условия, подходящие клиенту по его особенностям и требованиям, предлагая выгодный результат. Программы по ипотеке предлагают все банки, их можно сгруппировать по следующим признакам:

1. Программы, зависящие от типа недвижимости. От выбора строящегося жилья или уже имевшего собственника, может зависеть процентная ставка и необходимый минимальный взнос.
2. Программы для военных. Военные – отдельная категория граждан, имеющих специальные условия по ипотеке. Программа для них предусмотрена в большинстве банков.
3. Программы для семей. Могут быть льготы на ипотеку для семей с детьми, для тех, кто участвует в госпрограммах или использует материнский капитал.
4. Программы для приобретения загородной недвижимости, нежилых помещений, на строительство дома так же обладают специальными условиями, которые следует уточнить.
5. Рефинансирование действующей ипотеки другого банка тоже возможно – это отдельная льготная программа.

Ипотечные программы позволяют сэкономить при оформлении кредита на недвижимости, поэтому следует внимательно ознакомиться с ними и подобрать подходящую.

Процентные ставки и условия по ипотеке

Прежде чем сделать выбор банка, с которым заключать договор ипотечного кредитования, необходимо сравнить предлагаемые условия. Минимальная ставка при господдержке – 6%. Средняя ставка по ипотеке без государственных программ 10-12%. Калькулятор поможет в расчете графика платежей в зависимости от ставки, а пользователь сможет оценить выгоды.

Кроме ставки, банки выставляют требования минимального размера первоначального взноса, ограничивают доступный срок кредитования и запрашивают различные пакет документов, необходимых для оформления договора. Каждое из условий может стать решающим при выборе банка, а несоответствие каким – либо требованиям может стать причиной отказа. Рекомендуется при помощи калькулятора ипотеки заранее выяснить нюансы для оформления выгодной сделки в короткие сроки.

Таблица процентных ставок по ипотеке в надежных банках:

Информация для подсчета

С видами платежей разобрались. Уже не терпится узнать, как рассчитать ежемесячный платеж по ипотеке. Необходимо для этого учесть несколько факторов:

1. Цена недвижимости – чем она выше, тем больше размер ежемесячного платежа.
2. Срок кредитования – чем он больше, тем ниже ежемесячный взнос, но и проценты за пользование кредитом придется выплачивать дольше.
3. Платежеспособность заемщика – считается, что сумма ежемесячной оплаты не должна превышать 40% от доходов.
4. Процентная ставка по кредиту – точную ставку можно узнать после подачи заявки в кредитном предложении или взять среднюю ставку банка.