Реальный способ заработать на ипотеке. Конкретный пример

Основные требования к заемщикам

Для фильтра заемщиков банки разработали собственную систему оценки клиентов. Эту систему назвали андеррайтингом. Это мероприятия, целю которых является определение вероятности полного обеспечения кредита. Будьте уверены, одним документом, подтверждающим вашу личность, проверка не закончится. Чрезмерная бдительность банков справедлива, вспомнить хотя бы проблему с ипотекой в США, повлекшую за собой отчуждение заложенного имущества и начало кризиса 2007 года.

В России банки проводят процедуру андеррайтинга в несколько этапов, каждый из них должен подтвердить финансовую устойчивость заемщика. Таким образом проверяются риски. Высчитываются следующие коэффициенты: отношения суммы ежемесячных выплат по ипотеке к совокупному месячному доходу заемщика; отношение размера долга к стоимости жилья.

Итак, что в обязательном порядке учитывает банк при проверке клиента.

Возраст

При рассмотрении заявки на ипотеку также учитывается возраст клиента. Если ипотека берется на десятилетия, этот критерий становится очень важным. Также он определяет, будут ли нужны кредитору поручители или нет.

К оформлению ипотечного кредита допускаются лица, достигшие определенного возраста. Возраст для получения ипотеки по большинству предложений составляет от 21 года до 65 лет. Считается, что именно такой интервал обеспечивает надежную выплату задолженности.

При этом некоторые банки выдают ипотеку заемщикам с 18 лет, например, банк АК Барс, Уралсиб. Другие финансовые организации готовы кредитовать пенсионеров вплоть до 75 лет, например, так делает Сбербанк. Россельхозбанк кредитует до 75 лет при наличии созаемщика и в том случае, если на момент исполнения заемщику 65 лет уже выплачено не меньше половины срока кредита.

Гражданство

Большая часть банков России предъявляет в качестве основного требования наличие российского гражданства. В отношении иностранцев кредиторы не желают брать на себя повышенные риски. Все же это не исключено, но чаще всего возможно при наличии у банка в составе своих активов иностранного капитала. Например, выдают иностранным гражданам ипотеку ДельтаКредит банк, Альфабанк.

При наличии регистрации заемщика в городе присутствия банка – в числе требований кредитора. Данное ограничение привязывает заемщика к конкретной территории. В случае просрочки платежа заемщика будет проще найти. Кто-то требует построже – постоянной прописки, другие выдвигают более гибкие условия – временную прописку. Есть и такие банки, которым непринципиально, где именно зарегистрирован клиент.

Прописка

Одни банки требуют постоянной прописки, другие не будут против временной, третьим будет неважно, где именно зарегистрирован клиент. Зависит от политики той или иной кредитной организации. Желательно выбирать тот банк, который имеет много филиалов по стране. Потому что если вы, например, проживаете в Ставрополе, а квартиру хотите купить, скажем, в Рязани, а в Рязани отделения банка, в который хотите подать заявку на покупку жилья, не будет, то квартиру в этом городе в ипотеку вам не купить.

Трудовой стаж

Принципиальным является наличие трудового стажа при рассмотрении вопроса, кому дают ипотеку. В большинстве случаев требуется, чтобы непрерывная занятость на крайнем месте работы составляла не менее шести месяцев. Но есть и исключения. Также банк поинтересуется, что написано у клиента в трудовой книжке, обратит внимание на продолжительность работы в организациях, период безработицы. От того, как воспримет записи в трудовой банк, может зависеть размер процентной ставки по ипотеке, требование дополнительного обеспечения, срок предоставления кредита.

Уровень дохода

Как заявила председатель Банка России Эльвира Набиуллина, 44% от дохода россияне тратят на обслуживание кредитов. По сравнению с Западом показатель высокий.

Совсем скоро будет введен показатель, который отразит соотношение размера долга к доходу. Называться он будет показатель долговой нагрузки. Его будут в первую очередь учитывать кредитные организации.

Пока учитывается просто правило – на погашение кредита должно уходить не более 40% от ежемесячного дохода. Это позволит семье не сильно себя ограничивать в повседневных нуждах.

Больше доверия к официальным источникам заработка, где есть документальное их подтверждение. Но также есть программы без подтверждения дохода – ипотека по двум документам или учет дополнительных источников заработка, например, получение дивидендов, доход от сдачи жилья в аренду, депозит и т.д. Подтвердить наличие таких источников дохода можно по выпискам, договорам и т.д.

Первоначальный взнос

Минимум 10% от стоимости жилья требует с заемщика банк для первого платежа. Чем больше готов вложиться клиент в первый взнос, тем выгоднее будет ставка и меньше сумма переплаты за ипотеку. Проще всего решить проблему первоначального взноса семьям, у которых второй ребенок родился после 1 января 2007 года. Они могут использовать материнский капитал в качестве первого взноса сразу, не дожидаясь трех лет с момента появления второго ребенка на свет.

Вам может быть интересно: «Первоначальный взнос по ипотеке: как обстоят дела в 2021 году»

Кредитная история

Хорошая кредитная история подразумевает, что клиент взял в банке кредит и выплатил их вовремя без задержек. Кредитная история проверяется во всех кредитных учреждениях. Поэтому плохую кредитную историю сложно скрыть, она хранится в бюро кредитных историй. Узнать свою историю по кредитам можно за небольшие деньги, порядка пятиста рублей стоит данная услуга на рынке. Обратите внимание, что даже два недоплаченных рубля портят вашу историю.

Два основных типа ипотеки

Сервис уточняет, что ипотека бывает двух видов, каждый из которых считается основным: в силу договора и в силу закона. Оба вида предполагают передачу жилого помещения в залог.

Ипотека в силу договора — передача одной стороной (залогодателем) другой стороне (залогодержателю) недвижимого имущества в залог. Залогодержатель в данном случае выступает кредитором, который выделяет залогодателю определенную сумму. Недвижимость признается в качестве основного обеспечения по договору. Договор составляется в письменной форме. Государственная регистрация ипотеки в силу договора осуществляется на основании совместного заявления обеих сторон, участвующих в сделке.

Под ипотекой в силу закона понимается приобретение или строительство объекта недвижимости с участием кредитных средств. В данном случае речь идет о самом популярном виде ипотеки, когда кредитная организация выдает заемщику денежные средства на приобретение объекта недвижимости — квартиры, жилого дома, земельного участка, загородной недвижимости.

Независимо от вида, ипотека подразумевает передачу недвижимости в залог залогодержателю — кредитору, предоставившему залогодателю денежные средства. Залог подразумевает ограничения собственника в правах распоряжения имуществом. Именно банковская ипотека является наиболее востребованной среди населения. Законный залог предполагает те же правовые последствия, что и договорный — по части юридических признаков в обоих случаях нет никакой разницы.

Необходимые документы

Одобрение ипотеки – двухэтапный процесс. В начале оценивается заемщик по нескольким параметрам. Оценка проходит на основе предоставленных документов, которые отражают его статус и материальную обеспеченность. Подтверждается это паспортом, трудовой книгой, 2-НДФЛ или справкой по форме банка, сертификатом на материнский капитал или другим жилищным сертификатом. На втором этапе рассматривают приобретаемый объект. Могут понадобится: отчет оценщика, договор купли-продажи, кадастровый паспорт на дом, выписка из ЕГРП и др.

Вам может быть интересно: «Ипотека без первоначального взноса в 2019 году»

Кому отказывают в ипотеке

Тем, кто имеет нехорошую кредитную историю. Поэтому проверьте заранее, есть ли у вас невыплаченные кредиты, как мелкие, так и крупные. Если проводились судебные разбирательства, возможен отказ со стороны банка.

В зоне риска также заемщики с маленьким уровнем дохода. Стабильная и достаточная заработная плата, все же понятие относительное. Главное, чтобы заплатив ежемесячный платеж, оставались деньги (60%) на повседневные нужды. Чтобы увеличить шансы на одобрение большей суммы, вы можете привлечь созаёмщиков. Их доходы также учитываются банком при определении суммы кредита.

Незакрытые кредиты с большими платежами тоже уменьшают шансы в получении ипотеки. В данном случае необходимо убедить банк, что доходов достаточно для такой финансовой нагрузки.

Наконец, не пытайтесь обмануть банк, в котором вы оформляете займ. Недостоверные сведения сведут все усилия по покупке жилья в ипотеку на нет.

Как правильно гасить ипотеку

Ни для кого не секрет, что переплата банку за взятые у него средства, достигает огромных размеров. Чтоб сэкономить свои деньги лучше гасить кредит досрочно. Существует два возможных варианта гашения:

1. Частично-досрочное. При частично-досрочном гашении клиент имеет право либо снизить размер ежемесячного платежи, либо уменьшить срок кредитования. Как показывает практика сокращение периода позволяет значительно сократить размер переплаты. Поэтому в некоторых банках такой вариант отсутствует, например, в Сбербанке. Для перестройки графика платежей, необходимо обратиться в финансовое учреждение с письменным заявлением, либо оформить его через банк-онлайн, если такая услуга предусмотрена.

1. Полное закрытие долга. В случае полного погашения кредита, первым что необходимо сделать, так это поставить в известность банк. Кредитная организация должна предоставить вам данные о необходимой сумме для закрытия ипотеки, с учетом пересчета всех процентов. После того, как кредитные обязательства будут сняты, банк обязан выдать вам справку об отсутствии у долгов. Следующим этапом является написание заявления о возврате закладной на вашу квартиру. По истечении месяца сотрудники банка возвращают вам документ, с которым необходимо обратиться в ФРС для снятия обременения на уже ВАШЕ имущество.

И напоследок, будьте внимательными, уточняйте у сотрудников финансового учреждения всю интересующую вас информацию, и не верьте на слово заманчивым предложениям. Удачи вам.

Повышаем лояльность кредиторов

Как повысить свои шансы на получение ипотеки? И существуют ли рычаги влияния на неприступные банки? В таблице приведены несколько простых, но действенных советов.

Действия в случае отказов

Вам отказали в ипотеке? Это не повод расстраиваться и предавать мечту о собственных квадратных метрах! Вот что можно сделать:

• выяснить причину отказа, возможно, это банальная ошибка в документах, которую можно быстро исправить;

• подать заявку на ипотеку повторно в этот же банк;

• обратиться в другой банк, и не один;

• если причиной отказа послужил низкий уровень доходов, то нужно посмотреть на вещи реально, подыскав дом или квартиру ниже по стоимости. А потом снова подать заявку, но уже на меньшую ипотечную сумму;

• можно увеличить первоначальный взнос, т.е. отложить покупку и немного подкопить, или взять в долг у друзей или родственников;

• еще один вариант – обратиться к опытному ипотечному брокеру, который поможет подобрать оптимальную для вас схему кредитования и сопроводит до сделки. Правда, не бесплатно…

Основные этапы ипотечного кредитования

Процесс приобретения жилой площади за счет банковских средств включает в себя несколько этапов:

1. Сбор необходимой информации о возможных вариантах ипотечных программ.
2. Предоставление в кредитную организацию установленного комплекта документов, проверка их банком.
3. Вынесение решения по заемщику. Одобрение на кредит действует в течение трех месяцев.
4. Поиск подходящего варианта квартиры.
5. Проверка объекта недвижимости на юридическую чистоту.
6. Оценка жилого помещения.
7. Оформление сделки (подписание договора, оплата страховки).
8. Регистрация покупки в ФРС.
9. Получение на руки документов подтверждающих ваше право на приобретённую недвижимость.

Интересным является то, что заемных денег вам ни кто в руки не даст, разве что донести до ячейки, где они будут храниться вплоть до окончания регистрации права собственности и предоставления документа в банк. После чего деньги перейдут в законное пользование продавцу. Хотя, кое-где сейчас ипотека оформляется с выдачей части средств наличными.

Выводы

Мнение, что ипотеку может получить любой желающий, не совсем верно. Для одобрения ипотечной заявки кандидатура заемщика проходит строгий банковский контроль на соответствие параметров: возраст, гражданство, прописка, трудовой стаж и уровень доходов. В обязательном порядке проверяется кредитная история потенциального заемщика – чем она «чище», тем выше шансы получить заветные средства. Наличие невыплаченных кредитов, наоборот, оказывает негативное воздействие на принимающих решение сотрудников банка. Также тщательно проверяется сам объект недвижимости.

На благоприятный исход могут рассчитывать лица, предъявившие полный пакет документов, с чистой кредитной историей и высоким уровнем дохода.

Если же получен отказ в ипотеке – можно обратиться в другой банк, или попытаться наладить отношения с первым банком, исправив ошибки. Увеличение первоначального взноса, скорее всего, окажет благотворное влияние на исход заявки на ипотеку. В крайнем случае, можно пересмотреть свои запросы, и подобрать другой, более дешевый, объект недвижимости.

«Рост, вес, возраст, размер зарплаты» или, каким требованиям банка должен соответствовать заемщик

Для того чтобы получить необходимую сумму на приобретение «заветной» квартиры гражданин, а также его поручители должны подходить под основные критерии, выставляемые банком:

• не моложе 20 лет;
• максимальный возраст на момент погашения долга — 65 лет;
• гражданин РФ;
• трудовой стаж — минимум пол года на текущем месте работы
• общий стаж — и не менее года за последние пять лет;
• стабильный источник доходов.

Обратите внимание, на то, что наличие созаемщиков и поручителей при оформлении ипотеки способно значительно снизить процент по кредиту. При этом, общее число поручителей не должно превышать трех человек. Поручителем по ипотеке могут выступать близкие родственники: муж, жена.