Когда требуется проведение оценки дома и участка
Оценка дома и участка требуется для установления рыночной стоимости объекта. При оформлении сделки купли-продажи процедура проводится на добровольной основе.
Привлечение оценщика предусмотрено законом в следующих случаях:
- Оформление наследства. Необходимо выявить стоимость жилища, чтобы в нотариальной конторе выдали свидетельство, подтверждающее право распоряжения имуществом.
- Залог в банке. Кредитное учреждение не выдает деньги без оформления обременения. Для этого нужно экспертное заключение о ценности объекта недвижимости.
- Страхование недвижимости. Для расчёта суммы страховки необходимо получить данные о стоимости имущества, на которое оформляется страховой полис.
- Оценка ущерба. Определяется размер суммы для проведения ремонтных работ.
- Оформление договора дарения. Размер госпошлины зависит от стоимости недвижимости.
- Оценка дома для суда. При расторжении брака или возникновении споров между наследниками определение стоимости недвижимости помогает разрешить имущественные споры.
ВАЖНО! Оценку жилого дома проводят для расчета взносов в уставной капитал предприятия. Учредители имеют право вносить деньги или передавать в собственность компании личное имущество.
Зачем нужен аккредитованный эксперт?
Банки принимают отчеты только от аккредитованных оценщиков. Это означает, что они имеют право заниматься оценочной деятельностью, состоят в Российском обществе оценщиков, а их профессиональная ответственность застрахована.
Отчет об оценке земельного участка от принимается для ипотеки Сбербанком, Альфа-Банком, Газпромбанком, а также другими финансовыми учреждениями, полный список которых можно узнать у консультантов. Он полностью соответствует требованиям этих финансовых учреждений и учитывает все обязательные факторы.
Эксперт проводит осмотр земельного участка, фотографирует его, затем после оформления бумаг, готовит официальный отчет. Процедура занимает 1-3 дня. Стоимость услуг рассчитывается по стандартному тарифу. Компания более 15 лет присутствует на рынке недвижимости и за это время провела более тысячи экспертиз для частных клиентов, производственных и торговых предприятий со всей России.
Кто имеет право проводить оценку дома и земельного участка
Проводить оценку дома вправе независимые специалисты – лица, имеющие лицензию на ведение экспертной деятельности. Оценщики входят в состав СРО и имеют страховой полис гражданской ответственности на сумму не менее 300 тысяч рублей.
Собственники недвижимости выбирают эксперта самостоятельно, учитывая расценки на услуги, репутацию и другие параметры. Однако кредитные учреждения при выдаче ипотечной ссуды отправляют заемщиков к определенным оценщикам.
СОВЕТ! СРО, которые сотрудничают с кредитными учреждениями, оформляют отчет в соответствии с требованиями банка. Что исключает риск отправки документа на доработку или переоформление.
Процедура оценки дома с земельным участком
Процедура оценки загородного дома состоит из ряда этапов. Владелец жилья оговаривает условия сотрудничества с оценщиком, устанавливает сроки для проведения экспертизы. Оформляется соответствующее соглашение.
После подписания договора хозяин недвижимости отдает эксперту документацию на дом и договаривается о дате визита специалиста. В процессе проверки оценщик фотографирует жилье, осматривает строение на предмет незаконной перепланировки.
Независимая оценка дома и участка проводится на основе одной из методик:
- Аналоговая. Суть экспертизы заключается в сравнении цен на такие сделки в течение года. По результатам анализа оценщик выявляет стоимость текущего объекта. Эту методику используют в крупных населенных пунктах.
- Затратная. Особенность методики – оценка расходов, понесенных владельцем жилья при проведении ремонтных и строительных работ. Затратную экспертизу применяют для установки стоимости загородных коттеджей.
- Доходная. Используется для оценки городских квартир и коммерческой недвижимости. Рыночная стоимость определяется путем оценки доходности вложений в недвижимость.
При экспертизе частного дома и участка оценщик обращает внимание на следующие параметры:
- Расположение недвижимости (развитость инфраструктуры, тип населенного пункта и т. д.).
- Состояние постройки (год возведения, количество этажей, площадь, тип стройматериалов, состояние коммуникаций).
- Наличие обременения на участке и даче.
ВНИМАНИЕ! Если продаваемая недвижимость приобретена с использованием заемных средств и ссуда не погашена, владельцу требуется снять обременение с дома и заказать обновленную выписку из ЕГРН.
Срок действия отчета для жилья, приобретенного за ипотеку, составляет полгода. Если в кредит куплен не только дом, но и участок, дополнительно требуется оценка земли.
Какие документы необходимо предоставить
Для определения стоимости дома требуется следующая документация:
- Дубликат удостоверения личности и ИНН хозяина недвижимости.
- Кадастровый паспорт и топографический план участка.
- Документ, подтверждающий права собственности на дом.
При покупке жилья в строящемся здании, требуется соглашение с застройщиком.
В каких случаях необходима оценка дома — обзор ТОП-7 основных ситуаций
В этом разделе мы подробно рассмотрим ситуации, когда нужно оценить дом.
Ситуация 1. Оформление наследственных прав
Оценку дома для наследства проводят, чтобы вычислить нотариальную пошлину, определить сумму земельного налога и госпошлины, разрешить имущественный спор между наследниками.
Для оценки дома нужны документы из БТИ, документы, подтверждающие право собственности и статус дома, наложенные на него обременения и паспорт заказчика.
Если вместе с частным домом в наследство также переходит земельный участок на прилегающей к дому территории, то к оценке дома добавится также оценка земли. Из документов для независимой кадастровой оценки стоимости жилого дома понадобится карта участка, геодезия, документы о статусе земли и коммуникациях.
Учтите, что если речь идет об унаследовании, то процедура оценки дачного дома для суда будет отличаться. Причина в том, что, согласно законодательству, дачи имеют особый правовой статус, отличающийся от недвижимости жилого фонда.
Дача считается целым имущественным комплексом, в который входит и участок, и дом, и дополнительные строения (сараи, бытовки), и зеленые насаждения (смотрите статью «Оценка имущества»).
Ситуация 2. Заключение договора купли-продажи
Оценка жилого дома при заключении договора купли-продажи обычно проводится на стадии предварительных переговоров. В этом случае стороны совместно выбирают оценщика.
Часто оценку дома перед продажей проводят для подтверждения факта продажи перед третьими лицами. Заинтересованными лицами могут быть акционеры предприятия, налоговая служба, вышестоящие организации.
Для налоговых органов проведение оценки — доказательство правильности и полноты начисления налогов. Учтите, что если у налоговой возникнут вопросы уже постфактум заключения сделки купли-продажи, отчет оценщика добавит значимости вашей аргументации.
Кандидатура оценщика должна быть согласована и удовлетворять как покупателя, так и продавца. Оплата оценщика не должна зависеть от результата оценки, она оговаривается заранее и фиксируется в договоре.
Отчет об оценке
Отчет об экспертизе недвижимости составляется в письменной форме. Страницы нумеруются, отчет сшивается, заверяется штампом и подписью представителя СРО. В отчет входит в среднем тридцать страниц.
В документе отражены следующие сведения:
- данные об эксперте и заказчике;
- сведения о методиках оценки жилища;
- информация об осматриваемом доме;
- анализ рынка недвижимости;
- выявление рыночной стоимости объекта.
Отчет для банка при оформлении ипотечной ссуды содержит:
- документацию на жилье;
- фотографии, сделанные в процессе экспертизы;
- рыночную цену недвижимости;
- ликвидационную стоимость (сумму, за которую банк сможет реализовать дом при невыполнении заемщиком взятых на себя обязательств).
Если клиент банка самостоятельно выбирал оценочную компанию, дополнительно к отчету прикладывают:
- диплом об образовании в сфере оценки;
- документ, подтверждающий членство в СРО;
- страховой полис гражданской ответственности.
СОВЕТ! Заказчику оценки необходимо внимательно изучить готовый отчет эксперта, находясь в офисе компании. Это поможет быстро решить возможные вопросы и разобраться в нюансах.
Оценка земельного участка для ипотеки
При совершении ипотечного кредитования земельного участка обязательным условием является оценка его рыночной стоимости. Отчет о данной процедуре входит в пакет обязательных документов, которые потребует банк.
Что такое оценка земельного участка для ипотеки?
Оценка участка для ипотеки необходима для того, чтобы получить разрешение от банка на ипотечный кредит.
Оценка для ипотеки – процесс расчета рыночной и ликвидационной стоимостей земельного участка, на основании которых банк определит размер займа.
В случае ипотечного кредитования банку необходим залог, гарантирующий выполнение обязательств по договору. Данный залог должен быть равным или превышающим сумму займа. Это связано с тем, что в случае расторжения договора, банк должен иметь возможность реализовать объект недвижимости, чтобы покрыть все свои убытки, а вы не останетесь должны.
При этом банку абсолютно не важна цена сделки по купле-продаже, которая указана в договоре.
Как происходит оценка участка для ипотеки?
В своей работе оценщик учитывает множество факторов, влияющих на стоимость участка земли:
- Месторасположение
- Площадь
- Транспортная доступность
- Инфраструктура
- Разрешенное использование
- Рельеф
- Наличие построек и многое другое.
Оценщик при проведении оценки определяет возможность применения того или иного метода оценки. Это зависит от физических характеристик объекта оценки и его положения на рынке.
Поэтому специалист использует всю возможную информацию о купли-продаже аналогичных земельных участков и существующих предложениях на рынке, проводит анализ полученных сведений, пользуясь сравнительным методом оценки.
В ходе работы становится понятно, стоит ли ограничиться данным подходом или необходимо использовать дополнительные методы.
Важно:
Когда вы обращаетесь к оценщику, обязательно информируйте его о цели проведения оценки и лучше уточните в каком банке у вас будет ипотечное кредитование. Оценщики, которые специализируются именно на оценке недвижимости, как правило, знают о дополнительных требованиях к отчету у того или иного банка.
Что получает клиент?
В результате работы оценщика на руках у клиента будет отчет об оценке рыночной стоимости недвижимости, который он может предоставить в банк для одобрения ипотеки. Понимая, что купля-продажа недвижимости не самый быстрый процесс, для отчетов об оценке установлен срок действия 6 месяцев.
Каждый отчет, выполненный в соответствии со всеми требованиями закона «Об оценочной деятельности» и стандартами, имеет полную юридическую силу. Его примут и в банке, и в суде, и в органах опеки.
Отчет об оценке включает разделы:
- Сведения об Оценщике и Заказчике
- Характеристика объекта оценки
- Обзор и анализ рынка недвижимости
- Анализ ликвидности объекта
- Обоснование методики оценки
- Определение рыночной стоимости
- Определение ликвидационной стоимости
- Документы Оценщика: Диплом, Свидетельство о членстве в СРО, Выписка из реестра СРО, Полис обязательного страхования ответственности оценщика
- Документы Компании: ОГРН, ИНН/КПП, Страховой полис
- Документы Заказчика: правоустанавливающая и техническая документация на объект
- Фотографии объекта
На что может повлиять оценочная стоимость
Отчет эксперта СРО влияет на следующие условия кредитования:
- размер суммы;
- срок предоставления ссуды;
- процентная ставка.
Если реальная стоимость объекта, обозначенная оценщиком, ниже рыночной, банк не выдает необходимую сумму. В такой ситуации заемщику необходимо:
- потребовать проведение повторной экспертизы;
- провести оценку в другой компании;
- на недостающую сумму оформить потребительский заем.
На проведение оценки и составление отчета на недвижимость, приобретаемой с использованием заемных средств, требуется от трех до пяти дней.
