Как участвовать в электронных торгах на покупку квартиры?

Что такое аукцион?

Аукцион – это публичная продажа недвижимости и другого имущества по заранее определенным правилам. Главное условие – соблюдение принципа состязательности между покупателями: кто предложит большую цену за жилье, тому его и продадут по окончании торгов.

Если же речь идет о покупке квартиры через аукцион, все наоборот: покупатель сам ищет приемлемые для него лоты с учетом параметров и стоимости недвижимости, и подает заявки.

Обратите внимание! Продажа квартиры по ФЗ 44 через аукцион проводится в обязательном порядке бюджетными учреждениями, которым принадлежит продаваемое имущество. По-другому его реализовать нельзя, это нарушение законодательства.

Пройдите опрос и юрист бесплатно расскажет как не допустить ошибок по сделке купли-продажи квартиры в вашем случае

Как определяется победитель торгов

Согласно законодательству Российской Федерации, победителем считается тот участник торгов, который предложил большую цену за выставленный лот. Ранее торги выигрывал тот участник, который первым подал заявку, сейчас новый Федеральный Закон изменил систему торгов.

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно

— попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

+7 (495) 128-73-40 (Москва)

+7 (812) 603-71-55 (Санкт-Петербург)

8 (800) 302-33-75 (бесплатный звонок по России)

Это быстро и бесплатно! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Организатору аукциона даётся пять дней для заключения договора купли-продажи выставленного лота. Если же победитель торгов не объявляется, то лот переходит второму участнику. Задаток первому не возвращается. Если же в ходе проведения торгов на лот была подана всего одна заявка, то организатор торгов может ему передать лот без проведения торгов или же не засчитать торги вообще.

Если после победы участника были выявлены организаторами какие-либо нарушения или же несоответствие документов, то победитель торгов автоматически будет исключён и не получит свой выигрыш.

Какие квартиры продаются на торгах?

На торгах можно купить самые разные квартиры:

Находящиеся в государственной или муниципальной собственности. Закон обязывает такие учреждения продавать имущество только через торги. Оно может быть получено по государственному договору ренты, а также при наследовании, если имущество признано выморочным. Или если предприятие признано банкротом, и его недвижимость продается.
Продаваемые агентствами недвижимости. Если собственнику срочно нужны деньги и он готов существенно снизить стоимость, риэлтор может выставить его жилье на торги. Недвижимость может быть в собственности и у самого агентства, если оно ранее его выкупило у другого человека.
Жилье продается банком. Если квартира была передана в залог по ипотеке или потребительскому кредиту, и заемщик не смог рассчитаться перед кредитором, накопив долги, она продается через торги. Банку нужно быстрее получить деньги. Остаток отдается заемщику.

Примечание: иногда покупка квартиры с торгов возможна и у застройщика. Скорее всего, она будет не самого лучшего качества, если компании приходится продавать ее таким образом.

Покупка квартиры в пользу третьего лица

Покупка квартиры в браке на одного из супругов

Как проходят электронные торги квартир

Квартиры на аукционах или торгах продаются в три этапа:

На первом этапе устанавливается начальная стоимость квартиры – лота. Как правило, цена будет ниже рыночной стоимости, а дальше уже покупатели будут делать свои предложения касательно стоимости. Цена будет повышаться. На первом этапе торгов в основном продаётся большая часть (около 60%) представленных лотов. Покупатели в данном случае имеют возможность сэкономить около 10-15% от стоимости жилья.
На втором этапе проходит повторное проведение торгов, которое аналогично первому. Главным и очень важным отличием будет то, что стартовая цена будет ниже от первоначальной стартовой цены приблизительно на 10-20%. Таким образом, квартиру на втором этапе можно купить ещё выгоднее, чем на первом и сэкономить при этом до 30% от рыночной стоимости жилья.
Самым привлекательным является третий этап. В данном случае во время проведения публичного предложения организаторами можно выкупить жильё в несколько раз дешевле, чем оно стоило бы на рынке недвижимости. Третий этап отличается от первых двух и проводится следующим образом:

квартира выставляется на торги с начальной ценой ниже, чем было заявлено в первом или втором туре;
торги проходят не на повышение цены, а на понижение.

В данном случае покупатель может сэкономить от 50-70% от первоначальной стоимости квартиры.

Условия участия в торгах

Условия покупки на торгах зависят от конкретной площадки – везде они разные. Но в общем критерии выглядят так:

Обязательна регистрация на сайте и получение электронного ключа. Он будет вместо подписи. Заказать его можно в сертифицированном , «СКБ Контур», Таскком».
Совершеннолетний возраст.
Внесение залогового депозита для подтверждения наличия денег на покупку. Сумма варьируется от 100 000 до 300 000 руб. Если покупатель выигрывает аукцион, деньги засчитываются в счет недвижимости. При проигрыше возвращаются на банковский счет в течение 5 дней.
Участники регистрируются примерно за 5 дней до начала аукциона.
Продавец может определить стоимость торгового шага. Например, если она равна 50 000 руб., то покупатель вправе поднять цену минимум на 50 000 руб.

Пример. Квартира продается на торгах за 2 000 000 руб., ее реальная рыночная стоимость – 4 000 000 руб. Торговый шаг равен 100 000 руб. Первый участник аукциона предложил выкупить недвижимость за 2 100 000 руб., второй – за 2 500 000 руб. Если бы предложили поднять цену не на 100 000, а на 50 000 руб., на площадке этого бы не позволили сделать, т.к. цена шага ниже минимальной. Больше – можно, меньше – нет.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Для чего вносится аванс

После того, как заявка на участие будет одобрена, участник должен внести аванс, который подтверждает намерения потенциального покупателя.

Авансовый взнос нужен, чтобы обеспечить выполнение обязательств – если покупатель откажется оплачивать лот, который он выиграл
(на любом из этапов аукциона)
, то есть, фактически, сорвет аукцион, деньги ему не возвращаются. Все остальные участники после окончания аукциона могут спокойно забрать свои деньги, кроме победителя, в его случае авансовый взнос засчитывается в полную сумму оплаты. В принципе, после закрытия торгов аванс можно не забирать, а просто перевести его на будущие аукционы.

Как купить квартиру на аукционе?

Чтобы купить квартиру через торги, нужно выбрать площадку и зарегистрироваться на ней. Скорее всего, система запросит паспортные данные, ИНН и реквизиты банковского счета. После этого документы отправятся на проверку, через несколько дней пользователю сообщат о ее результатах.

Что нужно сделать после регистрации:

Перечислить задаток. Он поступит на личный счет в системе.
Выбрать квартиру и подать заявку. После этого покупателя снова проверят. Если все в порядке, ему поступит уведомление о допуске к торгам.
Участвовать в аукционе. Обычно торги проводятся по будним дням, примерно с 09.00 утра. Сначала нужно выбрать лот, на который подана заявка. Если заявок несколько, торги проводятся. Ставки повышаются каждые 30-60 минут. Если только одна, договор заключается с тем, кто ее подал.
Получить выписку из протокола подведения итогов аукциона на электронную почту.
Заключить договор купли-продажи (далее – ДКП) с продавцом.
Подать документы в Росреестр на регистрацию перехода права собственности.

Оплата по договору чаще всего производится через безотзывный аккредитив, и посредником между продавцом и покупателем выступает банк. Сразу после регистрации права собственности деньги перечислят продавцу, это займет около месяца с момента подписания ДКП.

Содержание и образец договора

Если собственник продает недвижимость самостоятельно, в ДКП в качестве продавца указывается он. Если жилье продается по причине банкротства, от лица должника действует конкурсный управляющий. Сведения о сторонах сделки обязательно указываются в ДКП.

Что еще должно быть в договоре:

Сведения о недвижимости: адрес, площадь, количество комнат, кадастровый номер, этаж.
Документ, на основании которого жилье принадлежит продавцу.
Реквизиты протокола по результатам аукциона.
Стоимость жилья, порядок оплаты.
Права, обязанности, ответственность сторон.
Подписи участников сделки.

Образец договора

Консультация по составлению документа

Документы

Для участия в аукционе покупателю понадобится паспорт и выписка по банковскому счету, подтверждающая, что у него есть деньги для покупки недвижимости. При выходе на сделку достаточно паспорта и протокола.

Продавец должен представить выписку из ЕГРН, техпаспорт и документ, на основании которого у него возникло право собственности.

Расходы

Расходы покупателя при покупке квартиры через электронные торги сводятся к внесению залога и оплате госпошлины за переоформление права собственности (2 000 руб.). Дополнительные затраты бывают редко.

Модели участия в госзакупках недвижимости

Модель№ 1

 
— Участие от имени собственника
Эта схема встречается крайне редко, т.к. собственники не хотят погружаться в тему государственных закупок, для них это чрезвычайно сложно. А те, кто соглашается, продают свою собственность с помощью специальных организаций либо представителей. Специалист помогает в оформлении электронной подписи, регистрации в ЕИС, открытии спецсчета, участии в торгах, заключении договоров. Таким образом, все действия происходят под контролем посредника.

Важный момент!
Еслив документации указано требование, что участвовать в процедуре могут только собственники, то в этом случае Модель № 1 является единственно возможной.

Модель№ 2

 
— Участие от имени посредника (представителя)
Этот вариантом могут пользоваться риэлторы и специалисты по тендерам. Вам нужно найти подходящее помещение и выступить в роли представителя. Очень сложно будет объяснить собственнику алгоритм взаимодействия, заключить с ним агентский договор и получить доверенность на представление его интересов (заверяется у нотариуса).

После победы в торгах важно составить дополнительное соглашение, где указать собственника участником правоотношений. После получения денег, собственник переводит вам процент за услуги. Причем комиссия оговаривается сразу, чтобы в будущем не возникло недоразумений.

Модель№ 3

 
— Выкуп квартиры под выигранный тендер
Схема действий аналогична схеме, описанной в Модели № 2. Только после победы квартира выкупается у владельца, договор купли-продажи заносится в Росреестр, а затем перепродается заказчику. Это затратный вариант, он подойдет для тех, кто готов вкладываться и имеет финансовый запас.

В этом варианте есть свои недостатки. Если заказчик не примет жилье, то она останется вам. И в дальнейшем придется искать на нее покупателя. Может выйти так, что вы заморозите свои деньги на долгий период.

Важный момент!
Перед решением о выкупе согласуйте квартиру с заказчиком, удовлетворяет ли она его требованиям. 

Как продать квартиру через госзакупки?

Физическому лицу продать квартиру через торги ЕИС сложнее, чем бюджетной организации. В ЕИС большая часть объявлений о продаже, а не о покупке.

Как продать квартиру государству через аукцион:

Найти в ЕИС извещение о покупке недвижимости в регионе ее местонахождения.
Ознакомиться с техзаданием, чтобы понять, подходит ли жилплощадь.
Отправить заявку на участие в аукционе.
Участвовать в аукционе. Выиграет тот, кто предложит жилье по меньшей цене.
Заключить договор и передать ключи от квартиры заказчику.

Обратите внимание! Продажа квартиры через торги длится довольно долго. Если у заказчика совсем нет заявок, аукцион не проводится. Нужен хотя бы один участник.

Регистрация, заявка на участие в аукционе, ЭПЦ

Чтобы принять участие в аукционе, для начала нужно зарегистрироваться на электронной площадке и подать заявку, которая будет включена в реестр потенциальных покупателей. Однако участие в электронном формате торгов предполагает возникновение правовых отношений между участником и организатором аукциона, и договоренности (права и обязанности сторон)

в рамках этих отношений необходимо зафиксировать. Если при подписании договора в бумажном виде обязательства фиксируются проставлением подписей участников, то для подачи заявки
(и при последующих операциях)
от участника требуется «электронная цифровая подпись» или ЭЦП.

Подписываемый через интернет договор имеет вид файла, а ЭЦП представляет собой информацию, которая присоединяется к данным файла. Электронная цифровая почта позволяет установить личность подписантов, а также дает возможность узнать, не был ли изменен документ после его подписания.

Получить ЭЦП можно в компаниях, сертифицированных на выдачу электронной подписи, необходимо собрать и подать пакет документов, оплатить услугу и через некоторое время получить подпись. Кстати, некоторые компании предлагают оформить ЗЦП всего за один час, однако цифровая подпись должна ежегодно обновляться.

Риски покупки и продажи квартиры через аукцион

Покупка квартиры на аукционе сопровождается довольно большим количеством подводных камней:

В квартире могут быть прописаны старые жильцы. Выписать их можно по договоренности или через суд. Сложнее, если зарегистрирован несовершеннолетний ребенок: все действия придется согласовывать с его родителями или органом опеки.
Сохранение права пожизненного проживания посторонним человеком. Такое бывает, когда продавец изначально покупает квартиру по ДКП с правом проживания другим лицом. Оспорить это практически невозможно, но о таком нюансе обычно сообщают до начала торгов.
Неузаконенная перепланировка. Новому собственнику придется переоформлять документы самостоятельно или возвращать все в первоначальный вид.
Задолженность по коммунальным услугам. К новому владельцу она не переходит, но ТСЖ вряд ли это заинтересует. При длительной неуплате могут отключить электричество или водоснабжение, и покупателю придется разбираться с этим самостоятельно.
Приобретение некачественного жилья. Через аукционы продается большая часть недвижимости с «бабушкиным» ремонтом или вообще без него; имеющая проблемы с инженерными сетями.

Совет юриста: иногда за квартиры на аукционах люди отдают даже больше рыночной стоимости, впадая в азарт. Сомнительная экономия. Желательно еще до начала торгов определиться с максимальной суммой, которую можно потратить на жилье.

Елена Плохута

Юрист, автор сайта (Гражданское право, стаж 7 лет)

Риски для собственника при продаже квартиры через аукцион минимальны. Он может выставить любую цену. Но если покупатель впоследствии откажется от сделки и не возместит нанесенные убытки, для взыскания придется обращаться в суд.

Ответы юриста на частные вопросы

Сколько времени занимает покупка квартиры на торгах?

Около двух месяцев. Зарегистрироваться и получить электронный ключ можно за один день. На поиск подходящего лота уходит неопределенное количество времени: все зависит от того, что хочет покупатель. За 5 дней до начала торгов производится регистрация, сам аукцион может проводиться как один час, так и неделю. Право собственности при подаче документов через МФЦ оформляется за 9, напрямую в Росреестр – 7 рабочих дней.

Хочу купить квартиру через аукцион. Собственник не справился с выплатой ипотеки, продает банк. Как узнать, есть ли долги по взносам на капитальный ремонт?

Узнать о наличии задолженности можно, запросив последнюю квитанцию у продавца.

Выиграла торги, но хочу отказаться от покупки квартиры. Какие будут последствия?

Согласно ст. 448 ГК РФ, при отказе от подписания протокола одна сторона обязана возместить другой стороне убытки, нанесенные отказом.

Присмотрели квартиру, продавец купил ее несколько лет назад на торгах, она была арестована приставами. Какие есть риски?

Все зависит от того, сколько лет прошло с момента покупки. Если прошло минимум три года (срок исковой давности), вероятность появления третьих лиц, которые могут претендовать на недвижимость, снижается. Нужно заказать выписку из ЕГРН и посмотреть, нет ли на квартире ограничений.

Покупаю квартиру на торгах, принадлежит ипотечному должнику. В какой срок снимут обременение по ипотеке?

Обременение снимается в течение трех рабочих дней после погашения долга перед банком.

Какие плюсы и минусы аукционов недвижимости

Учитывая все вышесказанные факторы, давайте разберём какие же плюсы и минусы покупки квартиры на аукционе.

Плюсами являются:

цены ниже рыночных;
все действия участников регулируются законами Российской Федерации и государственными органами власти;
квартира в любом случае будет продана. Вопрос на каком из этапов.

Минусами аукционов являются:

несоответствие действительности выставленного лота и его документации. Стоит проверять тщательно документацию и желательно осмотреть лот;
часть объектов невозможно оценить и посмотреть до начала торгов;
участие в торгах довольно тяжёлый процесс, который требует наличие опыта.

Аукционная квартира: как сэкономить на покупке

Аукционный рынок недвижимости в России в основном состоит из имущества должников. На Западе реализация квартир на торгах – частая практика, в нашей же стране мало кто покупает жилые объекты через аукционы. Хотя побороться за жилье может любой житель РФ.

Аукцион аукциону рознь

Итак, существует несколько видов объектов, которые выставляются на продажу. Это может быть как имущество должников, так и обычные квартиры, которые реализуются самим собственником или муниципальными властями.

Сам аукционный метод был разработан в Соединенных Штатах Эфросом. Итак, недвижимость выставляется по заниженной цене, чтобы привлечь большое количество потенциальных покупателей. Если объект действительно представляет какую-либо ценность, его могут приобрести в два-три раза дороже среднерыночной цены. Квартира достается тому, кто предложит за нее самую высокую стоимость.

Сегодня в России такой метод реализации квадратных метров не очень популярен. Самые первые аукционы появились еще в девяностых годах прошлого века. Первые пару лет наблюдался настоящий бум на аукционные объекты, стоимость которых на торгах порой возрастала в двадцать-тридцать раз от стартовой цены. Но, чтобы получить подобный результат, приходилось постараться. Среднестатистическую «однушку» даже не имело смысла выставлять в качестве лота. А вот недвижимость в центре Москвы или квартиры в домах, расположенных в исторически значимых местах, сразу же уходили с молотка.

Задачи у человека, который занимался организацией торгов, было две: убедить продавца выставить лот по заниженной стоимости и найти тех, кто готов был побороться за объект и купить его. Владелец недвижимости рисковал больше всего, так как итоговая стоимость могла быть не на много выше стартовой цены. В таком случае продавец терял деньги. Но если квартира вызывала интерес, доход получался значительным. Следует отметить, что все зависело от поведения аукциониста, его умений и артистизма. Другими словами, это было некое представление, где все строилось на азарте.

Сейчас купить аукционную квартиру можно и в интернете. Существует великое множество порталов, где осуществляются электронные торги. Считается, что таким образом сводятся к минимуму риски сговора между претендентами, когда, к примеру, договариваются не поднимать ставки на определенный лот. Здесь сохраняется полная анонимность и конфиденциальность.

На аукцион выставляется «первичка», «вторичка» и ипотечная недвижимость. Лот предоставляется:

– Муниципальными властями;

– Банками;

– Риэлтерскими агентствами и частниками.

Аукционная недвижимость

Помимо залоговых квартир, на аукционах выставляют имущество правительства Москвы. Два с половиной года назад столичные власти начали реализовывать «вторичку». Торги устраивают один-два раза в месяц. При этом реализуются не только элитные и объекты, можно купить простую «однушку» или даже комнату. Но в основном жилье находится в престижных районах Москвы и Подмосковья.

На декабрь прошлого года власти столицы выставили на аукцион более тысячи квартир. Львиная доля – «первичка» в ЦАО, САО и Московской области. Около 50 объектов – «вторичка» в ЦАО, ЮАО, ЮВАО и ВАО.

К примеру, на квартиру ОП 65 кв. м., расположенную на 13 этаже 17-ти этажного дома в СВАО, установлена первоначальная стоимость в 6.6 млн. рублей. Размер задатка – 131 тысяча рублей. Квартира в ЦАО (ул. Пресненский Вал) ОП 56 кв. м. «стартует» с 14,2 млн. рублей. Задаток – 284 тыс. рублей.

Естественно, что есть планка, ниже которой вряд ли владельцы жилья согласятся выставить недвижимость. К примеру, квартиры обычно стартуют с пяти миллионов рублей, комнаты – с трех. Три года назад объекты удавалось продавать на 5-7 процентов дороже аукционной стоимости, в 2015 – на 10 %. С каждым годом данные показатели только растут.

Не только продавцы рискуют деньгами, выставляя квартиру на аукционе. Есть риск, что стоимость объекта в процессе торгов в разы превысит среднерыночную. Поэтому изначально нужно подумать, какой будет спрос на квадратные метры. Чем экзотичнее вариант, тем больше его будут хотеть купить. Но на самом деле ход событий не возможно полностью предсказать.

Если говорить о «первичке», то продавать квартиры в новостройках с молотка начали относительно недавно. Но уже сейчас можно найти множество хороших вариантов в перспективных или элитных районах. В основном здесь выставляется муниципальное или государственное имущество, так как это единственный реальный способ продажи такой недвижимости. Данный вид реализации объектов регламентируется законом РФ. Стартовая стоимость в таком случае будет ниже, чем на рынке вторичной недвижимости. К примеру, можно найти варианты от четырех миллионов рублей. При этом «двушки» и «трешки» практически не дорожают в ходе торгов, а вот «однушки» считаются привлекательным лотом. Но даже если стоимость увеличится на пять-десять процентов, она все равно будет ниже среднерыночной.

Почему выгодно покупать на аукционе объекты, выставленные правительством? Во-первых, договор не будет оспорен. Т.е. не стоит переживать, что через пару месяцев вас попросят покинуть жилье, так как там были, к примеру, прописаны несовершеннолетние. Во-вторых, стоимость недвижимости в любом случае будет ниже среднерыночной. Что касается недостатков, то это ограниченное количество предложений и большой задаток, который при отсутствии совершения сделки возвращается через пять дней. Плюс, банки за проведение денежных операций могут брать процент. Квартиру вы не купили, а определенную сумму потратили.

Залоговое имущество: дешевые квартиры

Принять участие в аукционе, где выставлено залоговое имущество, специалисты рекомендуют тем, кто хочет приобрести жилую недвижимость с большим дисконтом. Банк, выставляющий квартиру должника на продажу, стремится вернуть свои деньги. Его задача – продать объект как можно быстрее, поэтому стоимость ставится минимальная, чтобы заинтересовать потенциальных покупателей.

Но не стоит гнаться за дешевизной, так как аукционная недвижимость может оказаться проблемной. Бывших собственников, которые не смогли погасить кредит, нужно выселить, а они могут продолжать борьбу за свои квадратные метры. Выгнать людей очень сложно и с моральной, и с финансовой точки зрения.

Так как банки практически не занимаются рекламой аукциона залоговой недвижимости, а найти полную информацию о лотах довольно сложно, узнать об интересном объекте можно лишь случайно. Обычно квартиры выставляются на продажу по фиксированной цене, реализуя их через витрины.

Несмотря на многие трудности, с которыми вы можете столкнуться при покупке залоговых объектов, в одном вы можете быть уверенны – такие квартиры юридически чистые. Плюс, если вы захотите купить недвижимость с привлечением ипотечного займа, вам могут предложить выгодную процентную ставку.

Частные аукционы

Аукционы, где недвижимость представляется частными лицами, не особо востребованы. Во-первых, люди до сих пор боятся столкнуться с мошенничеством. Во-вторых, проще купить уже готовый вариант по фиксированной стоимости, чем бороться за эфемерное счастье.

Как происходит продажа? Вначале агент выставляет объект по привлекательной для потенциальных покупателей цене. Около месяца специалист занимается рекламой, привлекая клиентов. Пару дней объект осматривается заинтересовавшимися лицами, затем агент ведет переговоры с теми, кто хочет приобрести жилье. Найдя покупателя, который предложил самую высокую стоимость, он сводит его с продавцом. Правда, владельцу недвижимости не выгодно сотрудничать с агентами, так как те берут деньги в таком случае не за результат, а за проделанную работу.

Как принять участие в торгах

«Подать заявку на участие может любой совершеннолетний гражданин РФ, имеющий идентификационный номер налогоплательщика, – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.ru. – Первым делом нужно получить ЭЦП и пройти аккредитацию, оплатить задаток (обычно составляет около двухсот тысяч рублей). На самом деле на все это уходит не менее полутора недель. Если аукцион планируют проводить через два-три дня, вы на него не успеете».

В ходе аукциона каждый предлагает свою стоимость. Участник, назвавший наиболее высокую цену за объект, считается победителем. Стать полноправным владельцем недвижимости он сможет через десять дней.

Несмотря на серьезный профессиональный подход организаторов к реализации имущества, покупая залоговую недвижимость на аукционных площадках, вы все же рискуете. Помните о том, что есть ряд нюансов и проблем, которые, однако, не мешают реализовывать объект. К примеру, задолженность по коммунальным платежам. Вряд ли вам захочется платить лишних 100 тысяч, которые накопились за годы проживания предыдущих владельцев.