Механизм оплаты через депозит нотариуса:
- в договоре купли-продажи должно быть указано, что стороны установили порядок расчетов через депозит нотариуса;
- стороны вносят денежные средства на основании обоюдного заявления о внесении денежных средств на депозит нотариуса;
- в договоре купли-продажи или в заявлении должны быть конкретизированы условия, на которых денежные средства вносятся на депозит нотариуса;
- в договоре купли-продажи или в заявлении должны быть указаны условия выдачи денежных средств из депозита нотариуса;
- в договоре купли-продажи или в заявлении должно быть указан порядок расторжения договора в случае, если в срок указанный в договоре нотариус не переведёт денежные средства;
- в договоре купли-продажи или в заявлении должно быть указано, в какой форме денежные средства вносятся на депозитный счёт нотариуса — наличной или безналичной, а также банковские реквизиты сторон для осуществления расчетов.
Что это такое
Основные нормативные положения содержатся в ст. 87 Основ. Аб. 1 гласит, что нотариус в случаях, которые предусмотрены законами или соглашением, имеет право принять от дебитора финансовые средства или ценные бумаги для дальнейшей передачи кредитору.
О том, что средства поступили на депозит, нотариус обязан оповестить кредитора в установленном порядке. По первому требованию деньги должны быть выданы.
Норма закона касаемо выдачи по первому требованию диспозитивна – то есть соглашением между дебитором и кредитором может быть установлен иной порядок.
Прием денег нотариусом осуществляется в том месте, где должно происходить исполнение обязательства. Проще говоря, по месту регистрации или постоянного жительства кредитора.
С недавних пор, а именно с начала 2021 года, в законодательство была введена новелла. Если раньше депозит нотариуса использовали для безопасного проведения расчетов между кредитором и должником, то теперь таким способом можно, к примеру, рассчитаться с продавцом недвижимости или автомобиля.
Преимущества депозита для расчета по сделкам:
- деятельность нотариуса застрахована в соответствии с действующим законодательством;
- нотариус может дополнительно индивидуально застраховать свои риски;
- страхование региональной Нотариальной палаты;
- компенсационный фонд ФНП составляет 0,5 млрд рублей;
- нотариус несёт ответственность всем своим имуществом;
- минимальные издержки сторон при расчетах через депозит нотариуса обусловлены регулированием нотариального тарифа государством и это обходится намного дешевле, чем аренда банковской ячейки или расчетов через банковский аккредитив;
- огромная экономия времени, так как все функции по договору купли-продажи возложены на нотариуса — подготовка договора купли-продажи, осуществление расчетов, регистрация сделки, контроль за соблюдением всех условий сделки и получение денежной суммы продавцом;
- для хранения денежных средств нотариусы открывают специальные публичные депозитные счета, через которые осуществляются расчеты, хранить материальные ценности в конторе запрещено;
- средства, находящиеся на депозите нотариуса, принадлежат лицу, которое их разместило.
Депозит нотариуса при сделках с недвижимостью
В настоящее время стороны могут использовать депозит нотариуса при сделках с недвижимостью. Чаще всего на практике происходит продажа квартиры через депозит нотариуса.В данном случае покупатель вносит полную денежную сумму за квартиру в депозит нотариуса, а продавец сможет получить ее из депозита в случае наступления заранее оговоренного условия, подтверждением которого является установленный документ.
К примеру, на практике стороны чаще всего договариваются о том, что продавец сможет забрать деньги после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, подтверждением чего служит соответствующее свидетельство о праве собственности. Это исключает риски ошибки или умышленных нарушений со стороны продавца, которые могут проявиться на этапе государственной регистрации. В нашей практике несколько раз встречались случаи, когда продавец спешно отказывался от сделки по продаже квартиры, когда покупатель предлагал удостоверить сделку нотариально или произвести оплату через депозит нотариус. Таким образом, само это предложение помогло ему отсеять потенциально проблемных контрагентов.
Деятельность нотариуса полностью застрахована. В прошедшем году был создан Компенсационный фонд Федеральной нотариальной палаты (Далее – ФНП). Теперь у граждан и организаций существует четыре уровня гарантий:
- Индивидуальное страхование нотариуса
- Страхование региональной нотариальной палаты
- Компенсационный фонд ФНП (он составляет 0,5 млрд. рублей)
- Полная ответственность нотариуса всем своим имуществом
Этих денег хватит, чтобы покрыть любые риски и форс-мажорные обстоятельства для граждан и организаций
Таким образом, использование депозита нотариуса как средства взаиморасчета по сделкам позволяет существенно упростить порядок исполнения обязательства и минимизировать возможные риски.
Введение данной нормы в российское законодательство создало возможность для сторон практически любой сделки возможность дополнительно обезопасить себя и свести риск неисполнения сделки к минимуму.
Приводим ниже образец договора продажи квартиры через депозит нотариуса.
ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ДОЛИ В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ
Город Москва, четвёртого марта две тысячи пятнадцатого года.
Мы, гр. Иванова Анна Ивановна, 16 января 1969 года рождения, место рождения, гражданство: Российская Федерация, пол: женский, паспорт РФ, СНИЛС, зарегистрированная по адресу, именуемая в дальнейшем ПРОДАВЕЦ, с одной стороны,
и гр. Иванов Иван Иванович, 17 декабря 1969 года рождения, место рождения, гражданство: Российская Федерация, пол: мужской, паспорт РФ, СНИЛС, зарегистрированный по адресу, именуемый в дальнейшем ПОКУПАТЕЛЬ, с другой стороны,
находясь в здравом уме и твердой памяти, действуя добровольно, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРОДАВЕЦ, продал ПОКУПАТЕЛЮ принадлежащие ему 30/100 (тридцать сотых) долей В ПРАВЕ ОБЩЕЙ ДОЛЕВОЙ СОБСТВЕННОСТИ НА КВАРТИРУ, находящуюся по адресу, состоящие из трех комнат, общей площадью 89,3 (восемьдесят девять целых три десятых) кв.м, из нее жилой — 48,6 (сорок восемь целых шесть десятых) кв.м.
Кадастровый номер объекта.
2. Указанные 30/100 долей в праве общей долевой собственности на квартиру принадлежат ПРОДАВЦУ на основании решения районного суд г. Москвы, дело N , договора дарения, заключенного в простой письменной форме, договора купли-продажи, заключенный в простой письменной форме года, свидетельства о государственной регистрации права, выданного Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись регистрации №.
3. Кадастровая стоимость квартиры составляет 14150678 (четырнадцать миллионов сто пятьдесят тысяч шестьсот семьдесят восемь) рублей 93 копейки, что подтверждается кадастровым паспортом (выпиской из государственного кадастра недвижимости) № , выданным ФГБУ. Стоимость отчуждаемой доли в праве общей долевой собственности на квартиру составляет 4245203 (четыре миллиона двести сорок пять тысяч двести три) рубля 68 копеек.
4. Стороны пришли к соглашению, что стоимость указанной доли в праве общей долевой собственности на квартиру составляет 7875000 (семь миллионов восемьсот семьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек.
Расчет между сторонами будет произведен следующим образом:
ПОКУПАТЕЛЬ вносит денежные средства в размере7875000 (семь миллионов восемьсот семьдесят пять тысяч) рублей 00 копеек на депозит нотариуса г. Москвы ФИО в течение трех рабочих дней после подписания и нотариального удостоверения настоящего договора. Подтверждением внесения денежных средств на депозит нотариуса будет являться справка, выданная нотариусом города Москвы ФИО.
ПРОДАВЕЦ может забрать денежные средства с депозита нотариуса города Москвы ФИО после государственной регистрации перехода права собственности при предъявлении экземпляра договора купли-продажи доли в праве общей собственности на квартиру, принадлежащего Продавцу, с соответствующим штампом или иной отметкой Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, подтверждающей регистрацию перехода права собственности.
Стороны договорились, что в соответствии с п. 5 ст. 488 Гражданского кодекса Российской Федерации право залога Продавца на вышеуказанную долю в праве общей долевой собственности на квартиру не возникает.
5. Наличие на депозите нотариуса денежных средств в размере 7 875 000,00 (Семь миллионов восемьсот семьдесят пять тысяч) рублей, внесенных Покупателем является существенным условием настоящего договора. В случае отсутствия данных денежных средств на депозите нотариуса на дату передачи их Продавцу по вине Покупателя, либо по любой причине прямо или косвенно связанной с Покупателем, настоящий Договор расторгается по решению суда с возвращением Сторонами всего исполненного (полученного) по настоящему Договору.
6. Сторонам нотариусом разъяснено, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены доли в праве общей собственности на квартиру и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.
7. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.
8. Покупатель приобретает право собственности на продаваемые доли после государственной регистрации перехода права собственности на них к Покупателю.
9. Расторжение настоящего Договора, как по соглашению Сторон, так и по решению суда, влечет обязательное возвращение Сторонами всего исполненного (полученного) по нему на момент расторжения.
10. Переход права собственности на продаваемую в соответствии с настоящим договором долю в праве общей долевой собственности на Квартиру подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
14. Содержание статей 167, 209, 223, 288, 292 и 556 Гражданского кодекса Российской Федерации нотариусом сторонам разъяснено.
15. Все расходы по оплате нотариальных услуг, связанных с заключением, нотариальным удостоверением настоящего Договора, и регистрацией перехода прав собственности на продаваемую Долю, а так же нотариальным депозитом, несет Продавец.
16. Продавец подтверждает, что продаваемая им Покупателю доля (либо ее части) третьим лицам не продана, не подарена, не заложена, в споре и под арестом (запрещением) не состоит.
17. Покупатель заявляет о том, что на момент подписания настоящего Договора и передачи денег в зарегистрированном браке не состоит.
18. Продавец заявляет о том, что на момент подписания настоящего Договора и передачи денег в зарегистрированном браке не состоит.
19. Стороны подтверждают, что не лишены дееспособности, не состоят под опекой и попечительством, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть Договора, а также отсутствуют обстоятельства, вынуждающие совершить Договор на крайне невыгодных для себя условиях.
20. Договор содержит весь объем соглашений между Сторонами в отношении предмета Договора, отменяет и делает недействительными все другие обязательства и соглашения как между каждым из Покупателей и Продавцом, так и между Продавцами, которые противоречат Договору.
21. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в делах нотариуса города Москвы ФИО, по экземпляру выдается Ивановой Анне Ивановне и Иванову Ивану Ивановичу.
Содержание настоящего договора его участникам зачитано вслух.
продавец________________________________________________
покупатель______________________________________________
Город Москва.
Четвёртого марта две тысячи пятнадцатого года.
Настоящий договор удостоверен мной, ФИО, нотариусом города Москвы.
Договор подписан сторонами в моем присутствии. Личность сторон установлена, их дееспособность, а также принадлежность гр. Ивановой Анне Ивановне отчуждаемой доли в праве общей собственности на квартиру проверены.
Настоящий договор подлежит государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
Зарегистрировано в реестре за №
Взыскано по тарифу: 28750 руб. 00 коп.
Нотариус ФИО
Как оформить сделку через депозит нотариуса
- Продавец и покупатель совместно подписывают заявление о порядке расчетов и внесении денежных средств на депозит нотариуса.
- Покупатель вносит денежные средства на депозитный счёт в наличном виде или переводит денежные средства в безналичной форме до подписания договора купли-продажи или после.
- После поступления денежных средств на депозитный счёт, нотариус выдаёт покупателю расписку о внесении денежных средств.
- После подписания договора купли-продажи и внесения денежных средств на депозит нотариуса, нотариус, как правило, самостоятельно подаёт документы на регистрацию сделки в Росреестр.
- После получения документов с регистрации нотариус переводит в соответствии с условиями договора купли-продажи денежные средства на расчетный счёт Продавца.
Правовые основы
Итак, депозит нотариуса занимает прочное правовое положение. В первую очередь, это связано с четкими и полными юридическими основами, заложенными в законодательстве.
У должника, как и у кредитора, ограниченный перечень прав, которыми они могут воспользоваться лишь в предусмотренных законом случаях.
Отметим, что закон четко устанавливает перечень обстоятельств, при которых возможно использование нотариального депозита. Другими словами, “просто так» внести деньги в депозит, и при этом считаться исполнившим обязательство, не получится.
Перечень обстоятельств, при которых должник приобретает право на внесение денежных сумм на нотариальный депозит:
- местонахождение кредитора неизвестно;
- кредитор признан недееспособным, а законный представитель такого лица отсутствует;
- невозможность точно установить лицо, которое должно принять исполнение;
- кредитор уклоняется от приема исполнения.
Вышеперечисленные обстоятельства дают право должнику внести финансы на депозит, если иное не установлено соглашением сторон.
В договоре может быть указано любое другое обстоятельство, при наступлении которого должник обязан осуществить погашение долга через нотариальный депозит.
Важно! После того, как должник внес финансы на депозит нотариуса, он считается исполнившим обязательство.
Это позволяет избежать начисления штрафов, пени или просрочек, если таковые были предусмотрены соглашением сторон.
