Кто такой Девелопер в строительстве, в чем отличие Застройщика и Девелопера в недвижимости

Определение застройщика по действующему законодательству

Исходя из законодательных нормативов, можно дать правильное правовое определение застройщику:

Согласно ст. 2 п. 1 ФЗ-214. Это любые юрлица, которые на личном или арендуемом земельном участке планируют возвести многоквартирные дома и/или объекты недвижимости (помимо производственных). Финансовая база – денежные вложения членов долевого строительства. Основание для выполнения данных работ – разрешение на строительство.
Согласно ст. 1 п. 16 ФЗ-190 + Градостроительного кодекса. Это физ- или юрлицо, которое вкладывает капитальные вложения для обеспечения на личном или арендуемом земельном участке выполнение следующих типов работ: строительных, ремонтных, реконструкции и т. д.
Согласно ст. 4 ч. 2 ФЗ-39. Если для реализации запланированных работ на земельном участке у застройщика нет личных средств, он может использовать привлеченные средства. В данной ситуации застройщик также выступает в качестве инвестора, то есть является застройщиком-инвестором.
Согласно Своду правил 30-102-99 (о планировке и застройке территории малоэтажными жилищными домами) застройщик может выступать в качестве индивидуального застройщика. На земельном участке он может организовать строительство жилого дома и сельскохозяйственных построек, используя личные средства или вложения, полученные от третьих лиц или строительных компаний.

Кто такой подрядчик

Застройщик это заказчик или подрядчик? Под подрядчиком понимает лицо, которое непосредственно занимается выполнением работ. Они выполняют свою деятельность на основе поручения от иных лиц. В их роли могут выступать заказчики или застройщики.

В обязанности заказчиков входит обеспечение всех условий подрядчикам для выполнения работ. Исполнители же (подрядчики) должны действовать в соответствии с заданием и предоставить результат работы в установленные договором сроки. Строительство должно осуществлять строго в рамках утвержденных проектов, строительных правил и норм.

Функции застройщика

Чтобы точно выяснить, кем является застройщик, стоит определить, каков спектр его деятельности:

Девелопер недвижимости

В сфере недвижимости Девелопер – это довольно широкое и неформализованное понятие, то есть оно не присутствует в официальных строительных документах – согласованиях, разрешениях и т.п. Буквально, Девелопер – это тот, кто занимается развитием объектов недвижимости (от англ. develop – развивать).

Под развитием понимают любые действия, направленные на увеличение рыночной стоимости недвижимости, как то – ремонт, реконструкцию, изменение функционального назначения, но чаще всего – строительство.

Под недвижимостью понимается как здание, так и земельный участок, на котором Девелопер собирается что-то развивать/строить.

Девелопер – это также и тот, кто управляет денежными потоками (как своими, так и чужими) в строительном проекте.

На практике Девелоперами называют себя и Застройщики (мол, на моей же земле стройка идет), и Инвесторы (мол, на мои же деньги все строится), и Заказчики (мол, мы же всю документацию ведем).

Девелоперами также называют себя компании, не имеющие отношения ни к правам на землю, ни к финансированию стройки – это профессиональные Управляющие компании (так называемый — fee-developer), которые специализируются на организации всего процесса подготовки и ведения строительства, и сдачи объекта в эксплуатацию, за определенный гонорар. Такая компания нанимается Генеральным Инвестором, и может выполнять роль как Технического Заказчика, так и стороннего Управляющего над всеми участниками строительного процесса: Службой Заказчика, Генпроектировщиком, Генподрядчиком.

Как взыскать неустойку с Застройщика за просрочку передачи квартиры по ДДУ? – см. в отдельной заметке по ссылке.

Для целей данного Ресурса, мы в тексте ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ называем Девелопером того, кто привлекает деньги дольщиков, и является собственником/хозяином проекта строительства. Т.е. того, кто отвечает перед дольщиком за ход ведения строительства, и передачу ему построенной квартиры.

На рынке недвижимости, обычно, принято считать, что Девелопер и Застройщик – это одно и то же юридическое лицо. В нашей ИНСТРУКЦИИ мы будем придерживаться того же мнения. Однако, для более точного понимания следует уточнить, что в крупных компаниях-холдингах Девелопером является головная структура холдинга (например, Группа ), а Застройщиками на местах выступают входящие в группу дочерние , «АБВ-Новосибирск», и т.п.).

Эта разница может иметь значение для Покупателя новостройки, т.к. договор он заключает именно с местной компанией-застройщиком, и все требования может предъявлять только к ней.

Ответственность

В ряде случаев при нарушении своих обязанностей застройщик несет административную ответственность:

Застройщику необходимо своевременно опубликовать в СМИ достоверную информацию о проектной декларации, в противном случае придется выплатить штраф: для должностных лиц – от 5 000 до 15 000 рублей, а для юрлиц – от 200 000 до 400 000 рублей.
Застройщик должен получить разрешение на строительство. Если такового нет, он не имеет права публиковать информацию о стройке в СМИ, организовывать рекламу и проч. Нарушение этого правила влечет за собой штраф, размер которого варьируется от 100 000 до 500 000 рублей.
Застройщик не имеет права привлекать дольщиков, если не имеет разрешения на строительство. Нарушение этого правила приведет к административной ответственности в виде штрафа от 500 000 до 1 млн. рублей. Следует отметить, что штраф будет начисляться за каждого участника, который незаконно подписал долевой договор.

Чтобы не пришлось выплачивать штрафы, застройщик в обязательном порядке должен получить разрешение на строительство и вовремя передать СМИ достоверную информацию о строительстве.

Чем застройщик отличается от девелопера?

Застройщик является собственником или арендатором земельного участка, что не является обязательным условием для девелопера. Последний является предпринимателем, который работает в области девелопмента и может выполнять следующие работы:

Утвердить проектные документы, на основании которых будут возведены объекты коммерческой недвижимости. Таковыми являются офисные помещения, торгово-развлекательные центры, складские помещения, гостиничные комплексы, сооружения для сдачи в аренду и проч.
Подготовить бизнес-план.
Приобрести земельный участок.
Организовать рекламную компанию.
Выбрать застройщика, чтобы реализовать объект и получить максимальную прибыль.

Так, девелопер занимается предпринимательской деятельностью для получения финансовой выгоды. При этом он может не являться собственником или арендатором земельного участка, где планируется возвести коммерческую недвижимость, чем и отличается от застройщика.

Кто такой заказчик-застройщик?

Понятие определено 16-м Постановлением Госстроя СССР, и оно до сих пор является актуальным. Это юрлицо, занимающееся распоряжением финансовых вложений, которые будут применяться в качестве капитальных средств, и материального имущества, которое числится за капитальным строительством.

В его лице выступают:

Различные учреждения, в т. ч. и государственные.
Различные унитарные предприятия, а также дирекции.
Негосударственные коммерческие компании, получившие от государства средства для постройки объектов. В результате таких сделок, как правило, государству передается часть акций данных компаний.
Представители государственной или региональной власти, за которыми закреплены постройки и объекты, которые находятся на оперативном управлении. В этом случае застройщик получает капитальные вложения из федерального бюджета.

Вне зависимости от того, кто именно выступает застройщиком-заказчиком, он выполняет следующие функции:

Утверждает проектно-сметную документацию.
Привлекает необходимых для выполнения установленных работ специалистов.
Занимается закупкой/арендой всего необходимого оборудования.
Оплачивает работникам оплату за выполненные строительные и/или монтажные работы.
Контролирует проведение всех работ, а также соблюдение договорных цен, которые были утверждены в смете.
Отвечает за передачу объектов и/или производственных мощностей в эксплуатацию в ранее определенные сроки.

Так, застройщик-заказчик должен обеспечить полное проведение необходимых работ на земельном участке – вплоть до передачи объектов в пользование.

Почему девелоперы оставляют в новостройках аффилированные УК

Какие факторы, по мнению новоселов, в наибольшей степени влияют на качество их жизни? Такое исследование среди жителей жилых комплексов провела одна из крупных компаний-девелоперов, работающих в Санкт-Петербурге.

Результат удивил: оказывается, самое большое влияние на мнение о ЖК имеет… деятельность управляющих компаний.

То, как они справляются со всеми коммунальными проблемами жильцов, на 30, а то и 50 процентов влияет на их оценки.

От УК требуют образцового содержания придомовых территорий. Константин Чалабов/РИА Новости

Эти цифры привел генеральный директор одной из УК Игорь Синькевич, объясняя, почему сейчас многие застройщики не уходят с объектов после их завершения, а продолжают курировать свои стройки, создавая при фирмах-застройщиках специальные, аффилированные с ними, управляющие компании в сфере ЖКХ.

Кому довериться?

Что приносит эта новация жителям – благо или вред? Разобраться в этом важно, особенно сейчас, когда свои управляющие компании, обслуживающие ЖКХ, начали активно создавать застройщики не только элитного жилья, но и более демократичных кварталов.

Верховный суд разъяснил правила платежей для нежилых помещений

Впрочем, у экспертов, изучающих этот вопрос, единого мнения нет.

С одной стороны, говорит Игорь Синькевич, это несомненное благо: как только у застройщика появляется “пятно” под строительство, работающая под его руководством УК тут как тут – ее инженеры просматривают всю систему разводки коммуникационных сетей, вникают во все подробности жизнедеятельности будущего дома на стадии его зарождения, а значит – могут в перспективе умело ставить нужные диагнозы, если что-то пойдет не так, а главное – квалифицированно устранять недочеты.

– У меня в ООО есть специалисты по озеленению, инженеры по тепло- и водоснабжению, квалифицированные электрики, – рассказывает Синькевич. – Их приемки при сдаче дома застройщики натурально боятся как самого строгого технадзора. Потому что эти люди знают все секреты строителей, от их придирчивого контроля ничто не укроется.

Более того: именно эта включенность позволяет “своим” УК быстрее устранять выявленные недостатки. Кроме того, застройщики заинтересованы в эффективном управлении построенными домами, поскольку это существенно влияет на их репутацию, а значит – и на будущие продажи.

Свои УК начали создавать застройщики не только элитного жилья, но и более демократичных кварталов

Другую точку зрения высказывают независимые эксперты. Так, Александр Иванов, долгое время плотно сотрудничавший с одним из петербургских ТСЖ, знает: аффилированные УК по понятным причинам всегда играют на стороне застройщика.

Они – всего лишь подразделение крупной бизнес-структуры, а потому заинтересованы в том же, в чем и головное предприятие: получить большую выгоду при меньших вложениях. Что далеко не всегда идет на пользу жильцу-потребителю.

И факты, когда застройщик пытается за счет своей управляющей компании закрыть какие-то недочеты, увы, не такой уж редкий случай.

Что скажет “умный дом”?

Александр Арсеньев, еще один эксперт со стороны застройщиков, уверен, что корень проблемы кроется в одном: отрасль ЖКХ по отношению к клиенту сильно отстает от других сервисов.

Причем если во всех иных сферах клиент может “ать ногами” – просто не приходить в тот магазин, где его плохо обслужили, не пользоваться услугами врача, которому не доверяет, то в сфере ЖКХ поменять управляющую компанию жильцам весьма непросто.

И, к сожалению, к руководству ТСЖ и УК нередко приходят люди, которые видят в этой деятельности некую синекуру для себя. Порядочных, квалифицированных, некорыстных и волевых, которые бы соединяли все эти свойства одновременно, – немного.

К 2022 году рынок ипотеки будет переведен в электронный формат

Еще одна проблема – расценки. Не секрет, что услуги управляющих компаний застройщиков обходятся клиентам дороже. Но в этом вопросе трудно не согласиться с экспертом Аллой Винник, которая утверждает:

– Все зависит от того, какого уровня услуги предоставляет управляющая компания.

Современный дом буквально напичкан “умной” начинкой – здесь и видеонаблюдение, и домофоны, и шлагбаумы, и ландшафтный дизайн. За все это, как и за поддержание в норме заборов и оград, надо платить. И плата за эти услуги, понятно, не укладывается в тарифы ЖКХ.

Увы, далеко не всегда жители готовы понять и принять такую точку зрения. Например, в ЖК “Единый город”, где сосредоточено много социального жилья, жители, по словам гендиректора УК, демонстрируют настоящий потребительский экстремизм:

– Люди хотят жить по стандартам элитного жилья, как на Крестовском острове, – говорит она. – А платить по самым низким тарифам.

Казалось бы, оптимальный вариант для жильцов – это управление домами с помощью ТСЖ, отмечает Александр Иванов. Эта структура наиболее близка жильцам.

Но есть один существенный минус: при создании ТСЖ технические вопросы управления домом, особенно что касается сложного современного оборудования, решать непросто.

Един-ственный выход – привлечение специалистов со стороны на условиях аутсорсинга.

Профстандарты для профмастера

Вообще вопрос квалификации специалистов сферы ЖКХ сего-дня становится одним из ключевых. И неслучайно взоры экспертов с надеждой обращаются к вузам, которые, по идее, должны готовить таких специалистов. Причем владеющих самыми современными технологиями в обслуживании многоквартирных домов.

Увы, и здесь пока проблем и вопросов больше, чем готовых ответов на них: профстандарты в сфере ЖКХ не начали пока по-всеместно внедряться, а образовательные стандарты, скоррелированные с ними, утверждены совсем недавно.

– Год назад мы попытались набрать на коммерческой основе группу студентов соответствующего профиля, – подчеркивает Екатерина Трушковская, доцент СпбГАСУ, руководитель направления “Жилищное хозяйство и коммунальная инфраструктура”, – Но набрать студентов не удалось. В следующем году, по счастью, нам открыли возможность обучения этой специальности на бюджетной основе. Так что через пять-семь лет (бакалавриат плюс магистратура) на рынке труда появятся специалисты нужного профиля.

Как купить квартиру на одну зарплату

С этой перспективой, к слову сказать, согласны и другие эксперты. И дело не только во времени подготовки квалифицированных кадров.

– Причины в том, что отрасль будет развиваться, – говорит Ольга Мицеловская, генеральный директор независимой управляющей компании, – и застройщик начнет сбрасывать со своих плеч несвойственные ему, неключевые функции.

Бизнес сегментируется, и рынок сформирует сеть независимых УК, которые, с одной стороны, будут обладать квалификацией УК-застройщиков, а с другой – не будут зависимы от девелоперов в финансовом отношении.

А увеличение количества обслуживаемых объектов поможет значительно снизить издержки, что скажется на конечных ценах услуг для потребителей, подчеркивает Зухра Ефимова.

По ее мнению, независимые управляющие компании более активно отстаивают интересы жильцов в спорах с застройщиком в течение гарантийного срока.

С этой оценкой согласился и Александр Иванов, который подчеркнул: в первые годы после ввода дома в эксплуатацию предпочтительнее управление компанией, входящей в структуру застройщика, а в дальнейшем – квалифицированной независимой УК, а не ТСЖ.

Мнение

Анна Горбенко, консультант-юрист комиссии по недвижимости Общества потребителей Санкт-Петербурга и Ленинградской области:

– “Потребительский экстремизм”, на самом деле, в отношениях с УК присутствует. Но и УК, как показывает наш опыт, нередко допускают ошибки в начислении платежей, вместо исправления недочетов по гарантии пишут отписки, тянут время, ждут, пока истечет гарантийный срок.

Нередко в письмах-ответах отделываются ссылками на статьи закона, не расшифровывая их, а рядовому потребителю непонятно, о чем идет речь.

Вместе с тем, там, где компания ведет честный и открытый диалог с гражданами, оперативно реагирует на проблемы, все вопросы, даже если они возникают, решаются в досудебном порядке.

Кстати

В Санкт-Петербурге открываются два новых аккредитованных направления подготовки бакалавров и магистров “Жилищное хозяйство и коммунальная инфраструктура”.

Несмотря на то, что термин “жилищно-коммунальное хозяйство” имеет советское происхождение, это комплекс отраслей экономики, использующих современные технологии.

Так, для повышения эффективности управления этими отраслями применяются цифровые технологии: составляются, хранятся и используются цифровые карты города с расположением сетей коммунальных ресурсов и канализации, дорог, зданий и других объектов.

Разрабатываются и внедряются современные системы учета и расчетов за потреблением жилищно-коммунальных ресурсов и услуг. В каждом регионе созданы интернет-порталы ГИС ЖКХ России с личными кабинетами каждого потребителя услуг и ресурсов ЖКХ.

Развивается новое направление – IoB (Internet of Buildings) – системы мониторинга состояния конструкций зданий и регулирования и учета потребления коммунальных ресурсов и услуг.

Знания, которые получат студенты, включают компетенции по экономике управления жилищным фондом и его техническому обслуживанию, в том числе – при капитальном ремонте, модернизации и реконструкции зданий.

Источник: https://rg.ru/2018/10/16/reg-szfo/pochemu-developery-ostavliaiut-v-novostrojkah-affilirovannye-uk.html

Видео: Кто такой застройщик?

В следующем видео эксперт определит, кто такой застройщик, чем занимается и почему, по сути, является девелопером:

По сути, застройщик – это девелопер, который на собственном или арендуемом земельном участке занимается организацией и сдачей в эксплуатацию строительных объектов. При этом это может быть как физическое, так и юридическое лицо. Точное определение застройки дает законодательство, которое и формирует ряд требований к данному лицу, при нарушении которых придется понести административное наказание.

Кто такой инвестор

Инвесторы выделяют средства под определенные цели

Данное понятие раскрывается положениями вышеуказанного Закона № 39-ФЗ. Инвесторами могут быть любые лица независимо от их статуса. В их качестве выступают организации, граждане и даже иностранные субъекты.

Главной их деятельностью является осуществление вложений для реализации каких-либо проектов. В строительной сфере средства инвестируются для возведения различных построек. Инвестироваться могут как собственные, так и привлеченные средства. Допускается совмещать эти оба варианты инвестирования.

При этом инвесторы выделяют средства под определенные цели и вправе проверять их правильное расходование. Инвестиции являются вложениями, которые впоследствии должны принести инвестору прибыль. По своему характеру они бывают краткосрочными или долгосрочными.