Полезная правовая информация о сделках с недвижимостью

Специалисты убеждены, что независимо от правоустанавливающих документов на объект недвижимости, невозможно застраховаться от всех типов риска. Стоит о и «аутсайдеров» среди документов-оснований права собственности на жилое помещение. В своей статье мы не будем рассматривать подделку документов и другие случаи мошенничества, а постараемся осветить уровни «опасности сделки», опираясь на вполне законные правоустанавливающие документы.

Итак, самые опасные сделки с недвижимостью:

Наследство

Покупка квартиры, полученной по наследству, – это один из самых рисковых (и самых распространенных) вариантов покупки жилья на вторичном рынке. Наследовать можно двумя способами: по закону и по завещанию. Несмотря на всю, казалось бы, законность владения жильем, перешедшим к собственнику по наследству, есть определенные причины, заставляющие назвать это основание приобретения собственности одним из самых нежелательных на рынке недвижимости.

Основной риск заключается в том, что вместе с квартирой покупатель может «купить» претензии граждан, права которых были нарушены при получении наследства. Таковыми могут быть граждане, имеющие право на обязательную долю в наследстве, и наследники с другим завещанием, составленным позднее, которое по закону отменяет прежнее завещание полностью или в части, противоречащей ему (ст. 1149, п.2 ст. 1130 ГК РФ). Наступление рисков возможно, если указанные лица по уважительным причинам пропустили шестимесячный срок для принятия наследства (ст. 1154 ГК РФ) и этот срок был восстановлен судом в порядке п.1 ст.1155 ГК РФ уже после того, как вы приобрели квартиру.

Наследник может принять наследство по истечении срока, установленного для принятия наследства, без обращения в суд, если имеется письменное согласие на это всех остальных наследников, принявших наследство (п. 2 ст. 1155 ГК РФ).

Каковы неблагоприятные последствия

Если после того, как вы приобрели квартиру, появляется наследник, который претендует на квартиру или на долю в квартире, полученной продавцом по завещанию, есть вероятность, что к вам будет предъявлен иск в порядке ст.302 ГК РФ об истребовании имущества от добросовестного приобретателя. Это возможно и в том случае, когда вы не знали и не могли знать, что продавец не имел права продавать данное имущество.

Однако в последнее время суды, руководствуясь рекомендациями вышестоящих инстанций, стали отказывать новоявленным наследникам в истребовании наследственного имущества от добросовестных приобретателей и признают только право на получение денежной компенсации, рассчитанной на день открытия наследства.

Доходы, полученные вами от использования квартиры, причитаются объявившемуся наследнику как собственнику имущества с момента, когда вы узнали или должны были узнать о неправомерности своего владения или получили повестку по иску собственника о возврате имущества (ст. 303 ГК РФ). К таким доходам можно отнести, например, доход от сдачи квартиры в аренду.

В случае истребования у вас квартиры в порядке ст. 302 ГК РФ вы вправе требовать от собственника возмещения произведенных вами необходимых затрат на имущество с того времени, как собственнику причитаются доходы от имущества. Также вы вправе оставить за собой произведенные вами улучшения в квартире, если они могут быть отделены без повреждения имущества. Если такое отделение невозможно, вы вправе требовать возмещения затрат на эти улучшения, но не свыше размера увеличения стоимости имущества (ст. 303 ГК РФ).

Как избежать рисков

Как можно себя обезопасить? Как избежать нежелательных проблем? Перед тем как купить квартиру у унаследовавшего ее продавца, обратите внимание на следующее:

  1. Правоустанавливающие и правоподтверждающие документы

Необходимо тщательно изучить документы

и историю перехода прав на квартиру, круг наследников. Не будет лишним оформить от имени наследника

продавца нотариально заверенное заявление о том, что в случае возникновения судебных разбирательств продавец удовлетворит все финансовые и имущественные претензии, связанные с квартирой, за свой счет.

  1. Зарегистрирован ли кто-либо в квартире

Это можно выяснить, затребовав у продавца квартиры выписку из домовой книги, где указываются сведения о зарегистрированных в квартире лицах.

  1. Имеют ли иные граждане право проживания в покупаемой квартире, предоставленное им по завещательному отказу

Если существует завещательный отказ, вы приобретете квартиру с жильцом, выселить которого будет практически невозможно (п.2 ст.1137 ГК РФ; ст.33 ЖК РФ), поскольку гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, не теряет права пользования жилым помещением при смене собственника этого помещения (абз. 3 п. 2 ст. 1137 ГК РФ). Право проживания по завещательному отказу может быть зарегистрировано в Росреестре в соответствии со ст. 33 ЖК РФ. Узнать о наличии такого права можно из выписки. Эта информация может быть отражена в домовой книге, если гражданин, имеющий право проживания по завещательному отказу, зарегистрирован по месту жительства в данной квартире.

  1. Есть ли вероятность того, что гражданин, признанный умершим, объявится и восстановится в правах

Если вы приобрели квартиру у наследника гражданина, признанного умершим, и при этом знали, что этот гражданин жив, то вы обязаны вернуть ему квартиру, если признанный умершим объявится (абз. 2 п. 2 ст. 46 ГК РФ). При невозможности возврата квартиры в натуре вы обязаны возместить ее стоимость. В свою очередь, вы можете потребовать от наследника, продавшего вам квартиру, возмещения убытков в порядке ст.15 ГК РФ.

  1. Не находится ли квартира под арестом или в залоге у банка

Залог квартиры, а также ее арест отражаются соответствующей записью в ЕГРН. Получить информацию о наличии либо отсутствии залога или ареста можно, обратившись с соответствующим запросом в Росреестр (ст. 19 Закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ; ч. 13 ст. 32, ч. 1 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

  1. Какова стоимость квартиры, указанная в договоре купли-продажи

С учетом того, что в случае признания сделки недействительной каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке (п. 2 ст. 167 ГК РФ), покупателю по указанной сделке подлежит возврату сумма денежных средств, указанная в договоре, в связи с чем рекомендуется указывать реальную цену договора.

Законодательство в сфере сделок с недвижимостью

Законодательство в сфере сделок с недвижимостью постоянно меняется, в него регулярно вносят поправки, собственно поэтому лучше доверить это дело опытному юристу, а не заниматься самостоятельно.

Но, в том случае если вы все же решите изучить законодательство в этой сфере, рекомендуем начать с:

  • Жилищного кодекса;
  • Статей 153 – 181 Гражданского кодекса;
  • Федеральные законы No 102, 122, 178, 214, 1541-1.

Кроме того, дополнительно стоит ознакомиться с земельным, налоговым и градостроительным кодексом.

Начиная с 31 июля 2021 года в силу вступили новые правила касательно электронной подписи в сделках с недвижимостью. Так, если собственник недвижимости подал документы на госрегистрацию и решает удостоверить их электронной подписью, то он в обязательном порядке должен подать заявление в бумажной форме в Росреестр.

Дарение

Еще один безвозмездный способ приобретения жилья. Следовательно, есть возможность столкнуться с предъявлением вам виндикационного иска (иска об истребовании имущества) третьими лицами, чьи права нарушает данная сделка (см. «Наследство»). При заключении договора дарения указываются определенные условия, на которые необходимо обратить особое внимание. А именно на то, как подтверждается исполнение договора (как объект должен быть передан одаряемому). Потому что до передачи объекта даритель имеет право расторгнуть заключенный ранее договор и отказаться от сделки. Даже когда сделка состоялась, т.е. произошла передача недвижимости одаряемому, даритель может ее отменить, при определенных условиях (предпосылках).

Виды сделок с недвижимостью

По числу сторон сделки с недвижимостью бывают многосторонними, двусторонними и односторонними. Если говорить о характере отношений, то они делятся на безвозмездные и возмездные. По времени вступления в силу на – консенсуальные и реальные.

Юристы определяют следующие виды сделок с недвижимостью:

  • Аренда;
  • Дарение;
  • Ипотека;
  • Купля-продажа;
  • Обмен; Приватизация;
  • Наследование.

В независимости от вида сделки, к ней предъявляются такие требования:

  • Сделка должна соответствовать воле сторон;
  • Все участники сделки должны быть правоспособны и дееспособны на момент заключения;
  • Форма проведения и содержание сделки должны быть законными. В том случае, если число сторон больше двух – потребуется заключение договора.

В любом случае, сделки с недвижимостью подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре. А все изменения будут внесены в ЕГРН (Единый государственный реестр недвижимости).

Договор ренты (пожизненного содержания с иждивением)

Этот вариант тоже нельзя назвать надежным, потому что такой договор обычно заключает пожилой человек, и часто возникает вопрос о его дееспособности, позволяющей самостоятельно приобретать любые гражданские права, так же, как и принимать на себя и исполнять любые гражданские обязанности, (как и в случае составления завещания). Естественно, что потенциальные наследники, имея свои виды на данную недвижимость, в дальнейшем могут оспаривать договор ренты, доказывая невменяемость рентополучателя. Конечно, как и в предыдущих случаях, необходимо внимательно ознакомится с условиями договора и убедиться в его надлежащем исполнении.

Обязанность по выплате ренты плательщиком обеспечивается залогом на имущество, устанавливаемым в пользу получателя ренты (часть 1 статьи 587 ГК РФ). Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты (ст. 605 ГК РФ).

Получить консультацию юриста

Оставьте заявку и специалист свяжется с Вами в течение 30 минут.

Нажимая кнопку “Оставить заявку” вы автоматически соглашаетесь с политикой обработки персональных данных

Услуги юриста по недвижимости

Подробнее

В этой статье мы постараемся разобраться с видами сделок с недвижимостью, рассмотрим законы и учреждения в которых можно зарегистрировать право собственности на дом или квартиру.

Операции с недвижимым имуществом

Бюджетный учет, N 11, 2012 А.Н.Кривенец

Об отражении в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности бюджетных, автономных учреждений, а также в бюджетном учете и бюджетной отчетности органов, осуществляющих функции и полномочия учредителя учреждения, операций с недвижимым имуществом, в отношении которого учреждение не имеет права самостоятельного распоряжения, и особо ценным движимым имуществом рассказывает А.Н.Кривенец Согласно положениям статьи 120 Гражданского кодекса к недвижимому и особо ценному движимому имуществу, в отношении которого учреждение не имеет права самостоятельного распоряжения (далее — особо ценное имущество, ОЦИ), относится: — недвижимое имущество и особо ценное движимое имущество, закрепленное за государственным (муниципальным) автономным учреждением (далее — автономное учреждение) собственником этого имущества или приобретенное автономным учреждением за счет выделенных таким собственником средств. Указанные объекты ОЦИ согласно Инструкции по применению Единого плана счетов бухгалтерского учета для органов государственной власти (государственных органов), органов местного самоуправления, органов управления государственными внебюджетными фондами, государственных академий наук, государственных (муниципальных) учреждений, утвержденной приказом Минфина России от 1 декабря 2010 года N 157н (далее — Инструкция N 157н), отражаются на соответствующих счетах аналитического учета счетов 4 101 10 000 «Основные средства — недвижимое имущество учреждения», 4 101 20 000 «Основные средства — особо ценное движимое имущество учреждения», 4 102 20 000 «Нематериальные активы — особо ценное движимое имущество учреждения», 4 105 20 000 «Материальные запасы — особо ценное движимое имущество учреждения». В части ОЦИ, приобретенного за счет средств от приносящей доход деятельности до изменения его типа и закрепленного за автономным учреждением, — на соответствующих счетах аналитического учета счетов 2 101 10 000 «Основные средства — недвижимое имущество учреждения», 2 101 20 000 «Основные средства — особо ценное движимое имущество учреждения», 2 102 20 000 «Нематериальные активы — особо ценное движимое имущество учреждения», 2 105 20 000 «Материальные запасы — особо ценное движимое имущество учреждения»;

— особо ценное движимое имущество, закрепленное за государственным (муниципальным) бюджетным учреждением (далее — бюджетное учреждение) собственником этого имущества или приобретенное бюджетным учреждением за счет выделенных собственником имущества бюджетного учреждения средств (указанные объекты ОЦИ согласно Инструкции N 157н отражаются на соответствующих счетах аналитического учета счетов 4 101 20 000, 4 102 20 000, 4 105 20 000. В части ОЦИ, приобретенного за счет средств от приносящей доход деятельности до изменения его типа и закрепленного за бюджетными учреждениями, — на счетах 2 101 20 000, 2 102 20 000, 2 105 20 000);

— недвижимое имущество бюджетного учреждения, вне зависимости от источника, за счет которого оно приобретено (согласно Инструкции N 157н отражается на счетах 4 101 10 000, 2 101 10 000).

Сроком не вышла

Опасно покупать квартиру у человека, получившего наследство менее трех лет назад. Три года длится срок исковой давности, в течение которого другие наследники могут претендовать на эту жилплощадь.

Если квартира наследуется по завещанию, то нет гарантии, что оно единственное. Пожилые люди могут писать их «по настроению», а их родственники вынуждены выяснять отношения в суде. При этом крайним может оказаться именно покупатель такой квартиры — горе-продавец должен вернуть деньги, но взыскать их не так-то просто.

Популярные вопросы

Где можно оформить сделку с недвижимостью?

Зарегистрировать право перехода собственности можно в региональном отделении Росреестра. В случае успешного прохождения процедуры, в ЕГРН будет внесена соответствующая запись, после чего покупатель получит выписку, где он будет указан как собственник недвижимости. Что входит в пакет документов, которые должен предоставить продавец? Прежде всего это недавно оформленная (не более нескольких дней назад) выписка из ЕГРН. Помимо нее, продавец должен предоставить договор купли-продажи, дарственную и другие документы, которые подтверждают право передачи права собственности.

Кроме того, понадобится:

  • Выданный БТИ технический паспорт на объект;
  • Разрешение от совладельцев и органов опеки и т.д.;
  • Выписки подтверждающие отсутствие долгов по ЖК

Справки, подтверждающие тот факт, что продавец не стоит на учете в наркотическом и психоневрологическом диспансере. В случае, если недобросовестный продавец стоит на учете в данных заведениях, он сможет под предлогом собственной невменяемости легко оспорить законность сделки с недвижимостью.

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 4 из 5 )
Понравилась статья? Поделиться с друзьями:
Для любых предложений по сайту: [email protected]