Закон о запрете хостелов в жилых домах и как это связано с апартаментами?

Что такое хостел?

Хостел – это особая форма гостиницы. Главное отличие от отеля заключается в характере размещения постояльцев. Отдельные номера на одного, двух человек отсутствуют. Спальные места оборудованы в общем помещении, часто двухъярусными кроватями. Общими для пользования являются кухня, санузлы. Вместо ванны установлена душевая кабина.

За счет экономии площади, приходящейся на 1 человека, цена услуг в хостеле существенно ниже, чем в обычной гостинице. По этой причине мини-гостиницы популярны у мобильных слоев населения, для которых комфорт не столь важен, как стоимость временного проживания. Удобство хостелов заключается в возможности открывать их в центральных городских районах, где дорогая посуточная аренда жилых помещений и дорогие отели.

Закон о запрете хостелов

ФЗ РФ №59 от 15-го апреля 2019-го года «О внесении изменений в статью №17 ЖК РФ» поставил жирную точку в истории с запретом хостелов. Впервые его внесли в Госдуму в сентябре 2015-го года, и спустя год, в сентябре 2016-го года, он был принят в первом чтении. Однако, второе чтение проходило не столь гладко – постоянно поступали предложения с поправками, которые меняли саму суть закона. В связи со сложившейся неопределенностью вопрос подняли на открытой консультации с Дмитрием Медведевым. Он поддержал идею закрытия мини-гостиниц, однако даже после принятие во втором чтении новый законодательный акт встретил большое сопротивление. И это не удивительно – порядка 35% объектов гостиничного бизнеса оказались под угрозой закрытия. Тем не менее, закон утвердили – начиная с 1-го октября 2019-го года хостелы, которые расположены в жилых домах, окажутся под запретом. Чтобы соответствовать новым требованиям, предпринимателям потребуется значительным образом реорганизовать имеющееся пространство и подстроить быт под современные нормы

Можно ли открыть свою мини-гостиницу с нуля в нежилом помещении и квартире?

До 1 октября 2021 года предприниматели пользовались возможностью открывать гостиничные заведения в многоквартирных домах, выкупая квартиры на этаже или заключая договора аренды с собственником. Такое положение устраивало клиентов и собственников хостелов. Негативная реакция жильцов в подъездах домов на шум, грязь, и запрос, законно ли открыть хостел в квартире, получили отклик у законодателей.

На вопрос – как сделать хостел из квартиры – после 1.09.2019 ответ будет следующим – никак или при соблюдении определенных требований.

Хостелы, размещенные в жилых помещениях, должны быть закрыты. Владелец хостела обязан переоформить квартиру/квартиры из разряда жилого фонда в нежилой при соблюдении условий этажного размещения.

Хостелы в многоэтажных домах можно размещать только в нежилых помещениях на 1 этаже. Открыть заведение одним или двумя этажами выше возможно при условии, что ниже находятся нежилые помещения: магазины, организации по оказанию бытовых, медицинских, юридических и прочих услуг.

Кроме этого, с октября месяца хостелы должны иметь отдельный вход. Стены, общие с квартирами, потолок должны иметь звукоизоляцию. Ужесточено требование пожарной безопасности: обязательна установка пожарной сигнализации. Желание иметь хороший доход без учета мнения жильцов стало причиной жесткого ответа законодательства.

Переоформление и устройство отдельного входа потребуют значительных расходов. Хостелы выше 3 этажа закроются. Для приезжих это будет означать невозможность проживать в дешевых гостиницах в центре города.

Хостелы запретили: что делать?

Владельцы мелкого гостиничного бизнеса находятся на пороге больших изменений – для кого-то новый закон станет началом конца, кто-то уже успел воспринять это как вызов. В сложившейся ситуации мы предлагаем несколько возможных решений:

1. Перевести эксплуатируемые площади в нежилой фонд (если квартира находится на первом этаже, это вполне реально);
2. Найти лазейки в законопроекте – к примеру, на гостиничных форумах сейчас всерьез обсуждают вариант подписания с жильцами классического договора посуточной аренды (в котором будет прописана возможность оказания дополнительных услуг: смены белья, уборки помещения и т.д.);
3. Приобрести нежилую площадь имеющую статус апартаментов – сегодня строится масса интересных жилых объектов, которые позиционируются как апарт-отели, организация в них хостелов абсолютно законна (конечно, стоимость «апартов» в центральных районах довольно велика, но, имея сложившуюся репутацию и имя, можно довольно быстро вернуть потраченные средства).

Так или иначе, законопроект сильнее всего отразится именно на представителях малого бизнеса, тех, кто не имеет финансовой подушки и не защищен юридически. Пока сложно сказать, какой процент предпринимателей покинет «хостельерский» бизнес, но ясно одно – пока не будет четкого разграничения между мини-гостиницами, качественными хостелами и местами для ночевки самого низкого уровня, закон не сможет быть реализован правильно.

Плюсы и минусы открытия хостела

Недорогие гостиницы в оживленных местах всегда пользуются повышенным спросом у приезжих. Бизнес будет успешным, если предприниматель сумеет предложить услуги, соотносимые по качеству и стоимости, местоположению хостела. При условии заполняемости мини-гостиницы выше 50 % затраты окупятся в течение 2-х лет.

Важно! Риск при открытии собственного дела существует всегда. Невозможно предусмотреть, как может измениться ситуация через несколько лет в плане законодательства, уровня жизни населения, что повлияет на желание путешествовать.

Занятие малым бизнесом из-за невысоких доходов ограничивает привлечение персонала, многие вопросы ежедневно приходится решать собственнику хостела. Высокий уровень занятости владельца – минус в организации мини-гостиницы.

Почему власти выступают против хостелов?

Все дело в том, что в период бурного роста хостелов, то есть в 2012–2013 годах, в жилых домах открылось очень много общежитий для рабочих, где не соблюдались и не соблюдаются элементарные санитарные нормы. От этого стали страдать жильцы соседних с такими предприятиями квартир. Но самое интересное в том, что все эти общежития прикрывались и продолжают прикрываться вывеской «Хостел».

В результате из-за массированных атак чиновников как федерального, так и местного уровня хостелы подверглись сильной дискредитации. Местные депутаты осознанно выискивают у себя в районе такие общежития для рабочих и под объективы камер прорываются туда, заявляя, что все хостелы – притоны. Но это совсем не так.

К примеру, некоторые современные и «правильные» хостелы в Москве и в Санкт-Петербурге по многим параметрам даже опережают своих европейских собратьев. По сути в хостелах гости получают сервис гостиницы уровня 1-2 звезды. Чистое постельное белье, бесплатный интернет, чистая вода, круглосуточный ресепшн, уборка, завтрак, общие зоны – вот неполный список того, что предлагают гостю, заселившемуся в хостел. Но, как водится, в каждом стаде есть паршивые овцы. Так и среди хостелов есть недобросовестные игроки. Проблема в том, что из-за них законодатели хотят причесать всех под одну гребенку. Это неверно. Согласитесь, что в общепите много примеров кафе низкого качества, а некоторые даже опасны для жизни клиентов. Но это не значит, что все кафе нужно закрывать.

Как узаконить гостевые дома под аренду?

Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?

Стоимость

Затраты на открытие хостела делятся на единовременные и текущие. Единовременные – это финансовые вложения в материальную базу мини-гостиницы и оформление разрешительной документации:

1. В помещении необходимо сделать ремонт, чтобы оно соответствовало статусу хостела.
2. Приобрести оборудование, мебель, инвентарь.
3. Организовать рекламную акцию.
4. Зарегистрировать бизнес.
5. Прочие расходы.

Наибольший удельный вес в разовых расходах занимает обустройство гостиницы, так как от этого будет зависеть качество предоставляемых услуг и конкурентоспособность. Единовременная сумма зависит от количества койко-мест и пакета услуг, на которые смогут рассчитывать постояльцы. Ориентировочно – это составит около полутора миллиона рублей.

В текущие расходы входят:

• заработная плата обслуживающего персонала;
• оплата коммунальных услуг;
• банковского кредита;
• удаленного бухгалтера;
• санитарно-гигиенических средств;
• прочих расходов;
• перечисления в бюджет.

Сумма ежемесячных трат, в среднем, не превышает 200 тысяч рублей, в том числе около 50 % – это заработная плата работников и бухгалтера. Если помещение арендуется, то сюда следует добавить расходы по арендной плате.

Остаемся в жилом фонде. Что менять на сайте?

Нельзя использовать	Чем заменить
Гостиница, отель, хостел и их производные	Дом, часть дома; квартира, часть квартиры; комната
Номер	Комната, квартира
Средство размещения	Дом, часть дома; квартира, часть квартиры; комната
Койко-место, спальное место	Убрать совсем: сдавать койко-места и спальные места по новому закону нельзя
Категории номеров: сюит, апартамент, люкс, джуниор сюит, студия, первая категория (стандарт), вторая категория, третья категория, четвертая категория, пятая категория.	Придумать новые названия категорий
Услуги	Убрать совсем и платные, и бесплатные услуги.

Где больше всего спрос?

Бизнес будет успешным, если предлагаемые услуги будут востребованы. Следует сделать анализ миграционных потоков в населенный пункт или через него проездом. В выгодном положении находятся большие города, туристические, курортные зоны. Необходимость в хостеле возникнет, если в данной местности существует традиция проведения фестивалей, выставок.

Прежде чем организовать мини-гостиницу, надо сопоставить спрос и предложение: уточнить, сколько в городе имеется аналогичных заведений, где они расположены, какие услуги предлагают, по какой цене. Полученная информация поможет сделать выбор – где, как, за сколько открыть хостел.

Где открыть хостел

Расположение играет огромную роль для любого хостела. Как гласит английская народная мудрость, “Есть три критерия оценки недвижимости: во-первых, её расположение, во-вторых, расположение, в-третьих, расположение”. Большинство хостелов расположены в центре города, рядом с метро и другими важными транспортными развязками. Важно понимать, кто ваши основные клиенты, и исходя из этого решать, где открыть хостел.

Существует две основные категории постояльцев хостела:

1. туристы (в основном молодежь)
2. участники конференций/люди, приехавшие в город по делам.

Если хостел ориентируется на туристов, он должен быть расположен неподалеку от основных туристических маршрутов.

Если вы планируете размещение для участников конференций, он должен быть расположен недалеко от бизнес-центра города и конференц-залов.

В любом случае важна хорошая транспортная доступность, чтобы из хостела можно было легко добраться до любой части города.

Необходимые разрешения и документация

Что нужно иметь для открытия хостела в нежилом помещении:

• оформить бумаги в местной администрации;
• налоговой инспекции;
• открыть счет в банке.

Вид деятельности (Общество с ограниченной ответственностью) регистрируется в мэрии или райадминистрации.

На основании полученной бумаги, в ГНИ присваивается код ОКВЭД. Предприниматели обязаны фиксировать оплату своих услуг через кассовый аппарат, который должен пройти регистрацию в налоговой инспекции.

Следующий этап – заключение договора аренды, если у будущего бизнесмена отсутствует собственная нежилая недвижимость. Затем в помещении производится ремонт, устанавливается оборудование, мебель.

По окончании обустройства необходимо получить разрешение от санитарно-эпидемиологической и пожарной инстанций. На основании пакета документов, дающих право на открытие хостела, заключается договор с управляющей компанией.

Запрет хостелов в жилых домах 2021 — что говорит закон?

Вопреки распространенному мнению, открывать хостелы в многоэтажках с октября 2021 года все-таки можно. Но есть условие: размещение таких объектов допускается только в нежилых помещениях. В квартирах, а также других объектах жилого назначения (например, частных домах) это запрещено.

Чтобы открыть хостел на законных основаниях, помещение придется перевести в статус нежилого. Это достаточно сложная процедура, занимающая немало времени. Кроме того, нежилое помещение, оборудованное под хостел, должно соответствовать ряду требований:

1. Оно должно располагаться на первом этаже. Открывать мини-гостиницы на втором этаже и выше разрешено только в случаях, если все нижние помещения также являются нежилыми.
2. У будущего хостела должен быть отдельный вход. Причем оборудовать такой вход мало: его необходимо изолировать от лестницы или общей площадки. Другими словами, доступ к хостелу через помещения, позволяющие людям попадать в свои квартиры, придется закрыть.
3. На площадях, предназначенных под хостел, не может быть прописанных жильцов.

При смене статуса квартиры нужно предпринять еще немало действий. Например, собственнику придется заручиться согласием соседей на такие изменения, составить проект перепланировки , получить заключения пожарников, СЭС.

Понятно, что нововведения осложнят жизнь многим хозяевам хостелов. Теперь для размещения людей должна быть отведена не просто квартира с красивой вывеской, а профессионально оборудованное помещение.

Для этого нужны средства, к тому же далеко не все объекты получается перевести в статус нежилых. Некоторым владельца бизнеса, которые не смогли приспособиться к новым условиям, уже пришлось уйти с рынка.

С принятием нового закона у людей появилось и много других вопросов. Один из самых актуальных – можно ли продолжать сдавать жилье на короткий срок (например, посуточно). Поскольку такое право граждан закреплено Конституцией, его никто не отменял. Свою квартиру разрешено использовать и для ведения бизнеса, под запрет попали именно гостиничные услуги

Персонал и оборудование

Важно! Оборудование гостиницы должно осуществляться на основании требований Госстандарта от 2014 года. Если они не будут соблюдены, то разрешительные документы выданы не будут.

Требования к обустройству помещения:

• расстояние от пола до потолка – не менее 250 сантиметров;
• 1 раковина – на 6 постояльцев;
• 1 туалет – на 12 персон;
• 1 душ – на 15 человек;
• минимальная площадь на 1 спальное место – 4 квадратных метра.

Односпальные кровати (80х190 сантиметров) должны находиться на расстоянии не менее 75 сантиметров друг от друга. В одном номере нельзя размещать более 8 человек.

При планировке хостела также должны быть предусмотрены:

• небольшая кухня для приготовления и приема завтрака, ужина;
• комната для отдыха с телевизором;
• подсобка для хранения инвентаря, постельного белья и сан-гигиенических средств;
• помещение для администратора.

Для придания уюта и комфорта понадобятся:

• тумбочки;
• диван;
• стулья;
• кухонный стол;
• кухонный шкаф;
• телевизор;
• шторы;
• плафоны.

В кухне необходимо поставить холодильник, микроволновую печь, электрочайник, набор посуды. Приобретается двойной комплект постельного белья и полотенец, в зависимости от численности гостей. Наличие утюга с гладильной доской, машинки автомат, выхода в интернет повысят конкурентоспособность хостела. Для сотрудников понадобятся пылесос, ноутбук.

Минимальное количество сотрудников в мини-гостинице – 4:

• 2 человека – на приеме, регистрации, выписке посетителей (посменно);
• уборщица-горничная;
• бухгалтер.

В зависимости от площади и количества койко-мест, уборщицу и бухгалтера нанимают на полный рабочий день или на несколько часов.

Что лучше выбрать, квартиру или нежилое здание

Арендовать квартиру — самый бюджетный вариант, тем более что с 2015 года официально разрешено использовать их для ведения такого бизнеса. Но большую прибыль от квартиры получить не выйдет, поэтому лучше рассматривать площади от 150 м2. К тому же на такой площади будет проще оформить все по ГОСТу Р 56184-2014:

• 
  санузел располагается вне комнат;

• не меньше одного душа и туалетной комнаты на 15 человек;
• отдельный санузел;
• наличие места для общения гостей;
• место питания (если поблизости есть точка общепита, это условие не обязательно, но кухня всегда будет преимуществом);
• наличие питьевой воды и чайника;
• высокий потолок — от 2,5м;
• площадь на одно спальное место от 4 кв. м.

Бизнес в квартире должен соответствовать нормам ЖК РФ (ст. 17) и не нарушать санитарные и пожарные нормы, а также не вредить безопасности и покою соседей.

Нежилые помещения тоже используются для открытия, но сначала убедитесь, что оно соответствует нормам пожарной безопасности и СанПина. Заселять людей в помещения без окон и на цокольные этажи запрещено.

Учитывая, что самой мобильной группой населения являются молодые люди до 30 лет, надо использовать рекламные инструменты в интернете:

1. Создать информационный сайт о хостеле с фотографиями, перечнем и стоимостью услуг, контактами;
2. Заключить договора о размещении рекламы: на сайтах-посредниках по бронированию жилья;
3. туристических агентств;
4. в соцсетях.

В качестве маркетингового хода на сайте и в рекламе стоит указать на скидки при заселении большой группы или на длительное время.

Проверки Роспотребнадзора

Проверки санитарно-эпидемиологического благополучия могут быть:

• Плановыми ( с графиком можно ознакомиться на сайте проверяющей организации).
• Внеплановыми (при жалобах, регистрации вспышек инфекционных болезней и в ряде других случаев).

Проверяются документы учета хостела (журналы учета дезинфектантов, обслуживания вентиляции, производственного контроля), все указанные выше договора, акты смывов рабочих поверхностей, санкнижки сотрудников, соответствие помещения и оборудования СанПИНу. По завершении проверки, руководителю организации/его представителю или частному предпринимателю выдается акт проверки.

Персонал

Всем известно, что востребованность и популярность заведения во многом зависит от качества обслуживания. Если вы хотите, чтобы хостел приносил хорошую прибыль, нужно ответственно отнестись к выбору персонала.
Для небольшого заведения достаточно нанять управляющего, администратора и 1–2 горничных. Если вам позволяют финансовые возможности, пригласите на работу повара и помощника по кухне.

Администратор – это лицо гостиницы. Он занимается приемом постояльцев и их размещением. На такую должность нужно найти отзывчивого коммуникабельного человека. Желательно, чтобы он владел английским языком на случай, если к вам заселятся иностранцы.

Готовый бизнес хостел

Открытие хостела – не простое дело. Пожарная инспекция и СЭС могут тормозить процесс, требуя устранить недостатки, а ремонт, закупка мебели и обучение персонала требуют не только денег, но и времени. У предпринимателя есть выбор: открывать собственный хостел с нуля или купить хостел как уже работающий бизнес. Во втором случае он получает полностью оборудованное помещение со всей документацией и заведение, уже имеющее репутацию, налаженные каналы рекламы и клиентов.