Оценивание земельных участков является одним из сложнейших видов работ по определению стоимости. Это связано со спецификой земли как объекта оценивания, недостаточностью законодательной базы и неразвитостью земельного рынка в России. При этом для определения рыночной стоимости применяются все три подхода: доходный, сравнительный и затратный, на основании которых определяются используемые методы оценки земли. Для получения наиболее точной оценки подходы применяются в комплексе, а итоговая стоимость определяется при сопоставлении результатов, полученных с использованием разных методик.
Метод выделения в оценке земли
Выделение – метод оценки стоимости земли, используемый при доходном подходе для расчета ставки дисконтирования. При этом ставка определяется, основываясь на информации о заключенных сделках по аналогичным объектам недвижимости. Метод выделения в оценке земли является достаточно трудоемким и предполагает построение предположений о размере будущих доходов и их сопоставление с ценой приобретения.
Но ставка дисконтирования не может быть получена исключительно из информации по аналогичным сделкам. Используя технику выделения, необходимо также определить ожидания потенциальных покупателей (инвесторов) об используемой ставке при вычислении цены продажи и касательно прогнозируемых в будущем денежных потоков.
Как правило, процедура определения процентной ставки по методике выделения осуществляется в следующей последовательности:
- Моделирование для каждого аналогичного земельного участка за установленный временной промежуток сценария максимально эффективного использования расходной и доходной части денежных потоков;
- Расчет ставки доходности инвестиций;
- Обработка полученных результатов статистическим или экспертным способом и приведение характеристик анализа в соответствие с нормами оценивания.
Метод остатка для оценки земли
Расходные методы оценки рыночной стоимости земель предполагают применение техники определения остатка дохода от земельного участка.
Метод остатка для оценки стоимости земли может использоваться как для незастроенных участков, так и для участков, на которых построены объекты недвижимости: торговые центры, промышленные, офисные, жилые здания. При этом первенство при распределении дохода отдается размещенным на участке объектам недвижимости (зданиям и сооружениям), а оставшийся доход, полученный после возмещения затрат на привлечение капитала, трудовой силы и менеджмента относится к доходу земельного участка.
Если оцениваемый объект предполагает возможность получения дохода в виде ренты, то оценка земли осуществляется с применением метода капитализации земельной ренты. В таком случае стоимость объекта определяется следующим образом:
- Вычисляется размер дохода (ренты) для оцениваемого земельного участка;
- Рассчитывается размер коэффициента капитализации ренты;
- Определяется капитализация земельной ренты, на основании которой производится расчет рыночной стоимости участка.
Geum.ru
Остаточные методы позволяют оценщику рассчитать неизвестную инвестиционную составляющую на основе известных составляющих. Остаточные методы используются при работе:
1) с финансовыми составляющими (собственные и заемные средства);
2) с физическими составляющими (земля и улучшения);
3) с правовыми составляющими (права арендатора и арендодателя).
При капитализации дохода техника остатка используется для оценки стоимости недвижимости в тех случаях, когда известна стоимость и требования к доходности одного из элементов актива — здания (сооружения) или земли. Сумма дохода, оставшаяся после удовлетворения известных требований к доходу от здания или участка земли, приписывается другому элементу актива.
Три наиболее распространенных варианта данного метода:
- техника остатка для земли;
- техника остатка для зданий;
- техника остатка для объекта недвижимости в целом.
При применении техники остатка для земли должна быть известна стоимость зданий и сооружений, а доход, приходящийся на землю, определяется как остаток после удовлетворения требований к доходу для зданий и сооружений. Техника остатка для зданий используется тогда, когда известна стоимость земли. Техника остатка для объекта в целом используется в тех случаях, когда известна суммарная оценочная стоимость потока доходов, а также выручка от перепродажи всего актива.
Общая схема использования остаточных методов.
1. Стоимость известного компонента умножается на соответствующую ставку капитализации. В результате получается ежегодный доход, необходимый для привлечения капитала в компонент объекта недвижимости с известной стоимостью.
2. Полученный в п. 1 доход на одну из составляющих вычитается из чистого операционного дохода (ЧОД). Результатом будет остаточный доход, необходимый для привлечения капитала в неизвестный по стоимости компонент.3. Остаточный доход капитализируется по ставке капитализации для компонента с неизвестной стоимостью, в результате чего находится стоимость последнего.
4. Стоимость известного компонента добавляется к стоимости остаточного компонента, результатом будет общая стоимость объекта.
Пример. Стоимость здания 450 000 долл., продолжительность его полезной жизни 50 лет. Ставка дохода на инвестиции в здание 12%, годовой ЧОД для 1-го года — 65 000 долл. Возмещение инвестиций в здание должно вестись прямолинейным методом.
Определить общую стоимость объекта.
Решение.
1. Ежегодная норма возврата капитала составляет 100%/50 лет = 2% в год.
2. Общая требуемая ставка дохода для здания равна 12% (доход на инвестиции) + 2% (возврат инвестиций) = 14%.3. Доход от здания определяется по формуле: Р = ЧОД / СК; ЧОД = Р * СК; ЧОД = 450 000 * 0,14 = 63 000 долл. 4. Остаток ЧОД для земли: 65 000 — 63 000 = 2 000 долл.
5. Оценка участка земли (стоимость земли): Р = ЧОД / СК; Р = 2 000 / 0,12 = 16 666 долл.
6. Общая стоимость недвижимости: 450 000 + 16 666 = 467 000 долл.
Если поток дохода от здания постоянный по годам, то расчеты дохода производят аннуитетным методом:
1) доход, относимый к зданию: Р = А * FM4(12%; 50); А = 450 000 / 8.30447 = 54 188 долл.
2) остаточный доход от земли: 65 000 — 54 188 = 10 812 долл.3) стоимость земли: 10 812 / 0,12 = 90 102 долл.
4) общая стоимость недвижимости: 450 000 + 90 102 = 540 102 долл.
Техника остатка используется при определении варианта наилучшего и наиболее эффективного использования для земельных участков, как застроенных, так и незастроенных. Кроме того, этот метод может применяться при оценке объектов недвижимости, имеющих в своем составе здания и сооружения с незначительным накопленным износом.
Действия оценщика при этом сводятся к следующему.
1. Остаточные методы используются оценщиком для оценки инвестиционной стоимости земельных участков при рассмотрении различных проектов их застройки, а также при работе в условиях отсутствия текущих данных по продажам схожих участков. Таким образом, наиболее эффективное использование будет отличаться от текущего использования.
2. Стоимость улучшений оценивается как затраты по строительству зданий и сооружений, отвечающих наиболее эффективному использованию земельного участка, после чего эта величина умножается на ставку капитализации для улучшений. Результат — ежегодный доход, необходимый для привлечения средств инвесторов в строительство зданий и сооружений.3. Полученный доход на улучшения вычитается из ожидаемого чистого операционного дохода (ЧОД). Остаточный доход представляет собой доход, требующийся для капиталовложений в землю.
4. Стоимость земельного участка определяется как остаточный доход на землю, капитализированный по соответствующей ставке.
5. Общая стоимость объекта недвижимости равна сумме стоимости земли и улучшений.
Пример. Оценщик устанавливает наиболее эффективное использование свободного участка земли. При одном из возможных вариантов использования ожидается ЧОД — 90 000 долл. за первый год. Затраты на создание улучшений — 400 000 долл. По мнению оценщика, ставки капитализации для сооружений и земли составляют 19% и 13% соответственно.
Определить стоимость земельного участка Сз, земельную составляющую З, общую ставку капитализации СКо.
Решение.
Ду = 400 000 * 0,19 = 76 000 долл. — доля улучшений в ЧОД; Дз = 90 000 -76 000 = 1 400 долл. — доля земли в ЧОД; Сз = 14 000 / 0,13 = 107 692 долл.; Со = Су + Сз; Со = 400 000 + 107 692 = 507 692 долл.; З = Сз / Со; З = 107 692 / 507 692 = 21,2%; СКо = 90 000 / 597 692 = 0,1772 или СКо = 17,7%.
Расчеты по технике остатка для зданий ведутся в обратном направлении по сравнению с техникой остатка для земли. Когда стоимость земли может быть оценена с высокой степенью точности по недавним сопоставимым продажам, из ЧОД может быть вычтен доход, приписываемый земле.
Полученный остаток — это доход, приписываемый зданиям и сооружениям, который может быть капитализирован для оценки стоимости последних. Общая оценочная стоимость объекта — сумма стоимости земли и капитализированной стоимости зданий и сооружений.
Данный метод ограничен в применении и используется для оценки участков земли с ветхими зданиями и сооружениями.
Применение техники остатка может привести к получению отрицательной величины стоимости. Например, техника остатка для земли показывает отрицательную величину остаточного дохода, приписываемого земле. Оценщику необходимо проверить допущения при расчете ставки капитализации как в части дохода на инвестиции, так в части возврата инвестиций.
Если допущения верны, то вероятно, что здание является избыточным улучшением для данного участка. То есть доход, приписываемый зданию, не способен обеспечить требуемый доход на инвестицию и возврат капитала. Или же требуется другой подход к управлению собственностью: скорректировать график выплат арендной платы, изменить состав нанимателей или уровень предоставляемых им услуг и т. д.
Если техника остатка для зданий дает отрицательную величину стоимости здания, то после проверки допущений по ставкам капитализации, оценщику необходимо внести предложение об изменении управления объектом, а далее и о сносе здания и замене его другим, которое будет соответствовать варианту наилучшего и наиболее эффективного использования собственности.
В технике остатка для собственности в целом наиболее подходящим будет термин реверсия. Реверсия — это остаточная стоимость объекта недвижимости при прекращении поступлений потока доходов. Реверсия может быть получена по истечении срока экономически полезной жизни объекта или его перепродаже на более раннем этапе.
На основании изложенного материала выполнить задание N4 «Доходный подход к оценке недвижимости: прямая капитализация и дисконтирование потока доходов».
Исходные данные приведены в прил. 8
.
Метод распределения в оценке земли
Метод распределения в оценке земли может использоваться только для участков, на которых находятся построенные объекты недвижимости (здания и сооружения).
Оценивание происходит в следующей последовательности:
- Выделяются элементы, по которым будет происходить сравнение с аналогичными объектами;
- Устанавливаются ключевые характеристики и отличия аналогичных объектов и оцениваемого земельного участка;
- В соответствии с выявленными отличиями вносятся корректировки цен;
- На основании корректировок рассчитывается рыночная стоимость комплексного объекта недвижимости (включая земельный участок);
- Определяется рыночная стоимость земли, равная рыночной стоимости, полученной на предыдущем этапе, умноженной на вероятную долю земельного участка в структуре стоимости единого объекта.
Все приведенные выше методы относятся к методам единичной оценки. При этом также существуют методы массовой оценки земель, которые позволяют одновременно получить кадастровую оценку земельных участков, расположенных в границах определенных административно-территориальным устройством районов (областей, городов и т.д.) на определенную дату. Массовые методы оценки городских земель используются с целью определения базы налогообложения, а также для других целей, установленных законодательством.
8.2. Единицы сравнения
В пределах страт землевладения следует анализировать и оценивать в соответствии с общими единицами сравнения. Цены продаж выражаются в ценах за какую-то единицу. Выбранная единица должна соответствовать базовому параметру, по которому проводится анализ и продажа землевладений на данном рынке.
Для земли под жилую застройку принятыми единицами сравнения являются участок, квадратный метр площади, а иногда метр протяженности фронтальной границы. Для магазинов и большинства других вариантов коммерческого землепользования обычно используют квадратный метр площади или метр протяженности фронтальной границы, хотя для крупных участков коммерческого или промышленного использования земли в качестве единицы сравнения часто принимают квадратный метр площади.
Для больших площадей неосвоенных земель другой хорошей единицей сравнения является допустимое число сооружений на данной площади, например количество площадок под строительство жилых домов, разрешенное в соответствии с существующими правилами зонирования. Для сельскохозяйственных угодий в качестве единицы сравнения часто используется урожайность определенной культуры на квадратный метр.
