При выборе ипотечного кредита заемщик обращает внимание на многие факторы: сумму кредита, процентную ставку, условия досрочного погашения ипотеки, срок ее действия и так далее. Однако важно понимать, что даже при одинаковой процентной ставке размер переплаты в различных банках может быть разным, поскольку он непосредственно зависит от вида ежемесячных платежей, предложенных банком. Существует два основных вида платежей: аннуитетные и дифференцированные (равноубывающие), вторые в последнее время предлагают лишь единичные банки.
Аннуитетные платежи – особенности и формула расчета
Самым распространенным на сегодняшний день видом ежемесячных выплат в России являются аннуитетные платежи. Данный способ предполагает фиксированную сумму. За редким исключением, она может быть изменена по причине досрочного частичного погашения либо же с согласия обеих сторон.
Итак, заемщик ежемесячно платит одну и ту же сумму, распределяемую на погашение двух частей структуры равновеликого платежа. При этом первое время основная его часть идет на погашение процентов, а не на погашение основного долга. Однако со временем ситуация меняется, проценты уменьшаются, а сумма на погашение увеличивается.
Достоинства и недостатки схем
Чтобы решить, какой кредит лучше, необходимо рассмотреть и сопоставить плюсы и минусы каждой из схем. К основным преимуществам аннуитетного платежа относятся следующие аспекты:
- одинаковая ежемесячная сумма освобождает от необходимости контролировать график выплат и дает возможность настроить автоплатеж;
- в случае ипотечного или иного долгосрочного кредитования можно запланировать бюджет семьи на несколько лет вперед;
- схема аннуитетного платежа позволяет получить гораздо более крупную заемную сумму.
Среди недостатков данного способа обычно выделяют такие моменты:
- значительный размер переплаты, особенно по долгосрочному кредиту;
- досрочное погашение на сумме долга отражается довольно слабо.
Что касается дифференцированного платежа, то к его сильным сторонам относятся:
- уменьшение ежемесячной платы со временем;
- незначительная переплата по сравнению с аннуитетом;
- быстрое сокращение суммы основного долга;
- выгодное досрочное погашение.
В число относительных недостатков входят:
- повышенная финансовая нагрузка в начале срока;
- необходимость тщательно соблюдать график расчетов по долгу;
- ограничения на размер заемной суммы.
Дифференцированные платежи по ипотеке как рассчитать?
Более выгодным для заемщика представляется второй вид ежемесячных платежей – дифференцированный. Однако на сегодняшний день большинство банков отказалось от такого способа расчета. Причиной якобы является удобство для клиента постоянности суммы, однако стоит также понимать, что при такой схеме сотрудничества банк существенно теряет в прибыли.
Суть данной схемы заключается в том, что самым крупным платежом будет первый взнос. Его часть, идущая на погашение кредита, всегда будет оставаться стабильной, а часть, направленная на погашение процентов, будет уменьшаться с каждым месяцем. Это происходит потому, что основная сумма долга с каждым месяцем уменьшается, соответственно и на погашение процентов от СОД будет уходить меньшая сумма.
Поскольку данный вид выплат предполагает, что первое время плательщик будет вынужден отдавать весьма крупную сумму банку, такая схема расчета не для всех является удобной и возможной. Банк тщательно изучает платежеспособность потенциального заемщика и, исходя из его доходов, решает, способен ли тот погасить ипотеку таким способом.
Для расчета суммы дифференцированного платежа используют следующую формулу:
Где ДП – дифференцированный платеж, ООД – остаток основного долга, n процентных периодов – срок до окончания кредита в месяцах, ставка % годовая процентная ставка. Деление на 100 необходимо для перевода ставки в проценты. Деление на 12 – для получения результата за один учетный период, то есть месяц.
Субсидия на погашение ипотечного кредита
В России действует программа предоставления бесплатного муниципального жилья для малоимущих семей и отдельных граждан. Однако, реализация этой программы затягивается, ждать положенные квадратные метры приходится по 20 лет. Поэтому параллельно вводятся особые льготные схемы финансирования покупки недвижимости для нуждающихся граждан.
Например, для молодых семей действует Федеральная программа с одноименным названием «Обеспечение жильем молодых семей». Для того, чтобы претендовать на получение субсидии, семья должна удовлетворять следующим требованиям:
- возраст каждого из супругов не должен превышать 35 лет;
- общая площадь собственной недвижимости не превышает 15 квадратных метров на каждого члена семьи (в том числе детей);
- оба супруга являются гражданами России;
- возможность документально подтвердить общий доход (для семьи без детей он должен составлять не менее 21 000,00 рублей; для с одним ребенком – не менее 35 000,00 рублей; с двумя и более детьми – 43 000,00 рублей).
Размер субсидии может составить до 30% от стоимости приобретаемого жилья для семей без детей и до 35% для семей с детьми. Документы нужно направить в администрацию муниципального образования (Комитет по управлению имуществом или в Комитет по делам молодежи).
На основании рассмотрения документов семье выдается сертификат, который может быть направлен как на оплату первого взноса по ипотеке (собственные средства, соответственно, можно будет направить на досрочное погашение основного долга), так и на погашение уже имеющегося ипотечного займа.
Внимание
Сертификат выдается строго на покупку жилья в том же регионе.
Также есть возможность получить дополнительную помощь от государства на погашение ипотеки по программе «Военная ипотека». Ее реализация регулируется Федеральным законом №117 от 20.08.2004 года. Согласно ему, на каждого военнослужащего, который отслужил более 3-х лет, открывается индивидуальный накопительный счет, на который из федерального бюджета ежеквартально перечисляются средства материальной помощи для военнослужащего. Эти средства инвестируются и приносят дополнительный доход.
При увольнении в запас, при выслуге 20-ти лет, наступлении определенных событий, которые оговорены в законе, военнослужащий имеет право на использование этих средств в счет оплаты по ипотеке.
Средства даются не безвозмездно, а в качестве беспроцентного целевого займа. То есть экономия возникает только на процентных платежах банку.
Использовать средства накопительного счета военнослужащих можно только в тех банках, которые предоставляют программу «Военная ипотека». Выдачу займа осуществляет ФГУ «Росвоенипотека».
Кроме того, согласно постановлению Правительства РФ от 11.08.2017 N 961 государство (через банк «ДОМ.РФ», который назывался АИЖК) компенсирует банкам потери при реструктуризации ипотечных кредитов, если у заемщика:
- есть несовершеннолетние дети или учащиеся на очной форме обучения до 24-х лет;
- снизился доход и сумма ежемесячного платежа составила более 30%;
- сумма платежа увеличилась в связи с увеличением курса валюты (по валютным кредитам) и некоторые другие случае.
Фактически, банк-кредитор, раз он получает компенсацию своих убытков, не в праве отказать в реструктуризации (снижении ставки, изменении валюты). Сэкономленные собственные средства заемщик может также направить на досрочное погашение займа.
ВАЖНО
По программе рефинансирования за счет государства невозможно сократить срок кредитования.
Аннуитетные или дифференцированные платежи какие выгоднее?
+’Преимущества аннуитетных платежей
Преимуществом является стабильность, благодаря чему заемщик всегда точно знает сумму ежемесячной выплаты и может более точно планировать расходы.)
Недостатки аннуитетных платежей
Однако существует и обратная сторона медали. Такой вид выплат является менее выгодным для плательщика, вынужденного переплачивать солидную сумму за проценты. К тому же данные условия не являются выгодными в случае досрочного погашения кредита.)
+’Преимущества дифференцированных платежей
Итак, существенным плюсом данного вида выплат является возможность сэкономить значительные средства. )
Для вас одобрен кредит!
Недостатки дифференцированных платежей
Минусом дифференцированных выплат стала необходимость крупных расходов, направленных на первоначальные выплаты по кредиту. )
Чем различаются аннуитетные и дифференцированные платежи по ипотеке – какой вид платежа выбрать?
- Аннуитетные платежи неизменны в течение всего периода кредитования. За ипотеку нужно будет платить равными суммами ежемесячно. С дифференцированными платежами в первые месяцы придется платить суммы значительно большие, чем в последующие. То есть, с каждым месяцем сумма будет уменьшаться – это связано с тем, что проценты насчитываются на остаток невыплаченного кредита, который постоянно уменьшается.
- В ситуации с аннуитетными платежами человек всегда знает, какую сумму ему необходимо выплачивать ежемесячно. При дифференцированных платежах заемщику надо будет каждый месяц уточнять, какую сумму необходимо оплатить на этот раз.
- При дифференцированных платежах первые суммы по кредиту будут больше, чем при аннуитетных. Следовательно, для получения займа с условиями дифференцированной схемы выплат, платежеспособность заемщика должна быть приблизительно на 20-25% выше, чем в случае с аннуитетной схемой. В последние же месяцы кредита по дифференцированной схнеме выплаты будут меньше, чем по аннуитетной.
Специалисты советуют при выборе вида платежей по ипотеке брать во внимание:
- Сегодняшнее положение дел в Ваших финансах – какие выплаты Вы сможете делать именно сейчас.
- В первую очередь всё-таки необходимо обращать внимание не на вид платежа, а на ставку процентов по займу.
В идеале – Вам необходимо найти кредит с минимальными процентами и дифференцированной схемой выплат.
Законодательная база
В море различных законов можно выделить и те, которые регулируют непосредственно ипотечные отношения. Создание законодательной и нормативно-правовой баз – первоочерёдная миссия государства в становлении и развитии ипотечного жилищного кредитования, снижении рисков для банков и заёмщиков, повышении доступности ипотеки.
- Так, законодательная база по ипотеке включает в себя:
- Конституцию РФ от 12.12.1993 г., в которой закреплены права гражданина на жилье и охрану частной собственности.
- Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
- Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
- ГК РФ (ст. 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, 855, 935), устанавливающий общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости, положения о праве собственности и других вещных правах на помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и т.п.
- Письмо Федеральной налоговой службы Российской Федерации от 9 июня 2005 г. № 14-1-05/1884 «Об имущественном налоговом вычете».
Возможно вам будет интересно: «Ипотека без первоначального взноса – доступно и лаконично»
Чем грозит просрочка платежа по ипотеке, и как ее избежать?
В силу различных обстоятельств может случиться так, что заемщик вовремя не совершил оплату. Чем это может для него обернуться?
Все зависит, в первую очередь, от срока просрочки.
Просрочка в один или даже пять дней ничем серьезным не грозит. Правда, банк непременно начислит пеню, согласно условиям договора и заемщик вынужден будет переплатить. Пеня, как правило, составляет максимум один процент в день от суммы ежемесячной платы.
Если же просрочка длится более одной недели, сотрудники банка начинают звонить должнику, с целью напомнить ему о необходимости погашения долга, а также чтобы узнать причину просрочки. Пеня при этом растет изо дня в день и может существенно увеличить расходы плательщика. Кроме того, в сложившейся ситуации банк вынужден внести должника в «черный список» бюро кредитной истории, что непременно испортит репутацию заемщика и ему будет сложно впредь взять кредит в любом банке.
В сложившейся ситуации крайне важно идти на контакт с сотрудниками банка, они предложат оптимальные пути решения данной проблемы, помогут с альтернативной схемой выплат. Важно понимать, что не стоит прятаться от банка, поскольку это может обернуться более серьезными проблемами.
Просрочка по ипотеке более месяца грозит большими неприятностями. Должника начинает разыскивать служба безопасности банка. При очном визите решается дальнейшая судьба находящегося под залогом жилья. Здесь возможны два варианта развития событий. Оптимальным разрешением ситуации может стать реструктуризация кредита и соответственно новый график выплат. Либо же банк будет вынужден реализовать (продать) жилье, для того, чтобы погасить долг по кредиту.
В такой ситуации лучше добровольно по договоренности с банком продать жилье, иначе в ходе судебных разбирательств придется потратить дополнительную немалую сумму, равную семи процентам от суммы взыскания. После продажи недвижимости банк погашает долг заемщика с учетом штрафов и прочих издержек. В случае, если после этого остаются какие-то средства, банк либо покупает меньшее жилье заемщику, либо же возвращает ему разницу.
Что надо для расчета?
Рассчитывать ежемесячный платеж по ипотеке на самом деле несложно. Для этого необходимо знать схему, владеть некоторыми математическими способностями, уметь пользоваться калькулятором. Необходимы сведения о стоимости жилья и величине процентов первого взноса, установленного банком. Эти деньги должны быть на руках для осуществления единовременной оплаты.
Обязательное условие — определиться со сроком, на который берется ипотечный кредит. Многие берут его на длительное время, ведь это очень выгодно, даже при учете инфляции.
Также необходимо знать, под какую ставку берется кредит и понадобится ли страховка. Важно знать о видах погашения долга, которых существует два:
- Дифференцированный. В этом случае ежемесячная плата уменьшается постепенно под конец периода кредитования.
- Аннуитетный. При этом варианте размер погашаемой задолженности ежемесячно остается равным и неизменным на всем периоде кредитования.
Как избежать просрочки по ипотеке?
Для того, чтобы избежать просрочки по кредиту необходимо соблюдать следующие рекомендации. Ежемесячные отчисления банку должны стоять в приоритете в статье расходов.
Исходя из этого, необходимо планировать бюджет. Все остальные расходы, сколь срочными и важными они бы не были, отходят на второй план. Также необходимо отложить неприкосновенный запас в размере нескольких ежемесячных плат, на случай непредвиденных обстоятельств.
При возникновении непреодолимых обстоятельств не стоит отмалчиваться и прятаться от банка, наоборот, необходимо прийти за советом и помощью к его сотрудникам. Они помогут найти оптимальный выход из сложившейся ситуации. В случае судебных разбирательств такая тактика поведения выгодно обернется в сторону заемщика.
Выводы
Ипотечное кредитование – один из главных инструментов приобретения недвижимости, имеющих массу преимуществ, но при этом не лишен и подводных камней. Прежде чем взять на себя долгосрочное кредитное обязательство, ипотеку, необходимо трезво оценить свои возможности и будущие риски, тогда вы сможете стать полноправным владельцев без проблем.
Если вас интересует вопрос когда выгоднее покупать жилье в ближайшей перспективе, можете прислушаться к мнению директора по маркетингу Строительной группы «Третий Рим».
