Что означает вторичное и первичное жильё на рынке недвижимости?

Сделки на рынке «вторички»: основные моменты

В сравнении с покупкой новостроек по сделкам с вторичной жилой недвижимостью можно выделить некоторые особенности. Каждая квартира, предлагаемая на вторичном рынке, имеет свою историю — короткую или длинную. Речь идет, прежде всего, о череде собственников и ряде сделок по отчуждению недвижимости, каждая из этих сделок может преподнести текущему собственнику свои сюрпризы, в большинстве случаев – не очень приятные.

Даже если дом совсем новый, но по квартире уже было оформлено хотя бы одно свидетельство на право собственности, жилье считается вторичным.

Идеальный вариант для покупателя, хотя не самый дешевый – жилье, которое еще год-два назад было в статусе новостройки, и теперь хозяева его продают.

Понятно, что прежних владельцев не может быть много, и с большой вероятностью такая покупка не чревата нарушением прав третьих лиц, что чаще всего является предметом судебных разбирательств. В случаях с квартирами в домах, возведенных очень давно, история может быть длинной и запутанной: несколько смен собственников, дарение, наследование, рентные тонкости и так далее.

Кроме того, надо внимательно оценивать не только «юридическую чистоту», но и само жилое пространство, поверхности стен, пола, потолка, инженерные сети на предмет изношенности.

То же самое можно сказать относительно районных коммуникаций.

Для многих большое значение имеют характеристики соседей, их привычки и особенности, поскольку, так или иначе, новому владельцу придется вписываться в некий сложившийся уклад.

Какую выбрать квартиру

Насколько будет выгодной покупка жилья зависит не от рынка (первичного или вторичного), а от особенностей самой квартиры или дома:

1. При покупке жилья от застройщика следует проверить, насколько авторитетным на рынке он является, не имеет ли замороженных объектов.
2. Квартиру на вторичке следует проверить в Госреестре, где указываются настоящие владельцы и другие данные.
3. Выбор недвижимости должен основываться на таких характеристиках, как площадь, расположение в городе, этажность, материалы возведения стен, транспортное обеспечение района.

Стоит рассматривать несколько вариантов, чтобы иметь возможность сравнить те или иные особенности, сделать обдуманный выбор.

Преимущества «вторички»: сложившаяся инфраструктура, отсутствие стройплощадок

Тем не менее, к явным положительным моментам сделок со «вторичкой» относится возможность приобретения жилой площади в тех районах, где новое строительство практически исключено. Зато уже сложилась качественная социальная инфраструктура, да и с транспортной доступностью все более или менее понятно. Все эта параметры можно оценить сразу, уже на этапе выбора подходящей квартиры, не уповая на перспективный план развития территории или заверения застройщика, если сравнивать с покупкой жилья на первичном рынке.

Кстати, квартирный «ассортимент» на вторичном рынке существенно шире, чем в новых кварталах.

Очередное преимущество заключается в том, что право владения квартирой можно получить сразу же, в ходе заключения сделки, и тут же переехать на новое место жительства, не дожидаясь окончания строительства дома, как в случае с новостройками. Правда, если вторичная квартира оказывается частью цепочки альтернатив, все оказывается очень непросто, и возможно, придется ждать «комплексного» оформления документов.

Многие из тех, кто предпочитают покупку «вторички», указывают на то, что квартиры уже являются полностью обжитыми. То есть, большинство нюансов – от вида из окон до качества отопления и шумоизоляции, уже не будут подвергаться изменениям и все это можно проверить сразу.

Кроме того, всегда остается шанс на основании некоторых обнаруженных недостатков (при желании их можно найти практически в каждой квартире)

договориться с продавцом о скидке, изменении некоторых нюансах договора, распределении расходов на завершение сделки.

Иными словами, жилье на вторичном рынке – это введенный в строй объект, который, как любой физический товар, можно рассмотреть «во всей красе». Но при этом, конечно, нужно понимать, что невозможность в полной мере исключить юридические риски и обеспечить в этом плане абсолютную безопасность сделки может свести на нет все преимущества вторичной недвижимости. Риски есть, их немало, и их обязательно надо учитывать, о чем пойдет речь далее.

Первичное жилье и отличие его от вторичного

Объект первичной недвижимости представляет собой жилое помещение, право собственности на которое оформляется в первый раз.

Обычно это новостройки, которые реализуют застройщики, строительные компании через посредников или собственные офисы продаж.

Квартира в только что построенном доме может быть объектом вторичной недвижимости. Это бывает, когда ее продает не застройщик, а собственник доли, оформивший права документально. При этом жилое помещение могли еще не использоваться по назначению.

Преимущества первичной недвижимости

Новостройки продаются разными способами: через ипотеку, в рассрочку, лизинг. Можно сэкономить до 30 %, если вложить средства на этапе строительства.

«Первичка» более качественно построена, в процессе возведения применялись современные материалы и технологии. Содержание объекта обходится ниже, так как меньше потерь тепла, нет затрат на обслуживание коммуникаций. Новое жилье обычно юридически чистое.

Отличие «первички» от «вторички»

Стоимость первичного в одном районе выше на 20 % вторичного. Новостройки обычно расположены на окраинах со слабой инфраструктурой.

При долевом участии есть риск того, что документы на участок и строительство оформлены неправильно. Из-за этих ошибок возникают сложности при сдаче объекта в эксплуатации. Со «вторичкой» такого произойти не может.

Где лучше купить жилье — на первичном или вторичном рынке

Объекты на первичном и вторичном рынках — это части единого рынка, который позволяет решить жилищный вопрос разными способами. Помочь определиться с выбором вам пожжет эта таблица, в которой перечисляются основные характеристики двух форматов жилья:

Мифы о «вторичке»: бюджетное жилье с высокой степенью износа

При упоминании понятия «вторичное жилье» перед глазами людей несведущих сразу рисуется картина «убитой» жилплощади в старой «панельке», которая даже приблизительно не вписывается в представления о комфортном жилом пространстве. Безусловно, таких вариантов в активной продаже немало, но ими спектр предложения далеко не ограничивается.

Поскольку с момента введения в строй некоторых современных новостроек с новыми планировочными решениями, уже прошли годы, качественных квартир появляется на вторичном рынке все больше. Поэтому покупателям становятся доступно отличное жилье, полностью соответствующее всем имеющимся стандартам. Люди приобретали такую недвижимость чаще всего на стадии котлована, обустраивали ее, даже какое-то время жили или сдавали в аренду, а затем, обстоятельства изменились, и квартиры оказались на продаже.

Кроме того, вторичная недвижимость – это совсем не обязательно жилье эконом-класса. На рынке представлено немало весьма качественных квартир, вторичного жилья, относящегося к комфорт- и бизнес-классу.

Надо заметить, вторичное жилье, за исключением «низкобюджетных» вариантов, совсем не обязательно обходится дешевле, чем жилая площадь в новостройке, которую, к тому же, можно приобрести на любом этапе возведения дома.

Многие покупатели предпочитают купить новую квартиру с готовым ремонтом, чтобы гарантированно оградить себя от проблем с изношенной инфраструктурой и «историей», которую нет возможности проверить досконально. Хотя это и не означает отсутствие рисков на первичном рынке, они есть, и подтверждение тому – обманутые дольщики, которые чуть ли не ежегодно выходят на митинги.

Этажность вторички

Приобретая вторичную жилплощадь, обращайте внимание на этаж, где она располагается. Определенные плюсы и минусы есть везде. Например, отсутствие соседей сверху будет явным преимуществом последнего этажа. Но при этом есть риск, что потолки могут протекать.

Если выбранный вами объект находится на последнем этаже, проверьте, предусмотрен ли чердак или технический этаж. Убедитесь в прочности крыши и надежности кровли. Предпочтение стоит отдать двускатной крыше, поскольку она, благодаря своей форме, лучше защит ваш потолок от протекания и промерзания.

Приобретая помещение на первом этаже, также следует быть внимательным и осторожным. Возможные риски здесь – повышенная влажность, плесень, шум за окном. Из подвала может распространяться сырость и неприятный запах. Кроме того, на первые этажи чаще проникают криминальные элементы, поэтому стоит позаботиться о наличии охраны.

Ощутимые риски «вторички»: сомнительная история, неузаконенная перепланировка

К сожалению, вторичный рынок недвижимости – благоприятная зона для реализации разнонаправленных мошеннических схем, а значит, покупателю приходится проявлять особую бдительность.

Основные риски связаны с тем, что в каждой из сделок по передаче права собственности, могли быть нарушены права третьих лиц (дети, родственники, супруги)

или самого собственника, который, например, может быть признан недееспосбным и не отдавать себе отчет в своих действиях в момент подписания договора.

Гарантировать полное отсутствие подобных проблем невозможно, законодательство не предлагает соответствующих механизмов. Если продавцу удастся доказать, что имели место такие нарушения, суд признает сделку незаконной. В результате покупателю придется вернуть жилье и предпринимать продолжительные попытки получить свои деньги обратно. Чего, скорее всего, сделать не получится, мошенники умело пользуются пробелами в законодательстве.

Главное, на чем нельзя экономить ни время, ни силы, ни деньги при покупке вторичного жилья – это проверка юридической чистоты квартиры.

Идеальное решение – доверить эту работу юристам по недвижимости, которым при необходимости можно задать все вопросы, если покажется, что в предъявляемых документах есть спорные места. Кроме того, опытные профессионалы заметят возможные подвохи, на которые человек, не являющийся специалистом, может попросту не обратить внимания.

Если приобретаются квартиры в старых домах, несовершенство планировочных и архитектурных решений, их технологическая отсталость – это то, с чем придется смириться. Однако, многие владельцы, стараясь добавить комфортности такому жилью, своими силами выполняют перепланировку, преобразуя квартиры до неузнаваемости. Перед покупкой необходимо убедиться в том, что перепланировка выполнена на законных основаниях, и тому есть все необходимые подтверждения.

Иначе, уже став собственником нового жилья, можно столкнуться с серьезными проблемами, которые, в лучшем случае, обернутся большими затратами на приведение в порядок документации. Так или иначе, покупка квартиры с неузаконенной перепланировкой – повод для разговора о существенной скидке.

Квартиры в «древних» домах могут иметь скрытые недостатки, которые сложно заметить с первого раза.

Экспертная оценка при покупке такого жилья – дело затратное, но очень часто оно того стоит. Эта услуга позволяет сэкономить еще большие деньги, которые пришлось потратить бы, например, на замену инженерной инфраструктуры или внешнее утепление.

Таким образом, некоторое количество рисков, связанных со «вторичкой» поддаются контролю. Но если в ходе анализа становится ясно, что в истории жилья имеются «белые пятна», а состояние квартиры не идеально, возможно, от такой недвижимости стоит отказаться. Благо, ни на одной из квартир свет клином не сошелся, на рынке практически всегда имеются хорошие предложения, нужно лишь хорошо поискать.

Риски при покупке вторичного жилья

Одним из главных рисков является покупка квартиры по вторичной доверенности. Всем известно, что на рынке действуют черные риелторы. Выбирая своими жертвами слабых и несознательных граждан, они переоформляют документы на подставных лиц и продают квартиру. Первым признаком такого предложения будет заниженная цена жилья, так как мошенники торопятся осуществить сделку. Стоит остерегаться и следок по доверенности, так как с этим могут возникнуть серьезные проблемы.

Для продажи квартиры необходимо согласие всех ее собственников. В случае, если в собственниках есть несовершеннолетние дети, то необходимо согласие органов опеки и попечительства. В случае, если кто-то заявит свои права после оформления сделки, она будет признана недействительной. Нужно проследить всю историю квартиры, сколько раз она была продана, как досталась владельцу. Сделка будет недействительной, если свои права на наследство заявит кто-то из родственников, о ком не было известно.

Существует много особенностей продажи объекта, если данная квартира – «вторичка». Что это значит? Необходимо тщательно проверять всю информацию, понимать ситуацию на рынке жилья и обдумывать все возможные вопросы, которые побеспокоят вас в будущем.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Что влияет на цену «вторички»?

Диапазон цен на вторичное жилье весьма широкий, и зависит стоимость не только от престижности, площади и качества жилья. Цены квартир существенно колеблются в зависимости от района, месторасположения дома, спроса на жилье на этой территории, наличия и качества инфраструктуры.

Близость к центру сказывается на стоимости, но во многих случаях не является определяющей. Благоустроенная «однушка» в доме улучшенной планировки, расположенная в хорошем районе на окраине, может оказаться намного дороже, чем скромная «убитая» квартира в центре. Разумеется, немалую роль играет состояние самих помещений и инженерных сетей.

Имеется также много других нюансов, связанных с особенностями отдельных квартир. Главное, что должно настораживать покупателя – это цена, которая намного ниже среднерыночной стоимости. При покупке такой квартиры историю, обстоятельства продажи и техническое состояние надо оценивать с особой тщательностью.

Что выгоднее и лучше для заемщика?

Однозначно ответить на данный вопрос сложно, ведь все зависит от цели, которую преследует заемщик.

• Заемщик хочет в будущем продать квартиру за более высокую цену.
• Человеку принципиально хочет жить только в новом жилье, где не было прежних хозяев, и где можно сделать все «под себя».
• Клиент не хочет платить большую страховку (только личное и имущество, без титула)

• Человеку важно качество дома, которое проверяется с годами.
• Не хочется вкладываться в отделку и новый ремонт.
• Можно выбрать наиболее удобное месторасположение (в центре, у работы и др.).
• Нужно быстро заехать и жить без вложений.
• Не хочется возиться с лишними документами и зависеть от застройщика.

Извечный вопрос, встающий перед будущими владельцами недвижимости — купить первичку или вторичку? Это ни в коем случае не выбор между плохим и хорошим, ведь масса достойных предложений есть на обоих рынках. Чтобы понять в какую сторону смотреть, нужно понимать, чем отличается вторичка от первички, и в этой статье мы постараемся раскрыть все нюансы данного вопроса.

Ипотека на вторичку: возможности и проблемы

Государство и сами застройщики стараются всячески стимулировать и рекламировать возможности ипотечного кредитования на покупку жилья в новостройках. Финансовые организации достаточно охотно предоставляют кредиты на покупку «вторички», и на это у банков есть свои резоны:

Во-первых,

на одних новостройках много не заработаешь, поскольку рынок все же обновляется не так быстро, как растут аппетиты банкиров. Вторичный рынок представляет обилие вариантов в разных ценовых категориях.

Во-вторых,

квартиры, существующие только в проекте – это объекты, сопряженные с определенными рисками не только для конечных покупателей, но и для банков. Поэтому объекты не каждого застройщика подходят для банковской ипотеки.

Впрочем, требование к вторичке тоже весьма серьезные,

что, в общем, неудивительно, поскольку квартира переходит в залог на весь период, пока заемщик будет рассчитываться по ипотечному кредиту. Если вдруг он окажется несостоятельным, залог придется реализовывать, и для банка важно продать квартиру быстро и без проблем. Непременным условием является наличие полного комплекта коммуникаций и удовлетворительный уровень износа дома. Так, ипотеку на покупку недвижимости в доме, построенном до шестидесятых годов прошлого века, получить практически невозможно.

Юридическая история квартиры тоже находится в зоне пристального внимания банков, которым точно не подойдет жилье, которое имеет хоть какие-то обременения. В помещении не могут быть зарегистрированы третьи лица, исключается также наличие залоговых договоров с другими организациями. Кроме того, эксперты финансовых организаций непременно проверят правоустанавливающие документы. Такой подход снижает риски и для собственников жилья – если банк одобрил ипотеку, риски существенно снижаются.

Что насчет юридической чистоты жилья?

Банками предъявляются требования и к юридической истории квартиры – не допускается никаких обременений. Не разрешается прописка в помещении третьих лиц, а также наличие арестов или договоров залога с другими кредитными организациями. Кроме того, банк потребует все правоустанавливающие документы и проверит их на присутствие ошибок и неточностей. Это на руку и будущим владельцам – они получат качественно проверенную квартиру, в которой со временем не обнаружатся неприятные моменты.

Гарантии качества новых домов

В новостройках соблюдаются требования, обеспечивающие безопасность жильцов: существует гарантия на инженерные коммуникации, стены, окна и потолок. Если владельцы квартиры сталкиваются с проблемами в первую пятилетку эксплуатации, они вправе требовать компенсации и бесплатного устранения дефектов.

Плюсы и минусы вторичного жилья

Если вы еще колеблетесь в выборе, рассмотрите преимущества и второго типа жилья:

• можно въехать в квартиру сразу после покупки;
• наличие ремонта, мебели, инженерных коммуникаций;
• присутствует инфраструктура: школы, магазины, детские сады, парки;
• большой выбор квартир на рынке.

Недостатки:

• высокая стоимость;
• затраты на услуги юриста, проверяющего историю квартиры;
• ухудшилось качество коммуникаций и несущих конструкций за годы эксплуатации.

Впрочем, застройщики также могут сдавать некачественное жилье, требующее доработок уже в первый год заселения. Известны случаи, когда в новых квартирах неправильно работала вентиляция, не было электричества, происходили постоянные нарушения в теплоснабжении и т. д.

Оцениваем риски

Покупка квартиры в новостройке – рискованный проект, т. к. компания-застройщик может стать банкротом, не закончив строительство. В этом случае деньги будут утеряны, а предвидеть такую ситуацию – сложно. Затягивание сроков строительства – еще один минус такой сделки. Повлиять на ход работы, ускорив ее, крайне трудно.

Государство пытается нивелировать риск, обязывая застройщика осуществлять обязательное страхование. Однако риск все равно остается. Практика показала: задержке не препятствуют даже штрафы. Выбирая между новым и вторичным жильем, учитывайте репутацию и авторитет застройщика: сколько лет он находится на рынке, какова успешность его работы. Взвешивайте все плюсы и минусы, чтобы сократить опасность потери денег и времени.

Состояние вторичного рынка недвижимости в России

Итак, у вас есть определенные сбережения и вы хотите купить недвижимость. Вторичное жилье — это самый оптимальный вариант для вложения денег. В России большинство квартир продается напрямую собственниками, а не через посредников, как это происходит в западных странах, поэтому в стоимость квадратных метров не закладывается комиссия риэлтора. Но в некоторых случаях собственники слишком завышают стоимость квартир без каких-либо на то оснований. Это обусловлено тем, что для расчета реальной стоимости жилой площади, которая будет соответствовать текущим рыночным условиям, необходимы определенные знания и опыт, отсутствующий у большинства людей.

Анализ цен

Для сравнения цен возьмем рынок недвижимости российской столицы.

Московский первичный рынок в большинстве своем состоит из современных объектов уровня «бизнес», что составляет в общей массе почти 40% предложения. Из этого количества почти половина приходится на сегмент «элит», который соответствует всем современным требованиям в вопросах архитектуры и технического оснащения.

Объекты среднего уровня занимают около 29% рынка, а «эконом» – около 5%.

Рынок вторичной недвижимости в основном предлагает жилье класса «эконом» – 39%, средний класс – чуть больше 31%, «бизнес» – почти 29%.

Большинство экспертов в области недвижимости сходятся во мнении, что невозможно осуществить сравнение цен, не принимая во внимание специфику качества самого жилья.

В целом сейчас можно смело говорить о том, что новые дома однозначно дороже жилой площади на «вторичке». Итог – средняя цена за квадратный метр на рынке новых домов составляет чуть больше 206 тысяч рублей, а на «вторичке» – чуть более 180 тысяч рублей.

Например, продажа 2х-комнатной квартиры с «несвежим» ремонтом около 50 квадратов в стандартном блочном доме в центре столицы принесет от 11 до 12 миллионов рублей. Этой суммы вполне хватит на приобретение комфортабельной и просторной 2х-комнатной квартиры в районе 3-его транспортного кольца. Площадь новой квартиры может колебаться около 80 квадратов. В новых домах ближе к МКАДу вполне можно купить 3х-комнатную или скромную 4х-комнатную квартиру. В ЖК «Царицыно» за сумму от 11 до 12 миллионов рублей можно купить трехкомнатную квартиру в 120 квадратных метров.

Резюме

Невозможно увидеть, приводя обобщенное сравнение, что лучше – «первичка» или «вторичка». Здесь важно сравнивать огромное количество индивидуальных качеств жилья, изучать репутацию застройщика нового дома: были ли у него простои и затягивание строительства. Например, не стоит слепо доверять благостным обещаниям новых застройщиков – неизвестно, как компания поведет себя на деле.

Поделиться ссылкой:

Вам может понравиться:

• Как выгодно инвестировать в недвижимость: пошаговое руководство
• Инвестирование в коммерческую недвижимость
• Бюджетный ремонт ванной
• Порядок покупки квартиры в новостройке
• Перепланировка квартиры: перечень документов, особенности согласования
• Выгодно ли и стоит ли вкладывать деньги в недвижимость сейчас
• Панельный, монолитный или кирпичный дом: что лучше
• Покупать ли квартиру на последнем этаже: плюсы, минусы
• Налоговый вычет при покупке новостройки в 2021 году