Кроме значений стоимости, установленных на федеральном уровне, отдельные виды цены могут устанавливаться в результате рассмотрения частных случаев по спорам, инициируемых собственниками наделов.
Как часто меняется?
Показатели кадастровой стоимости имеют различные значения для отдельно взятых категорий земель, в основном отличающихся по своему назначению или полезному качеству.
Периодически цены определенных категорий наделов пересматриваются. Часто это связано с тем, что с течением времени изменяются основные показатели, которые оказывают существенное влияние на его стоимость.
В общем порядке процедура переоценки определяется Федеральными законами, а сами сроки устанавливаются Государственным Кадастром Недвижимости.
Существуют временные рамки, в пределах которых осуществляется процедура переоценки кадастровой стоимости.
Так, максимальный срок ограничивается 5 годами, а минимальный составляет 2 года – в данном случае основным фактором, на какой опираются при пересмотре цен, это регион, в котором зарегистрирован участок.
В некоторых случаях пересмотр кадастровой стоимости может инициироваться досрочно.
В частности, такими случаями могут быть:
- Изменение площади участка земли в сторону уменьшения или увеличения;
- Проведение межевания земель;
- Изменение назначения участков. К примеру, переход из земли для выращивания сельскохозяйственных культур в наделы для индивидуального жилого строительства автоматически увеличивает цену;
- Ввод в эксплуатацию объекта, построенного на определенном участке земли. Как правило, такие действия значительно увеличивают цену надела;
- При значительном развитии инфраструктуры вокруг земельного участка, поскольку наличие в непосредственной близости к ним больниц, школ, детских садиков и прочих объектов значительно увеличивает его ценность;
- Изменение показателей по текущим рыночным ценам.
Переоценка земли за прошлые годы
Массовая переоценка земель была произведена еще в 2014 году, причем результат ее был таков, что в некоторых регионах рассчитанный показатель значительно превышал рыночную стоимость наделов.
Такая ситуация привела к тому, что собственники многих участков, не согласных с таким фактом, посчитали рост необоснованным, и инициировали большое количество судебных разбирательств по оспариванию установленной на государственном уровне стоимости.
Не менее существенным изменением в кадастровой стоимости стали поправки к законам, введенные в действие в декабре 2016 года, когда относительно всех категорий земельных участков произошло значительное увеличение показателей.
Прогноз
Согласно принятому Федеральному закону ФЗ № 360 от 03.07.2016 с действующими на данный момент поправками на территории всех регионов рост кадастровой стоимости на некоторое время приостановлен – вплоть до 1 января 2021 года она не будет пересматриваться.
По окончанию данного периода цена на участки будет пересмотрена, но уже согласно ФЗ № 237 «О государственной кадастровой оценке» данным процессом под надзором Росреестра будут заниматься независимые учреждения бюджетной сферы.
На что влияет корректировка
Значение кадастровой стоимости оказывает существенное влияние на следующие моменты:
- Расчет оплаты за аренду земель при определенных условиях;
- Величину земельного налога, который определяется в процентном соотношении к кадастровой стоимости.
Наиболее значимым в данном случае является именно влияние на расчет налога, поскольку практически каждый собственник земельного участка за редким исключениями льготных групп несет обязательство совершения таких перечислений в бюджет страны.
Именно на основании кадастровой стоимости одного квадратного метра земли определяется общая цена участка путем умножения площади земли на единицу показателя.
Вычисление налога осуществляется также на основании процента, определенного для каждой отдельной категории земель, при этом средняя ставка находится на уровне 0,3% и может значительно колебаться как в большую, так и меньшую сторону.
Зачем нужно проводить переоценку кадастровой стоимости?
— Это нужно делать, потому что в 2021 году в Псковской области была проведена государственная переоценка, которую сделали специалисты из Санкт-Петербурга, — объясняет сотрудница отдела оценки «Псковской фондовой компании» Анастасия Гарбузова. — Они никуда не выезжали, ничего не смотрели и посчитали все участки одинаково, по цене одного квадратного метра в городе Пскове — то есть по 300 рублей. Такая цена по всей области, независимо, болото ли это, лес, есть ли дорога, электричество. Участки у людей бывают большие, и, соответственно, бывает, по 12 млн стоят, а ему красная цена — тысяч 500. В этой связи приходят большие налоги, которые начисляются, исходя из кадастровой стоимости.
Поэтому получается, что раньше землевладельцы платили по 2 тысячи рублей, а сейчас им приходят квитанции и по 20, и по 50 тысяч! По опыту «Псковской фондовой компании», в области реальная цена земель населенных пунктов и земель ЛПХ колеблется от 1 до 60-80 рублей за квадратный метр, в зависимости от района и местоположения. Если это промышленный (коммерческий) объект, там цена тоже завышена, её можно снизить как минимум на 50%, а бывает и больше. Формула проста: оспаривается стоимость — снижается налог.
Как изменить при нарушении прав
При значительном завышении цен каждый собственник земельного участка имеет возможность оспорить установленное значение.
Для оспаривания цены в первую очередь необходимо иметь основания для такого действия.
Стоит понимать, что определение кадастровой стоимости осуществляется на основании конкретных показателей – местонахождения, особенностей объектов недвижимости, назначению надела, изменений на рынке.
Если изменилась кадастровая стоимость земельного участка, а какие-либо из факторов не были приняты во внимание или же данные искажены, владелец земли имеет право на оспаривание.
Куда обращаться?
На данный момент поменять кадастровую стоимость в частном порядке можно двумя возможными способами.
- Административный способ. При этом направляется заявление в Росреестр от непосредственного собственника земельного участка.
- Судебный. Обращение в суд возможно только после того, как имел место досудебный порядок урегулирования вопроса и последовал отказ в таком действии от Росреестра.
При обращении как в административном так и в судебном порядке владелец участка должен иметь реальные основания на уменьшение кадастровой стоимости, которые можно подтвердить или имеющимися документами или проведением дополнительной экспертизы.
Какие документы нужны, чтобы чтобы пересмотреть значение?
При обращении о необходимости пересмотреть кадастровую стоимость перечень документации выглядит следующим образом:
- Кадастровый паспорт участка земли;
- Отчет о рыночной цене земельного надела;
- Свидетельство о праве собственности на землю;
- Отдельное заключение эксперта в том случае, если рыночная цена отличается от кадастровой.
Кем и на каком основании производится пересчёт?
В любом случае требуется письменное заявление уполномоченных лица или организации о переоценке или изменении кадастровой стоимости земельного участка. К ним относятся собственник недвижимости (физическое или юридическое лицо), муниципальное образование или территориальные органы исполнительной власти.
Муниципалитет можно заявлять соответствующие требования только, если ЗУ находится в его собственности.
Согласно ст. 9 Закона основаниями служат:
- договор оценщика с физическим или юридическим лицом, владеющим земельным участком;
- определение районного, арбитражного или третейского суда;
- постановление территориальных органов исполнительной власти.
Инициировать переоценку или изменение стоимости возможно, если недвижимость проходит плановую переоценку Госкадастром, установлены межевание или изменены границы территории, меняется вид разрешённого использования или категория земель.
Собственник вправе обратиться с соответствующим прошением в связи с иными обстоятельствами, которые объективно влияют на оценку (снижение или повышение плодородия почвы, стихийные бедствия, кадастровые и ревизионные ошибки).
Обратиться с прошением о переоценке или изменении кадастровой стоимости вправе не только полноправные собственники, но также лица, обладающие правом бессрочного проживания, наследуемого владения и арендаторы (с согласия собственника, если жилье не социальное).
Планируется ли повышение налога?
Вопрос повышения налогов на земельные участки и увеличения показателя кадастровой стоимости земли связан неразрывно и на данный момент беспокоит как обычных граждан, так и физических и юридических лиц, поскольку для многих из них величина ежегодного взноса в бюджет становится достаточно большим расходом.
За последние несколько лет наметилась тенденция к продаже участков, которые не приносят прибыли и становятся обременением для их владельцев, не имеющих достаточного дохода, для того, чтобы оплатить налог в полной мере.
Стоит отметить, что новый принцип вычисления налога на основании кадастровой стоимости стал применяться не так давно – еще до 2015 года он рассчитывался исходя из балансовой цены земли.
На данный момент осуществляется постепенный переход именно на расчет от кадастровой стоимости, в связи с чем размер налогов увеличивается и такая тенденция на ближайшее время сохранится.
В общем увеличение налогообложения осуществляется поэтапно – с 2015 до 2021 года рост ставки происходит постепенно (ежегодно на 20%) и, в связи с этим, и те суммы, которая положены к оплате за собственность, аналогичным образом становятся больше.
С одной стороны, как утверждают эксперты, повышение размеров поступления в бюджет страны является необходимой мерой, которая поможет изыскать средства на развитие инфраструктуры, финансирование модернизации различных объектов.
Однако, с другой стороны, каждый отдельный собственник земельного участка не всегда может выделить такую сумму средств.
Больше всего значительным увеличением расходов обеспокоены предприниматели, относящиеся к малому и среднему бизнесу, особенно те, которые заняты деятельностью в сфере сельского хозяйства – именно для таких категорий кадастровая стоимость за последнее время выросла больше всего.
Сопровождение переоценки и оспаривания кадастровой стоимости
— Конечно, мы сопровождаем клиентов, мы можем пойти с клиентом в сам Росреестр, чтобы подать документы, — рассказывает Анастасия Гарбузова. — Мы заполним за клиента заявление о подаче документов в комиссию по рассмотрению споров. Если клиент иногородний (а очень много петербуржцев, у которых есть местные участки), то можно прислать нам все документы по электронной почте, а оригиналы выслать обычной. Оформляется нотариальная доверенность, допустим, на нашего сотрудника, и мы сами подаем все документы в комиссию — клиенту не нужно приезжать. Что происходит дальше? Мы подали документы в Росреестр, назначается дата комиссии, об этом приходит извещение и нам, и клиентам. На эту комиссию сам клиент может не приезжать. На комиссию выходим мы, если у комиссии какие-то замечания, мы их бесплатно исправляем и подаем заявление повторно. Также у нас есть опыт успешного оспаривания кадастровой стоимости в судах.
