Проект закона о гостевых домах опубликован. Есть ли шанс что-либо изменить?

Большинство владельцев земельных участков ошибочно предполагают, что становятся автоматически законными владельцами всех построек, самостоятельно возведенных на этом участке. Соответственно при продаже таких объектов у них возникают проблемы, т.к. недвижимость официально не зарегистрирована и на нее нет никаких документов. О том как происходит регистрация дома на земельном участке ИЖС расскажу в данной статье.

Читаем также! Как осуществляется покупка дачного участка в СНТ – пошаговая инструкция

Процедура регистрации

В российском законодательстве нет точного определения такому понятию, как «частный жилой дом». Но, установлены факторы, на основании которых частные постройки можно считать индивидуальной жилой недвижимостью:

• жилое здание расположено на расстоянии от других построек и не имеет с ними общих фасадных элементов;
• в частном доме постоянно проживает семья, при этом количество жильцов не имеет значения;
• в жилом здании не больше 3 этажей.

На садовых участках можно строить небольшие дачные домики, капитальные здания, которые можно использовать для постоянного проживания. Юридически такие объекты отличаются наличием/отсутствием прав проживания в них. Для небольших строений, в которых отсутствуют условия для комфортабельного проживания, такое право неприемлемо.

Чтобы законно получить права проживания в частном доме, здание должно быть оформлено, как капитальная постройка. То есть жилой дом обязательно должен стоять на прочном фундаментном основании, иметь достаточную площадь, все необходимые коммуникационные системы, отвечать прочим нормам, предусмотренным для капитальных построек.

Независимо от варианта регистрации, вида недвижимого объекта, он должен соответствовать основным требованиям, прописанным в законодательстве:

• здание не должно подвергать опасности и нарушать права сторонних физических лиц;
• дачный участок должен относиться к земле, предназначенной для строительства или ведения сельскохозяйственной деятельности;
• земельный надел, на котором возведена жилая недвижимость, должен быть собственностью заявителя;
• к недвижимому имуществу со стороны государственных и муниципальных органов власти не должно быть никаких претензий.

Заявитель получит отказ в регистрации индивидуальной жилой недвижимости, если не будет выполнен, хотя бы один из перечисленных пунктов. В некоторых случаях объект вообще могут потребовать снести.

Выгода очевидна, читай! Как оформить ипотеку в Абсолют Банке

Необходимая документация

Для официальной регистрации любой индивидуальной постройки, возведенной на земельном наделе, на котором по закону предусматривается застройка, владелец должен предварительно собрать необходимую документацию.

Перечень документов, которые нужны для оформления частного дома или коттеджа после его возведения:

• заявление установленной формы;
• паспорт гражданина;
• бумаги, удостоверяющие право владения физическим лицом землей, которую можно использовать для частного домостроения;
• кадастровый паспорт земельного надела;
• квитанция об уплате налога государству.
• справка БТИ;

Если дом был построен до 1.03.2015, на недвижимый объект индивидуального строительства его владелец предоставляет только кадастровый паспорт. Другая документация не является обязательной.

В случае необходимости зарегистрировать жилой объект, построенный после 1.03.2015, дополнительно оформляется акт сдачи жилого здания в эксплуатацию.

Если на объект претендуют несколько собственников, они должны предоставить полный комплект документов, удостоверяющих личности владельцев недвижимым имуществом.

Это интересно, читай! Социальная ипотека для малоимущих семей

Допустимое использование сельхозугодий

Для участка, выделенного под индивидуальное строительство, допускается возведение дома для проживания собственника и его семьи. Несмотря на то, что земля находится в частной собственности, на строительство необходимо оформить разрешение. Готовый дом понадобится ввести в эксплуатацию и зарегистрировать в определенном порядке.

Помимо дома, собственник имеет право построить различные подсобные помещения: сараи, баню, склады и гаражи для техники и т. д. ˗ для их постройки разрешения не требуется. Однако такие постройки не могут быть жилыми, и предполагается их использование для различных хозяйственных нужд.

Помимо строительства на земле ИЖС, выделенной из сельхозугодий, допускается деятельность, совпадающая с целевым назначением данного участка:

• выращивание сельхозкультур и плодовых деревьев;
• разведение сельскохозяйственных животных;
• дачное строительство.

К кому обращаться

Чтобы оформить регистрацию индивидуальной жилой постройки, ее владельцу необходимо посетить МФЦ или территориальное подразделение Росреестра. При этом подача заявления установленной формы допускается лично гражданином, являющимся владельцем недвижимого имущества, или сторонней особой, на которую предварительно оформляется доверенность и заверяется нотариусом.

Пакет собранной документации для регистрации имущества можно отправить через почтовое отделение РФ заказным письмом, в которое обязательно вкладывается опись всех предоставляемых бумаг и объявленная ценность. Можно подать заявку и через интернет на официальном портале Росреестра, но это не освобождает заявителя от посещения офиса организации.

Важно! Оригиналы документов заявитель обязан лично представить в офис МФЦ (Росреестра).

Процесс регистрации

Регистрация индивидуальной жилой недвижимости не представляет никаких трудностей.

Алгоритм действия:

1. Предварительно необходимо оформить бумаги на права собственности самого земельного надела, выделенного под застройку или ведение сельскохозяйственной деятельности. Необходимо обратиться поочередно: в СНТ, местные органы власти, МФЦ или Росреестр.
2. Следующий шаг – оформление технической документации и кадастрового паспорта в БТИ или через кадастрового специалиста.
3. Законная регистрация прав собственности: уплата налога государству, подача документации, установленной законодательством, в МФЦ (Росреестр). Пошлина государству составляет – 2 тыс. руб.

При оформлении бумаг через кадастрового инженера рекомендуется предварительно зайти на официальный портал Росреестра. Здесь указан список кадастровых специалистов, которые имеют право предоставлять услуги в данной сфере деятельности.

Готовая документация представляется МФЦ (Росреестр). Сотрудники этих организаций проверяют правильность заполнения документов и предоставляют расписку об их принятии. Сотрудник организации указывает заявителю дату, когда необходимо подойти в офис организации и забрать оформленную документацию.

Особенности регистрации индивидуального жилья по дачной амнистии

ФЗ №93 «О дачной амнистии» предоставляет возможность осуществлять регистрацию земель и возведенных на них зданий по упрощенной системе. Такими объектами являются участки, купленные владельцами до введения ЗК РФ.

Категории физических лиц, которые могут оформлять права собственности на такие объекты по упрощенной системе:

• владельцы индивидуальных жилых зданий без правоустанавливающей документации;
• граждане, являющиеся официальными владельцами земельного надела, и способны это подтвердить документально, но при этом в правоустанавливающем свидетельстве не указан тип права и именная принадлежность;
• владельцы дачных участков, которые официально принадлежат дачному кооперативу (СНТ), т.е. лица, являющиеся членами таких юридических лиц, но без документов на участок.

Такая приватизация земли согласно действующему законодательству не имеет определенного срока действия. Упрощенная система регистрации индивидуальных построек действует до конца 2021 г.

При регистрации недвижимого имущества, расположенного на частном участке земли, и оформлении прав собственности по упрощенной схеме не нужно получать дополнительное разрешение на ввод здания в эксплуатацию.

В остальных случаях без такого документа зарегистрировать недвижимость невозможно. Его необходимо получать в Госстройнадзоре. Без этого документа имуществу присваивается автоматически категория «самовольной постройки». Это может физическому лицу обойтись большим штрафом, в т.ч. сносом сооружения.

Особенно актуален такой разрешительный документ для старых зданий, которые чаще не отвечают современным строительным нормам. Для регистрации участка заявителю необходимо подойти в офис МФЦ и заполнить установленную форму декларации. Это можно доверить стороннему физическому лицу, имеющему юридически оформленную доверенность.

Список документов, который представляется в центр МФЦ:

• кадастровый паспорт недвижимости;
• документ, подтверждающий личность гражданина, оформляющего регистрацию;
• свидетельство прав собственности на землю;
• квитанция об уплате владельцем недвижимого объекта налога государства.

Кадастровый паспорт не нужен при оформлении регистрации прав собственности нежилых построек, расположенных на земельном наделе. Владелец на такую недвижимость заполняет декларацию.

Выгода очевидна, читай! программа ипотечного кредитования молодых семей

Что нужно сделать прежде всего

Начать нужно с изучения вопроса законности возведения на участке еще одного дома в принципе. В нынешнем законодательстве прямые ограничения в части того, сколько домов могут одновременно размещаться на одном участке земли, отсутствуют. Речь идет о садовых участках, а также предназначенных для:

• личного подсобного хозяйства (ЛПХ);
• индивидуального жилого строительства (ИЖС).

Но для данных построек действует ряд ограничений, в частности, максимум 3 этажа и 20 метров — высота. По площади садовых и жилых домов максимальных ограничений нет, однако, если она менее 500 м2, то будет достаточно уведомления органов местного самоуправления, если более 500 м2 — потребуются разработка и согласование проектной документации, проведение экспертизы и получение разрешения на ввод в эксплуатацию.

Оптимальным будет идти «от противного», то есть заранее убедиться в отсутствии запретов. До начала строительства рекомендуется изучить правила землепользования и строительства (ПЗЗ), которые действуют на территории муниципального образования, где располагается земельный участок. Также в местной администрации нужно получить ГПЗУ — градостроительный план земельного участка.

Ознакомившись с ПЗЗ и ГПЗУ, можно будет понять, возможно ли строительство второго дома, и если да, то где именно и с какими параметрами можно его построить. Также станет ясно, что можно предпринять, если возвести второй дом нельзя. К примеру, может понадобиться сократить площадь уже имеющегося дома.

Эксперты также советуют для начала воспользоваться услугами кадастрового инженера проектной организации, имеющей соответствующую лицензию. Так вы сможете получить техплан строения — он составляется на основании декларации на объект недвижимости, в финале он и будет отправлен в Росреестр для регистрации. Декларация имеет регламентированное содержание, для ее заполнения используется специальный бланк. Он должен включать техническое описание объекта и данные о:

• владельце;
• номере кадастрового квартала;
• кадастровом номере участка;
• типе постройки;
• точном местоположении объекта.

Также в состав пакета документов входят согласие на обработку персональных данных собственника, поэтажные планы, выписка из ЕГРН, абрис. Далее все это подается в МФЦ или в режиме онлайн на портале Госуслуг.

Нюансы регистрации самостроя

Термин «самострой» обозначает постройку, возведение которой выполнялось без соответствующих разрешительных документов на осуществление строительных работ. Способы легализации незаконно построенных объектов установлены ФЗ №258 «Об узаконивании самовольных построек».

Недвижимые объекты, относящиеся к самовольным строениям:

• недвижимые объекты, возведенные на земле, которая изначально не была предназначена для строительных проектов;
• здания, возведенные с нарушением пожарной безопасности, установленных стандартов градостроения;
• жилые здания на частных территориях, на которые не были оформлены установленным образом права владения;
• объекты, строительство которых выполнялось без уведомления местных администраций и получения от них соответствующих разрешительных документов.

Если жилой дом, возведенный на дачном участке, признается «самостроем», гражданин-владелец участка лишается возможности оформления прав собственности такой недвижимости, соответственно осуществления ее продажи и прочих юридических действий. При этом государство может наложить на гражданина штраф до 1 млн. руб. и потребовать сноса здания.

Чтобы предотвратить подобные негативные последствия самостоятельного строительства, недвижимость обязательно нужно регистрировать. Существует только два способа узаконить «самострой»: воспользоваться дачной амнистией или в судебном порядке.

Похожие записи

• Субсидия российским гражданам на строительство дома Сегодня в России работает специальная государственная программа, помогающая российским гражданам построить собственное жилье. Как только…
• Земли ИЖС, СНТ и ДНП: предназначение и в чем разница Чтобы гражданин мог пользоваться земельным наделом на законных основаниях, он обязан официально оформить на него…
• Сколько необходимо отступать от забора при строительстве дома Владельцу участка, решившему возвести жилое строение, потребуется соблюсти свод норм, касающихся удалённости между домом, забором…
• Налоговый вычет при покупке частного дома, квартиры в ипотеку Налоговым кодексом России предусматривается возмещение НДФЛ после покупки жилья по ипотечным программам кредитования. То есть…

Можно ли дом зарегистрировать как гостевой или как можно легализовать постройку

Судебный порядок легализации строений основан на принципе подп. 3 п. 1 ст. 8 ГК РФ, согласно которому одним из оснований для возникновения гражданских прав и обязанностей является судебное решение. Редакция Закона № 93-ФЗ относительно пункта 3 ст. 222 ГК РФ предусматривает возможность приобретение права собственности на самострой за лицом, которое обладает правом собственности или правом наследуемого владения или правом бессрочного пользования земельным участком. Соответственно если в судебном порядке доказано, что у застройщика есть право на землю, а возведенная постройка не создает угрозу здоровью и жизни граждан, а также не нарушает интересы и права третьих лиц, судебное решение будет принято в пользу заявителя.

Рекомендуем прочесть: Указываеться площадь балконов жилого дома в тиехническом плане?