Оценщик недвижимости – это кто такой, курсы обучения, сколько зарабатывает, в чем заключается работа

Общая информация

Главная цель любой оценки, вне зависимости от оцениваемого объекта, – определение его стоимости. Эта величина бывает разной: рыночной, кадастровой, инвентарной и так далее.

Оценка стоимости объектов недвижимости – это процесс определения цены предмета, за которую его можно продать в настоящее время / на требуемую дату в прошлом, или с учетом других обстоятельств, например, действующих обременений или обращения взыскания).

Кроме того, процедура оценки также может включать определение стоимости права аренды, сервитута и других вещных прав на недвижимость.

Оценка на недвижимое имущество проводится в отношении разных объектов:

• земельных участков, независимо от их целевого назначения;
• сельскохозяйственных паев;
• квартир, домов и иных видов жилой недвижимости;
• промышленных и коммерческих помещений;
• офисных зданий и помещений;
• торговых помещений;
• объектов незавершенного строительства;
• капитальных гаражей, хозяйственных нежилых построек и других объектов, имеющих стоимость.

В общем виде ответ на вопрос, что такое оценка недвижимости, включает в себя анализ:

• общего состояния экономики в конкретном регионе;
• индивидуальных характеристик объекта: местоположения, состояния, количественных характеристик, архитектурных особенностей, отделки и так далее;
• цен на другие объекты с аналогичными качественными и количественными характеристиками.

Такое исследование позволяет установить взаимосвязь принципов, факторов и параметров, которые формируют стоимость оцениваемого предмета. Именно такая формулировка наиболее точно описывает понятие и цели оценки недвижимости.

Более полный анализ сведений позволяет прогнозировать рыночные тенденции, определять динамику роста или падения стоимости и даже определять инвестиционную привлекательность конкретного объекта в будущем.

Актуальность оценки в условиях современного рынка

Мало кто из обывателей знаком со спецификой оценочной деятельности. Поэтому неудивительно, что многие задаются вопросом, для чего нужна оценка недвижимости сегодня. Есть несколько причин ее актуальности:

1. В ряде случаев оценка недвижимого имущества обязательна по закону, например, когда речь идет о сделках с государственной и муниципальной недвижимостью либо когда объекты передаются под залог, например, при получении кредита.
2. Определение размера налоговых платежей и сборов, оплаты нотариальных услуг, уточнения налоговой базы, если кадастр содержит завышенную цифру.
3. При оценке объекта недвижимости может устанавливаться не только рыночная, но и инвестиционная стоимость, например, если объект передается в качестве доли в уставном капитале хозяйственного общества.
4. При разрешении имущественных споров в отношении недвижимости: разделе наследственного имущества или совместной собственности супругов, выплате компенсации и так далее.
5. Для совершения сделок купли-продажи. Если цена завышена, шансы продать объект сильно снижаются, а заниженная стоимость невыгодна продавцу.

Итак, актуальность оценки недвижимости в современных рыночных условиях бесспорна. Любой объект имеет стоимость до тех пор, пока он присутствует на рынке.

Рыночная среда – основа для формирования цены. Без других объектов и субъектов отношений сама по себе недвижимость не будет иметь стоимости, а значит и ценности для собственника и других лиц. Потому присутствие объекта на рынке – неотъемлемое условие оценки. Без этого недвижимость – это не объем прав, а лишь бетонная конструкция или слой почвы.

Нормативная база оценки в РФ

Поскольку оценочная деятельность важна для нормального функционирования рынка, она требует отдельного государственного регулирования. Поэтому законодателем была сформирована нормативно-правовая база оценки недвижимости. Она включает в себя:

• . Закон обсуждает: основы регулирования этой деятельности;
• отношения, возникающие между сторонами;
• лиц, которые вправе предоставлять подобного рода услуги;
• основания для проведения оценочных действий;
• порядок оформления их результатов;
• основы контроля оценочной деятельности;
• правила проведения кадастровой оценки.

Таким образом, ФЗ № 135 определяет правовые основы ведения оценочной деятельности, а стандарт оценки уточняет их, регулируя деятельность оценщиков и других сторон с процессуальной точки зрения.

Кроме того, существуют и другие стандарты оценки. Например, ФСО № 1 определяет общие понятия и подходы в оценочной деятельности, вне зависимости от объекта оценки, в ФСО № 2 зафиксированы основные виды оценок и рассчитываемой на их базе стоимости. В ФСО № 3 уточнены правовые аспекты информационного оформления результатов.

Стандарты и правила оценки могут устанавливаться внутренними нормативными актами саморегулируемых организаций оценщиков, а также договорами об осуществлении оценочной деятельности.

Рассмотрим подробнее, кто имеет право проводить оценку.

Кто проводит оценку

Проведение оценки поручается оценщикам – экспертам, обладающим специальными навыками, образованием, оборудованием и разрешениями. Наиболее полный ответ на вопрос, кто такой оценщик недвижимости, находится в ст. 4 ФЗ № 135. Согласно этому документу, оценщик – это физическое лицо, являющиеся членом саморегулируемой профессиональной организации, обладающее квалификационным аттестатом и застраховавшее свою ответственность в установленном законом порядке.

Оценщик может осуществлять деятельность частным образом или в качестве наемного работника оценочной организации.

Тот, кто делает оценку недвижимости, обязан отвечать требованиям ст. 15 ФЗ № 135, в частности:

• соблюдать требования законодательства об оценке, правила деловой и профессиональной этики;
• обеспечивать сохранность представленных документов, не разглашать информацию, полученную в результате своей деятельности;
• хранить копии отчетов в течение не менее трех лет и по требованию представлять их в правоохранительные и судебные органы;
• осуществлять определение стоимости объекта на основе достоверных сведений, проводить оценку объективно, независимо от требований заинтересованных лиц и так далее.

Обращаем внимание, что с 01.04.18 оценщик обязан иметь квалификационный аттестат с хотя бы одним открытым направлением, например, «Оценка в области недвижимости». Он может предоставлять только услуги, перечисленные в документе.

Требования к процедуре оценки недвижимого имущества

Помимо условий, которым должен соответствовать субъект оценочной деятельности, закон также выдвигает требования, которым должна отвечать сама процедура оценки и информация о результатах ее проведения.

Требования к проведению оценки недвижимости определены Разделом V ФСО № 7, согласно положениям которого:

• оценка осуществляется исключительно на основании договора между оценщиком и заказчиком;
• итоговая стоимость определяется на основе актуальной информации, собранной оценщиком;
• цена может устанавливаться с помощью разных подходов и методов, которые эксперт вправе выбрать самостоятельно. При выборе нескольких подходов их следует согласовать;
• итоговая стоимость, независимо от ее характера, должна быть выведена в рублях;
• оценщик составляет отчет, в котором указывается оценочная стоимость объекта недвижимости. Итоговая величина должна быть обоснована, поэтому эксперт в отчете приводит ход своего рассуждения и доказательства в пользу сделанных им выводов.

Если все требования соблюдены, итоговая цена в отчете, согласно ст. 12 ФЗ № 135, признается достоверной, обоснованной и рекомендуется при совершении сделок с объектом.

Разновидности оценок

Рыночная оценка недвижимости – самый распространенный вид оценочных действий, осуществляемых в РФ в частном порядке. Она предполагает определение наиболее вероятной цены, за которую объект оценки может быть отчужден на конкретный момент, в том числе в прошлом.

Важные условия рыночной оценки:

• на рынке присутствуют конкурентные объекты;
• стороны сделки располагают необходимыми данными, в том числе о ситуации на рынке, и действуют в своих интересах;
• цена является разумной, а платеж имеет денежное выражение;
• объект представлен на открытом рынке;
• стороны заключают сделку по своей воле, покупать/продавать они не обязаны;

Помимо рыночной, существуют и другие основные виды стоимости, используемые в оценке недвижимости:

• Инвестиционная. Определяется выгодой, которую может получить инвестор. Включает в себя расчет предполагаемой доходности и ставки капитализации, рассчитанной для конкретного вкладчика.
• Ликвидационная. Максимальная цена, которую владелец получит при ликвидации предприятия/объекта или его вынужденном отчуждении.
• Кадастровая. Определяется методами массовой оценки, из-за чего имеет большую погрешность. Является по закону обязательной, проводится под контролем Росреестра.
• Страховая. Цена, которую владелец получит в качестве возмещения при наступлении страхового случая. Оценка стоимости недвижимости для целей страхования осуществляется при покупке полиса. По ней рассчитываются страховые суммы, проценты, размер вознаграждения страховщику и так далее.
• Остаточная – цена на момент проведения оценки с учетом естественного и другого износа.

Затратный подход

Затратный подход – это совокупность методов оценки стоимости объектов недвижимости, в основе которых определение затрат, требуемых для их восстановления или замещения.

Для расчета стоимости недвижимости затратным подходом учитываются затраты на строительство объекта за вычетом накопленного износа и (или) ухудшения его полезных свойств.

Затратный подход чаще всего используется в отношении имущества, приносящего прибыль. Он базируется на предположении, что затраты на строительство объекта в комбинации с рыночной стоимостью участка, на котором он располагается, могут точно определить стоимость недвижимости. Еще одно предположение, что общие затраты на строительство объекта без учета износа равнозначны рыночной стоимости этого объекта.

В затратном подходе используется два понятия «стоимость замещения» и «восстановительная стоимость». Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, который бы имел аналогичную полезность, как и оцениваемый, но был бы построен с применением прогрессивных материалов и оборудования. Стоимость воспроизводства вычисляется с учетом расходов в текущих ценах на строительство полностью аналогичного объекта. В таком случае воспроизводится все, в том числе и недостатки.

Затратный подход может быть использован только при наличии полной оценки затрат на строительство аналогичного объекта. При расчетах они корректируются на размер износа оцениваемой недвижимости.

Стоимость объекта недвижимости с учетом износа = Стоимость воспроизводства – Сумма накопленного износа.

Итоговая цена определяется так:

Итоговая стоимость объекта недвижимости = Стоимость замещения + Стоимость объекта недвижимости с учетом износа.

В затратном подходе используется множество методов:

1. Метод сравнительной единицы – предполагает вычисление стоимости строительства аналогичного здания. Стоимость аналога при этом корректируется на существующие различия в сравниваемых объектах. У сопоставимого объекта должно быть единое функциональное значение, похожие физические характеристики, приближенный возраст и т.д.
2. Метод разбивки по компонентам – подразумевается разбивка объекта оценки на компоненты (фундамент, крыша и т.д.) и определение их стоимости. Метод основан на суммировании прямых и косвенных затрат. В эту группу методов также входят метод субподряда, разбивки по профилю и выделение затрат.
3. Метод количественного обследования – базируется на использовании детального количественного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания.
4. Методы расчета затрат. В эту группу входят: ресурсный, ресурсно-индексный, базисно-индексный, базисно-компенсационный. Ресурсный подразумевает использование текущих цен на необходимые строительные материалы. Ресурсно-индексный – это комбинация ресурсного метода с учетом индексов цен. Базисные методы подразумевают использование затрат по смете из базисного уровня цен с помощью индекса.
5. Метод срока жизни. В этом методе к учету принимаются такие показатели, как физическая жизнь здания, хронологический возраст, экономическая жизнь, эффективный возраст, оставшийся срок экономической жизни. Он базируется на расчете износа объекта.

Методы затратного подхода используются для целей налогообложения имущества физлиц или при оценке узкоспециалазированных объектов. Кроме того, полная стоимость замещения может выступать в качестве верхнего предела цены оцениваемого объекта. Это объясняется тем, что опытный покупатель не станет приобретать объект за сумму, которую он мог бы потратить на строительство нового здания с аналогичной полезностью.

Затратный подход целесообразно применять, когда:

• происходит оценка нового или недавно построенного объекта;
• нужно технико-экономическое обоснование нового строительного проекта;
• необходимо выделить объекты налогообложения;
• требуется оценка для страхования;
• отсутствуют данные для применения доходного или сравнительного подхода.

Затратный подход имеет ряд недостатков:

• затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости;
• затраты на покупку объекта оценки не соответствуют затратам на новое строительство аналогичного объекта, так как в процессе оценки вычитается накопленный износ;
• сложность воспроизводства старых объектов недвижимости;
• проблематичность проведения оценочных работ в отношении земельных участков.

Несмотря на это, затратный подход считается самым надежным, когда требуется оценка новых объектов.

Подходы при оценивании

В соответствии с п. 11 ФСО № 1, утв. , существует ряд подходов к оценочным действиям, причем назначение оценки недвижимости предполагает выбор одного или сразу нескольких. Среди них выделяют:

• Доходный. Применяется чаще всего, поскольку устанавливает наиболее вероятную цену, которую получит выгодоприобретатель с учетом рисков. Будучи прогнозным подходом, может иметь большую погрешность, ведь никто не в состоянии достоверно предсказать состояние рынка в долгосрочной перспективе.
• Затратный. Предполагает изучение стоимости создания существующего объекта. Цена определяется как выражение, необходимое для строительства аналогичной недвижимости.
• Сравнительный. В его основе лежит определение цены, рассчитанной с учетом стоимости аналогичных или похожих объектов, информация о которых опубликована в открытых источниках. Используется, когда проводится оценка ликвидационной стоимости, а также рыночной, кадастровой и других.

У каждого из указанных подходов свои методы. Их выбор и комбинирование оценщик делает самостоятельно, учитывая поставленные перед ним цели и задачи. В итоговом отчете он должен обосновать выбор того или иного подхода.

Правила, которыми следует руководствоваться оценщику, определены в Разделе VII ФСО №7.

Процедура оценки

Вкратце рассмотрим процесс оценки недвижимости и его этапы. Он включает в себя цепь мероприятий и взаимодействие оценщика с заказчиком работ:

1. Заключение договора и постановка задания.
2. Сбор и анализ сведений, необходимых для получения наиболее достоверной цены.
3. Выбор подходов и методик, проведение расчетов.
4. В случае выбора нескольких методик – их согласование. Расчеты при оценке недвижимости, выполненные в рамках разных методик и подходов, приводятся в соответствие.
5. Составление письменного отчета с описанием проделанной работы, обоснованием результатов оценивания, перечислением основных фактов и выводов, к которым пришел эксперт.

Отчет передается заказчику в письменном и при необходимости в электронном виде.

Если оплата не производилась в виде аванса, гонорар оценщику уплачивается при передаче отчета. Кто оплачивает оценку недвижимости, продавец или покупатель, зависит от предварительной договоренности сторон и целей проведения оценки. Например, при оформлении ипотечного договора расходы ложатся на покупателя. Если она нужна в целях налогообложения – на плательщика налога, при оформлении страхового полиса – на покупателя страховки и прочих, в чьих интересах проводится оценка.

Последовательность оценки

1. Самый первый шаг — выбор оценщика и подписание договора с ним. Обязательным пунктом в договоре должна быть цель проведения оценки.

2. Оценщик указывает перечень необходимой документации.

3. Проводится изучение предоставленных документов, формирование плана действий. Назначается время, и проводится оценка.

4. Оформление отчета о проделанной работе, с заключением.

Процедура оценки недвижимости осуществляется для установления стоимости объекта в конкретный момент времени.

Эксперты в данной области проводят данную процедуру, которая проводится в несколько этапов, каждый из которых очень важен для конечного результата.

Принципы оценки недвижимости

Основные понятия и принципы оценки не определены в ФЗ № 135 – это лишь теоретические правила, не отраженные законодательно. Они являются базой проведения оценочных работ, которой в первую очередь должен руководствоваться оценщик.

Существует 3 группы принципов, каждая из которых включает:

• Принцип позиции пользователя. Предполагает отражение пользы объекта, определение наиболее выгодной для него цены и оценку будущих выгод.
• Принципы взаимосвязи частей недвижимости, в рамках которых цена основана на наиболее выгодном использовании каждой отдельной части единого недвижимого имущества.
• Принципы позиции рынка, по которым цена определяется в соответствии с условиями, диктуемыми рынком.

Принцип наиболее эффективного использования обобщает эти три группы, полноценно отражая задачи оценки недвижимости.

Узнайте подробнее, как на практике применятся принципы оценки недвижимости.

Методика оценивания

Существует несколько наиболее распространенных качественных и количественных методов оценивания, а также множество их сочетаний. Их выбор осуществляет оценщик, допускается комбинирование методик. В них отражается, как происходит оценка недвижимости в зависимости от целей и поставленных заказчиком задач.

К самым распространенным методам относят:

• Сравнительный – анализ средних цен сегмента рынка, к которому принадлежит предмет оценки, и расчет стоимости на основе сравнения характеристик изучаемого и других объектов.
• Метод капитализации. Предполагает определение текущей стоимости в виде чистого дохода, который может быть получен.
• Метод дисконтирования финансовых потоков. Позволяет определить текущий размер нестабильных потенциальных доходов, которые собственник получит в будущем.

Технология оценки недвижимости может предполагать использование сразу нескольких методик.

Подробности содержатся в материале «Методы оценки недвижимости».

Как проходит оценка объектов недвижимости

Оценка объектов недвижимости проходит в течение разного срока: от 1–2 дней до 2–3 недель. Все зависит от количества исходных данных, региона, числа заказов у оценщика. В целом процедура включает в себя 6 этапов.

Этап 1. Постановка задания на оценку

Заданием на оценку включает следующие параметры:

цель оценки;

вид стоимости, которую нужно определить;

установление имущественных прав, которые оценивают;

дату проведения оценки.

На этом этапе вы обращаетесь к застройщику и объясняете, зачем вам нужна оценка. Как правило, оценку заказывают перед оформлением ипотеки. В таком случае сначала обратитесь к застройщику за перечнем документов. Передайте их оценщику, который рассчитает рыночную и ликвидационную стоимость.

Если оценка нужна для страховой компании, также считают рыночную и ликвидационную стоимость.

Уже на этом этапе специалист предварительно знакомится с объектом: спрашивает о его местоположении, площади, наличии необходимых документов. Также назначает и согласует с вами дату осмотра недвижимости и проведения других работ.

На первом этапе заказчик должен предоставить оценщику все имеющиеся документы на недвижимость:

поэтажный план, технических план;

техническую документацию;

кадастровый паспорт;

выписку из ЕГРН с указанием собственника, наличия обременений, запретов, арестов;

технический паспорт, если есть.

Если нужна оценка строящегося объекта, понадобятся другие документы. Уточните полный перечень нужных бумаг у оценщика: список может меняться, в зависимости от ситуации.

Этап 2.

Подписание договора После постановки задачи, выявления нужной стоимости и получения документов оценщик предложит вам подписать договор. В нем будут указаны сроки выполнения работы, ваши права и обязанности, порядок оплаты услуг. Чаще всего специалисты берут полную предоплату. Стоимость услуг зависит от региона, в среднем составляет 2000–5000 ₽.

Этап 3.

Сбор информации Специалист собирает информацию, с помощью которой дальше будет обосновывать свои выводы о стоимости недвижимости. Приезжает на объект, осматривает и фотографирует его, проверяет соответствие реального положения вещей и плана БТИ, фиксирует дефекты. Также задает вам дополнительные вопросы, например, используете ли вы объект по целевому назначению.

Этап 4.

Расчет стоимости На этом этапе решает, как оценить стоимость недвижимости: подбирает метод расчета. Чаще всего использует сравнительный метод, в дополнение к нему оценивает стоимость по 1–2 другим, чтобы получить точные результаты. Все формулы, по которым проводился расчет, и его результаты обязательно отображаются в итоговом отчете.

Этап 5.

Учет условий Оценку стоимости недвижимости обычно проводят по трем основным подходам: затратному, сравнительному и доходному. Например, если оценщик работает с двушкой в центре, а на рынке были представлены только двушки на окраине, использует повышающий коэффициент, потому что недвижимость в центре ценится выше. А если квартиры, представленные на рынке, продавались с хорошим ремонтом, а предстоить оценить жилье только с предчистовой отделкой, тогда коэффициент будет понижающим.

Все формулы, по которым происходил расчет стоимости, тоже заносятся в отчет.

Оценка коммерческих объектов

Коммерческим считается любой объект, эксплуатация которого должна приносить выгоду. Следовательно, логичен выбор доходного подхода оценивания. То есть нынешняя разумная стоимость должна включать будущую прибыль, которую может и, вероятнее всего, получит собственник от эксплуатации или отчуждения такого объекта.

Основной вид прибыли от коммерческих объектов – арендная плата, поэтому при их оценке следует рассчитывать чистый доход от аренды, за вычетом основных расходов арендодателя на:

• текущий ремонт;
• коммунальные платежи;
• клиринговые услуги;
• страхование и так далее.

В этой ситуации при проведении оценки недвижимости проведение осмотра обязательно, ведь расчет стоимости аренды требует изучения состояния объекта.

Применяется и сравнительный подход. При расчете цены коммерческого объекта оценщик исходит из того, что покупатель не заплатит больше, чем стоит на рынке похожий объект.

Больше информации об особенностях бизнес-объектов в статье «Оценка коммерческой недвижимости».

Что необходимо знать о профессии

Грамотный оценщик должен обладать разносторонними обширными знаниями в своей сфере деятельности. Проведение оценки обычно требуется при причинении вреда, ущерба движимого и недвижимого имущества, также при проведении с ними различных сделок. Как стать независимым оценщиком? Есть несколько путей:

1. Для начала необходимо получить профильное высшее образование: экономическое, юридическое. В случае, когда человек имеет непрофильное образование, ему придется пройти переподготовку или специализированные курсы, которые в основном предлагают вузы.
2. Получить высшее образование сразу по профилю оценщика. Сейчас большое количество вузов предлагают различные специальности по этому профилю: экспертиза и управление недвижимостью, оценщик широкого профиля и т. д.

Эксперты по оценке имеют возможность работать в нескольких конкретных специализациях. Автотранспорт и недвижимое имущество – одни из наиболее распространенных направлений их деятельности. В том случае, когда стоит вопрос, как стать оценщиком недвижимости, можно рассмотреть различные предложения дополнительного профильного образования, которое предлагают многие экономические университеты.

Только закончивший обучение дипломированный специалист должен в течение 1-3 лет пройти стажировку для того, чтобы набраться практического опыта в работе. Что нужно, чтобы стать оценщиком, экспертом своего дела, добиться повышения в этой сфере деятельности. Для этого ему нужно будет вступить в саморегулируемую организацию. Задача этой организации состоит в том, чтобы вести контроль деятельности специалиста в этой области. Одним из важных моментов является то, что также необходимо получить страховой полис, который в случае профессиональных ошибок застрахует оценщика от больших материальных потерь.

Оценка жилых объектов

Оценка стоимости помещения в жилом доме – наиболее распространенный вид оценочных действий. Жилой считается любая недвижимость, которая по санитарно-техническим нормам предназначена для постоянного проживания в ней людей: квартиры и комнаты в общежитиях, дома и загородные дачи, коттеджи, апартаменты, пентхаусы и так далее.

Главные основания ее оценки:

• получение ипотечного кредита и оформление залога;
• вступление в наследство;
• совершение сделок – оценка недвижимости при продаже, оформлении дарственной, заключении договора мены, пожизненной ренты и так далее;
• разрешение имущественных споров, в том числе при ее разделе.

При оценивании жилой недвижимости чаще всего применяется сравнительный метод. Наиболее правильной будет стоимость, которая справедлива с учетом положения на рынке, цен на другие похожие объекты, спроса и предложения.

Важен и учет индивидуальных характеристик. Например, процедура оценивания малогабаритного эконом-жилья будет отличаться от того, как правильно оценить элитную недвижимость.

Все подробности в материале «Оценка жилой недвижимости».

Оценка и экспертиза

Оценка недвижимого имущества основывается на выявлении вероятной цены с учетом объективных обстоятельств рынка и субъективных характеристик оцениваемого объекта. В то же время оценка субъективных характеристик осуществляется на базе видимых и общедоступных сведений об объекте, без учета возможных скрытых дефектов. Их наличие объясняет недостатки заключения оценки недвижимости – отчет не будет объективным.

Для получения наиболее достоверной информации о состоянии объекта, особенно если есть сомнения в его отношении, рекомендуется проводить экспертизу недвижимости. По ее результатам порой выявляются, например:

• дефекты несущих конструкций;
• скрытые поломки или сильный износ внутренних коммуникаций;
• неоформленные должным образом и неузаконенные перепланировки;
• прочие качественные факторы, которые должны влиять на результат оценки.

Экспертиза проводится, когда согласование результатов оценки недвижимости дало завышенный результат, который не отвечает интересам заказчика.

Подробности содержатся в материале «Оценка и экспертиза недвижимости».

Кто проводит оценку

Оценку недвижимости может проводить только квалифицированный эксперт-оценщик – тогда отчет будет принят в банке или в государственных органах. Если агентство недвижимости предлагает вам провести оценку объекта, уточните, есть ли у них государственная лицензия на такую деятельность, или под «оценкой» подразумевается субъективное мнение об относительной стоимости недвижимости.

Отличительные признаки профессиональной оценочной компании:

• Есть свидетельство об участии в СРО – это некоммерческое профессиональное объединение, которое регулирует действия оценщиков;
• Есть страхование гражданской ответственности самого эксперта;
• Эксперт заключает договор и не скрывает реквизиты организации. В договоре ясно прописано, что заказывается услуга по оценке недвижимости. Нет расплывчатых формулировок вроде «информационных» или «маркетинговых» услуг.
• Компания заботится о репутации, есть положительные отзывы реальных клиентов.

Оценивание для судебного разбирательства

Оценка для суда обычно вызвана имущественным спором. Чаще всего это связано с разделом наследственного или супружеского имущества, особенно когда речь идет о размере компенсации, которую одна сторона должна выплатить в обмен на единоличное право собственности.

Оценка для судебного разбирательства может проводиться как по инициативе одной из сторон спора, так и по решению судьи.

Многие стремятся дешево оценить недвижимость. Но такая разновидность оценки должна быть наиболее объективной, ведь ее результаты, скрупулезно рассмотренные судьей, могут быть поставлены под сомнение.

Если объективность оценочного отчета представится судье сомнительной, ее результаты учтены не будут, а суд назначит новую экспертизу.

Еще одна особенность: оплачивать такую оценку должен будет не тот, кто заказывает ее, а лицо, на которое возложены судебные расходы. Как правило, это делает проигравший либо обе стороны, в зависимости от того, что решит судья.

Больше информации об этом в статье «Оценка недвижимости для суда».

Результаты оценки и составление отчета

Отчет, согласно п. 3 ФСО № 3, является документом доказательного значения, содержащим рыночную и иную стоимость исходя из целей и задач оценочных действий. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости включает выводы и обоснованное суждение специалиста, которые сформулированы на основе полученной им открытой и достоверной информации.

При составлении отчета оценщик учитывает три главных принципа:

• в него включается любая информация, которая автору представляется существенной;
• сведения, формирующие основу для определения исследуемой стоимости, должны быть достоверными и подтвержденными;
• отраженные в документе данные не должны предполагать двоякой трактовки и вводить заказчика в заблуждение.

В отчете отражается каждая деталь того, как производится оценка недвижимости, в том числе:

• сведения обо всех привлеченных специалистах и изученных объектах;
• анализ рыночных условий, использование конкретных ценообразующих факторов;
• описание процесса оценки: обоснование применения тех или иных подходов, последовательность использования методов, а также итоговые результаты;
• процедура согласования результатов оценки, полученных разными методами;
• основные выводы, результаты в стоимостном выражении.

Процедура оценки недвижимости предполагает составление отчета в бумажной и электронной форме. Бумажный документ должен быть пронумерован, прошит и подписан лично субъектом оценочной деятельности.

Договор об оценке

Согласно ст. 9 Ф № 135, договор является главным и обязательным основанием проведения оценочных действий. Кроме него, оценка может быть проведена только на основании определения суда.

Договор между заказчиком и оценщиком определяет основные обязанности сторон, в том числе то, как проводится оценка недвижимости. Отраженные в нем пункты впоследствии определят содержание отчета об оценке.

Содержание договора – предмет особого внимания. Документ может быть признан недействительным, если оно не отвечает требованиям закона и не содержит минимальный перечень обязательных реквизитов, указанных в ст. 10 ФЗ № 135. В соответствии с ее положениями, структура договора на оценку недвижимости включает:

• цели оценки;
• описание изучаемого объекта;
• вид стоимости, подлежащей определению;
• размер гонорара оценщика и порядок его оплаты;
• сроки осуществления оценочных действий и подготовки отчета;
• информацию о страховании гражданской ответственности эксперта, сведения о СРО;
• ФСО, которые будут применяться при проведении работ и прочие сведения.

Предлагаем ознакомиться с образцом договора об оценке.

Техническое задание

Перед процедурой составляется техническое задание на оценку недвижимого имущества. Согласно п. 21 ФСО № 1, п. 8 ФСО № 7, оно должно содержать:

• описание объекта, позволяющее идентифицировать каждую из его частей;
• перечисление прав, которые подлежат оцениванию, а также обременений и других ограничений, влияющих на цену;
• характеристики объекта;
• цели проведения исследования и предполагаемое использование отчета;
• вид цены и дату, на которую она должна быть установлена;
• допущения, обосновывающие результаты оценки и другую важную информацию.

ТЗ на оценку недвижимости может содержать и другие величины, подлежащие учету: размер арендной платы, расходы на ремонт, убытки и так далее. Обычно его составляет сам оценщик с учетом целей и задач, озвученных при подписании договора с заказчиком.

Задание является неотъемлемой частью отчета об оценке, так как именно в нем описаны основные метрики, из которых исходит исполнитель оценочных работ.

Срок действия результатов оценивания

Профильное законодательство не определяет срок действия оценки рыночной стоимости недвижимости. Это связано с тем, что отчет составляется на конкретную дату: на текущее время либо на определенный момент в прошлом. Поэтому такой документ просто не может иметь срока годности, он бессрочный. Тем не менее он определяет цену именно на дату, которая указана в документе, и не на какую другую.

И все же это не значит, что отчет может использоваться только в день, на который установлена цена. Примерный срок, сколько действует оценка недвижимости, определяет п. 2 ст. 12 ФЗ № 135.

Согласно законодательству, цену, полученную по результатам оценки, можно рекомендовать для совершения сделки в течение полугода с момента составления отчета.

Например, при продаже квартиры рыночная стоимость по результатам оценивания остается актуальной в течение 6 месяцев. Спустя это время ситуация на рынке, скорее всего, изменится, что отразится и на рыночной цене.

Кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость — это рыночная стоимость недвижимости, которая определяется в массовом порядке по заказу государственных или муниципальных органов для объектов, состоящих на учете в государственном кадастре недвижимости. Подчеркнем, что заказать оценку именно кадастровой стоимости вправе только уполномоченные государственные органы, иные заказчики сделать этого не смогут.

Если вы не согласны с величиной кадастровой стоимости своего объекта, вы можете ее оспорить (уточнить) — либо в специальной комиссии по рассмотрению споров о величине кадастровой стоимости, либо в судебном порядке. Для этого потребуется заказать у независимого оценщика оценку рыночной стоимости недвижимости и представить требуемый комплект документов в комиссию или суд.

Размер вознаграждения оценщика

Цена на услуги оценщика недвижимости не регулируется законодательно. Каждый субъект оценочной деятельности, осуществляющий частную практику, волен самостоятельно регулировать стоимость своих услуг.

Как правило, гонорар оценщика зависит от его подготовки, авторитета среди других специалистов и гарантий объективности результатов, которые он может дать заказчику.

На то, сколько стоит оценка недвижимости, влияют и другие субъективные факторы:

• местонахождение объекта и регион расположения;
• класс недвижимости. Оценивание бизнес-недвижимости стоит дороже;
• площадь объекта. Чем больше объект, тем дороже оценка;
• срочность оказания услуг;
• цели, для которых проводится расчет стоимости;
• глубина исследования и прочие особенности ситуации.

Стоимость услуг следует прописать в договоре. Средние цены колеблются от региона к региону. В столице стоимость оценки коммерческих объектов начинается от 20 тыс. рублей, жилых – от 5-6 тыс. рублей.

Узнайте подробнее о том, как проводится независимая оценка недвижимости.

Изучите особенности профессии оценщика

Оценщик недвижимости — это специалист, который определяет стоимость недвижимых объектов: например, земельных участков, квартир, частных домов, складских помещений и других. Он собирает информацию, всесторонне анализирует ее и рассчитывает цену на объект, отталкиваясь от его характеристик.

Оценка недвижимости нужна для купли-продажи объектов, обменов, оформления залогов по потребительским кредитам и ипотечных займов. Поэтому услуги оценщиков востребованы.

Оценщик должен быть внимательным, организованным, коммуникабельным. В его рабочие обязанности входят множество задач:

сбор информации, которая нужна для последующего анализа — выезд на объекты, осмотр, общение с разными организациями, изучение документов;

анализ собранной информации, определение стоимости недвижимости по одному или нескольким методам;

оформление отчета об оценке стоимости недвижимости по определенным требованиям, например, в нем должны быть сведения обо всех собранных данных, методах оценки, а страницы должны быть сшиты и пронумерованы;

проведение переговоров с банковскими организациями, аудиторскими компаниями и другими фирмами;

консультирование клиента — оценщик должен уметь объяснить ему, как он будет работать, какая информация нужна для анализа, почему он определил именно такую стоимость недвижимости.

Все это ложится на плечи оценщика, особенно если он работает как независимый специалист. Если он трудится по найму в компании, некоторых обязанностей у него не будет — например, с клиентами на первых этапах может общаться менеджер или администратор. Точный перечень, в чем заключается работа оценщика недвижимости, зависит от конкретной ниши, компании, региона.

То, сколько зарабатывает оценщик, зависит от количества заказов и региона — в разных населенных пунктах стоимость услуг отличается. Размер заработной платы в месяц колеблется от 20 000 ₽ до 130 000 ₽. Среднее значение дохода независимого специалиста — около 45 000 ₽ в месяц. Прибыль можно увеличить, но для этого нужно будет упорно работать над формированием хорошей репутации среди целевой аудитории, то есть стать в какой-то степени брендом.

Самостоятельная оценка недвижимости

Далеко не все готовы платить за оценочные мероприятия, особенно если цена необходима для публикации объявления о продаже квартиры. Самый простой способ, как оценить недвижимость самому, – изучить доступные предложения на рынке, найти аналогичные объекты, сравнить их характеристики и рассчитать примерную собственную цену, учитывая индивидуальные особенности своей квартиры.

Как правило, на цену влияют следующие факторы:

• этаж. Крайние этажи оцениваются дешевле;
• развитость инфраструктуры. Наличие поблизости детских садов, школ, остановок транспорта, супермаркетов, больниц, стоянок и прочих объектов инфраструктуры повышает стоимость, их отсутствие – снижает;
• Состояние жилья. Свежий ремонт, оборудование, новая сантехника потенциально повышают цену.

Узнайте больше о других ценообразующих факторах из материала «Как оценить стоимость квартиры».

Методы оценки

На актуальную стоимость недвижимости влияет огромное количество факторов. Профессиональный оценщик будет учитывать все факторы и вычислять итоговую стоимость, опираясь на специальные поправочные коэффициенты. В отчете такие коэффициенты появляются или исчезают в зависимости от состояния недвижимости, возраста здания, его местонахождения и даже наличия вокруг объектов социальное инфраструктуры.

Кроме того, эксперты, в зависимости от задачи, могут использоваться несколько методов оценки. Стандарты для каждого метода разные, так же как и порядок действий. Вот краткая информация о каждом методе.

Сравнительный метод

С помощью этого метода стоит оценивать стоимость квартиры или дома перед куплей-продажей. Смысл – исследуются аналогичные предложения на рынке, затем применяются специальные коэффициенты. Примерно так действуют риэлторские компании, а некоторым отличием – профессиональный оценщик будет принимать во внимание совершенные свежие сделки на рынке недвижимости, агентство – те сделки, которые прошли через их организацию и дружественные компании.

Затратный метод

Метод используется чаще для отдельных домов и коммерческих зданий, чем для квартир на вторичном рынке. Смысл – эксперт отвечает на вопрос, сколько денег нужно потратить, чтобы возвести аналогичный объект недвижимости на аналогичном участке.

Используются те же или максимально приближенные по цене/качеству материалы, учитываются среднерыночные цены. В расчет берется даже стоимость оплаты труда рабочих, которые будут класть кирпич или проводить другие строительные или ремонтные работы.

Такой метод – максимально затратный во времени, так как анализируется огромный массив данных.

Доходный метод

Так называемая стоимостная оценка подходит для расчета доходов от объекта недвижимости. Метод непопулярный, так как используется слишком много косвенных коэффициентов.

Смысл – эксперт выясняет, сколько денег можно заработать от использования объекта, если использовать его эффективно. Считается возможная прибыль от аренды на протяжении нескольких лет. Вычитаются расходы в виде налогов, пошлин, оплаты коммунальных услуг и прочего. Определяются возможные расходы на восстановительный ремонт от естественного старения.

Минусы метода:

• Невозможно знать реальную инфляцию;
• Не учитывается возможное разрушение или повреждение объекта от арендаторов.

Кадастровая цена

Один из общедоступных видов цен на недвижимость – кадастровая стоимость (КС). Она определяется по результатам оценки, проведенной под контролем Росреестра. Такая стоимость рассчитывается в целях налогообложения и устанавливается в каждом регионе отдельно по решению органов местного самоуправления.

Оценка недвижимости БТИ предполагает применение методов массового оценивания, что неизбежно влечет большую погрешность при определении стоимости, и может завысить/занизить сумму подлежащего уплате налога.

Сведения о КС оцененных объектов общедоступны. Проще всего их получить посредством . Для этого нужно перейти по ссылке и кликнуть мышью по интересующему участку на карте.

О других способах получения сведений рассказывает статья «Как узнать кадастровую стоимость недвижимости».

Эксперт-оценщик — это кто?

Оценщик — это специалист, который определяет стоимость различного имущества: движимого и недвижимого, а также земли, пакетов акций, долей бизнеса, имущественных прав и нематериальных активов.

Профессия эксперта-оценщика является довольно престижной и прибыльной, поэтому я продолжаю этим занимается. Для того, чтобы правильно оценивать недвижимость, мне необходимо изучать информацию о ценах на рынке, об оценке имущества. Я формирую оценку для конкретного объекта, опираясь на свой опыт и реальные цены на рынке, консультирую клиентов, которые приходят ко мне в офис. При заключении договора с клиентом я подготавливаю отчеты по результатам оценки, часто приходится выезжать на объект для более детального изучения здания, его внутренней и внешней отделки, местоположения и других особенностей, которые могут повлиять на его рыночную стоимость.

Профессия эксперта-оценщика является довольно престижной и прибыльной, поэтому я продолжаю этим занимается.

Оценщик недвижимости необходим по закону Российской Федерации в нескольких случаях:

• при совершении сделок купли-продажи,
• оформлении прав собственности,
• при определении ущерба и размера его компенсации и многое другое.

Для работы в этой сфере требуется высшее образование в сфере финансов. Лично я по образованию страховой агент, уже после окончания высшего образования я заканчивал курсы для оценщиков, длились они полгода.