Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью

Статья 196 ГК РФ устанавливает общий срок исковой давности по сделкам с недвижимостью на уровне трех лет.

Понятие срока исковой давности раскрывается в Гражданском кодексе РФ. Здесь это некий промежуток времени, в течение которого после того, как была совершена сделка с недвижимостью, ее можно оспорить с признанием вновь полученного результата единственно законным.

Срок начинается отсчитываться не с той даты, когда был заключен договор и сделка состоялась, а с того времени, когда лицо, желающее оспорить принятое решение, узнало о нем.

Максимум времени, в течение которого можно обратиться за восстановлением своих прав в отношении объекта недвижимости, составляет 10 лет.

Продление сроков

Понятие продления сроков в гражданском законодательстве как таковое не предусмотрено, но если исходить из практики, то предполагается возможность увеличения срока в определенных обстоятельствах.

К таким обстоятельствам относится:

• нахождение заинтересованного лица в местах лишения свободы либо же в таких учреждениях, выход из которых в самовольном порядке не допускается, например, в армии. В этом случае течение трехгодичного срока начинается с момента, когда лицо покидает указанное учреждение, а не узнает о сделке, которую желает оспорить;
• нахождение за пределами Российской Федерации либо же пребывание в коме, что не способствует возможности подать иск в суд. При обосновании причины, по которой не было подано заявление в установленный законодателем срок, есть возможность подать его не позднее 10 лет с момента установления данного факта лицом, желающим оспорить сделку;
• если после того, как имеющиеся известные наследники вступили в свои права, появился еще один, чьи права были нарушены, а интересы не учтены при разделении наследства. В этом случае обделенный наследник может исправить ситуацию в течение 3 лет с момента признания его полноценным наследником.

Исходя из этого, приобретая недвижимость на вторичном рынке, полностью спокойным относительно чистоты сделки можно быть только по истечению минимум 10 лет с момента ее осуществления, т.е. если сделка состоялась в 2008 году, то уже в 2021 можно ни о чем не переживать.

От чего зависит срок исковой давности

Срок исковой давности зависит от типа сделки. Для ничтожных установлен стандартный период — 3 года. Его начинают считать со дня, когда сделка была заключена.

Для оспоримых сделок срок сокращен до 1 года. Но его течение начинается только с того момента, как исчезла опасность или угроза, под влиянием которой заключалась сделка, или с момента, когда лицо должно было получить информацию о нарушении своих прав.

Срок не может быть больше 10 лет (ст. 196 ГК РФ). Изменить его по обоюдному соглашению сторон также невозможно.

Восстановление пропущенного срока

Согласно 1 части 205 статьи Гражданского кодекса РФ законодателем установлены сроки для обращения в суд с исковым требованием относительно сделки с каким-либо объектом недвижимости. При этом не каждая причина будет признана уважительной и будет относиться именно к личности заявителя. Решение об этом принимает только суд.

Уважительной причиной признается только в том случае, когда лицо в действительности не имело возможности реализовать свое право в последние 6 месяцев до окончания общеустановленного срока и не могло принять всевозможные меры к реализации своих прав.

Срок исковой давности по сделкам с недвижимостью: порядок и правила восстановления

Статья посвящена проблемам срока исковой давности по сделкам с недвижимостью. Вы узнаете особенности этого понятия, возможности и способы восстановления срока, а также список причин, которые считаются уважительными для суда. А также мы расскажем о порядке и правилах составления заявления о продлении пропущенного срока.

Под общим понятием исковой давности подразумевается промежуток времени, в течение которого лицо имеет право на восстановление своих прав и интересов после того, как обнаружен факт их нарушения.

По сделкам также существует период исковой давности. Это время, в течение которого участник сделки имеет право ее оспорить или отменить.

Его следует отсчитывать не с даты заключения, а с того момента, когда сторона узнала или должна была узнать о нарушении.

Общая исковая давность по соглашениям с недвижимостью

Общая исковая давность по сделкам – 36 месяцам. Она же применяется и к требованиям о признании сделки с недвижимостью ничтожной, к искам об истребовании квартиры у законопослушного покупателя в пользу бывшего собственника, выбывшего из жилого помещения против воли.

Иск о признании недействительной оспоримой сделки с недвижимостью подается в течение 1 года после того, как нарушение, допущенное в ходе ее заключения, повлекло негативные последствия.

В общем правиле о процессуальном сроке имеются исключения:

• Если соглашение подписано лицом под влиянием физического или психологического давления, то давность начинает течь с момента прекращения давления. Такие сделки носят оспоримый характер и могут быть аннулированы в течение 12 месяцев;
• Исковая давность по спорам о применении последствий ничтожных сделок действует со дня их исполнения. Днем исполнения считается дата государственной регистрации договора купли-продажи. Норма о моменте, когда гражданин должен был узнать о нарушении прав, здесь не применяется.

Оспоримые и ничтожные сделки

Выделяют два вида сделок, на которые не распространяются правила исковой давности.

Данные сделки уже априори считаются в нашей стране недействительными:

1. Ничтожные сделки – соглашения, достигнутые вопреки правилам, установленным законодательством, ущемляющие права и интересы других лиц. Например, ситуация, когда произошло дарение объекта, обремененного интересами других лиц, либо же один из наследников произвел отчуждение дома (квартиры), не спросив на это разрешения иных наследников. В такой ситуации лица, чьи права нарушены, обращаются в суд с иском к распорядившемуся общим имуществом. Срок давности здесь – 3 года с момента, когда о такой сделке стало известны лицам, чьи права были нарушены.
2. Оспоримые сделки – соглашения, достигнутые в результате обмана, злоупотребления доверием, шантажа, угрозы применения насилия и так далее. В данном случае наиболее важным моментом считается необходимость доказать именно факт стороннего воздействия. В судебной практике чаще всего оспоримыми сделками являются заключенные с мошенниками. Еще одним распространенным вариантом оспоримой сделки является ситуация, когда после развода один из супругов продает совместно нажитую недвижимость без ведома другого супруга. В этом случае срок давности для подачи иска составляет 1 год со дня, когда пострадавшему стало известно о произошедшем.

Что такое ничтожные и оспоримые сделки с недвижимостью

Недействительные сделки бывают ничтожными и оспоримыми. В зависимости от этого определяется порядок признания сделки недействительной, последствия и непосредственно срок исковой давности.

Ничтожная сделка

Недействительность ничтожной сделки не нужно подтверждать в суде: она никак не должна и не могла быть совершена по закону. Поэтому с самого заключения ее заведомо считают недействительной, а в суд идут, чтобы признать таковыми ее последствия. Вот основания ничтожности:

1. Приобретение недвижимого имущества в результате сделки по фальшивым документам, доверенностям, подделанным подписям.
2. Приобретение недвижимости у недееспособного гражданина.
3. Приобретение квартиры у ребенка до 14 лет. В жизни такое, конечно, практически никогда не встречается, но знать стоит обо всех основаниях.
4. Приобретение квартиры в результате мнимой или притворной сделки. Например, гражданин, который должен крупную сумму за кредит, переписал свою дачу на близкого друга. Сделку отменят, а имущество заберут.
5. Приобретение квартиры в ходе сделки, которая нарушила закон или иные нормативные акты. Особенно часто такое случается с жильем, в котором среди собственников должны быть маленькие дети, например, при покупке квартиры с использованием материнского капитала.

Оспоримая сделка

Оспоримые сделки можно признать недействительными только в судебном процессе. Вот примеры оспоримых сделок:

1. Одна из сторон заключила сделку в результате мошенничества, принуждения или угрозы другой стороны.
2. Пострадавший заключил сделку в результате попадания в существенное заблуждение. К примеру, когда вместо двухэтажного загородного дома покупатель получил полуразрушенный двухэтажный сарай.
3. Сделку заключило лицо с ограниченной дееспособностью. К ним относятся и люди, которые подвержены зависимости от алкоголя или наркотиков.
4. Сделка заключена с ребенком от 14 до 18 лет без согласия родителей, опекунов или попечителей.
5. Сделка заключена на квартиру, не все собственники которой дали свое согласие.

После признания сделки недействительной обе стороны должны вернуть первоначальным владельцам все, что получили по сделке. Покупатель возвращает объект недвижимости, а продавец — деньги. Если с недвижимостью что-то случилось и вернуть ее нет возможности, необходимо возместить стоимость.

Участие риэлтерских компаний

Если вы приобрели недвижимость у риэлтерской компании, а через лет пять – шесть оказалось, что были нарушены права продавца, то можете спать спокойно, так как такая проблема – головная боль для юридических лиц, ведь именно риэлторы здесь будут нести ответственность, да и то, если сроки давности будут восстановлены.

ВНИМАНИЕ !!! Не следует совершать сделки с объектами недвижимости самостоятельно, так как велик риск попасть в неприятность, связанную с обременением квартиры (дома) третьими лицами. Только компании и их представители (риэлторы), являющиеся специалистами в организации сделок с недвижимостью, дадут гарантии полной чистоты и прозрачности сделки, а также буду ответственны за правильную организацию сделки в течение всего срока исковой давности.

Что такое срок исковой давности

Покупателям стоит подходить к операциям с объектами недвижимости особо ответственно. Даже после передачи денег и оформления бумаг сделку могут признать недействительной, если она изначально была совершена незаконно или нарушила чьи-то права.

Только через судебный процесс можно признать сделку или ее итог недействительными. Для обращения определен срок исковой давности — это период, на протяжении которого пострадавшая сторона сделки и третьи лица, чьи права были нарушены, могут пойти в суд и потребовать признать сделку недействительной.

Потерпевшая сторона имеет право инициировать судебный процесс позже, однако тогда ответчик может заявить об истечении срока, что будет причиной для отказа по иску.

У пострадавшего есть и возможность восстановить срок исковой давности. Для этого нужно доказать суду, что для пропуска были уважительные причины: тяжкое заболевание, временная недееспособность, беспомощность.

Срок исковой давности по завершенным сделкам с недвижимым имуществом в зависимости от вида

Собственная крыша над головой – пожалуй, самый животрепещущий вопрос для каждого человека. Но ситуации бывают разные и можно с легкостью попасться на крючок аферистов или просто не знать, что вашу собственность присвоили другие люди. Неужели все так безнадежно и мрачно и нет способа изменить ситуацию?

Выход есть всегда, при этом необязательно нарушать закон и восстанавливать справедливость самостоятельно. Законодатель нам дает действенное «оружие» – сроки исковой давности, которые помогут оспорить сделку с недвижимостью. Давайте научимся пользоваться этой правовой категорией.

«Ничтожная» сделка – восстанавливаем справедливость

К данной категории сделок относятся правовые отношения, при которых одна из сторон просто не имела права ее заключать. Например, подписали договор купли-продажи квартиры, а мошенник умело скрыл, что не является собственником (например, предъявил недействительную доверенность). Или вы осуществили обмен с человеком, который не имеет никакого отношения к квартире.