Исковое заявление о признании права собственности на объект долевого строительства

Нормативно-правовая база долевого строительства

Отношения между застройщиком и дольщиком относятся к имущественным. Поэтому находятся в сфере регулирования гражданского законодательства. Но ряд моментов регулируется иными актами. Например, Налоговым кодексом. Ответственность застройщиков за мошенничество с квартирами предусмотрена в УК РФ. Есть и специальный закон — Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Его принятие позволило снизить остроту отношений между застройщиками, дольщиками и государством.

Гражданское законодательство

Несмотря на то, что долевое строительство относится к гражданским правоотношениям, в ГК РФ норм, непосредственно посвященного ему нет. Но в ст. 130 ГК РФ поименован такой вид недвижимого имущества, как объект незавершенного строительства. Внесение в текст в 2004 г. именно этой формулировки и сделало возможным как само долевое строительство, так и ипотеку (кредит с залогом недвижимости) на квартиры в строящихся домах.

О таком способе банка обеспечить исполнение заемщиком обязанности вернуть долг, говориться в ст. 334 ГК РФ. Сказано в этом акте и о том, что для прав на недвижимость и договоров с ней связанных обязательна государственна регистрация (ст. 131 ГК РФ). Без нее, то есть без внесения информации в специальный государственный реестр, все сделки будут недействительны.

Специальный закон

К 2004 году стало понятно, что накопившиеся проблемы долевого строительства с помощью имеющихся норм закона не решить. Тогда был принять специальный закон — N 214-ФЗ (Закон). Он регулирует исключительно отношения в сфере долевого строительства. А именно:

• вводит понятие объект долевого строительства;
• разрешает застройщикам привлекать денежные средства от граждан;
• регулирует заключение договора долевого участия (далее — ДДУ);
• прописывает права сторон и их ответственность (только имущественную);
• устанавливает меры обеспечения исполнения застройщиком обязанностей (залог, поручительство, страхование);
• вводит обязательную госрегистрацию ДДУ и уступки требования;
• включает обязательный для застройщика перечень документов;
• устанавливает государственный надзор в данной сфере.

Ответственность

Застройщик несет перед своими дольщиками ответственность. В зависимости от того, какие именно нарушения они допускают, ответственность их может быть:

• Имущественной. Неисполненный договор грозит застройщику не только возвратом средств дольщика, но и солидной неустойкой (ст. 10 ФЗ N 214).
• Административной. Платить штраф придётся и за нарушение законов о долевом строительстве (ст. 14.28 КоАП), и за невыполнение предписаний надзорных органов (ст. 19.5 КоАП).
• Уголовной. Обман дольщиков квалифицируется как мошенничество (ст. 159 УК РФ). За него грозит либо солидный штраф — 1 млн, либо 10 лет заключения.

Как происходит оформление права собственности в новострое?

В теории все просто. Подробно порядок оформления и регистрации прав собственности на квартиру в новостройке определяется согласно Федеральному Закону. Прочитав ФЗ «О регистрации и признании права собственности на дом, квартиру и сделки с ними» вы узнаете четкий и продуманный механизм получения прав. С одной стороны, этот документ полностью запрещает распоряжаться недвижимым имуществом, поскольку оно не принадлежит новым владельцам на законной основе. С другой стороны, четко описывает механизмы, в рамках которых выполняется оформление права собственности:

• Застройщик сам может оформить все документы жильцам для полноправного владения. Этот вариант обычно потребует финансовых затрат, но в большей части, застройщик всячески старается избежать хлопот, которые не связаны с прибылью.
• Самостоятельное оформление права на владение, на основании договоров долевого участия. В этом вам помогут специалисты Центра кадастра и регистрации «Стар-Сервис», которые выполнят полное юридическое сопровождение при регистрации сделок с недвижимостью, ускорят процесс получения технического паспорта БТИ, выписок, справок и актов.
• Подача в суд претензии, которая отражает ущемление вашего права. В таком случае потребуется оплата госпошлины, а также юридическая поддержка со стороны специалистов, которые будут сопровождать процесс. В среднем, суд длится около 2-3 месяцев, в результате чего выдается судебное предписание застройщику произвести скорейшее оформление права собственности долевому участнику.
• Полное сопровождение оформления права собственности консалтинговыми предлагает доступные цены на свои услуги и помощь одних из лучших юристов в области имущественного и гражданского права в Москве.

Естественно, самый простой, быстрый и менее затратный вариант – когда застройщик самостоятельно решает бюрократические вопросы, однако, судя по практике, в этом плане застройщик обычно не торопится.

Права участников долевого строительства и их защита

Главное право застройщика — привлекать деньги других участников на долевое строительство. Но для этого потребуется получить разрешение на строительство, представить проектную декларацию в Росреестре и надзорном органе, разместить ее копию в интернете. Спустя две недели после публикации, можно заключать ДДУ и принимать взносы от дольщиков.

Гораздо больше прав законодатели предоставили дольщикам. Они вправе:

• требовать у застройщика предоставить оригиналы разрешительных документов;
• расторгнуть договор (но только по основаниям ст. 9 Закона);
• требовать передачи квартиры после того, как дом введен в эксплуатацию;
• требовать возмещения убытков и выплаты неустойки при нарушениях со стороны застройщика (ст. 10 Закона);
• переуступать свое право на строящуюся квартиру (ст. 11 Закона);
• быть залогодержателем земельного участка под строящимся домом (ст. 13 Закона);
• быть выгодоприобретателем в случае страхования отвественности застройщика;
• зарегистрировать право собственности на переданную квартиру;
• требовать признания их пострадавшими от действий застройщика и внесения данных в специальный реестр;
• искать защиты у государства.

Закон защищает не только дольщиков, но и застройщика. Он может расторгнуть ДДУ, если вторая сторона нарушит свою обязанность — заплатить. Никакие пени или неустойки при этом не выплачиваются. Вина в такой ситуации лежит на дольщике.

Помимо прав и обязанностей застройщика и участников друг перед другом долевое строительство предполагает и возникновение прав на недвижимое имущество. Это право в обязательном порядке регистрируется в Росреестре после того, как дом принят госкомиссией и введен в эксплуатацию.

За защитой своих прав обе стороны могут обращаться в суд. Чаще всего пострадавшими оказываются, конечно, участники (дольщики). Им для защиты потребуется адвокат по долевому строительству, так как сложившаяся судебная практика, к сожалению, свидетельствует о том, что лишь небольшой процент дел завершается возвратом средств.

Признание права собственности на квартиру в новостройке

Автор: Котова Екатерина Викторовна , юрист юридической компании Абонент Консалт.

ЗНАКОМА ЛИ ВАМ ТАКАЯ СИТУАЦИЯ: Вы вложили денежные средства в покупку квартиры в доме-новостройке, который достроен, введен в эксплуатацию, однако, застройщик не спешит регистрировать переход права собственности. Вы проживаете в квартире, у вас есть временный ордер на вселение в жилое помещение, вы несете расходы на содержание квартиры, например, оплачиваете коммунальные услуги, но собственником вы не являетесь.

Отсутствие права собственности ставит вас в крайне незащищенное с точки зрения закона положение, так как возможна ситуация, когда недобросовестный застройщик перепродаст несколько раз квартиру по разным договорам разным людям, и покупатели в момент заключения договора никак не смогут проверить данный факт.

Лучший выход из подобной ситуации – признание права собственности на квартиру через суд.

Юристы имеют большой опыт в сфере сделок с недвижимостью и признания права собственности. Мы проведем анализ ваших договоров и документов и подберем оптимальный вариант решения проблемы.

Примерная стоимость наших услуг составит 40 000 рублей, которые мы выставим к оплате застройщику в качестве судебных расходов. О том, как рассчитать госпошлину по признанию права на квартиру, читайте здесь

В КАКОЙ СУД ПОДАВАТЬ ИСКОВОЕ ЗАЯВЛЕНИЕ: по месту нахождения недвижимого имущества (п.1 ст. 30 ГПК РФ).

ЧТО ПОТРЕБУЕТСЯ ДОКАЗАТЬ ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ:

1. Истец оплатил стоимость квартиры в полном объеме;
2. Строительство жилого дома, в котором находится квартира, завершено, дом сдан в эксплуатацию, дому присвоен почтовый адрес, квартира прошла государственный технический учет в БТИ, квартире присвоен кадастровый номер;
3. Ответчик передал квартиру истцу в фактическое владение и пользование (данный факт подтверждается Временным ордером на вселение в жилое помещение);
4. Зарегистрированные права третьих лиц на квартиру отсутствуют, другие лица не заявляют права на квартиру.
5. Истец несет расходы, связанные с содержанием квартиры, а именно:
   оплачивает квартирную плату;
6. оплачивает коммунальные платежи (задолженность по коммунальным платежам отсутствует);
7. оплачивает иные платежи. Хорошим доказательством является договор, заключенный с управляющей компанией.

КАКИЕ ДОКУМЕНТЫ НЕОБХОДИМО ПРЕДОСТАВИТЬ В СУД ДЛЯ ПРИЗНАНИЯ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ:

1. Непосредственно все имеющиеся у вас договоры и дополнительные соглашения к ним (договор купли-продажи, предварительный договор, договор уступки прав требования и перевода долга и т.д.);
2. Документ, подтверждающий оплату квартиры;
3. Выписку из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) , в которой указано, кто является собственником квартиры;
4. Документы, подтверждающие, что дом достроен. Это могут быть:
   Акт приемки законченного производством строительно-монтажных работ жилого дома приемочной комиссией, утвержденный распоряжением префекта конкретного округа г. Москвы;
5. Разрешение на ввод дома в эксплуатацию;
6. Сообщение Мосгосстройнадзора о вводе дома в эксплуатацию;
7. Заключение о соответствии построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации;
8. Данные учета из БТИ/документы БТИ, поэтажный план, экспликация;
9. Кадастровый паспорт помещения.
10. Подтверждением фактического владения могут быть:
    Соглашение между Покупателем и Застройщиком-продавцом, по которому покупатель обязался принять квартиру и нести полную ответственность за ее сохранность;
11. Акт приема-передачи квартиры (акт приема-передачи квартиры в пользование, акт приема-передачи ключей квартиры);
12. Временный ордер на вселение в жилое помещение;
13. Акт открытия допуска в квартиру;
14. Акт осмотра квартиры;
15. Акт доступа в квартиру.
16. Факт несения расходов на содержание квартиры подтверждается:
    Всевозможными квитанциями на оплату жилого помещения и коммунальных услуг; чеками, подтверждающие оплату услуг по заключенному истцом договору управления многоквартирным домом на оказание услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общедомового имущества многоквартирного дома;
17. Договором управления многоквартирным домом.
18. Отсутствие зарегистрированных прав третьих лиц подтверждается:
    Выпиской из ЕГРН;
19. Актом передачи квартиры, в котором покупатель и продавец подтвердили, что квартира свободна от любых прав третьих лиц и не является предметом спора или залога.

ВОЗМОЖНЫЕ СЛОЖНОСТИ:

• Вместо договора купли-продажи квартиры был заключен предварительный договор Согласно пункту 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 г. N 54, если стороны заключен договор, поименованный ими как предварительный, в котором есть обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить полную цену недвижимого имущества или существенную ее часть, судом подобный договор должен квалифицироваться как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате. То есть данный договор в суде будет приравниваться к договорам купли-продажи. Однако данный факт потребуется отдельно доказать в суде.
• В выписке из ЕГРН указано, что данные о собственнике отсутствуют Это говорит о том, что никто не обращался в регистрирующий орган для регистрации права собственности. Существует судебная практика, в которой суды не воспринимают данное обстоятельство как существенное. Если возможно доказать все пять указанных выше критериев (см. Что требуется доказать), то, как правило, суды не видят препятствий для признания права собственности сразу за покупателем квартиры (за истцом).

Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем
comments powered by HyperComments

Страхование долевого строительства

Помимо таких способов обеспечить исполнение застройщиком своих обязанностей перед дольщиками, как залог участка и поручительство, закон допускает еще один — страхование. Но страхуется не сам объект долевого строительства, поскольку он не существует на момент заключения договора страхования. Страхуется именно ответственность застройщика (ст. 15.2 Закона).

Страховым случаем является невыполнение обязанностей — построить и передать участникам, заплатившим деньги, их квартир; страхователем — застройщик. Получить выплату вправе участник (дольщик) или же организация-инвестор. Страховка оформляется еще до регистрации первого ДДУ.

Застраховать ответственность застройщик может либо в страховой компании, либо — с 2014 года — через некоммерческое общество страхования (ОВС) застройщиков. Особенность этой организации в том, что она страхует только ответственность по ДДУ. Предполагается, что такой способ должен заставить застройщиков выполнять свои обязательства. Ведь они сами выступают учредителями ОВС и выплачивать страховку за действия своих менее ответственных товарищей им невыгодно.

Банкротство застройщика входит в основания для получения страховки. Но есть ряд случаев, которые не относятся к страховым. И страховка, соотвественно, не выплачивается. К ним относятся:

• замедление строительства;
• заморозка объекта.

Закон предусматривает только один вид договора в данной сфере, то есть договор долевого участия. Однако несмотря на достаточную нормативную проработанность этих правоотношений, участие в долевом строительстве по-прежнему имеет определенные риски. Ни огромные суммы неустоек, ни наказания, предусмотренные УК, ни страхование ответственности застройщиков не гарантируют лёгкого получения ключей от квартиры. Впрочем, заключение сделки всегда предполагает определённые риски, но знание особенностей того или иного вида договора позволяет избежать большого количества проблем.

Автор статьи