ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)

Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес)

Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки

В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний)

С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.

Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились

В ряде случаев, установленных законодательством РФ, требуется определить рыночную, ликвидационную, инвестиционную и иную стоимость объектов. Правом на выполнение такой работы обладают специалисты, имеющие членство в СРО оценщиков, застраховавшие свою деятельность, а также сдавшие квалификационный экзамен по направлению деятельности (недвижимость, движимое имущество, бизнес).

Результаты любой оценки предоставляются в форме Отчета. Порядок составления Отчета об оценке, требования к его наполнению, достоверности, грамотности и полноте отражены в законе № 135-ФЗ от 29.07.1998 и в ФСО № 3 от 20.05.2015 г. (далее — Стандарт № 3).

Базовые принципы составления Отчета об оценке

К любому Отчету применимы следующие принципы:

1. Текст должен быть понятным и не допускать возможности различного толкования содержащихся в нем сведений;
2. Вся информация о стоимости объекта базируется на официальных сведениях и опирается на достоверные формулы;
3. Изложение данных должно быть последовательным, доступным для понимания заказчика.

Единые законодательно установленные требования структурируют работу оценщиков и позволяют упорядочить содержащиеся сведения.

Сколько стоит процедура оценки и ее основные особенности?

В завершение сегодняшнего материала, наш ресурс представит наиболее интересные и важные особенности процедуры оценки стоимости недвижимости.

Для удобства рассмотрения таковых предлагаем ознакомиться с представленным ниже перечнем.

Стоимость процедуры оценки

Здесь все зависит от месторасположения и типа оцениваемой недвижимости. На данный момент тенденция такова, что самые низкие цены у оценщиков, работающих в центральной полосе России, ближе к северу нашей страны стоимость на такие услуги постепенно растет. Что касается средней стоимости таковых, то она следующая:

• для квартир – до 5 000 рублей;
• для частных домов и дач – 6 000-10 000 рублей.
• для коммерческих объектов недвижимости – от 15 000 рублей;
• для земельных участков – от 20 000 рублей.

Причины для проведения оценки стоимости недвижимости

На территории нашей страны, как правило, есть две основные причины проведения подобной процедуры:

1. Желание продать объект недвижимости и узнать его истинную стоимость.
2. Необходимость показать суду истинную стоимость объекта недвижимости, являющегося предметом судебных прений.

По каким-либо иным мотивам к установлению стоимости земли или жилых объектов граждане РФ практически не прибегают.

Мнение юриста-эксперта:

Мнение эксперта

Гуменюк Екатерина Владимировна

Росреестр — работала государственным регистратором прав. Начальник отдела имущества. Помогаю решать проблемы, возникшие с недвижимостью.

Задать вопрос

Отчет об оценке недвижимости — это документ с очень широкими возможностями. Исходя из целей дальнейшего использования запрашиваемой информации меняется и содержание документа. Наиболее распространенный вид отчета об оценке, это рыночная стоимость объекта недвижимости, который планируется приобрести за счет ипотечных средств.

При предоставлении ипотечного кредита банки требуют предоставить запрашиваемый документ с указанием суммы оценки конкретного объекта недвижимости. Исходя из стоимости объекта и заработной платы заемщиков рассчитывается сумма ипотечного кредита.

Так же отчет об оценке используется при залоге имеющейся в собственности недвижимости, под залог которой необходимо получить у банка определенную сумму. В связи с изменением в земельное законодательство, оценить стоимость земельного участка можно как по кадастровой стоимости, так и по рыночной.

Какая информация обязательно отражается в Отчете об оценке

Перечень обязательных сведений, подлежащих включению в итоговый отчет, определяется в ст. 11 Закона № 135-ФЗ:

1. Информация о номере и дате документа;
2. Указание на причину проведения оценки и ее цель;
3. Данные об объекте (при необходимости — его балансовая стоимость);
4. Подробные сведения о заказчике, исполнителе работ и об их независимости друг от друга;
5. Указание на использованные стандарты и описание порядка проведения работ;
6. Количественные и качественные характеристики объекта, в том числе о правообладателе, имеющихся обременениях, степени износа, текущем способе использования имущества и другие сведения, оказывающие непосредственное влияние на формирование его стоимости;
7. Сведения о существующих допущениях и ограничениях в отношении оцениваемого объекта;
8. Подробный анализ обстоятельств, повлиявших на итоговую стоимость объекта;
9. Выводы оценщика в отношении установленной стоимости;
10. Описание процесса согласования результатов;
11. Перечисление документов, послуживших основанием для определения характеристик объекта.

В отношении некоторых объектов оценки могут быть установлены дополнительные требования к Отчету, не вошедшие в указанный выше перечень.

Непосредственно в тексте отражаются ссылки на источники, из которых исполнитель получил конкретные данные с указанием его авторства и даты публикации. Источники можно не указывать, если копия документа с приведенными сведениями приложена к Отчету.

Оценщик обязан включить копии правоустанавливающих, инвентаризационных, технических и иных документов, подтверждающих итоговые расчеты и выводы.

Материалы, полученные от заказчика (схемы, справки, финансовые документы, таблицы и прочее), должны быть подписаны и заверены им. Указанное необходимо для подтверждения достоверности данных при проведении оценки.

Приводить в качестве обоснования стоимости объекта чье-то экспертное мнение можно, если был осуществлен анализ полученных показателей в сравнении с рыночными значениями.

Соответствие документа всем федеральным требованиям и стандартам оценки СРО позволяет использовать его в качестве доказательства в судебном процессе.

Статья 11

Федеральный закон от 29.07.1998 N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»:

Статья 11. Общие требования к содержанию отчета об оценке объекта оценки

Итоговым документом, составленным по результатам определения стоимости объекта оценки независимо от вида определенной стоимости, является отчет об оценке объекта оценки (далее также — отчет).

Отчет составляется на бумажном носителе и (или) в форме электронного документа в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки, нормативных правовых актов уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Отчет не должен допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение. В отчете в обязательном порядке указываются дата проведения оценки объекта оценки, используемые стандарты оценки, цели и задачи проведения оценки объекта оценки, а также иные сведения, необходимые для полного и недвусмысленного толкования результатов проведения оценки объекта оценки, отраженных в отчете.

В отчете должны быть указаны:

дата составления и порядковый номер отчета;

основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

сведения об оценщике или оценщиках, проводивших оценку, в том числе фамилия, имя и (при наличии) отчество, номер контактного телефона, почтовый адрес, адрес электронной почты оценщика и сведения о членстве оценщика в саморегулируемой организации оценщиков;

сведения о независимости юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор, и оценщика в соответствии с требованиями статьи 16 настоящего Федерального закона;

цель оценки;

точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, — реквизиты юридического лица и при наличии балансовая стоимость данного объекта оценки;

стандарты оценки для определения стоимости объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, принятые при проведении оценки объекта оценки допущения;

последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, ограничения и пределы применения полученного результата;

дата определения стоимости объекта оценки;

перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет также может содержать иные сведения, являющиеся, по мнению оценщика, существенно важными для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Для проведения оценки отдельных видов объектов оценки законодательством Российской Федерации могут быть предусмотрены специальные формы отчетов.

Отчет должен быть пронумерован постранично, прошит (за исключением случаев составления отчета в форме электронного документа), подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика или оценщиков либо печатью юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

Отчет, составленный в форме электронного документа, должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью в соответствии с законодательством Российской Федерации.

В случаях, предусмотренных настоящим Федеральным законом, нормативными правовыми актами уполномоченного федерального органа, осуществляющего функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности, отчет подлежит опубликованию в порядке, установленном уполномоченным федеральным органом, осуществляющим функции по нормативно-правовому регулированию оценочной деятельности.

Вернуться к оглавлению документа: Закон об оценочной деятельности в РФ N 135-ФЗ

Консультация по услугам

Менеджеры компании с радостью ответят на ваши вопросы, произведут расчет стоимости услуг и подготовят индивидуальное коммерческое предложение

Описание методов оценки и выполненных расчетов

ФСО № 3 определены требования к описанию методологии проведенной оценки и расчетов. Правила сводятся к следующим пунктам:

• в Отчете необходимо простым языком пошагово описать процесс определения стоимости объекта, чтобы заказчик и иные лица могли понять, каким образом специалист пришел к полученному результату;
• при выборе определенного метода оценки (затратного, сравнительного или доходного) исполнителю необходимо обосновать причины, по которым он взял его за основу;
• к расчетам приводится их описание и пояснения, по которым возможно проверить полученные результаты.

Об оценке стоимости недвижимости

Для чего производится оценка стоимости недвижимости?

Как было отмечено ранее, оценка недвижимости – это мероприятие, позволяющее определить точную стоимость конкретного объекта.

Проведением данной процедуры занимается специалист в сфере недвижимости, имеющий соответствующее образование оценщика.

Зачастую найти такового можно в профилирующей организации по оценке стоимости объектов недвижимости в любом городе России.

Процедура делится на три основных этапа:

• Формулировка задания. На этом этапе происходит найм специалиста-оценщика, которому задаются определенные задачи по проведению процедуры установления стоимости конкретного объекта. В зависимости от сформулированного задания специалист может либо поверхностно определить ценовую категорию конкретной недвижимости или же определить максимально точную стоимость таковой, учтя все малейшие особенности объекта. Естественно, чем сложнее и объемнее задание, тем дольше, качественней и за большую плату будет работать оценщик.
• Проведения установления стоимости недвижимости. К данному этапу переходит сам специалист-оценщик, получив плату за свои услуги и четко сформулированное задание. Процедура установления стоимости любого объекта недвижимости – достаточно сложное мероприятие, требующее применения особых навыков и знаний. В общих же чертах его суть заключается в детальном анализе следующих характеристик объекта:

1. Месторасположение (близость к центру города, населенному пункту и т.п.).
2. Техническое оснащение (наличие подведенных коммуникаций, возможность проведения таковых и т.п.).
3. Надежность и качество постройки (если речь идет о строении).
4. Юридическая чистота (отсутствие обременений, ареста и т.п.).
5. Репутация собственника и соседей (тихий ли район, насколько опасно приобретать в нем недвижимости и т.п.).

• Формирование отчета по проведенному установлению стоимости объекта. На данном этапе, являющемся заключительным в описываемой процедуре, специалист-оценщик формирует отчет по проведенной оценке. Отчет, по своей сути, представляет документ, содержащий основные положения, которые были сформированы по результатам, а именно ее приблизительную стоимость, рациональность приобретения объекта, перспективы его роста в цене и иные данные, если это необходимо.

Принципы составления отчета и его форма

В целях единообразия разрабатываемой оценщиками отчетности законодатель определил ряд принципов, на которых должно строиться создание документа:

1. Существенность: все сведения имеют отношение к объекту, нет лишней информации.
2. Обоснованность: данные, положенные в основу расчетов, подтверждаются документально.
3. Однозначность: выводы четкие и не допускают двоякого толкования.
4. Проверяемость: при воспроизведении расчетов по прописанной в документе схеме получается результат, аналогичный итоговому в отчете.
5. Достаточность: в тексте отчетности указывается только та информация, которая использовалась при проведении оценки, если иное не указано в законе.

Иногда сторонние проверяющие «перегибают палку» в плане пункта 4. Если к примеру оценивается сложный бизнес, то любой человек должен с помощью описания Отчета воспроизвести расчеты. Но эти проверяющие забывают простую истину: изначально у читателя документа должна быть соответствующая подготовка. Именно поэтому любая система обучения разбита на классы, ступени, стадии и т.д.

Отчет готовится письменно в бумажной или электронной форме, имеет сквозную нумерацию, подпись (простую или электронную) и печать исполнителя. Чаще всего, по крайней мере сегодня, Отчет готовится именно в бумажном виде. Но, по нашему мнению, с развитием автоматизации расчетов по типовым объектам вся документация уйдет в облака. Кстати, сегодня при оценке квартиры для Сбербанка в программе Дом.Клик печатная версия Отчета требуется за редким исключением.

Копия документа подлежит хранению в течение срока давности обращения с исками в суд.

ФЕДЕРАЛЬНЫЙ СТАНДАРТ ОЦЕНКИ Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)

УТВЕРЖДЕН приказом Минэкономразвития России от 20 июля 2007 года N 254

I. Общие положения

1. Настоящий федеральный стандарт оценки разработан с учетом международных стандартов оценки и устанавливает требования к составлению и содержанию отчета об оценке, информации, используемой в отчете об оценке, а также к описанию в отчете об оценке применяемой методологии и расчетам. Отчет об оценке составляется по итогам проведения оценки.

2. Настоящий федеральный стандарт оценки является обязательным к применению при осуществлении оценочной деятельности.

3. Отчет об оценке представляет собой документ, составленный в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности, настоящим федеральным стандартом оценки, стандартами и правилами оценочной деятельности, установленными саморегулируемой организацией оценщиков, членом которой является оценщик, подготовивший отчет, предназначенный для заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователей отчета об оценке), содержащий подтвержденное на основе собранной информации и расчетов профессиональное суждение оценщика относительно стоимости объекта оценки.

II. Требования к составлению отчета об оценке

4. При составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов:

• в отчете должна быть изложена вся информация, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки (принцип существенности);
• информация, приведенная в отчете об оценке, использованная или полученная в результате расчетов при проведении оценки, существенная с точки зрения стоимости объекта оценки, должна быть подтверждена (принцип обоснованности);
• содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение пользователей отчета об оценке, а также допускать неоднозначного толкования (принцип однозначности);
• состав и последовательность представленных в отчете об оценке материалов и описание процесса оценки должны позволить полностью воспроизвести расчет стоимости и привести его к аналогичным результатам (принцип проверяемости);
• отчет об оценке не должен содержать информацию, не использующуюся при проведении оценки при определении промежуточных и итоговых результатов, если она не является обязательной согласно требованиям федеральных стандартов оценки и стандартов и правил оценочной деятельности, установленных саморегулируемой организацией, членом которой является оценщик, подготовивший отчет (принцип достаточности).

5. Копия отчета об оценке должна храниться оценщиком с даты составления отчета в течение общего срока исковой давности, установленного законодательством Российской Федерации.

6. Отчет об оценке должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком или оценщиками, которые провели оценку, а также скреплен личной печатью оценщика, осуществляющего оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой, или печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик или оценщики заключили трудовой договор.

7. Требования к составлению отчета об оценке, проводимой для специальных целей и отдельных видов объектов оценки, могут дополнять требования настоящего федерального стандарта оценки и устанавливаются соответствующими федеральными стандартами оценки отдельных видов объектов оценки либо оценки для специальных целей.

III. Требования к содержанию отчета об оценке

8. Вне зависимости от вида объекта оценки в отчете об оценке должны содержаться следующие разделы:

а) основные факты и выводы. В разделе основных фактов и выводов должны содержаться:

• общая информация, идентифицирующая объект оценки;
• результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке;
• итоговая величина стоимости объекта оценки;

б) задание на оценку в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;

в) сведения о заказчике оценки и об оценщике. В отчете об оценке должны быть приведены следующие сведения о заказчике оценки и об оценщике.

Сведения о заказчике:

• о заказчике — юридическом лице: организационно-правовая форма; полное наименование; основной государственный регистрационный номер (далее — ОГРН), дата присвоения ОГРН; место нахождения;
• о заказчике — физическом лице: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ.

Сведения об оценщике:

• об оценщике, работающем на основании трудового договора: фамилия, имя, отчество оценщика, информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков, номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности, а также организационно-правовая форма, полное наименование, ОГРН, дата присвоения ОГРН; место нахождения юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор;
• об оценщике, осуществляющем оценочную деятельность самостоятельно, занимаясь частной практикой: фамилия, имя, отчество; серия и номер документа, удостоверяющего личность, дата выдачи и орган, выдавший указанный документ; информация о членстве в саморегулируемой организации оценщиков; номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности, сведения о страховании гражданской ответственности оценщика, стаж работы в оценочной деятельности;
• информация обо всех привлекаемых к проведению оценки и подготовке отчета об оценке организациях и специалистах с указанием их квалификации и степени их участия в проведении оценки объекта оценки;

г) допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки;

д) применяемые стандарты оценочной деятельности.

В отчете об оценке должна быть приведена информация о федеральных стандартах оценки, стандартах и правилах оценочной деятельности, используемых при проведении оценки объекта оценки;

е) описание объекта оценки с приведением ссылок на документы, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.

В отчете об оценке должна быть приведена следующая информация об объекте оценки:

• количественные и качественные характеристики объекта оценки. Данная информация в зависимости от объекта оценки должна содержать в том числе сведения об имущественных правах, обременениях, связанных с объектом оценки, физических свойствах объекта оценки, износе, устареваниях;
• количественные и качественные характеристики элементов, входящих в состав объекта оценки, которые имеют специфику, влияющую на результаты оценки объекта оценки;
• информация о текущем использовании объекта оценки;
• другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость;

ж) анализ рынка объекта оценки, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к объекту оценки, но влияющих на его стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;

з) описание процесса оценки объекта оценки в части применения доходного, затратного и сравнительного подходов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов к оценке с приведением расчетов или обоснован отказ от применения подходов к оценке объекта оценки;

и) согласование результатов. В разделе согласования результатов должно быть приведено согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.

При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода, оценщик должен обосновать выбор использованных весов, присваиваемых результатам, полученным при применении различных подходов к оценке, а также использовании разных методов в рамках применения каждого подхода.

9. В приложении к отчету об оценке должны содержаться копии документов, используемые оценщиком и устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки, в том числе правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, а также документов технической инвентаризации, заключений специальных экспертиз и другие документы по объекту оценки (при их наличии).

IV. Требования к описанию в отчете об оценке информации, используемой при проведении оценки

10. В тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки, либо приложены копии материалов и распечаток. В случае, если информация при опубликовании на сайте в сети Интернет не обеспечена свободным и необременительным доступом на дату проведения оценки и после даты проведения оценки или в будущем возможно изменение адреса страницы, на которой опубликована используемая в отчете информация, или используется информация, опубликованная не в периодическом печатном издании, распространяемом на территории Российской Федерации, то к отчету об оценке должны быть приложены копии соответствующих материалов.

11. Информация, предоставленная заказчиком (в том числе справки, таблицы, бухгалтерские балансы), должна быть подписана уполномоченным на то лицом и заверена в установленном порядке, и в таком случае она считается достоверной, если у оценщика нет оснований считать иначе.

12. В случае, если в качестве информации, существенной для величины определяемой стоимости, используется экспертное мнение, в отчете об оценке должен быть проведен анализ данного значения на соответствие рыночным условиям, описанным в разделе анализа рынка.

V. Требования к описанию в отчете об оценке методологии оценки и расчетов

13. В отчете об оценке должно содержаться описание последовательности определения стоимости объекта оценки, позволяющее пользователю отчета об оценке, не имеющему специальных познаний в области оценочной деятельности, понять логику процесса оценки и значимость предпринятых оценщиком шагов для установления стоимости объекта оценки.

14. В отчете об оценке должно содержаться обоснование выбора примененных оценщиком методов оценки в рамках затратного, сравнительного и доходного подходов.

15. В отчете об оценке должно содержаться описание расчетов, расчеты и пояснения к расчетам, обеспечивающие проверяемость выводов и результатов, указанных или полученных оценщиком в рамках применения подходов и методов, использованных при проведении оценки.

16. В отчете об оценке итоговое значение стоимости после согласования результатов применения подходов к оценке может быть представлено в округленной форме по правилам округления.

Источник https://www.labrate.ru/

Где найти шаблон для подготовки отчета об оценке

При подготовке отчета необходимо опираться на требования, перечисленные в Законе № 135-ФЗ и ФСО № 3.

Универсальной утвержденной формы Отчета не существует. Частопрактикующие оценщики или организации самостоятельно разрабатывают образец Отчета об оценке объектов с соблюдением всех вышеуказанных правил и норм.

Поэтому Отчеты оценочных компаний буду различаться по форме. Но содержание и главная идея должны быть соблюдены.

На этой странице представлены шаблоны реальных Отчетов об оценке, которые были выполнены для конкретных целей и утверждены клиентами. Формы включают в себя полную версию документа в формате docx, пригодную для дальнейшего редактирования.

Как готовится отчет после проведения процедуры оценки?

Подготовка отчета об оценке стоимости недвижимости

Несмотря на общее упоминание о формировании отчета по установлению стоимости недвижимости выше, не лишним будет рассмотреть данный этап процедуры более детально, так как по своей значимости он является основным.

В первую очередь отметим, что составлением данного документа должно заняться лицо, которое проводило оценку, то есть сам специалист-оценщик. Формирование отчета сторонними лицами, помощниками эксперта-оценщика, секретарями или другими гражданами недопустимо.

Поэтому, заметив, что при оценке вашего объекта «эксперт» заставляет писать отчет своего помощника, обязательно укажите ему на необходимость составления данного документа самим оценщиком.

В противном случае результаты проведенной процедуры будут не особо значимыми и, как правило, не отображающими реальное положение дел относительно стоимости оцененного объекта.

Что касается содержания отчета, то здесь тоже все достаточно интересно. Дело в том, что законодательство РФ определяет содержание такового из-за необходимости проведения установления стоимости недвижимости в процессе судебных прений.

Учитывая этот нюанс, проверить квалификацию и профессионализм специалиста-оценщика будет не особо сложно. В частности, для получения единого мнения об эксперте достаточно проверить, включил ли он в свой отсчет следующие пункты:

Что содержит в себе отчет оценки стоимости жилья?

• основная информация об оцениваемом объекте недвижимости (технические данные, месторасположение и т.п.);
• описание объекта (наличие проблемных зон, качество постройки и т.п.);
• основания для проведения действий специалиста-оценщика (отсылки к договору оказания услуг, квалификационной документации эксперта и т.п.);
• обзор рынка недвижимости по аналогичным объектам в регионе проведения оценки (средняя стоимость аналогичной оцениваемой недвижимости, тенденция к изменению ценовой категории таковой и т.п.);
• данные о применяемых методиках в процессе оценки (что именно оценивалось, каким образом и т.п.);
• подробный расчет стоимости оцениваемого объекта недвижимости и окончательный его результат;
• отсылки к документации, использованной при проведении процедуры оценки (технические документы на объект недвижимости, выписки из госреестров и т.п.).

Запомните: чем меньшее количество пунктов из представленных выше включил специалист-оценщик в свой отчет, тем ниже его профессионализм и квалификационный уровень, а, соответственно, меньше поводов ему доверять.

Важно отметить, что наиболее хитрые и умные граждане прибегают к такой практике, как проведение нескольких оценочных процедур.

Публичность оценочной отчетности

В целях повышения открытости сведений о сделках законом об оценочной деятельности на заказчика возложена обязательность опубликования на специальном ресурсе некоторых отчетов о проведенной оценке.

В Едином федреестре сведений о фактах деятельности юрлиц (далее — Реестр) публикуются сведения из отчетной документации, если оценка проводилась в рамках требований следующих законов:

• № 208-ФЗ от 26.12.1995 г. «Об АО»;
• № 225-ФЗ от 30.12.1995 г. «О соглашениях о разделе продукции»;
• № 41-ФЗ от 08.05.1996 г. «О производственных кооперативах»;
• № 14-ФЗ от 08.02.1998 г. «Об ООО»;
• № 75-ФЗ от 07.05.1998 г. «О НПФ»;
• № 160-ФЗ от 09.07.1999 г. «Об иностранных инвестициях в РФ»;
• № 156-ФЗ от 29.11.2001 г. «Об инвестиционных фондах».

Сведения из Отчета и сам документ размещаются в Реестре не позднее 10 дней после его принятия в следующих случаях:

• при любом отчуждении объектов, принадлежащих государству или муниципалитету;
• при передаче таких объектов в аренду, залог или доверительное управление;
• при переуступке долговых обязательств, находящихся в тесной связи с государственным или муниципальным объектом;
• при изъятии имущества для нужд РФ, субъекта РФ или муниципального образования.

Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью
Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

2. Оценка недвижимости

2.8. Отчет об оценке недвижимости

Отчет об оценке

– это письменный документ, отвечающий всем требованиям профессиональной этики, понятным и доступным образом отражающий ход процесса оценки и содержащий в себе использованные оценщиком исходные данные, их анализ, выводы и итоговую величину стоимости. Приложение к отчету об оценке содержит все фотографии, зарисовки и карты, не включенные в основные разделы отчета. Иногда в приложение включают словарь терминов.

В отчете, помимо ограничивающих условий, могут быть указаны допущения –

утверждения, сделанные оценщиком в процессе оценки на основе его профессионального мнения, но не подкрепленные фактическими данными.

Рассмотрим основные требования к содержанию отчета об оценке и учебный пример об оценке объекта недвижимости.

Отчет об оценке объекта оценки должен быть составлен в письменной форме и передан заказчику своевременно. Отчет не должен допускать неоднозначного толкования или вводить в заблуждение. Если определяется не рыночная, а иные виды стоимости, должны быть указаны критерии установления результата оценки и причины отступления от возможности определения рыночной стоимости объекта оценки.

Согласно ст. 11 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в отчете об оценке указываются:

– дата составления и порядковый номер отчета; – основание для проведения оценщиком оценки объекта оценки;

– юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества; – точное описание объекта оценки, а в отношении объекта оценки, принадлежащего юридическому лицу, – реквизиты юридического лица и балансовая стоимость данного объекта оценки; – стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости объекта оценки, обоснование их использования при проведении оценки данного объекта оценки, перечень использованных при проведении оценки объекта оценки данных с указанием источников их получения, а также принятые при проведении оценки объекта оценки допущения; – последовательность определения стоимости объекта оценки и ее итоговая величина, а также ограничения и пределы применения полученного результата; – дата определения стоимости объекта оценки; – перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки.

Отчет может также содержать иные сведения, которые, по мнению оценщика, очень важны для полноты отражения примененного им метода расчета стоимости конкретного объекта оценки.

Отчет собственноручно подписывается оценщиком и заверяется печатью.

В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению судом.

Структура отчета об оценке

Сопроводительное письмо.

1. Общие сведения. 1.1. Основные факты и выводы. 1.2. Цель оценки. 1.3. Оцениваемые права. 1.4. Сертификат качества оценки. 1.5. Квалификация оценщиков. 1.6. Сделанные допущения и ограничивающие условия.

2. Используемая терминология и процесс оценки.

3. Анализ объекта оценки и его окружения.

3.1. Описание земельного участка. 3.2. Описание улучшений. 3.3. Общая характеристика региона. 3.4. Анализ рынка недвижимости города.

4. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки (ННЭИ).

4.1. Анализ ННЭИ земельного участка как свободного. 4.2. Анализ ННЭИ земельного участка с имеющимися улучшениями.

5. Определение стоимости объекта оценки.

5.1. Определение стоимости земли. 5.2. Определение стоимости улучшений:

– затратным подходом, – сравнительным подходом, – доходным подходом.

6. Согласование результатов в итоговую оценку стоимости.