Переустройство и перепланировка жилого помещения. Экспертиза перепланировки квартиры

Оценка квартиры для банка

Завышение договорной стоимости квартиры. Как правило, это нужно покупателю в том случае, если он хочет получить ипотечный кредит без первоначального взноса. Предположим, что покупатель и продавец условились об указании в договоре завышенной цены квартиры. Банк же, как известно, рассчитывает размер ссуды не по договорной, а по оценочной стоимости. Договориться с оценщиком о том, чтобы он указал в своем отчете заведомо неверные данные, у покупателя, в подавляющем большинстве случаев, не получится: ведь оценщик рискует своей репутацией, а значит, и клиентурой. Даже, если предположить, что он и согласится на это, банк, скорее всего, не поверит такому отчету, и кредит получить не удастся.
Незаконные перепланировки. Если в квартире, являющейся потенциальным предметом залога, были проведены не узаконенные переустройства, это тоже может стать проблемой в получении кредита. Поэтому, по возможности, нужно привести документы на жилье в соответствие. Однако это невозможно сделать в случаях, которые узаконить нельзя законодательно (например, распространенный и, казалось бы, несложный перенос кухни в гостиную, а спальню – в кухню). Как правило, перепланированные таким образом квартиры банк в залог не примет.
Ошибки, указанные в экспликации БТИ. Реальные данные о помещении нередко отличаются от тех, что содержатся в документах БТИ. Это тоже обнаружится при оценке. Результатом может оказаться, что банк-кредитор выдаст заемщику сумму меньшую, чем он рассчитывал. Поэтому лучше заранее исправить имеющиеся в обмерах и планах ошибки и привести документы БТИ в соответствие с фактическими данными. Все вышеперечисленные нюансы не только препятствуют получению необходимой суммы, но и могут являться причиной несоблюдения сроков сделки купли-продажи. А учитывая, что оценка осуществляется, чаще всего, после внесения аванса, эта проблема становится очень актуальной.

Итак, мы уже знаем, что оценка квартиры для банка – отработанная и довольно стандартная процедура. Однако порой она может сопровождаться для заемщика рядом проблем. Некоторых из них можно избежать, а другие являются серьезной преградой для получения кредита.

Документы для оценки квартиры для ипотеки

Только после того, как вы выбрали квартиру и договорились с продавцом о покупке, можно делать оценку квартиры для ипотеки. Какие документы нужны, чтобы оформить договор с оценщиком?

Компании, которые оказывают данную услугу, не требуют много документов. Некоторые фирмы могут запросить фото квартиры в разных ракурсах. Но будет правильно, если оценщик сам приедет на объект и сделает необходимые фотографии. Однако это может увеличить стоимость услуг. Имейте в виду, что личный выезд мало повлияет на результат оценки, поскольку алгоритм анализа стоимости недвижимости и в том, и в другом случае одинаков.

Если проводится оценка квартиры в новостройке для ипотеки, то список обязательных документов такой:

Акт приемки объекта, в котором прописан почтовый адрес жилплощади, а не место застройки.
Договор долевого участия.
Паспорт заемщика.

Как правило, другие бумаги не нужны, вся информация для отчета есть в договоре и в акте. Но у каждой компании свои требования. Узнайте у сотрудников фирмы, что необходимо им для того, чтобы сделать отчет.

Когда в залог передается вторичка, то считается, что жилье уже какое-то время является собственностью заемщика, соответственно, у него есть все необходимые бумаги. В этом случае, чтобы заказать оценку квартиры для ипотеки, понадобятся следующие документы:

Технический паспорт БТИ.
Свидетельство о государственной регистрации жилья.
Договор купли-продажи, дарения или другой подобный документ, который подтверждает, что вы являетесь собственником недвижимости.
Паспорт клиента.

В некоторых случаях у вас могут спросить и другие бумаги:

Копию кадастрового паспорта, который владелец жилплощади получает в БТИ.
Справку, подтверждающую, что дом не идет под снос. Если квартира в новостройке, то такую справку делать не нужно.
Когда в ипотеку покупают жилье в доме, построенном до 1960 года, требуется справка о перекрытиях. Причина в том, что в старых домах часто встречаются деревянные перекрытия, которые пожароопасны. Страховые компании понимают, что в таком случае вероятность возникновения страхового случая велика. Они не хотят рисковать и поэтому отказываются сотрудничать с банком. А если нет договора со страховщиком, то ипотеку взять не получится.

После того как заемщик собрал пакет документов, ему нужно договориться о независимой оценке квартиры для ипотеки. Сотрудник оценочной компании приезжает на объект и выполняет необходимые действия, после чего составляет отчет со всей необходимой информацией о недвижимости.

Если надо оценить квартиру

Это мероприятие может занять от двадцати до сорока минут в зависимости от опыта оценщика, размеров квартиры, её состояния и количества комнат. Оценщик зафиксирует увиденное в специальном листе осмотра, отметит возможные дефекты внутренней отделки, произведёт фотосъёмку, а также задаст ряд вопросов вам и продавцу квартиры. Вопросы могут касаться социально-бытовой и транспортной инфраструктуры микрорайона, примерного состава жильцов дома, а также иных как положительных, так и отрицательных факторов, способных повлиять на рыночную стоимость квартиры.

Чаще всего первый контакт с оценщиком происходит в форме телефонного разговора — вы обращаетесь по телефону с заявкой на проведение оценки выбранной квартиры. Если заявка на оценку прислана по электронной почте и в ней указаны контактные телефоны, то представитель оценочной компании сам выходит на связь с вами.

Рекомендуем прочесть: Образец заявления на развод 2018

Какая бывает оценка

Традиционно оценка имущества делится на три вида, в зависимости от итогового наименования стоимости: рыночная, кадастровая, и ликвидационная.

Под рыночной понимается цена объекта на свободном рынке конкретного региона. То есть та цена, за которое жилье можно спокойно купить или продать. Рыночная цена зависит от многих факторов, но чаще, она сориентирована из среднерыночной цены таких объектов. Иными словами, при оценке учитывается определенный сегмент рынка недвижимости и цены в нём на текущий момент.

Кадастровая стоимость определяется для расчета налога. Это сложная схема, в которой учитывается всё: от местоположения объекта до наличия парковок и магазинов у дома.

Ликвидационная стоимость – обычно составляет порядка 70-80 процентов от рыночной. Сброс цены происходит из-за теоретической срочности продажи. То есть, это сумма, за которую объект можно ликвидировать срочно.

Как договориться с оценщиком квартиры для банка

Быть оценщиком, аккредитованным банком — почетно и приятно: Есть при банке, допустим, три оценочные компании — у этих трех компаний есть постоянный поток клиентов от банка. А у тех, кто не аккредитован — такого потока клиентов нет. Именно поэтому, оценщики сейчас редко когда обманывают банки, завышая стоимость оцениваемой квартиры.

Кроме того, во многих банках (особенно там, где банк дает в виде кредита до 90% стоимости квартиры), есть специалисты, проверяющие правильность оценки, произведенной независимыми оценщиками (по сути, свои оценщики, которые перепроверяют оценку независимых оценщиков: разве что сертификат об оценке не выдают). К тому же, квартира есть в рекламе, и оценщики, подбирая аналоги для оценки, видят рекламное объявление, в том числе и о продаже этой квартиры. Сложно объяснить, почему квартира, рекламируемая за 5 000 000, вдруг продана за 5 600 000.

Как договориться с оценщиком квартиры для банка

Подсчитанная оценочная стоимость квартиры будет указана в письменном отчете специализированной компании, за которым надо приехать в ее офис. При отсутствии взаимных претензий и несогласий в офисе подписывается акт сдачи-приемки услуг. Отчет нужно получить в двух экземплярах: один экземпляр предназначен для банка, где на его основании кредитный комитет банка будет рассматривать вопрос о выдаче ипотечного кредита. Второй экземпляр вправе потребовать страховая компания, которая будет вести страховое сопровождение ипотечной сделки.

При этом, как рассказал источник, банк не может проконтролировать, какую именно сумму отдал покупатель продавцу. Тогда как для банка размер первоначального взноса является показателем платежеспособности клиента. Чем больший первый взнос скопил клиент, тем исправнее он будет погашать кредит и тем меньше вероятность дефолта.

Несколько хитростей при общении с оценщиком

Специалист будет смотреть на жилье с точки зрения потенциального покупателя и собирать значимые сведения. При оценке расположения квартиры учитывается округ, микрорайон, насколько развит транспорт, социальная инфраструктура, есть ли рядом заводы и шумные улицы, в каком состоянии прилегающая территория.

По закону при ипотечной сделке необходимо заключение о рыночной стоимости имущества, отдаваемого в залог. Это заключение оформляется в виде отчета об оценке, который составляется по стандартам, утвержденным правительством. Попробуем разобраться, что собой представляет этот документ и каково его значение.

Покупка по ипотеке с неузаконенной перепланировкой

Многие банки «прощают» перепланировки, правда не каждую. Поэтому пусть Ваши покупатели, не ссылаясь на конкретную квартиру, сначала зададут этот вопрос в банке. Если ответ будет неутешительный, то только тогда есть смысл думать о том, как договориться с оценщиком. Кроме того, договариваться с оценщиком следует пробовать только в том случае, если ни в каких других документах (Тенический паспорт квартиры) этой перепланировки не видно.

Добрый день, поговорите с банком, у нас в городе я знаю банки которые спокойно это пропускают, берут обязательство с покупателя, в случае необходимости привести помещение соответствии с техпаспортом или договоритесь с оценщиком. покажите квартиру по стояку где нет перепланировки, включите фантазию. желаю удачи.

Переустройство и перепланировка жилого помещения — понятия и виды

Все услуги СИНЭО сертифицированы ГОСТ Р ИСО 9001-2015
Законодательно переустройство и перепланировка относятся к одному виду действий, то есть изменение эксплуатационных и технических качеств помещения. Поэтому они должны указываться в техническом паспорте. Ниже приведен список, какие изменения должны фиксироваться в техническом паспорте здания:

объединение смежных комнат;
создание дверных и оконных проемов, изменение их формы и размера;
строительство лестниц;
объединение этажей;
возведение кирпичных перегородок (увеличивает нагрузку на фундамент);
изменение устройства пола;
переоборудование балконов в застекленные лоджии, расширение входа на балкон;
перенос санузлов, газового оборудования (плиты, котла, колонки), электрических плит, счетчиков;
смена газового оборудования на электрическое;
переустановка кондиционера, системы отопления;

На выполнение всех перечисленных работ необходимо получить разрешение от органов местного самоуправления.

Если изменения были сделаны без разрешения, но не представляют опасности для окружающих, то суд может узаконить произведенные изменения. Однако придется заплатить штраф и переоформить документы. Чтобы подтвердить, что изменения безопасны для дома и его жильцов, для суда потребуется экспертиза перепланировки квартиры. От результатов экспертизы также будет зависеть размер штрафа.

Оценщики недвижимости и квартир

Следует знать, что такие игроки на рынке банковских услуг как Сбербанк и Газпромбанк работают с определенным кругом аккредитованных в нем оценочных компаний, чьим заключениям и отчетам Банк полностью доверяет. Банком ведется Реестр оценщиков Сбербанка. Сведения из Реестра можно найти на официальном сайте Банка (www.sbrf.ru). Потенциальному заемщику следует обратиться к списку оценочных компаний-партнеров Банка и выбрать для своих целей компанию или оценщика. При работе с оценщиками Банк использует «Рекомендации по критериям отбора оценщиков для долгосрочного сотрудничества с банками», разработанные Комитетом Ассоциации Российских Банков по оценочной деятельности, согласованными Федеральной антимонопольной службой и одобренными Национальным советом по оценочной деятельности. Банк предъявляет к профессиональным оценщикам-партнерам очень высокие требования, что гарантирует клиентам Банка необходимый уровень обслуживания, а также защиту как своих интересов, так интересов клиентов. С этой целью Банк создает пул оценщиков-партнеров. Их для работы с крупнейшими заемщиками Банк выбирает из числа крупнейших оценочных и консалтинговых компаний с учетом отраслевой специфики. При проведении отбора Банк размещает необходимую информацию на официальном сайте, а также направляет аналогичную информацию в российские СРО оценщиков, где состоит оценочная компания. Затем Банк обрабатывает полученные заявки и проверяет представленные документы. При необходимости, представители Банка посещают оценочную компанию и проводят беседу с ее руководителем.

Рекомендуем прочесть: Можно ли вернуть материнский капитал обратно

С ростом благосостояния наши сограждане стремятся к улучшению жилищных условий, к покупкам престижных и более дорогих марок автомобилей или или новой квартиры. Не всегда на такие нужды хватает заработанных средств. И здесь помочь решить проблему может банковский кредит.

Как написать заявление на проведение перепланировки

Перепланировку нельзя проводить без должного документального оформления. Чтобы не иметь дело с законом в будущем – перед началом работ надо предоставить в органы местного самоуправления набор следующих документов:

заявление;
документы, подтверждающие право владения (собственности);
новый и старый план квартиры или дома;
технический паспорт помещения;
документ, подтверждающий согласие других жильцов на перепланировку и переустройство;
заключение о том, что была проведена экспертиза, и вносимые изменения не приведут к разрушению здания.

Заявление будет рассматриваться в течение 45 дней, по истечению которых в местном самоуправлении вынесут решение: разрешить или отказать. Отказ может быть обусловлен недостатком предоставленных документов, заключением экспертов, несогласием других жильцов.

Следует учитывать, что не во всех случая требуется собирать пакет документов. Например, при установке душевой кабины в ванной или межкомнатных перегородок из гипсокартона, разрешения властей не требуется, так как это не считается ни перепланировкой, ни переустройством.

Если вы не уверены, являются ли ваши действия законными или не хотите самостоятельно заниматься документами — обратитесь к специалистам, которые проводят техническую экспертизу перепланировки и экспертизу перепланировки квартиры. Компания СИНЭО поможет собрать документы, предоставит консультацию по поводу планируемых в квартире изменений и окажет экспертные услуги.

Более того, если вы уже столкнулись с проблемами, вам пришла повестка в суд и грозит административное наказание — «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки» может сопровождать вас в суде и оказать юридическую поддержку.

Подробнее: 340-00-35. Позвоните или напишите нам, чтобы получить консультацию!

Как делается оценка недвижимости (квартиры) для ипотеки

Деятельность оценщика регламентируется ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98г. за номером 135-ФЗ. Согласно основным положениям, оценщик несет как финансовую, так и уголовную (в отдельных случаях) ответственность за допущенные в оценке недвижимости ошибки.

касающихся местоположения квартиры (округ, микрорайон, близлежащие застройки, транспортная и социальная инфраструктура, близость промышленной зоны);
касающихся состояния дома, в котором находится оцениваемая квартира (тип, этажность, год постройки, материалы наружных стен и перекрытий, техническое обеспечение здания, общее состояние);
касающихся состояния квартиры (этажность, квадратура, количество и площадь комнат, остекление окон, наличие лоджии или балкона, планировка, состояние коммуникаций, наличие видимых дефектов отделки).

Оценка недвижимости для ипотеки и сколько она стоит

Делая выбор у кого заказывать оценку, изучите предложения фирм и выберите самое выгодное. Тем не менее обращайте внимание на стаж работы организации и ее репутацию. Ведь отчет, подготовленный фирмой-однодневкой за небольшую плату может быть попросту не принят банком, т. к. не будет выполнен в соответствии со всеми необходимыми требованиями.

Банк определяет размер суммы кредита, исходя из ликвидной и рыночной стоимости жилья. Причем учитывается наименьшая указанная цена. Таким образом финансовая организация подстраховывает себя на случай грубых нарушений договора кредитования со стороны заемщика, тем самым, имея возможность продать недвижимость, находящуюся в залоге, по той цене, которая возместит все убытки по займу.

06 Авг 2021 consurist 850

Поделитесь записью

Образец алименты на содержание матери ребенка до 3 лет сумма
При продаже квартиры как выписать человека
Если не прописан ребенок какой штраф
Какие нужны документы для аренды земельного участка

Что такое экспертная оценка и зачем она нужна

Оценка – это род деятельности, направленный на установление стоимости конкретного объекта. Оценка может понадобиться в разных житейских ситуациях, например:

при оформлении ипотеки (оценка – требование закона, в этом случае просчитывают рыночную и ликвидационную стоимость жилья);
для судебных споров (например, чтобы оспорить сделку и доказать, что объект продан гораздо дешевле рыночной стоимости);
при продаже/покупке (это не обязательное условие, но имея результат оценки на руках, покупателю и продавцу будет проще договориться о цене);
в случае залога жилья (банку важно знать ликвидационную стоимость, то есть сумму, за которую объект можно продать, если заемщик откажется от обязательств).