Новая концепция Банка России о страховании при ипотечном кредитовании

В первой половине текущего года ипотечный рынок вырос на 16%, побив рекорд 2014 года. Эксперты ожидают, что по итогам 2021 года объем выданных жилищных кредитов станет рекордным за всю историю существования ипотечного рынка в России.

Многие россияне уже привыкли к договорам ипотеки, как и приобретаемым в связи с их заключением обязательствам. Но у ипотечного договора есть свои особенности – зная их, заемщик сможет выбрать наиболее выгодные для себя условия.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у адвоката Олега Сухова, на какие моменты стоит обратить внимание при заключении такого договора.

Обязательства заемщика

Заемщику следует изучить все пункты договора, где прописаны его обязательства. Если не можете разобраться самостоятельно, воспользуйтесь услугами юристов, которые смогут объяснить неясности, а также оценить риски, возникающие при неисполнении указанных условий.

Многие заемщики не придают значения пункту, обзывающему их сообщать банку о значимых переменах в их жизни. Так, необходимо сразу уведомить банк, если у Вас изменилось финансовое положение. В противном случае, если в дальнейшем потребуется рефинансирование ипотеки из-за трудной финансовой ситуации, кредитор может отказать и даже потребовать у заемщика штраф за сокрытие информации.

Также необходимо оценить сроки исполнения обязательств и то, в каком виде необходимо их исполнять. Если договор предполагает уведомление, то необходимо ли его составлять в письменной форме и прочее. Чтобы наглядно оценивать и рассчитывать время для того или иного действия, выпишите все указанные в договоре сроки в отдельную таблицу.

Когда финансы поют романсы

Среди подводных камней ипотечного договора особое место занимают условия одностороннего расторжения соглашения по инициативе банка. Причем самая распространенная причина такой инициативы со стороны кредитора — заемщик перешел в разряд должников или несколько раз просрочил платеж. Возможно наличие неустойки, которую вам придется платить сверх основного долга при расставании с залогодержателем.

В ипотечном договоре также прописываются пени и штрафы, которые ждут должника при уклонении от уплаты ежемесячных взносов.

Теоретически их можно в дальнейшем оспорить в суде, но до такой стадии ситуацию с задолженностью лучше не доводить. Также не следует избегать контакта с банковскими сотрудниками, потому что это будет истолковано как ваше нежелание соблюдать кредитный договор и может ускорить процесс продажи залоговой недвижимости с молотка для покрытия долга.

Тревожным сигналом для банка является наличие более чем трех просрочек по платежам в год либо задолженность по платежам более месяца. При наличии такой картины банк предложит вам расторгнуть договор и выплатить оставшуюся задолженность. Причем если вы не страховали риск невыплаты кредита в связи с непредвиденными обстоятельствами, страховая компания в такой ситуации вам ничего не должна, и долг вы будете покрывать за счет продажи недвижимости. Есть вероятность, что даже после этого вы останетесь должны банку.

Расторжение ипотечного договора, инициированное одной из сторон, может проходить как в судебном, так и в досудебном порядке. Судебное вмешательство при прекращении ипотеки обязательно в следующих случаях:

• если ипотека была выдана с использованием льгот и субсидий от государства (например, военная ипотека);
• если супруги разводятся, и у них есть несовершеннолетние дети (необходима защита интересов детей);
• заемщик стал пожизненно нетрудоспособным (инвалидность).

Когда у заемщика есть желание и хотя бы минимальные шансы сохранить ипотечную недвижимость, можно воспользоваться следующими финансовыми инструментами:

• реструктуризация;
• кредитные каникулы;
• изменение графика платежей.

Однако если ваш банк не даст вам такой возможности, можно перейти в другой банк. И тогда вам все равно придется пройти через оформление расторжения договора ипотеки.

Финансовые расходы

Нередко банки включают в договор всевозможные дополнительные услуги, которые, к тому же, являются платными. Запросите у менеджеров банка распечатку, где будут указаны все дополнительные расходы. Посчитайте их суммарную стоимость и оцените, приемлема ли для Вас эта сумма. Также стоит поинтересоваться, можно ли сократить эти расходы.

Особое внимание стоит уделить пунктам, где указана комиссия за обслуживание счетов. Центробанк запретил банкам устанавливать в ипотечных договорах отдельные комиссии за обслуживание счета.

В свою очередь Агентство по ипотечному жилищному кредитованию запрещает банкам включать в договор ипотеки так называемые скрытые платежи. К примеру, юридическое сопровождение сделки, от которого нельзя отказаться, оплачивается напрямую банку или аффилированному юридическому лицу. При выявлении таких нарушений, можно пожаловаться на кредитную организацию в регулятор.

На какие особенности ипотечного договора следует обратить внимание?

При изучении договора ипотечного кредитования специалисты рекомендуют обратить особое внимание на следующие нюансы:

1. Помимо сведений о валюте, сроках и сумме кредита в документе должен быть указан подробный график ежемесячных погашений займа с точными датами платежей и конкретной суммой. График печатается на отдельном листе (приложении), где подписываются все участвующие в ипотеке стороны и ставится печать банка, что придает документу юридическую силу.

2. В обязательном порядке ипотечный договор должен содержать подробную информацию о предмете ипотеки: месторасположение и адрес объекта, данные технического паспорта, оценочную стоимость жилья и прочее. Неправильно отраженные сведения по объекту недвижимости могут привести к признанию недействительности документа.
3. Залоговым имуществом для банка обычно выступает приобретаемая в кредит недвижимость. Однако некоторые финансовые учреждения указывают в договоре, что заемщик отвечает всем своим имуществом, на что также стоит обратить внимание.
4. Считается, что основным обязательством клиента перед банком является своевременное внесение ежемесячной оплаты по ипотечному кредиту. Но по закону заемщик должен еще и согласовывать все свои действия с банком относительно предмета залога. К примеру, проведение перепланировок, сдачу в аренду, регистрацию членов семьи на жилой площади и т.д.
   Читайте также:  Что такое залог или страховой депозит при съеме квартиры и для чего он нужен?
5. При заключении договора ипотеки банк оставляет за собой право преждевременного расторжения документа в случае неплатежеспособности должника или несвоевременных ежемесячных оплат. Желательно, чтобы в договоре было указано, сколько раз может допускаться просрочка. Важным моментом является также графа, где прописывается право реализации предмета залога и распределение средств от его продажи.
6. Пункт о санкциях является обязательным для договора ипотечного кредитования. В нем конкретно, а не в общих фразах указывается перечень санкций, применяемых к должникам. Должна быть также графа, где прописываются проценты штрафов и возможность повышения банком процентной ставки.

Страховые услуги

Часто при заключении ипотечных договоров гражданам навязывают услуги страхования. Но законодательство обязывает заемщика страховать только предмет залога, а о страховании здоровья и жизни, которое требуют некоторые кредиторы, там ничего не сказано.

Раньше банки активно навязывали заемщикам страхование жизни. Несмотря на то, что такую практику признали неправомерной, с ней можно столкнуться и сегодня. Кроме того, не забывайте: даже если по рекомендации банка Вы дополнительно заключили договор страхования жизни, от него можно отказаться в течение пяти дней.

Страховка — за что и кому вы платите

Вы изучаете ипотечный договор — на что обратить внимание в первую очередь? Начните со стоимости и содержания страховки, которую предлагает банк. По закону обязательным является только страхование самого объекта ипотеки, но банки старательно навязывают комплексное страхование.

В среднем страховка обходится заемщику в 0,5-1,5% от суммы долга в год.

В комплексное страхование кроме обязательного, входят риски, которые вам предложат застраховать в добровольно-принудительном порядке:

• титул (если недвижимость вторичная);
• надежность застройщика (для новостроек);
• ваше здоровье, потеря трудоспособности.

С одной стороны, с учетом срока ипотечного кредита такие меры предосторожности могут быть очень кстати. Нюанс состоит в том, что формально вы имеете право приобрести страховой полис в любой компании. Но каждый банк сотрудничает со страховщиком и заинтересован в том, чтобы вы приобрели именно партнерскую страховку. Нередко в качестве санкций за отказ от комплексного страхования практикуется уже упомянутое повышение процентной ставки, так что дешевле выходит купить навязываемый полис.

Заемщик имеет право выбрать страховую компанию.

О страховании нужно помнить следующее:

• все риски страхуются в пользу банка;
• чтобы застраховать первоначальный взнос или вероятность невыплаты кредита в свою пользу, нужно приобретать дополнительную страховку, которая не входит в комплексные предложения;
• если вы оплатили страховку вперед на три года, а через год досрочно погасили ипотеку, неиспользованный платеж по страховке вы вряд ли вернете;
• в течение пяти рабочих дней (период охлаждения) вы имеете право отказаться от страховки с минимальными потерями.

При планировании затрат на ипотеку страховка занимает очень весомое положение среди прочих трат, поэтому уделите ее оформлению особое внимание.

Досрочное погашение кредита

Внимательно изучите пункты договора, где указаны последствия досрочного погашения кредита. Существует ли в договоре такой пункт? Согласно статье 810 Гражданского кодекса, у заемщика есть право досрочно погасить кредит. Поэтому даже если такой пункт в документе имеется, он не может стать препятствием для реализации этого права. Но учтите: в статье сказано, что заемщик должен уведомить банк о досрочном погашении кредита не менее чем за 30 дней.

Также обратите внимание на порядок погашения, сроки и другие имеющиеся условия. Гражданский кодекс отдает это на усмотрение кредитора. Поэтому изучите все положения, касающиеся таких моментов.

Помните: банки не вправе взыскивать штраф за досрочную выплату кредита, а также устанавливать в договоре постоянные или временные запреты на этот счет.

На что нужно обратить внимание при оформлении ипотеки?

При оформлении ипотеки все операции банк проводит самостоятельно. Он оценивает недвижимость и одобряет займ только после полной юридической проверки. Ипотечный договор и сделка купли-продажи заключаются одновременно.

При выборе ипотечной программы обратите внимание на следующие нюансы:

Дополнительные расходы

Кроме процентной ставки, нужно обратить внимание на следующие дополнительные расходы:

• Комиссии банка. Некоторые банки их не афишируют, но такие выплаты могут существенно увеличить ежемесячный платеж по ипотеке. Чтобы избежать неприятных сюрпризов, внимательно изучите договор.
• Сроки платежей. Просрочка приводит к штрафам и пени. Лучше внести ежемесячный платеж на пару дней раньше, чем потом оправдываться и нести дополнительные расходы.
• Штрафы за досрочное погашение. К сожалению, этот вопрос до сих пор не решен. Некоторые банки не разрешают своим клиентам ежемесячно выплачивать суммы больше, чем прописано в договоре. Досрочное закрытие ипотеки в таком случае приведет к солидной денежной потере. Даже если вы не планируете погашать ипотеку досрочно, выбирайте ту кредитную организацию, которая не оштрафует за внесение средств «сверх лимита» (через несколько лет финансовое положение может измениться в лучшую сторону).
• Условия увеличения платежей. Некоторые программы привязаны к доллару, и при повышении котировок этой валюты увеличивается и сумма взносов. Часто банки привязывают свои долгосрочные программы к установленным ставкам ЦБ. Если ставки будут повышены Центробанком, кредитная организация увеличит процент по ипотеке.
• Страховка. К дополнительным расходам относится страхование недвижимости и жизни заемщика. Если первый вариант оспорить нельзя, то от страхования жизни можно отказаться. Но тогда можно получить отказ в займе.

Ограничение прав на недвижимость

Покупка квартиры в ипотеку позволяет владельцу пользоваться недвижимостью и проживать в ней со своей семьей или третьими лицами. Но некоторые банки ограничивают такую возможность, разрешая заселяться в квартиру только членам вашей семьи. До момента полной выплаты стоимости объекта, прописанной в договоре, недвижимость находится в залоге у кредитной организации.

Комплексный ремонт квартир под ключ

• Всё включено В стоимость ремонта входит всё: работы, материалы, документы.
• Без вашего участия После согласования проекта мы беспокоим хозяев только при сдаче ремонта.
• Цена известна заранее Стоимость ремонта фиксируется в договоре.
• Фиксированный срок ремонта Ремонт квартиры под ключ за 3,5 месяца. Срок закреплен в договоре.

Подробнее о Сделано

Владелец не может распоряжаться квартирой, которая находится в залоге у банка. То есть не может продавать, дарить или завещать ее. По закону сделать это можно, но 99,9% банков не дают согласие на распоряжение своей собственностью до того момента, пока не будет произведена последняя выплата по ипотеке.

Сохранение залога

Погашать ипотеку можно разными способами:

1. Полностью. После перечисления суммы банк передает документы на объект недвижимости.
2. Аннуитетные платежи. Сначала выплачиваются проценты, потом основное тело кредита. Сумма платежей не меняется на протяжении всего срока кредита.
3. Дифференциальные платежи. Тело кредита ежемесячно выплачивается в равных долях, также оплачиваются начисленные за текущий месяц проценты. Сумма платежей на протяжении всего срока кредита постепенно уменьшается.

Если заемщик собирается внести сумму больше, чем ежемесячный платеж, то нужно оповестить об этом банк. В одних случаях можно обойтись телефонным звонком, в других придется посетить отдел кредитной организации.

Вам нужен ремонт?

Мы отремонтировали уже больше 500 квартир, с удовольствием поможем и вам

Узнать стоимость ремонта