Ипотека в зачет жилья: плюсы и минусы таких схем в 2021 году

Обеспечением возврата банку заемных средств может стать любой ликвидный актив, имеющийся в собственности заемщика: коммерческая недвижимость, легковой автомобиль, жилье, депозитный счет. В обиходе часто произносится фраза «ипотека под залог», понимая под этим любое кредитование с залогом имущества. Но в банковской практике, кроме ипотеки, применяется нецелевое ипотечное кредитование. В чем разница, какие условия и требования — далее.

Такая «хитрая» терминология

Банковский займ, оформляемый под залог недвижимости, может быть ипотекой или нецелевым ипотечным кредитом. Между ними существует еле заметное различие, основанное:

на объекте и процедуре кредитования;
на сути права собственности, как суммы трех «составляющих»: владения, пользования и распоряжения имуществом. Отсутствие любого из них является ограничением для осуществления права собственности.

Ипотека предполагает передачу имущества в залог банку, при котором право владеть и пользоваться остается за заемщиком, а право распоряжаться передано банку-кредитору. Если должник не выполняет обязательств, кредитор получает право продать объект ипотеки и за счет полученных средств покрыть образовавшиеся убытки. Характерные признаки ипотеки:

кредитуется покупка жилья как первичного, так и вторичного рынка;
осуществляется целевое кредитование — деньги выдаются на недвижимость, которая затем оформляется в залог;
от покупателя потребуется внесение первоначального взноса за счет собственных средств, размер которого составляет 10-20% от стоимости покупаемого объекта;
с заемщиком подписывается кредитный договор.

Существует и другой вариант заимствования — ипотека под залог имеющейся недвижимости, или еще говорят — нецелевой ипотечный кредит, ломбардная ипотека. Заемщик, по согласованию с кредитором, предоставляет в обеспечение любую ликвидную недвижимость. Причем объект залога может принадлежать и получателю кредита, и поручителю, и созаемщику. Право распоряжаться имуществом остается за собственником, но ограничено правом залога, который регистрируется как обременение. Первичный взнос не предусмотрен, но банк выдаст кредит в размере 70-80% от рыночной стоимости заложенной недвижимости. Рыночная цена подтверждается оценочными компаниями.

Рекомендуемая статья: Как взять ипотеку разведенной женщине с детьми

Банковская практика подтверждает, что ипотеку используют, преимущественно, при покупке нового или строящегося жилья: квартиры, коттеджа или таунхауса. Нецелевое ипотечное кредитование используется для финансирования и других целей: для приобретения квартиры или дома на вторичном рынке, покупки авто, путевок на отдых, оплаты лечения. В любом случае, за банком-кредитором остается первоочередное право удовлетворить претензии за счет продажи заложенной недвижимости.

При нецелевом кредитовании под залог имеющейся недвижимости обычно подписывается с банком два договора — это кредитный и договор ипотеки.

Образец Договора ипотеки

Об условиях кредитного договора — подробно в статье: Кредитный договор по ипотеке: на что обратить внимание при подписании

Особенности ломбардной ипотеки

Основной особенностью такого кредитования является понятие «залогового дисконта». Это коэффициент, понижающий первоначального значение. Банк выдвигает свой коэффициент, затем умножает на него рыночную стоимость залогового жилья и получает возможную сумму, которую допустимо выдать заемщику. Допустим, Газпромбанк предлагает кредит с залоговым коэффициентом 30%, залоговая квартира стоит 2 млн рублей, получаем 2 000 000* 0,3= 600000 рублей.

К залоговому жилью предъявляются особые требования. Только в случае полного соответствия недвижимость будет принята банком в качестве залога. У каждого финансовой организации свои условия, поэтому рекомендуется обращаться сразу в несколько банков.

Квартира не должна находиться под обременением.
Хрущевки, малосемейки, комнаты в общежитии, дома с деревянными стенами не будут рассматриваться финансовыми организациями.
В квартире или доме должны быть проведены все коммуникации: свет, газ, канализация, вода.
Перепланировки должны быть законными.
Дом не должен быть построен ранее 1950 года.
В доме должно быть минимум 5 этажей (некоторые банки снижают планку до 3 этажей).
Дом в аварийном состоянии рассматриваться не будет.

Сумма займа может достигать 70-80% от оценочной стоимости залогового жилья.

Заемщику следует придерживаться следующего порядка действий:

Подать заявку в отделение банка;
Пригласить оценочную компанию;
Предоставить кредитной организации документы на залоговую квартиру;
Предоставить документы по целевому использованию займа;
Застраховать квартиру, жизнь и статус;
Подписать с банком кредитный договор;
Получить деньги и приобрести квартиру.

Более подробную информацию можно получить в отделении выбранного заемщиком банка.

Ипотека под залог квартиры: условия и требования

«Первоклассный» залог — такую характеристику дают банкиры ликвидному активу, который можно быстро продать, если должник не исполняет взятых обязательств. Так характеризуют и жилую недвижимость. Но, чтобы заложенный объект мог быстро «превратиться» в деньги, необходимо выполнение требований. Условия банков, требования к залогу и заемщику для ипотеки и нецелевого ипотечного кредитования несколько отличаются.

Ипотека под залог квартиры — одна из самых недорогих. На сегодня, процентная ставка составляет 11-12% годовых. Ее размер снижается для участников отдельных программ кредитования:

молодым семьям, имеющим не менее двух малолетних детей, при условии привлечения средств господдержки — до 6% в год;
военнослужащим, участникам накопительной ипотечной системы — до 9%;
клиентам, рефинансирующим кредиты других банков — до 9,5%;
покупателям недвижимости в аккредитованных новостройках.

Ипотека под залог квартиры выдвигает требования больше к заемщику: кредитоспособность, дисциплинированность, хорошая кредитная история и уплата первоначального взноса. Оформление производится в таком порядке:

Рекомендуемая статья: Калькулятор военной ипотеки онлайн – как рассчитать, подать заявку и оплачивать

соискатель кредита подает банку заявку и пакет документов, подтверждающих гражданство, место работы, стаж и доходную часть семейного бюджета;
после получения предварительного одобрения кредитора, заемщик выбирает объект ипотеки;
заключают предварительный договор купли-продажи недвижимости, в котором присутствует пункт о внесении покупателем первичного взноса;
банк проводит окончательное оформление займа, перечисляет средства продавцу;
договор купли-продажи и ипотека регистрируются Росреестром.

Ипотека под залог имеющегося жилья оформляется под 12-14% в годовых, и также имеет преимущества:

заемщик может купить жилье на «вторичке», полностью готовое к проживанию, часто с мебелью и бытовой техникой;
можно взять нецелевую ипотеку под залог квартиры или другой недвижимости, принадлежащей родственникам, поручителям;
разнообразие объектов — городская квартира, особняк или загородные коттедж, таунхаус.

Требования кредитора к получателю кредита не менее строги, чем при целевой ипотеке, и дополнены пристальным вниманием к объекту недвижимости, как покупаемому, так и передаваемому в обеспечение:

тщательно проверяются правоустанавливающие документы, обращают внимание на состав прописанных, избегая регистрации несовершеннолетних, недееспособных;
отсутствие обременений по любым причинам;
отрицательно относятся к праву собственности, оформленному решением суда;
кредитор «придирчив» к техническому состоянию залога, наличию неузаконенных перепланировок. «Возраст» недвижимости не должен превышать 30-40 лет с момента постройки.

В качестве заемщиков банк предпочитает клиентов с хорошо оплачиваемой должностью; с осторожностью кредитует частных предпринимателей, избегая использования займа в бизнес-целях. Обязательно проводится страхование обеспечения, покупаемой недвижимости и жизни заемщика.

Порядок выдачи нецелевого ипотечного кредита схожий. Но при оформлении первый взнос уже не требуется. Вместо него продавцу покупателем может быть выплачен задаток, как подтверждение серьезных намерений. Если стоимость закладываемого имущества намного выше чем цена покупаемого, то банк выдаст 70-80% от оценки залога и даже задаток тогда не нужен. Такое кредитование получило название — ипотека под залог имеющейся недвижимости без первоначального взноса.

Рекомендуемая статья: Ипотека Уралсиб Банка: программы, условия, документы

Квартира с нуля: ипотека без первоначального взноса

Ипотека, несмотря на переплаты за пользование кредитом, остается одним из самых популярных способов покупки квартиры. Однако не всем удается скопить даже на первый взнос, который по разным программам может составлять от 10% до половины стоимости приобретаемого жилья. Специально для таких клиентов некоторые банки предлагают ипотеку без первоначального взноса, но оформить ее получится далеко не во всех новостройках.

Большой выбор для «старой» Москвы

Ипотеку без первоначального взноса можно оформить в 60% проектах массового сегмента в «старых» границах Москвы, ровно в половине жилых комплексов на первичном рынке Новой Москвы и в 20% новостроек Московской области – таковы данные исследования, проведенного . В «старой» Москве с «нулевой» ипотекой работают шесть банков: «Возрождение», «СМП Банк», «Металлинвестбанк», «Промсвязьбанк», «Россельхозбанк» и «Открытие». Причем первые три предлагают ипотеку без первоначального взноса довольно широко, а последние три работают с единичными проектами, разрабатывая программы непосредственно под них, либо же предлагают использовать в качестве первоначального взноса материнский капитал.

Суммарно предложения ипотеки без накоплений предлагаются в 34 новостройках массового сегмента «старой» Москвы. Самые выгодные условия по совокупности процентных ставок и размера ежемесячного платежа предлагают в проектах ГК «ПИК», где ипотеку без первоначального взноса готов дать банк «Возрождение». Если брать ипотеку на 15 лет, то минимальные ежемесячные платежи составят 37,5 тысяч рублей в месяц. Эти цифры актуальны для микрорайона «Северный» при покупке студии площадью 27,8 кв. м за 2,97 млн рублей. Внутри МКАД студия выйдет чуть дороже: 23,3 кв. м в ЖК «ВЛюблино» будут требовать платежей 41,9 тыс. рублей в месяц.

ЖК «ВЛюблино»

В десятку проектов «старой» Москвы с минимальным ежемесячным платежом по «нулевой ипотеке» также входят ЖК «Аннино Парк», «Мещерский лес», «Римского-Корсакова 11», «Варшавское шоссе 141», Green Park ( ГК «ПИК») «Лучи» (от «Группы ЛСР»), «Некрасовка» (проект «ДСК-1»), микрорайон «Домашний» (от «Группы ПСН»)

Если не удалось накопить первоначальный взнос, но есть уверенность, что банк одобрит ипотеку, имеет смысл обратить внимание на предложение квартир с отделкой. Так не придется дополнительно вкладываться в ремонт, ведь он включается в стоимость квартиры, а, следовательно, все затраты уже будут учтены в ежемесячном платеже. Самый привлекательный вариант в этой категории предлагается также в микрорайоне «Северный» – студия площадью 27,03 кв. м стоимостью 3,1 млн рублей, ежемесячный платеж за которую составит 39,1 тыс. рублей в месяц.

ЖК «Аннино Парк»

В Новой Москве дешевле, но банков меньше

Ничего удивительного, что в Новой Москве можно найти предложения, где ежемесячный платеж будет несколько ниже, чем в «старых» границах, ведь и бюджеты покупки там меньше. В то же время, и вариантов здесь все еще довольно много: «нулевая ипотека» доступна в половине новомосковских проектов, а точнее – в 20 новостройках. Однако если в «старой» Москве выбирать можно среди шести банков, то в Новой Москве в этом сегменте достаточно активны только три игрока. «Металлинвестбанк» обслуживает 11 из 20 новостроек, в которых предлагается данный продукт, у банка «Возрождение» 9 проектов и 7 – у «СМП Банка». Как отмечают аналитики «Метриум Групп», в ряде проектов также предлагается «нулевая ипотека» от таких крупных игроков, как «Райффайзенбанк», «Открытие», «Транскапиталбанк» и «Сбербанк», однако это будут либо индивидуальные программы, разработанные под конкретный жилой комплекс, либо под вывеской «ипотека без первоначального взноса» скрывается возможность использования вместо собственных накоплений средства материнского капитала.

Ставки по ипотеке без первоначального взноса в Новой Москве так же, как и в «старых» границах, начинаются от 12,95% годовых. При этом приобрести жилье на данных условиях можно только в проектах ГК ПИК в рамках совместной акции с банком «Возрождение». Для всех остальных партнеров этой кредитной организации базовая ставка составит 13% годовых. В «Металлинвестбанке» и «СМП Банке» обслуживание кредита обойдется в 14% годовых.

Интересно, что при этом на первом месте среди проектов с минимальными платежами оказался вовсе не проект ГК ПИК, а ЖК «Андерсен» от ]«Десна-Лэнд»[/anchor]. При сроке кредитования в 15 лет ежемесячный платеж за самую доступную квартиру (студию 25 «квадратов» за 1,99 млн рублей) составит 26,5 тыс. рублей. На втором месте ЖК «Москвичка» от ГК «Гранель», где ежемесячный платеж за студию площадью 19,78 кв. м (2 млн рублей) составит 26,6 тыс. рублей. На третьем месте ЖК «Баркли Медовая Долина» от ]«Баркли»[/anchor]: здесь ежемесячный платеж равняется 26,8 тыс. рублей в месяц за квартиру площадью 20,4 кв. м (стоимостью 2,01 млн рублей). Этот же комплекс является лидером среди проектов с «нулевой» ипотекой, где можно приобрести квартиру с чистовой отделкой от застройщика.

«Ипотеку без первоначального взноса в нашем проекте предоставляет «Металлинвестбанк» и «Сургутнефтегазбанк». Есть обычные условия – ставка в обоих банках 12,5% при условии страхования жизни, срок кредита до 25 или до 30 лет. Также есть специальные условия: ставка 12% по программе «Металлинвестбанка» на весь срок кредитования. Но акция распространяется только на те квартиры, которые не участвуют в скидках и акциях от застройщика», — рассказывает первый заместитель председателя правления «Баркли» Александр Красавин.

130 «счастливчиков» Подмосковья

В Московской области в сегменте ипотеки без первоначального взноса активны четыре банка: «Возрождение», «Металлинвестбанк», «СМП Банк» и «Сургутнефетегазбанк». Они работают более чем с 130 новостройками в Московской области, что составляет порядка 20% всех проектов, реализуемых на локальном первичном рынке.

Самую низкую ставку предлагают в «Сургутнефтегазбанке» – от 12,55% годовых, но получить ее могут только сотрудники организаций, обслуживающихся в этом банке. Для всех остальных стоимость ипотеки составит 12,95% годовых. «Сургутнефтегазбанк» работает с крайне ограниченным пулом девелоперов в Московском регионе: ГК ПИК, ГК «МИЦ», «Самолет Девелопмент», «Эталон-Инвест» и новым игроком на локальном рынке – . В банке «Возрождение» ставки по ипотеке без первоначального взноса начинаются от отметки в 13% годовых, но для клиентов компаний ГК ПИК, «Интеко» и «Группы ПСН» действует пониженная ставка в размере 12,95% годовых. А в «СМП Банке» и «Металлинвестбанке» ставки составляют 14% годовых.

Среди всех подмосковных новостроек, предлагающих возможность приобретения квартир в ипотеку без первоначального взноса, дешевле всего покупка обойдется в жилом комплексе «Новое Бисерово 2» от застройщика «Акваспорт», расположенном в 21 км от МКАД по Горьковскому шоссе. Самая доступная по цене квартира (24 кв. м) здесь стоит 1,3 млн рублей, а размер ежемесячного платежа составит 17,3 тыс. рублей. На второй позиции идет жилой комплекс «Государев Дом» от ГК «Гранель» в 7,5 км от МКАД по Варшавскому шоссе. За 18,9 тыс. рублей в месяц здесь можно приобрести студию площадью 18,71 кв. м и стоимостью 1,42 млн рублей. Далее идут сразу три новостройки со схожим размером ежемесячных платежей (порядка 20 тысяч рублей): «Восточное Бутово» от ГК ПИК, «Лукино-Варино» от «СУ-22» и «Новый Зеленоград» от девелопера IKON Development.

ЖК «Государев Дом»

В ряде жилых комплексов Московской области, где предлагается ипотека без первоначального взноса, также доступна такая опция, как отделка от застройщика. Конечно, за счет увеличения «тела» кредита вырастет и ежемесячный платеж. Например, если взять ЖК «Новый Зеленоград», там разница в платеже в месяц между квартирой без отделки и с отделкой для студии в 20 «квадратов» составит около трех тысяч рублей.

В чем подвох

Основной минус программ ипотеки без первоначального взноса заключается в более высоких процентных ставках за пользование кредитов по сравнению со стандартными программами. Самая низкая стоимость обслуживания «нулевой ипотеки» зафиксирована в банках «Возрождение» и «Промсвязьбанк» – от 12,95% годовых, при этом такую ставку можно получить только в ограниченном количестве проектов, а для остальных она будет выше. В то же время получить «обычную» ипотеку сейчас можно и по ставкам 8-10% в ряде объектов при определенных условиях, которые несложно выполнить, но для этого первоначальные накопления все-таки потребуются.

По факту стоимость обслуживания кредита без первоначального взноса может оказаться еще выше. Во многих банках предусмотрено повышение базовой ставки на несколько процентных пунктов в случае отказа клиента от страхования, запрета уступки прав требования и других параметров. Кроме того, как правило, при оформлении «нулевой ипотеки» банк взимает повышенные единоразовые комиссии, которые также увеличивают размер эффективной ставки по кредиту.

Разумеется, больше будут и ежемесячные платежи: мало того, что ставка изначально выше, так еще и сумма основного долга будет больше и составит полную стоимость квартиры. Таким образом, ежемесячная нагрузка на семейный или личный бюджет будет гораздо сильнее. Кроме того, придется еще доказать банку свою способность эту нагрузку выдержать: согласитесь, довольно странно выглядит заемщик, который не смог накопить даже минимальный первоначальный взнос, но обещает выплачивать ежемесячно по 40-60 тысяч ближайшие 10-15 лет. Конечно, банк должен будет изучить платежеспособность потенциального клиента, и полученная информация вполне может удовлетворить банк: нередко у таких клиентов оказываются приличные депозиты.

«Программа без первоначального взноса рассчитана не только для тех, кто не имеет собственных средств, но и, например, для тех, кто держит накопления на депозитах с хорошей ставкой и не хочет их закрывать раньше срока, чтобы не терять начисленные проценты. Таким образом, покупатель может приобрести квартиру сегодня по низким летним ценам без вложения собственных средств», – отмечает руководитель управления партнерских продаж, ипотеки и субсидий ФСК «Лидер» Павел Тимошенко. По словам директора по информационной политике и PR ]Urban Group[/anchor] Яны Максимовой, также такие программы подходят предпринимателям, которые не хотят вынимать капитал из оборота.

«Все чаще мы встречаем случаи, когда клиенты, ранее вообще не задумывавшиеся о покупке недвижимости, ввиду огромного предложения новостроек на рынке и доступных цен решают приобрести тот или иной объект именно сейчас. И как раз данная категория клиентов не желает тратить время на накопление первоначального взноса, а решает совершить покупку прямо сейчас. Именно поэтому можно ожидать, что программы без первоначального взноса получат большее распространение при условии привлекательных ставок на уровне 12,5-13%», – комментирует директор ипотечного Татьяна Гусева. Однако на данный момент более востребованными все же остаются ипотечные кредиты в рамках стандартных программ с минимальным первоначальным взносом (от 10-15%) с более низким процентными ставками.

24 августа 2021 г.

Автор: Екатерина Сахарова

Ипотека под залог доли

Собственность на объект недвижимости может быть совместной, принадлежать нескольким лицам, каждому из которых выделена доля в процентном отношении. Многих соискателей кредита интересует, возможна ли ипотека под залог доли в квартире или в жилом доме. Действительно, банк может прокредитовать, если в качестве обеспечения выступает долевая собственность, но при соблюдении следующих условий:

объект залога должен быть интересен кредитору — оценивается респектабельность недвижимости, местоположение; техническое состояние;
рыночная стоимость доли должна удовлетворить банковскую структуру, обеспечить покрытие кредита и некоторый дисконт;
нотариальное удостоверение согласия сособственников на оформление залога;
отсутствие в списке проживающих лиц преклонного возраста или не достигших совершеннолетия.

Вопрос о выдаче кредита под долю в собственности решается банками индивидуально. Предпочтение кредиторы отдают проверенным заемщикам, доказавшим свою обязательность. Надо быть готовым к тому, что процентная ставка под залог доли может быть несколько выше.

Что представляет собой ипотека в зачет имеющегося жилья

Ипотека в зачет жилья представляет собой своеобразный бартер, сторонами которого выступает банк-кредитор и заемщик, оформляющий финансовое обязательство, реализующееся на покупку новой недвижимости, в то время как прежнее жилье станет залоговым обеспечением кредитно-финансовой организации.

Особенности категории следующие:

Условия кредитования, как правило, мягче, чем базовые;
Заемщик вправе ориентировать выбор на покупку объекта и на первичном, и на вторичном рынке жилья;
Условие о первоначальном взносе может быть опущено;
Прежний недвижимый объект, выступающий залогом по ипотеке должен быть оценен (как показывает практика, его стоимость может быть занижена по сравнению со среднерыночными показателями региона расположения такого жилья);
Не обязательно привлечение созаемщиков.