Меняем категорию разрешенного использования земли

С вопросом перевода земли из сельхозназначения в ИЖС я столкнулся в начале 2021 году, купив понравившийся дачный участок в надежде перевести его в статус индивидуального жилищного строительства.

Строить свой дом нужно, строго соблюдая нормы российского законодательства. Частные застройщики, пренебрегшие этим правилом, долго и зачастую безуспешно пытаются узаконить свой самострой. Первое, что следует сделать – решить вопросы с категорией земельного участка.

Российское законодательство выделяет несколько категорий земель, к которым может относиться земельный участок. И следует отметить, что не все категории дают возможность осуществлять индивидуальное жилищное строительство. И тогда для достижения своей цели у собственника возникает необходимость изменения статуса земельного участка сельхозназначения в категорию земель под ИЖС.

ИЖС или СНТ – что лучше

Земельные участки, размещенные в пределах границ населенных пунктов – города, поселка или деревни, или примыкающие к ним, относятся к землям индивидуального жилищного строительства (ИЖС).

К ним возможно провести за государственный счет коммуникации:
• электричество;
• водопровод;

На них разрешено строить капитальные дома для постоянного проживания. Это строительство должно вестись только после согласования с местными органами власти проекта дома и получения разрешения на строительные работы. После официального ввода в эксплуатацию дома права собственности фиксируются в Росреестре. Затем в них уже можно оформлять постоянную регистрацию.

Земли сельхозназначения располагаются за границами поселений. Они предназначаются для ведения подсобного хозяйства, выращивания различной сельхозпродукции, размещения строений, необходимых для ее производства и хранения.

Распространенный пример таких земель – садоводческое некоммерческое товарищество (СНТ).

В видео разъясняются различия между землями СНТ, ДНП, ДНТ.

Для чего может понадобиться перевод статуса земли

Являясь владельцем участка земли сельхозназначения, вы имеете право использовать его исключительно для этих целей. На нем возможно выстроить подсобные помещения и капитальный жилой дом, но оформить прописку в нем будет довольно затруднительно. Это вы сделаете, лишь доказав, что проживаете в нем круглогодично.

При оформлении права собственности вне зависимости от размеров и качества дома, владеть вы будете лишь «дачным домиком», что значительно снижает его стоимость при возможной продаже.

Перевод статуса участка из земель сельхозназначения в ИЖС означает выполнение процедуры, в результате которой он будет внесен в границы населенного пункта и учтен в соответствующей зоне его генерального плана. Это даст возможность выстроить капитальное строение, зафиксировать права собственности и оформить в нем постоянную регистрацию.

Процедура перевода участка любого назначения в ИЖС определяется двумя основными актами:

• Земельным кодексом РФ
• Федеральным Законом №172-ФЗ от 21.12.2004.

Сам перевод категории земель бесплатен, но потребует больших временных затрат. Популярность процедуры перевода земель в категории ИЖС связана еще и с тем, что земли этой категории имеют большое преимущество при продаже – налоговый кодекс позволяет сделать налоговый вычет при их продаже.

Как создать снт на землях сельхозназначения

Вне зависимости от того, какой большой и капитальный дом Вы построили на участке СНТ, по документам он всё равно будет числиться, как дачный домик. В зависимости от этого может быть низкой оценка Вашего жилья экспертизой при желании его продать, возникнут трудности с пропиской всех членов семьи и т.д.

Поскольку предполагается строительство жилого дома на ИЖС, а не садового домика, Вам необходимо будет согласовать проект своего строительства с соответствующими организациями и службами, получить все разрешения. При строительстве Вам необходимо будет выполнять все существующие ГОСТы и правила СНиПов. По завершению строительства жилой дом необходимо будет грамотно ввести в эксплуатацию, опять же согласовывая все вопросы с существующими инстанциями.

Рекомендуем прочесть: Как Составить Завещание На Квартиру Чтобы Его Не Оспорили

Методика перевода земли из сельхозназначения в ИЖС

Куда обратиться для оформления

Для получения разрешения на смену категории земельного участка следует обращаться в местные органы власти, под юрисдикцией которых находится участок:

1. если он расположен в черте города – это городские власти,
2. если за ней – районные.

Подать прошение может только собственник участка. В случае долевого владения землей необходимы обращения каждого из собственников.

Необходимые документы

Подавая ходатайство об изменении категории участка земли, к нему необходимо приложить:

• копию паспорта заявителя;
• согласие всех собственников на намеченное изменение категории участка;
• выписку из кадастра недвижимости или кадастровый паспорт участка;
• документ, устанавливающий права на участок, – выписка из ЕГРП;
• положительное заключение экологической экспертизы, в случае, если она предусмотрена федеральными законами;
• расчеты потерь сельхозпроизводства в результате вывода участка из их состава.

Пошаговая инструкция по переводу

Процедура перевода участка земли в категорию ИЖС состоит из двух этапов.

Шаг 1. Ходатайство о переводе подается в орган местного самоуправления.

В ходатайстве необходимо указать:

• права на землю;
• кадастровый номер участка;
• категория участка на текущий момент и категория, в которую планируется перевод, т.е. ИЖС;
• основание для смены категории, то есть доказательство законности размещения дома на участке с учетом соблюдения всех санитарных, градостроительных и экологических норм.

К ходатайству прикладываются упомянутые выше документы.

Шаг 2. Получение результатов рассмотрения ходатайства.

Результатом рассмотрения будет либо выдача документов о переводе участка земли в ИЖС, либо мотивированный отказ в переводе.

Рассматриваются документы два месяца с даты ходатайства, ответ вы получите в течение двух недель после принятия органом самоуправления любого решения.

Если ходатайство одобрено, собственнику остается лишь переоформить участок, обратившись в Росреестр для внесения изменений. Если же в переводе отказано, отказ можно обжаловать в суде.

Отказ можно получить по нескольким причинам:

• ходатайство подано не самим собственником участка;
• документы, приложенные к поданному ходатайству, не соответствуют необходимым требованиям;
• судебный запрет или ограничение на распоряжение участком;
• отрицательное заключение экологической экспертизы;
• несоответствие категории ИЖС генеральному плану поселения.

Возможные осложнения

Занявшись переводом своего участка в ИЖС, вы можете натолкнуться на некоторые сложности как во время сбора требуемых документов, так и во время самого переоформления.

Необходимо выполнение целого ряда требований:

• рассматриваемый земельный участок должен географически легко присоединяться к землям своего населенного пункта;
• перевод в ИЖС не противоречит генеральному плану развития населенного пункта;
• для получения разрешения на перевод земли сельхозназначения необходимо положительное заключение экологической экспертизы;
• кадастровая стоимость земельного участка не должна значительно превышать среднее значение стоимости участков в районе или городе.

Зачастую стоимость земли сельхозназначения значительно меньше стоимости участков под индивидуальное жилищное строительство, и такой перевод вызывает ее автоматическое удорожание. Но закон не предусматривает компенсации такой разницы в стоимости, и существующая негласная практика ее истребования незаконна.

Необходимо также помнить, что, если состоялся перевод земельного участка в категорию ИЖС и в течение 10 лет на нем не построен дом, то налог на землю будет вдвое больше. Поэтому, после переоформления категории земли с процессом строительства затягивать не следует.

.

Перевод садового участка из СНТ в ИЖС

Садовое некоммерческое товарищество (СНТ), так же, как индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), имеет характерные преимуществ и недостатки, которые будут рассмотрены далее. Приобретая землю из категории СНТ, зачастую возникают трудности, связанные с расположенными на территории коммуникациями или их отсутствием. Это делает участок непригодным для постоянного проживания, а значит, и построенный на нём дачный дом нельзя считать жилым в полной мере и зарегистрироваться в нём.

С другой стороны, участки под ИЖС наоборот обладают всеми требуемыми для постоянного проживания условиями и имеют на территории все необходимые коммуникации. Это позволит владельцу затратить существенно меньше времени на решение формальных вопросов, однако это актуально разве что перед приобретением земельного участка. Если уже имеющаяся недвижимость относится к СНТ, то речь может идти о возможности перевести участок из одной категории в другую.

Подобную процедуру можно назвать довольно несложной, поскольку она заключается в сборе необходимых документов, их подаче вместе с заявлением в местную администрацию и ожидании ответа. Усложнить задачу может разве что отсутствие каких-либо необходимых бумаг или наличие несоответствий в них.

Что дает ИЖС

Индивидуальное жилищное строительство, оно же ИЖС, подразумевает именно ту форму собственности, при которой объект недвижимости носит сугубо индивидуальный характер. Это даёт право собственнику строить на своей земле, какое угодно жилое здание, не превышающее три этажа и не нарушающее действующих законов. Также, помимо жилых построек, допускаются гаражи, бани, надворные хозяйства.

Чтобы правильно подойти к выбору такого недвижимого объекта, следует заранее иметь в виду, что жилой дом, который можно построить на территории, должен быть предназначен для проживания лишь одной семьи. Кроме того, зарегистрировать права на него необходимо в срок не более трёх лет после того, как будет приобретена земля.

До начала строительства следует составить проект дома и обязательно подать его на согласование с местной контролирующей инстанцией. Только когда все разрешения будут получены, можно начинать строительство.

Земельные участки категории ИЖС, в отличие от аналогичных СНТ или дачного партнёрства, дают своим владельцам ощутимо больше возможностей в плане жилой застройки. Если же гражданин не планирует постоянно проживать на этой территории и не нуждается в прописке там же, то можно обойтись и постройкой дачи, подав запрос на разрешение непосредственно в СНТ.

Перевести участок земли из категории СНТ или дачного партнёрства в категорию ИЖС можно, соблюдая следующую последовательность действий:

Подача соответствующего заявления местной администрации, с указанием в документе изначальной и желаемой категории земельного объекта; — Приложение к заявлению кадастровых бумаг, правоустанавливающих документов (договора купли-продажи, дарственная, рента, наследование, обмена) и прочего; — Предоставление письменного, заверенного в нотариальной конторе согласия от имени всех совладельцев данной недвижимости на перевод садового или дачного участка в другую категорию; — Ожидание ответа в течение месяца.

Ответ администрации предоставляется в письменном виде, к которому прилагается акт со сведениями о том, можно ли осуществить перевод земельного участка из СНТ в участок под ИЖС или такая просьба невозможна.

Принципиальные особенности

Чтобы принять окончательное и правильное решение о переводе имеющегося в собственности земельного дачного или садового участка в категорию земель под ИЖС, необходимо выделить их характерные особенности. Это позволит сравнить имеющееся на данный момент с тем, что человек получит по завершению процедуры.

Земля садового некоммерческого товарищества

— Сельскохозяйственное назначение территории; — Разрешено использовать под огородничество и садоводство; — Участок в будущем может перейти во владение участников СНТ; — Разрешено строение жилого дома, в котором при выполнении определенных условий можно прописаться и проживать постоянно (на практике сложно, но реально)

Земля под индивидуальное жилищное строительство

— Беспрепятственная регистрация в построенном на территории жилом доме; — Расположение вблизи населённого пункта или в его чертах; — Развитая и доступная инфраструктура (дороги, медицинские учреждения, магазины, школы, детские сады, прочее); — Возможность возместить налоги, после того, как будет построен жилой дом

Можно также отметить, что земли дачного и садового товарищества, то есть СНТ, часто располагаются в удалении от населённых пунктов, имеют некоторые ограничения в правах и дополнительные обязательства перед другими участниками.

Процедура переоформления

Перевод участка земли из категории СНТ в ИЖС регламентирован российским законодательством и имеет общий порядок для всех граждан. Заинтересованное лицо подаёт ходатайство местной администрации или иному органу местного самоуправления с указанными в нём сведениями об объекте недвижимости и своих пожеланиях. Подаётся заявление собственником земли лично, вместе с перечнем необходимых документов. В этот перечень следует обязательно приложить и выписку из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество.

Что касается правоустанавливающих документов, понадобится не только свидетельство прав собственности, но и прочие бумаги, на основании которых это право было получено. Кроме того, право на перевод участка в другую категорию имеют исключительно лица с российским гражданством.

Чтобы определить для себя, действительно ли нужно осуществлять перевод объекта СНТ в участок под ИЖС, следует сначала чётко обозначить, для чего и как планируется использовать эту недвижимость, и будет ли такое решение выгодным на самом деле.

ИЖС

— это вид разрешенного использования, при котором возможно строительство жилого дома. Такие земли относятся к категории земли населенных пунктов.

Садовый участок предназначен для выращивания сельскохозяйственных культур и отдыха собственника. На нем можно строить жилой дом для временного проживания. Огородный участок имеет то же назначение, но не всегда разрешается строить на нем здания для бытового использования и/или для проживания. Дачный участок позволяет не только выращивать растения, но и строить дома, регистрироваться и проживать в них постоянно (не на всех видах дачных участков).

На садовом, огородном и дачном участке главное — выращивание растений, а на главное — жилая застройка.

Садоводческое, огородническое и дачное некоммерческие товарищества — СНТ

,
ОНТ
и
ДНТ
— это добровольные объединения собственников садовых, огородных и дачных земельных участков.

Разница в полномочиях владельцев участков различного использования не всегда удовлетворяет их потребности. Поэтому закон разрешает изменять в установленном порядке один вид разрешенного использования на другой.

Перевод земель в случае с участками под садоводство, огородничество и дачу в ИЖС всегда связан с изменением категории земли на .

Документы для перевода земель сельхозназначения в СНТ

Прежде чем начать процедуру перевода надела, который официально оформлен в собственность или предоставлен в пользование в соответствии с заключенным договором аренды, из категории сельхозназначения в ИЖС, ознакомьтесь со всеми нюансами данной процедуры, оцените возможные риски и подумайте над тем, какие действия необходимо совершить, чтобы осуществить переход. Подайте заполненное заявление и необходимые документы в орган муниципальной власти, в ведении которого находится данная территория.

Самым значимым фактором является правильное составление ходатайства, в котором должна быть указана вся информация о наделе. Обязательно пропишите основания для перевода земель в другую категорию.

К заявлению приложите бумаги, которые подтвердят, что землевладение находится в собственности или предоставлено в пользование в соответствии с заключенным договором аренды. Список документов, которые нужно подавать вместе с прошением, может изменяться в зависимости от индивидуальных обстоятельств.

Но обязательными являются следующие бумаги:

• Документ, удостоверяющий личность;
• Свидетельство, которое доказывает, что надел находится в собственности;
• Выписка из кадастрового реестра;
• Результаты экологической проверки;
• План кадастра и паспорт на земельный надел;
• Акт, свидетельствующий о том, что правообладатель согласен на смену категории земли.

Ходатайство, по закону, рассматривается в течение 2 месяцев. По истечении этого времени (а в некоторых случаях и раньше) заявителю выдается разрешение на переход или отказ в переоформлении участка, который получен по договору аренды или куплен, из сельхоз угодий в ИЖС. Но в случае возникновения каких-либо проблем, срок принятия решения может быть продлен до полугода.

Сбором и оформлением необходимых документов может заняться квалифицированный специалист. Граждан РФ часто интересует, сколько будет стоить перевод земель из СНТ в ИЖС. Цена процедуры зависит от ряда условий, в том числе от характеристик землевладения, но чаще всего она составляет не больше 30% от стоимости надела, указанной в кадастре. При подаче бумаг обязательно оплатите госпошлину.

Бывают случаи, когда, несмотря на то, что все прописанные в законодательстве правила и порядок были выполнены с абсолютной точностью, орган муниципальной власти принимает решение отказать заявителю в прошении. Чаще всего это происходит по причине несоответствия сведений, отраженных в документации, реальному положению дел либо из-за того, что земля расположена в зоне, для которой прописано особое назначение.

Как поменять категорию земельного участка?

Режим земельного участка определяется не только видом разрешенного использования, но и категорией земли. Иногда для получения разрешения на индивидуальное жилищное строительство недостаточно изменить вид разрешенного использования — нужно также менять категорию.

Чтобы изменить категорию земельного участка, необходимо обратиться с ходатайством в орган исполнительной власти (министерство, комитет, департамент, ведающие вопросами землеустройства) либо орган местного самоуправления (администрация). В какой именно орган нужно обратиться, зависит от субъекта. Список исполнительных органов и подведомственных им вопросов можно найти на сайте субъекта федерации или населенного пункта.

К ходатайству необходимо приложить:

• кадастровый номер земельного участка;
• категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которой предполагается осуществить;
• обоснование перевода земельного участка из одной категории в другую;
• права на земельный участок.
• копии документов, удостоверяющих личность заявителя (для заявителей — физических лиц);
• выписка из ЕГРИП (для заявителей — индивидуальных предпринимателей) или выписка из ЕГРЮЛ (для заявителей — юридических лиц);
• выписка из ЕГРН на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
• согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из одной категории в другую, за исключением случая, если правообладателем земельного участка является лицо, с которым заключено соглашение об установлении сервитута в отношении такого земельного участка.

Перечень приложений к ходатайству следует уточнить в ведомстве.

После рассмотрения (обычно в течении двух месяцев) следует получить ответ. Орган принимает акт о переводе земель из одной категории в другую либо акт об отказе. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение 14 дней со дня принятия такого акта.

Отказ можно обжаловать в суд. Если ответ положительный — вносится запись в Единый государственный реестр недвижимости.

Отказ возможен в следующих случаях:

• с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо;
• к ходатайству приложены документы, не соответствующие требованиям законодательства;
• установления ограничения перевода земель или земельных участков из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;
• наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;
• установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Изменение категории земли с сельхозназначения на земли населенных пунктов предполагает изменение границы населённого пункта. Нахождение участка вблизи населённого пункта также влияет на возможность его перевода из состава земель сельскохозяйственного назначения.

Стоимость перевода земель сельхозназначения в СНТ

Прежде чем начинать процедуру перехода земель между категориями, установите, с какой целью она будет проводиться. От этого зависит выбор наиболее подходящей категории. Также займитесь финансовой стороной данного вопроса.

В 2021 году за переход земель из одной категории в другую придется заплатить 9-12 тысяч рублей, что на 2-3 тысячи больше, чем ранее.

Но итоговая сумма будет озвучено только после оценки специалистами уровня сложности работ, которые им необходимо будет провести. Кроме вложения денежных средств, озаботьтесь поиском юриста, который будет представлять ваши интересы в диалоге с представителями власти, особенно если вы не разбираетесь во всех тонкостях предстоящей процедуры.

Была ли Запись полезна? Нет 67 из 87 читателей считают Запись полезной.

Как поменять вид разрешенного использования?

Если изменение вида происходит в рамках одной категории земель, то процедура становится проще. Прежде собственник обязан был обратиться к главе местной администрации с ходатайством, глава назначал публичное слушанье, в ходе которого ходатайство рассматривалось и по нему принималось решение. Сейчас порядок существенно упростился.

Нужно выполнить следующие действия:

1. Подготовить документы и предоставить их в местную администрацию. Выбирается администрация не по месту жительства собственника, а по месту нахождения земельного участка. В пакет документов входят:

• Мотивированное заявление с просьбой изменить вид разрешенного использования (форма заявления не утверждена, но желательно воспользоваться той, которую рекомендует администрация);
• Копия паспорта собственника (оригинал он предоставляет лично для сверки; в некоторых администрациях могут запросить заверенную нотариально копию, но это редкость);
• Правоустанавливающие документы на земельный участок;

В местных регламентах могут предусматриваться и другие документы, например:

• Схема расположения земельного участка, выполненная таким образом, чтобы рассматривающее заявление лицо могло ясно представлять себе, где именно расположен участок;
• Выписка из ЕГРН, в которой указаны характеристики участка;
• Проект планировки территории;
• Копия документа на возведенное здание (при его наличии);
• Доверенность (при обращении собственника через посредника);
• Согласие арендодателя на смену вида разрешенного использования (при сдаче участка в аренду).

Этот перечень примерный и может меняться по усмотрению администрации. Поэтому прежде чем направлять пакет на рассмотрение, стоит приехать и ознакомиться со списком необходимых бумаг. Часто список можно найти на официальном сайте администрации.

Пакет документов направляется лично, через представителя или по почте. В некоторых администрациях предусмотрена возможно отправить документы для предварительного ознакомления по электронной почте, но оригиналы все же нужно будет предоставить позднее.

Вопрос рассматривается около 2 месяцев, но не дольше 60 дней.

В некоторых регионах предусматривается оплата муниципальной услуги, но в большинстве регионов она предоставляется безвозмездно.

1. После рассмотрения собственника уведомляют о необходимости явиться в администрацию и получить решение. Решение получает либо сам собственник, либо его представитель. В первом случае явившееся лицо предъявляет паспорт, во втором — паспорт и оригинал доверенности.

Решение может быть следующих видов:

• Разрешенный вид использования земельного участка в соответствии с просьбой,
• Отказ в просьбе об изменении разрешенного вида.

Отказ можно обжаловать в суд.

С положительным ответом собственник или его представитель обращаются в Росреестр для внесения изменений в ЕГРН. Сведения также часто направляются местной администрацией. Этот момент нужно уточнять у работника администрации. Изменение в реестр вносятся в течение 15 дней. Если этого не произошло, тогда нужно обратиться в Росреестр самостоятельно.

Заключительные положения

Изменение вида разрешенного использования не означает автоматическое право на индивидуальное жилищное строительство. Право на застройку участка ИЖС нужно получать отдельно в уполномоченном органе. выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Строительство гаражей, хозяйственных и бытовых некапитальных построек не предусматривает получение разрешения, поскольку не относится к жилищному строительству.

День добрый, сперва изложу суть ситуации. Я с женой продал квартиру, купили участок садовый. Взяли кредит, построили дом со всеми удобствами. У нас маленький сын, кстати, участок находиться в жилом секторе прямо в жилой улице, рядом садик, школа, магазины. Вопрос: как перевести дом, участок в ИЖС и с чего начать? Спасибо за внимание.

Ответ

Здравствуйте, Руслан.

Перед тем как перевести садоводческий участок в ИЖС, необходимо изменить категорию земель с сельхоз назначения на земли населенных пунктов. Земли населенных пунктов должны находятся в границах населенного пункта, получается, перевод в эту категорию происходит путем расширения границ населенного пункта. Так как ваш участок находится либо в границах, либо примыкает к населенному пункту, то такой перевод возможен. Процесс перевода земли из одной категории в другую закреплен в Федеральном законе от 21.12.2004 № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». Для перевода вам нужно подать ходатайство в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В ходатайстве укажите права на земельный участок, его кадастровый номер, категорию земли и категорию, в которую вы хотите ее перевести с обоснованием причин перевода. К ходатайству приложите следующие документы: кадастровый паспорт участка, копия вашего паспорта, выписка о правах на земельный участок из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, согласие собственника земельного участка на перевод земельного участка из одной категории в другую. Ваше ходатайство должно быть рассмотрено, отказать в рассмотрении могут лишь в случае, если его подало ненадлежащее лицо или документы не соответствуют требованиям законодательства. Решение должно быть принято в течение двух месяцев и сообщено вам о нем в течение четырнадцати дней.

Как создать снт на землях сельхозназначения

1. При зонировании территории определяются зоны, которые наиболее благоприятны для развития садоводства, огородничества и дачного хозяйства исходя из природно-экономических условий, а также исходя из затрат на развитие межселенной социальной и инженерно-транспортной инфраструктур и в которых обеспечивается установление минимальных ограничений на использование земельных участков.

2. В схемах зонирования территорий для размещения садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений должны содержаться сведения о местах нахождения, площадях и целевом назначении земельных участков, разрешенном использовании земельных участков, а также сведения о правах, на которых земельные участки в конкретной зоне допускается предоставлять гражданам.

Рекомендуем прочесть: Расписка для физ лица от юридического лица