Сущность затратного подхода к оценке недвижимости

4.1. Методы затратного подхода

4.1.1.

Метод разбивки на компоненты – метод расчета стоимости здания как суммы стоимостей его отдельных компонентов (фундаментов, стен, перекрытий и т.п.):

C = ∑ i = 1 n C i {\displaystyle C=\sum _{i=1}^{n}C_{i}}

где: C {\displaystyle C} — стоимость здания, ден. ед.; C i {\displaystyle C_{i}} — стоимость i-го компонента, ден. ед.

4.1.2.

Метод сравнительной единицы – метод предполагает расчет стоимости строительства сравнительной единицы (1 кв. м, 1 куб. м) аналогичного объекта. Для расчета полной стоимости оцениваемого объекта скорректированная стоимость единицы сравнения умножается на количество единиц (площадь, объем):

C = C C E × N {\displaystyle C=C_{CE}\times N}

где: C {\displaystyle C} — стоимость сравнительной единицы, ден. ед./ед.; C C E {\displaystyle C_{CE}} — количество сравнительных единиц в объекте, ед.

4.1.3.

Метод количественного обследования – метод расчета стоимости здания на основе детального количественного и стоимостного расчета затрат на монтаж отдельных компонентов, оборудования и строительства здания в целом (например, путем составления сметы).

4.2. Затраты на создание объектов недвижимости

4.2.1.

Затраты на воспроизводство (без учета износа и устареваний) – затраты на создание копии существующего объекта с использованием того же строительного проекта и аналогичных строительных материалов (без учета износа и устареваний объекта оценки).

Синонимы: полная стоимость воспроизводства, стоимость воспроизводства

4.2.2.

Затраты на замещение (без учета износа и устареваний) – затраты на строительство объекта с аналогичной или сопоставимой полезностью, с применением конструкции и материалов, используемых на рынке в настоящее время (без учета износа и устареваний объекта оценки). Синонимы: полная стоимость замещения, стоимость замещения.

4.2.3.

Часто при определении величины затрат на замещение (воспроизводство) используют стоимостные данные, относящиеся к ретроспективному периоду и требующие индексации (см. п. 2.12).

Типы основных индексов, применяемые в оценочной практике для расчета величины затрат на воспроизводство и замещение улучшений земельного участка:

Таблица 11.

В качестве индексируемой величины могут использоваться:

• данные справочников цен в строительстве,
• данные бухгалтерского учета по конкретному объекту,
• данные, полученные с открытого рынка по сопоставимым объектам строительства.

При использовании данных бухгалтерского учета, как правило, в качестве индексируемой величины выбирается первоначальная балансовая стоимость, что позволяет получить величину затрат на замещение или воспроизводства без учета износов и устареваний.

Первоначальная балансовая стоимость (первоначальная стоимость) – сумма фактических затрат организации на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, за исключением налога на добавленную стоимость и иных возмещаемых налогов, отраженная в бухгалтерском учете организации.

Остаточная балансовая стоимость (остаточная стоимость) – разница между первоначальной стоимостью основного средства и начисленной амортизацией за период между датой постановки на баланс и отчетной датой, отраженная в бухгалтерском учете инвентарной позиции.

4.2.4.

Сверх улучшения – элементы объекта недвижимости, вклад в стоимость которых меньше затрат на их создание.

4.2.5.

На что обратить внимание в оценочной практике:

• при определении рыночной стоимости моделируется поведение типичных рыночных субъектов. Типичный покупатель, прежде всего, ориентируется на полезность объекта, а не на применявшиеся при его создании материалы и технологии. По этой причине определение рыночной стоимости объектов недвижимости по затратному подходу к оценке, как правило, основывается на затратах на замещение;
• как правило, для одного и того же объекта величина затрат на замещение меньше величины затрат на воспроизводство.

Достоинства и недостатки затратного подхода оценки недвижимости

Преимущества обозначенного подхода кроются в его надёжности при использовании в оценке новостроек или жилых и нежилых комплексов и элементов, находящихся в эксплуатации 3-5 лет. Так же имеет преимущество при слабой активности рынка недвижимости.

К числу недостатков можно отнести:

• В условиях индексирования цен на стройматериалы и эксплуатацию техники, сложно выявить адекватный показатель затрат на производство объекта.
• Относительно сравнительного подхода – трудоёмок, требует множества расчётов, иногда при таком же результате точности оценки.
• При оценке зданий и помещений, эксплуатируемых более 7 лет, практически не даёт актуального показателя в силу объективных причин.
• Полученные достоверные результаты могут отличаться от установленных рынком цен, что констатирует бесполезность его применения.

Кроме перечисленного, требуется отметить незаменимость данного метода при оценке уникальных объектов или проведении экспертизы их технического и экономического состояния.

Если на рынке недвижимости не найдены аналоги, требующиеся для информационного обеспечения сравнительного подхода, приходится прибегать к затратному.

Налоговая или страховая служба могут основывать соответствующие вычеты только на основании затратного подхода – таковой относится к официально признанным способам оценки недвижимости. Госзастройки, при планировании расходов на возведение объектов, так же ориентируются только на показатели, полученные в результате применения обозначенного подхода.

4.7. Прибыль предпринимателя (девелопера)

4.7.1.

Прибыль предпринимателя (прибыль девелопера) – вознаграждение предпринимателя (девелопера) за риск использования собственного капитала (инвестиций) для создания объекта недвижимости. В методической литературе нет однозначной позиции, кого именно понимать под «предпринимателем». Обычно под ним понимают субъекта, вкладывающего собственные средства в соответствующие проект (предприниматель, инвестор, девелопер, застройщик).

Следует разделять прибыль предприниматели и прибыль подрядной организации, которая выполняет те или иные работы по строительству объекта. Укрупненные показатели стоимости строительства из большинства сборников включают величину прибыли подрядной организации.

4.7.2.

Величина прибыли предпринимателя определяется на основе рыночной информации с учетом прямых, косвенных и вмененных издержек, связанных с созданием объектов капитального строительства и приобретением прав на земельный участок методами (п.п. «з» п. 24 ФСО №7 [5]}):

• экстракции,
• экспертных оценок
• аналитических моделей.

4.7.3. Прибыль предпринимателя может указываться как за проект в целом, так и в пересчете на единичный период времени (обычно – год). Взаимосвязь между ними имеет следующий вид:

P P P E R = ( 1 + P P P R ) n − 1 , {\displaystyle PP_{PER}={\sqrt[{n}]{(1+PP_{PR)}}}-1,}

где: P P p e r {\displaystyle PP_{per}} — прибыль предпринимателя за период, доли ед.; P P p r {\displaystyle PP_{pr}} — прибыль предпринимателя за проект, доли ед.; n {\displaystyle n} — количество периодов за весь срок реализации проекта, ед.

Пример задачи. Предприниматель продал построенный объект недвижимости на 40% дороже, чем сумма вложенных им средств. Определить годовую величину прибыли предпринимателя, если общая продолжительность проекта составила 3 года.

Решение:

P P P E R = ( 1 + 0 , 4 ) 3 − 1 = 0 , 119 , {\displaystyle PP_{PER}={\sqrt[{3}]{(1+0,4)}}-1=0,119,}

Оценка земельного участка затратным подходом

Участок, с вновь вынесенными в натуру границами, без следов видимой деятельности собственника, не оценивается по установленным критериям.

Но и здесь данные методики отражаются в соотношении инвестирования в приобретение и капитализации земли, которая выступает в качестве коммерческого предложения, приравниваясь к выставленным на торги аналогичным участкам.

Здесь следует применять метод затрат на освоение, который допускает большую или меньшую степень капиталовложений, от чего зависит повышение или снижение цены при сбыте ЗУ.

Целесообразное применение затратного подхода возникает на землях, с установленными капитальными строениями или подвергшимся иным неотделимым улучшениям.

Восстановительная стоимость земли вычитывается из суммы: рыночной цены надела без улучшений, с прибавлением восстановительной или заместительной стоимости объектов, установленных на земельном участке.

Кроме строений, зданий и сооружений в число неотделимых улучшений могут входить:

• мелиорация земель;
• свойства повышенного плодородия почв, их удобрение;
• местоположение ЗУ;
• транспортные и инженерные коммуникации;
• постройки;
• многолетние плодоносящие деревья;
• ландшафт и экологичность зоны.

Данные и иные улучшения, рассматриваются в совокупности с категорией ЗУ и целевым назначением. При обосновании соразмерности установленной цены требуется выделять те преимущества, которые отражаются в контексте целевого использования ЗУ как дополнительно приобретаемые плюсы.

4.8. Сроки службы, возраст объектов

4.8.1.

Срок службы (экономический срок службы, срок службы, полный срок службы, срок экономической жизни) – временной период с момента создания объекта до момента, пока его использование является экономически целесообразным. Может как совпадать со сроком жизни, так и быть меньше него.

4.8.2.

Срок жизни (срок физической жизни, полный срок жизни) – полный срок существования объекта недвижимости.

4.8.3.

Срок физической жизни остаточный (срок физической жизни оставшийся) – Разница между полным и фактическим сроками жизни.

4.8.4.

Нормативный срок службы (жизни) – срок службы объекта, который определен в нормативных актах для условий нормальной эксплуатации объекта.

4.8.5.

Хронологический возраст (фактический возраст) – временной период, прошедший от сдачи объекта в эксплуатацию (или изготовления) до текущего момента (или даты оценки).

4.8.6.

Эффективный возраст:

• разница между полным сроком экономической жизни объекта недвижимости и его оставшимся сроком экономической жизни;
• время, которым оценивается продолжительность жизни объекта, в зависимости от его физического состояния, оборудования, дизайна, экономических факторов, влияющих на его стоимость.

4.8.7

. Остаточный срок службы (оставшийся срок службы, оставшийся срок экономической службы, остаточный срок экономической службы) – временной период с текущего момента (или даты оценки) до момента, пока использование объекта является экономически целесообразным.
Навигация по разделу «недвижимость:»
общие темы, базовые понятия, доходный подход,
затратный подход, сравнительный подход, оценка земельного участка, прочее, рекомендованные источники, глоссарий — недвижимость

Оценка арендной платы затратным подходом

Начисления выплат за аренду недвижимости так же допускают применения затратного подхода. Здесь учитывается специфика недвижимости и целевое назначение использования аренды, что требует подбора более точных методик расчёта.

При аренде земель застройщиком, кроме обозначенных норм расчёта, иногда используется так же метод инвестиционных контрактов. Его применение целесообразно в крупных городах, с организованной системой взаимодействия между заказчиком, застройщиком и инвестором. В контракт вносятся положения о передаче заказчику части здания или иных элементов.

Ими могут быть парковка, нежилые площади первого этажа, предусмотренные для коммерческих целей или оговоренный объём жилых площадей (см. Нежилые помещения в жилом доме).

На основании передачи готового продукта, допускается:

Изымать из суммы арендной платы предполагаемую стоимость готового продукта, передаваемого арендодателю по условиям контракта.

Разделить арендную плату в процентном соотношении между участниками получения прибыли в виде готового продукта. В этом случае договором инвестирования предусматривается так же ответственность за внесение затрат на возведение строения.

В иных случаях затратный подход ориентируется на аналогии арендных отношений, используя так же методики сравнительного подхода.

Это связано с позицией арендодателя на установление нормативов и регламента при переходе арендных прав.