Аренда квартиры
Поскольку процесс аренды — это дело рискованное, тем, кто собирается заработать на собственной квартире, целесообразно использовать определенные виды защиты от потенциального ущерба или мошенничества.
Залог при аренде квартиры является одним из инструментов компенсации возможных материальных рисков, связанных с недвижимостью. Речь идет о порче имущества и состоянии самого жилья. К тому же в случае внезапной неплатежеспособности квартиросъемщиков залоговая сумма позволит арендодателю избежать финансовых потерь.
В большинстве случаев депозит при аренде квартиры равен сумме оплаты за проживание в течение месяца. Но возможны и исключения. Например, с арендаторов могут потребовать оплату сразу нескольких месяцев (3-4). Если рассматривать ситуацию с элитной недвижимостью, которая сдается в аренду, то есть смысл ожидать требования заплатить годовую стоимость.
Регистрация в Росреестре либо штрафные санкции
Начиная с 2014 года, необходимо регистрировать сдачу недвижимости в аренду на срок, не менее 12 месяцев. На базе судебной практики, можно сказать, что к таким договорам относят и те, которые заключены с 1 января по 31 декабря, а также документы, в которых не проставлены сроки действия. Ведь по закону максимальный срок договора составляет 5 лет.
Договор требует регистрации в Росреестре в течение 30 дней с момента его заключения между собственником недвижимости и жильцом.
К счастью, в подавляющем большинстве случаев судами не признается арендный договор недействительным, когда он не зарегистрирован. В законодательстве указано, что собственнику вменяется зарегистрировать документ, при этом отсутствуют ссылки на его ничтожность, если этого не произошло.
Однако штрафные санкции за нарушение сроков положенной регистрации – явление частое. Так, собственнику грозит штраф в размере 5 000 рублей.
Сдавать квартиру и не платить налоги стало опасно! Реальные последствия для неплательщиков
Страховой депозит по договору аренды
Некоторые агентства используют несколько другой подход к подобному инструменту компенсации возможного ущерба. Речь идет о схеме, при которой такой депозит не рассматривается как залоговая сумма или авансовый платеж за последний месяц аренды.
Эти деньги не могут быть использованы для оплаты аренды, их единственное назначение — это гарантия финансовой безопасности владельца квартиры в случае порчи его имущества арендаторами. Поэтому разбираясь в том, что такое депозит при съеме квартиры, стоит учитывать и такой подход к процессу аренды.
Цель открытия депозита
Граждане открывают депозитные счета, преследуя две основные цели. Первая — обеспечить сохранность личных средств. Хранение их дома под подушкой — не всегда рационально и безопасно. Вторая — получение прибыли в виде процентов.
На практике получается, что открывая вклад, клиент прежде всего уберегает свой капитал от влияния инфляции. Особой прибыли это мероприятие не приносит, инфляция съедает начисленные проценты довольно серьезно.
Для примера — за 2021 год общий темп инфляции составил 4,27%. Именно настолько бы обесценились средства гражданина, который хранил бы их под подушкой. А средняя процентная ставка по вкладам в 2018 году находилась на уровне примерно 5,5%. Вот и получается, что фактическая прибыль от размещения депозита лишь немного превысила 1%.
На практике получается, что открывая вклад, клиент прежде всего уберегает свой капитал от влияния инфляции
Несмотря на низкую фактическую прибыль, открывать депозиты стоит. Это отличный инструмент для сохранения капитала и его оберегания от влияния инфляции.
Возврат депозита
Особенность использования страховой суммы при съеме квартиры становится понятной при окончании аренды. Когда оплачен последний месяц проживания в квартире, хозяин принимает недвижимую собственность у съемщика, что подразумевает осмотр состояния жилья и имущества в частности.
Если был обнаружен какой-либо ущерб (повреждена мебель или возникли вопросы по ремонту), то для его компенсации используется страховой депозит, который хранится у хозяина квартиры. Оставшиеся после оплаты ущерба средства возвращаются квартиросъемщику. При отсутствии претензий хозяин отдает арендатору всю сумму.
Если в процессе аренды использовался договор, то проблем с возвратом депозита быть не должно. Таким образом, в данной ситуации депозит при аренде квартиры можно рассматривать в качестве обеспечительного платежа.
Другие виды депозитов
Кроме классических депозитов в виде вкладов можно выделить еще два варианта. Первый — это обезличенный металлический счет. Тоже своего рода вклад, но валютой по нему выступают драгоценные металлы. Доходность вкладчика напрямую зависит от курса выбранного металла на рынке. Второй — это депозитные ячейки, в которые граждане хранят ценные вещи. Прибыли ячейки не несут, их предназначение — сохранность имущества клиента.
Депозит — это простыми словами, счет, на который можно положить деньги под проценты. Банки для привлечения вкладчиков и капитала разрабатывают ассортимент программ, подключают к ним дополнительные опции, создают особо выгодные сезонные предложение и пр. И вкладчики этим успешно пользуются, получая более высокий доход и гибкие условия размещения средств.
Об авторе
Ирина Русанова — высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит». Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. [email protected]
Эта статья полезная? ДаНет
Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в комментариях или напишите нам на почту
Как правильно оформить договор аренды квартиры с залогом
Изначально стоит отметить, что действующее законодательство РФ не дает оснований для четкого определения условий возврата страхового депозита. По этой причине на основании 329 статьи Гражданского кодекса обеим сторонам придется самостоятельно определять, какие обязательства будет подразумевать уплата депозита.
Но если применить наиболее распространенную схему, которая используется в договорах, то внимание стоит сосредоточить на следующих пунктах:
- оплата аренды, несоответствующая установленным срокам;
- ущерб, нанесенный имуществу, которое находится в квартире;
- одностороннее расторжение договора аренды без предупреждения и до окончания оговоренного срока;
- отсутствие оплаты за аренду, телефонные разговоры и коммунальные услуги.
Очень важно убедиться в том, что договор аренды квартиры с залогом содержит все причины, по которым может быть удержан обеспечительный платеж. Не будет лишним со стороны арендатора проверить условия возврата страхового депозита.
Каждой из сторон целесообразно убедиться в том, что все их интересы соблюдены. Например, если хозяин квартиры настаивает на том, чтобы прописать ответственность съемщика за преждевременное расторжение договора, арендатор со своей стороны может потребовать того же и от владельца недвижимости.
Размер залога
Собственно говоря, никаких норм ограничивающих размер уплачиваемого наймодателю залога не предусмотрено.
Поэтому он волен указывать любую сумму, которая по его мнению может быть достаточной для возмещения возможных убытков.
Конечно, эта сумма не должна быть заоблачной. В сложившейся практике владельцы квартир обычно просят внести залог в размере платы за жилье за месяц.
Иногда эта сумма может увеличиваться и до двухмесячной оплаты. Главное, чтобы определен ее размер был не на словах, а в письменном договоре. Ведь недобросовестные арендодатели могут менять свое мнение. А жильцам, которым квартира понадобилась срочно, приходится соглашаться на новые не очень выгодные для себя условия.
Поэтому в интересах обеих сторон заключить договор, в котором будут отражены все существенные моменты их взаимоотношений. В частности, нужно прописать сумму такого залога, порядок его внесения и возврата.
Расписка при передаче денежных средств
Вопрос оформления обеспечительного платежа нужно решать грамотно. Поэтому при получении средств, соответствующих сумме страхового депозита согласно договору, владелец квартиры должен написать расписку о том, что деньги были переданы. Это избавит как арендатора, так и собственника жилья от возможных неприятных нюансов, связанных с оплатой депозита.
В самой расписке нужно указать следующую информацию:
- паспортные данные арендодателя;
- сумму принятого платежа;
- дату подтверждения сделки.
При этом рассматривая, что такое депозит при съеме квартиры и каковы особенности его оформления, важно отметить следующий факт: в некоторых случаях сумма обеспечительного платежа может разбиваться на несколько месяцев. Если имела место быть такая рассрочка, то стороне, принимающей деньги, нужно написать расписку на каждую оплаченную часть депозита.
Соблюдение такого формата заключения сделки важно, поскольку в противном случае будет трудно что-либо доказать в суде.
Кто может открыть депозит?
Депозит в банке — это простой счет, который может открыть любой клиент. Банки разрабатывают отдельные линейки вкладов для различных категорий вкладчиков:
- для физических лиц. Любой гражданин может открыть депозит и использовать его для хранения и накопления средств;
- для юридических лиц. Для компаний и индивидуальных предпринимателей разрабатываются отдельные программы;
- некоторые банки выделяют отдельную линейку депозитов — для пенсионеров. Такие продукты максимально подстроены под потребности этой категории заемщиков. Обычно к ним всегда подключается функция пополнения, а для открытия депозита достаточно положить на счет небольшую сумму от 1000 рублей.
Открытие депозитного счета совершается путем подписания с банком договора на обслуживание и внесения на открываемый вклад определенной суммы денежных средств. У каждого банка и у каждой депозитной программы свои ограничения. Есть вклады, для открытия которых достаточно внести на счет 1000 рублей, для других нужно минимум 30000, для третьих — 100000 рублей.
Чаще всего, чем больше минимальная сумма размещения, тем лучше общие условия обслуживания, выгоднее процентные ставки.
Возможные сложности
Одна из распространенных ошибок со стороны арендодателя — это намерение использовать обеспечительный депозит по договору аренды в качестве оплаты за последний месяц проживания квартиросъемщиков. Риск в данной ситуации вполне очевиден: если за несколько дней до передачи квартиры будет повреждено имущество или обнаружатся большие счета за телефонные разговоры, то владелец не сможет компенсировать полученные убытки.
Еще один момент, которому стоит уделить внимание, — это естественный износ имущества и ремонта. Иногда в подобных изменениях обвиняются арендаторы, вследствие чего возникают напряженные конфликты. Но если обратить внимание на гражданский кодекс, то можно заметить, что требовать финансовую компенсацию за естественный износ владелец квартиры права не имеет.
В качестве примера можно привести потерю цветовой насыщенности штор (выгорание на солнце), на которую съемщик не оказывал никакого влияния. Но если, скажем, занавески были испорчены активным домашним питомцем арендатора, то в этом случае претензии в его адрес будут справедливы.
Виды депозитов
Что такое депозит в банке? Это обычный счет, но открываться он может на разных условиях. Банки предлагают открытие депозитов по трем основным программам:
- До востребования. Это счет, который нельзя назвать полноценным вкладом. Нет никаких условий по его использованию, клиент может совершать какие угодно операции, но ставка обычно назначается на уровне 0,1%.
- Срочный. Клиент открывает депозит на определенный срок под установленный процент. На время действия договора он «забывает» про существование счета, не может совершать с ним никаких операций. Такие программы облагаются наиболее высокими процентами, которые могут начисляться как периодически, так и в конце срока размещения средств.
- Накопительный. Депозитные программы, которые предусматривают расширенный перечень возможностей клиента. Он может частично снимать средства до определенного предела, может пополнять вклад. Чем больше возможных опций, тем ниже ставка, но все равно такие программы привлекают граждан. Особенно тех, кто использует депозит как инструмент для накапливания средств на определенную цель.
Нельзя однозначно сказать, какой вид депозита лучше. Для одного клиента удобен срочный, для другого накопительный. Здесь нужно ориентироваться на свои потребности.
Банки предлагают открытие депозитов по трем основным программам
По каждой депозитной программе устанавливаются свои сроки заключения договора. Если речь о 3, 6 или 9 месяцев, такие вклады можно охарактеризовать как краткосрочные. Самые длительные сроки — 1-3 года. Срок размещения вкладов принято считать в днях.
Как определить размер компенсации
Этот вопрос также является актуальным, поскольку у обеих сторон мнение относительно стоимости причиненного ущерба может не совпадать. Яркий пример подобной ситуации — это поломка холодильника. Хозяин квартиры может потребовать полностью заменить данный вид бытовой техники. Съемщик, не соглашаясь с подобным решением проблемы, способен предложить компенсацию стоимости ремонта. Очевидно, что разница в затратах будет значительна.
Поэтому желательно подобные моменты обозначить в договоре изначально.
Разобравшись с тем, что такое депозит при съеме квартиры, собственнику стоит взять во внимание следующий принцип: возвращать сумму обеспечительного платежа стоит только после получения всех счетов, включая телефонные. Тогда можно будет объективно оценить наличие каких-либо убытков.
Если пренебречь этим правилом, то можно столкнуться с необходимостью платить за долгие междугородние разговоры бывших съемщиков.
