Нотариус — это специалист, уполномоченный государством заверять различные юридические действия граждан. Например, переехали в столицу, а друга на родине попросили продать квартиру или апартаменты. Чтобы он смог заключить сделку от вашего имени, нужно выписать ему доверенность и заверить ее у нотариуса.
При желании у нотариуса можно заверить любую сделку, даже если этого не требует закон — сделки через нотариуса оформляются быстрее, как правило, на 6 дней, если сравнивать со сроками подачи документов в МФЦ.
За работу нотариус берет деньги — обычно фиксированную сумму за работу плюс пошлина. Пошлина, в большинстве случаев, если иное не установлено законом, — это 0,5% от стоимости недвижимости, но не более 20 000 руб. Стоимость работы зависит от региона и самой конторы — лучше уточнить у нотариуса в вашем городе.
Рассказываем, когда нужен нотариус в операциях с недвижимостью — с квартирами или апартаментами.
Сделки по доверенности при продаже недвижимости
В отличие от простых сделок, не требующих регистрации в государственных органах, продать недвижимость по обычной письменной доверенности нельзя. Документ нужно составить и заверить у нотариуса.
Владелец квартиры или апартаментов может отозвать доверенность в любой момент, при этом сдавать бумажный экземпляр документа необязательно. Из-за этого возникает риск мошенничества — покупатель видит, что доверенность у человека есть, заключает сделку и отдает деньги. Продавец исчезает, а сделка не проходит регистрацию в Росреестре из-за недействительной доверенности.
Избежать таких ситуаций можно так:
- никогда не отдавать деньги продавцу заранее и наличными — только после прохождения регистрации и лучше с помощью аккредитива или банковской ячейки.
- проверять доверенность на актуальность через онлайн-сервис Федеральной нотариальной палаты в день сделки.
Подробнее о таких сделках читайте в нашей статье «Сделки с доверенностью. Как проверить, что все чисто».
В онлайн-сервисе есть поиск по номеру доверенности или перечень всех отмененных доверенностей
Особенности предоставления услуги
Положения Закона № 338-ФЗ предписывают с 1 февраля 2021 года нотариусам, удостоверившим договор о праве на недвижимое имущество, которое подлежит госрегистрации, направлять документы на регистрацию в Росреестр, если стороны не договорились о других шагах. До этого момента такая услуга тоже была предусмотрена, но она рассматривалась как отдельная нотариальная процедура, которая оплачивалась в соответствии с принятым тарифом. Теперь подача документов на госрегистрацию выполняется нотариусом в электронном виде и для участников сделки является бесплатной. То же самое относится к процедуре выдачи свидетельства о праве на наследство по заявлению пережившего супруга. Данные о такой сделке подаются нотариусом в Росреестр в электронном или бумажном виде в течение суток, если сторонами не предусмотрены другие сроки.
Согласие супруга на продажу недвижимости
Недвижимость, приобретенная в браке, часто считается общей. Поэтому если вы решили приобрести такую квартиру, обязательно убедитесь, что супруг продавца не против такой сделки.
По закону это можно сделать с помощью документа, который заверяется у нотариуса — то есть супруг должен пойти в контору и составить «согласие», подтвердить в последнем свое разрешение на реализацию жилья. Этот документ прикладывают к договору купли-продажи и отдают в Росреестр на регистрацию сделки.
Причем получать согласие необходимо, даже если продавец уже развелся — ключевое тут то, что имущество он приобрел во время брака.
Подробнее о таких сделках читайте в нашей статье «Что такое согласие супруга на продажу квартиры и зачем покупателю его проверять».
Припечатают вдали от дома
Соответствующие поправки внесены в Основы законодательства РФ о нотариате. Теперь, например, покупая дачный участок в подмосковном Орехово-Зуево, не обязательно туда ехать. Удостоверить сделку можно у любого нотариуса Московской области, если это удобно самим людям. Эксперты давно говорят, что территориальная привязка, когда квартира и нотариус должны быть поблизости, это прошлый век. Современные технологии позволяют решать вопросы на расстоянии, и гораздо надежней.
Не исключено, что принятый закон только первый шаг к введению более широкого принципа экстерриториальности. В идеале даже границы регионов могут не быть границами для нотариуса.
Распространенная житейская ситуация: родители постарели, дети, давно покинувшие отчий дом, забрали их в другой регион. А теперь родители хотят распорядиться недвижимостью, которая осталась там. И в каждом таком случае нотариусы должны отказать в регистрации сделки с имуществом из другого региона. Естественно, это создает дополнительные сложности. До сих пор выхода не было. Сейчас, во многом благодаря развитию Единой информационной системы нотариата и налаживанию межведомственного взаимодействия, появилась возможность проще решать вопросы хотя бы для тех, кто переехал из города в город в пределах региона. Или — из деревни в город.
В Основах законодательства о нотариате есть норма, обязывающая (скоро, как только закон вступит в силу, можно будет говорить об этой норме в прошлом времени) нотариуса удостоверять сделку по месту нахождения недвижимого имущества.
Эти правила относятся к удостоверению нотариусом сделок по отчуждению имущества. Пока положение действовало, нотариусы не могли поступать иначе.
Так что принятый закон заметно облегчает гражданам жизнь. «Мы постепенно переходим к экстерриториальному нотариальному удостоверению, как это имеет место быть в европейских странах, — сказал «РГ» президент Федеральной нотариальной палаты РФ Константин Корсик. — Во Франции вы можете прийти к нотариусу в Париже и удостоверить договор купли-продажи сделки на Лазурном берегу. Это в порядке вещей. Вы идете к тому нотариусу, которого вы знаете и которому доверяете. Поэтому и мы двигаемся вперед в интересах наших граждан, создаем и развиваем наши информационные системы».
Конечно же, говорят эксперты, главным принципом в этом вопросе остается надежное обеспечение защиты граждан от мошенничества и нарушения их прав, именно для этого и призван нотариус. Там, где взаимодействие нотариата и государственных реестров, например, Федеральной налоговой службы, шагнуло далеко, нотариус предлагает гражданам самые современные сервисы.
Теперь вы можете обратиться к тому нотариусу, которому доверяете
Особый вопрос — завещания. Здесь полной экстерриториальности не будет. В Гражданском кодексе прописана жесткая норма, и она, по словам экспертов, соответствует всем международным стандартам: местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя. И за открытием наследства нужно прийти именно к нотариусу по последнему месту жительства умершего.
Но и здесь нотариат вводит некую экстерриториальную систему в пределах регионов, чтобы упростить гражданам жизнь. Раньше было разделение на участки. Допустим, миллионный город Волгоград был разделен условно на 30 участков. И с каждого участка люди должны были прийти к конкретному нотариусу. А сейчас можно прийти к любому нотариусу в городе, который является одним нотариальным округом, и открыть наследственное дело, так как все данные открываются в единой информационной базе, созданной нотариатом.
Подписывайтесь на основные новости «РГ» в Telegram
telegram.me/rgrunews
Продажа доли — когда нужно обращаться к нотариусу
До 31 июля 2021 года все долевые сделки нужно было регистрировать у нотариуса. После ситуация упростилась за счет изменений, введенных ст. 5 ФЗ №76 от 01.05.2019.
Сейчас доли в квартире можно продать или подарить, сразу зарегистрировав договор в Росреестре, при соблюдении трех условий:
- все собственники совершеннолетние;
- договор один;
- в квартире продаются сразу все доли, то есть недвижимость целиком.
Причем не важно, идет сделка за наличные или в ипотеку. В остальных случаях нотариус нужен.
Пример
Квартира принадлежит трем братьям в равных долях. Каждый из них совершеннолетний и дееспособный. Они решили продать жилье — подписывают один договор, квартира уходит другой семье целиком. Нотариус не нужен.
Альтернативный пример №1.
Один их трех братьев поменял мнение и решил не продавать свою долю. Теперь, чтобы продать квартиру, придется идти к нотариусу — недвижимость продается не целиком.
Альтернативный пример №2.
Братья продают квартиру, но нашли двух покупателей сразу — каждый хочет купить по половине квартиры. Так тоже можно, но это будет сделка с разными долями и разными договорами, поэтому нотариус нужен.
Сделки с несовершеннолетними
Любая купля-продажа недвижимости с гражданами младше 18 лет требует удостоверения договора нотариусом.
Обратите внимание — если ребенок моложе 14 лет, то от его имени обязательно должен выступать родитель. Когда ребенку от 14 до 18 лет, он может заключать сделку сам, но по письменному разрешению родителей.
Если вы покупаете квартиру, которой частично владеет несовершеннолетний, убедитесь, что органы опеки согласовали эту сделку. И только после этого соглашайтесь на покупку и идите к нотариусу.
Ребенок может стать частичным владельцем квартиры, не покупая ее — например, если недвижимость приобрели с помощью маткапитала, несовершеннолетнему должны выделить доли. Если это происходит, продается такая квартира только через нотариуса.
Читайте подробнее — «Как купить квартиру, которой частично владеет несовершеннолетний».
Договор ренты
Рента — это возможность купить недвижимость в рассрочку за обязанность содержать пожилого человека. Чаще всего такие договоры заключают не просто за ежемесячный денежный платеж, а за конкретный список обязанностей. Например, вы можете договориться с пожилой соседкой, что будете ежемесячно поставлять ей определенное количество продуктов, нанимать клининг и выплачивать конкретную денежную сумму, а за это после ее смерти квартира отойдет к вам.
Если не заверить такой договор у нотариуса, его признают «ничтожным» — то есть после ухода пожилого человека из жизни квартиру вы не получите.
Завещание
Когда вы покупаете недвижимость, обязательно выясните, как она появилась у продавцов. Если они получили ее по завещанию, убедитесь, что такой документ был заверен у нотариуса. Если порядок составления нарушен, его могут оспорить — например, появятся другие наследники и через суд докажут, что завещание умерший написал под давлением.
Есть несколько исключений, когда завещание можно считать законным без заверения его нотариусом. Например, за границей это делают в консульстве, в доме престарелых или в больнице на лечении — главврач или директор, в тюрьме — начальник колонии.
Уступка права требования
Если вы приобретаете право требования на квартиру в новостройке, сделка должна быть зарегистрирована в той же форме, что и договор долевого участия. Если первая сделка требовала участия нотариуса, то и вторая, а затем и последующие тоже должны быть удостоверены.
Пример
Родители приобрели ребенку квартиру в новостройке, затем решили переехать и продать недвижимость, хотя дом еще не достроили.
Когда вы будете покупать право требования на эту квартиру, сделку придется регистрировать у нотариуса, потому что сделка с застройщиком тоже нотариально заверялась.
Стоимость услуги
Нотариус Юлдашева Т. В. занимается проверкой легитимности сделок с недвижимостью в Москве и удостоверяет их в соответствии с требованиями российского законодательства.
В стоимость услуг, связанных с заверением операций с недвижимым имуществом, входят:
- госпошлина за выполнение нотариальных действий, размер которой составляет 0,5 % от суммы договора, но не может быть больше 20 тысяч рублей;
- покрытие расходов, связанных с правовой и технической работой. Эту сумму определяет общее собрание нотариальной палаты отдельного региона согласно рекомендациям Федеральной палаты.
Подобная система определения стоимость услуг обязательна к исполнению во всех регионах. Тарифы, установленные в нотариальной конторе Юлдашевой Т. В., представлены в специальной таблице на сайте. Уточнить, сколько стоит удостоверение Вашего договора, можно, набрав номер одного из контактных телефонов конторы.
Кратко — когда в сделках с недвижимостью нужен нотариус
- Проверяйте наличие нотариально заверенного согласия супруга, если имущество куплено в браке. Даже если человек уже разведен.
- Собственник квартиры или апартаментов не может прибыть на сделку, продает через посредника, через доверенность? Убедитесь, что она заверена и не отменена через онлайн-сервис.
- Если продается доля в квартире, сделку нужно заверять.
- Нотариус нужен в сделках с несовершеннолетними и недееспособными.
- Если заключаете договор ренты, зарегистрируйте его в нотариальной конторе, иначе его признают незаконным и отменят.
- Когда приобретаете квартиру, полученную от продавцов в наследство, проверьте завещание — оно должно быть заверено.
- Если покупаете право требования, сделка должна быть заверена в том случае, если и первая сделка по закону регистрировалась у нотариуса.
Удостоверение по желанию
Существует целый ряд ситуаций, когда участие нотариуса в сделке является не обязательным, но желательным для всех сторон. Так, даже при заключении обычного договора купли-продажи в традиционной письменной форме существует всегда вероятность того, что впоследствии участники будут вынуждены обращаться в суд для защиты своих прав. Дело в том, что при самостоятельном составлении документа стороны очень часто упускают из вида обстоятельства, которые в дальнейшем ведут к нарушению их прав и могут служить основанием для признания сделки недействительной. Опытный нотариус поможет правильно составить договор и проведет все юридически значимые проверки в соответствии с требованиями законодательства. И если дело все же дойдет до суда, участнику не придется на слушаниях доказывать обстоятельства, заверенные нотариально.
