Как разделить участок земли с домом на две части и оформить отдельно

Проблемы совместного владения домом с участком

Ситуация, когда домом с участком владеют несколько собственников — сама по себе не простая. Особенно, когда совладельцы находятся во враждебных взаимоотношениях и нередко попросту не могут прийти к договоренностям по бытовым вопросам.

Однако, поскольку недвижимость остается в долевой собственности, им нередко требуется осуществлять какие-то общие решения по части:

• прописки новых жителей;
• проведения ремонтных мероприятий;
• реконструкции технических сетей.

При сложных взаимоотношениях это сделать достаточно трудно, либо вообще нереально, и большая часть владельцев стараются выделить свою долю путем раздела имущества.

Сделать это возможно при помощи выделения части дома и территории под ним, иными словами – путем реального разделения.

Аннотация: Статья имеет междисциплинарный характер, так как предмет исследования урегулирован нормами гражданского, жилищного и градостроительного права. Она посвящена актуальному на сегодняшний день вопросу правового статуса «домов на двух хозяев». В статье рассмотрено регулирование данного вопроса в законодательстве и внесены предложения по его совершенствованию. Понятие «дом на двух хозяев» не имеет легального определения, да и вообще не имеет никакого определения. Он представляет собой жилой дом из двух частей с единой смежной стеной, но отдельными выходами на улицу.

Гражданские права этих самих «хозяев» могут быть нарушены при регистрации своей части дома и их земельного участка. Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии иногда даёт назначение домов на двух хозяев – многоквартирного дома. Таким образом, земельный участок «квартиры» будет являться общей долевой собственностью.  Проанализируем понятия и их определения: Жилищный кодекс Российской Федерации в части 1 статьи 16 выделяет виды жилого помещения: жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры и комната. В Гражданском кодексе мы встречаемся с понятием «часть жилого дома» лишь во II части в разделе купли-продажи, однако глава18 «право собственности и другие вещные права на жилые помещения» не содержит данного термина. В Градостроительном кодексе вообще отсутствует понятие «часть жилого дома», но встречаемся с иным понятием «жилой дом блокированной застройки».

Дом блокированной застройки – это жилое помещение вида многоквартирного дома, где каждая квартира имеет свой выход на улицу. Но данное понятие не закреплено в ЖК РФ и ГК РФ. Из системного анализа ст. ст. 289, 290 ГК РФ и ст. ст. 16, 36 ЖК РФ следует, что многоквартирный дом – это дом, состоящий из двух и более квартир, а также входящих в состав общего имущества помещений общего пользования, признающихся общей долевой собственностью сособственников квартир, земельного участка, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства 1 . Также в пункте 6 Постановления Правительства РФ N 47 содержится понятие многоквартирного дома: многоквартирным домом признается совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме.

Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством2. Отмечая фразу из определения «самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому», мы замечаем, что данный признак относится к «дому на двух хозяев», а также к «дому блокированной застройки». Таким образом, возможно одной из проблем оформления «домов на двух хозяев» и «домов блокированной застройки» как многоквартирных является наличие схожих признаков с многоквартирным домом. Вследствие неправильного назначения и оформления права собственности жилого дома и части жилого дома, у граждан отсутствует возможность приобрести и зарегистрировать права на земельный участок.

Так, например, А. обратилась в суд с иском к администрации г. Владивостока, Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Приморскому краю об изменении статуса жилого помещения и признании права собственности, указав, что является собственником квартиры. В действительности указанный выше объект недвижимости является частью одноэтажного жилого дома с приусадебным участком на двух хозяев. Вторая часть жилого дома принадлежит на праве собственности М.Л.А. Земельный участок, на котором расположен жилой дом, разделен в натуре. В каждой части данного жилого дома имеются отдельные входы, отдельное подключение воды, отдельная канализация.

В доме не имеется общих инженерных сетей и помещений общего пользования. Указанный жилой дом не отвечает признакам многоквартирного жилого дома, а принадлежащее А. жилое помещение является частью жилого дома. А. имеет намерение оформить фактический используемый под частью жилого дома земельный участок. Однако в связи с тем, что в документах о праве собственности часть жилого дома названа квартирой, невозможно в соответствии с действующим законодательством приобрести и зарегистрировать права на земельный участок.

Просила суд признать квартиру в жилом доме, частью жилого дома признать за ней право собственности на часть жилого дома Судебная коллегия согласилась с выводами суда первой инстанции о том, что жилой дом, не отвечает признакам многоквартирного жилого дома, поскольку квартира в вышеуказанном доме уже является частью жилого дома и принадлежит на праве собственности М.Л.А. Учитывая, что жилое помещение, является индивидуально- определенным зданием, с помещениями вспомогательного использования, для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с проживанием в таком здании, а также, что в доме не имеется общих инженерных сетей и помещений общего пользования, суд обоснованно пришел к выводу, что указанный жилой дом не отвечает признакам многоквартирного жилого дома, а принадлежащее истцу жилое помещение является частью жилого дома3.

Подводя итог, отметим, что необходимо введение понятия в Гражданский кодекс «дом на двух хозяев», а также введение легального определения части жилого дома. Это связано с большой распространённостью данного вида жилого помещения в населённых пунктах сельской местности.

Таким образом, предлагаю введение статьи 289.1 «Часть жилого дома как объект права собственности» в Гражданский кодекс следующего содержания: «Дом на двух хозяев содержит две части жилого дома со смежной стеной между ними, а также отдельными выходами на земельный участок, прилегающий к жилому дому и не имеющими помещений общего пользования. Собственник части жилого дома в доме на двух хозяев имеет право на оформление земельного участка для ведения личного подсобного хозяйства».

Иволжатова Мария Викторовна, Иванова Наталья Александровна

Метки: НДС, хозяин

• 44-фз НДС НДФЛ аванс автомобиль алименты бизнес брак деньги дети договор жилье жку завещание земельный участок имущество иск квартира льгота медицина менеджмент мотивация налог налоги наследство образование одежда пенсии пенсия платежи покупка пособие премия преступление проба психология работа реклама сделка семья суд тендер труд учет школа

Мы очень признательны Вам за комментарии. Спасибо!

Комментарии для сайта
Cackle

Что такое реальный раздел?

Реальный раздел (выделение доли) — это переход частей домовладения в собственность каждого участника общей долевой собственности пропорционально его доле.

Раздел влечет прекращение общей собственности для всех ее участников. Выдел доли дома характеризуется тем, что один или несколько собственников выбывают, а для других отношения общей собственности сохраняются.

Раздел дома начинается с определения размера долей и людей, имеющих права на долю. При расторжении брака, собственниками долей будут являться супруги, а при наследовании, соответственно, наследники.

Реальный раздел дома и земельного участка допустим и возможен только тогда, когда существует правовые и технические возможности. Объекты недвижимости, в том числе жилой дом и земельный участок могут быть отнесены как к делимым, так и неделимым вещам.

Раздел дома

Правильно оформленный в соответствии с имеющимся законодательством раздел дома потребует обязательного описания всех жилых помещений в нем, а также определение конкретных границ участков, которые образуются впоследствии процесса раздела, по обоюдному мнению всех хозяев.

1. Получение кадастровой выписки на земельный участок.
2. Получение кадастрового паспорта на дом.
3. Подготовка технических планов, сдача и получение кадастровых паспортов на части дома.
4. Получение свидетельств на право собственности на части дома.
5. Раздел земельного участка: получение кадастровых паспортов на размежеванные участки.
6. Получение свидетельств на право собственности на образованные земельные участки.
7. Государственные пошлины.

Документы, необходимые для получения разрешения на реконструкцию индивидуального жилого дома:

1. Правоустанавливающие документы на земельный участок (нотариальная копия свидетельства).
2. Правоустанавливающие документы на дом (нотариальная копия свидетельства).
3. Технический план или кадастровый паспорт с экспликацией на дом (при наличии).
4. Доверенность на подачу и получение документов.
5. Архитектурный проект планируемого дома (при наличии).

Как разделить дом? И что может быть поделено, а что нет?

Не всегда фактическая возможность раздела дома с участком совпадает с возможностями правовыми. Делимость объекта недвижимости, с точки зрения закона, имеет самостоятельное значение и не обязательно совпадает с реальной возможностью разделения стен и комнат.

Физически делимыми признаются все существующие объекты недвижимости, однако юридически делимыми они являются только в том случае, если существует возможность разделить их на части таким образом, чтобы каждая часть сохраняла однородность, то есть оставалась «жилой» по предназначению и чтобы пользование ею не нарушало прав других правообладателей и пользователей.

Иными словами, при разделении дома у каждого владельца должны быть свой вход, кухня, санузел и т. д.

Для правильного разделения недвижимого имущества законом введено понятие Признаков жилого помещения:

• назначение;
• пригодность для проживания;
• изолированность;
• принадлежность к категории недвижимых объектов.

Конечно же, последний из признаков является основным, однако, отсутствие любого из перечисленных признаков дает основание считать помещение нежилым.

Недопустим раздел дома, в результате которого образуется самостоятельная часть, не предназначенная для проживания (например, встроенный гараж или только кухня).

Как разделить участок земли с домом на две части и оформить отдельно

1. Определить, возможно ли фактическое разделение имеющегося участка. Для этого следует узнать действующие в данном муниципальном образовании минимальные нормы для земельных наделов. Если участок отвечает критериям делимости, иным установленным для раздела требованиям, то можно идти дальше.
2. Следующим шагом станет достижение соглашения по разделу между сособственниками. При наличии обоюдного согласия можно переходить к межеванию участка для создания двух новых объектов и их дальнейшей регистрации. При отсутствии согласия придется сначала перенести решения спора в суд. К сожалению, такие споры являются достаточно сложными, и могут рассматриваться довольно долго. Только после вступления решения в силу можно приступать к оформлению прав на определенных судом условиях.

1. Во-первых, разделенные участки должны отвечать предусмотренным минимальным (максимальным) размерам. Эти размеры определяются обычно местными градостроительными регламентами и в разных муниципальных образованиях могут различаться. Если полученные в результате разделения участки не будут отвечать данному требованию, то в его постановке на кадастровый учет может быть правомерно отказано. Об этом говорится в п. 3 ст. 27 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости».
2. Во-вторых, формирование новых участков не может приводить к проблемам с использованием, расположению на них недвижимых объектов, рациональным использованием самой земли. Нельзя разделить участок с домом, если это влечет нарушение действующих в области землепользования норм и правил.
3. В-третьих, границы полученных участков не должны пересекать границ лесопарков, населенных пунктов, лесничеств, муниципальных образований. Также не допускается чересполосица, изломанность, вклинивание их границ.
4. В-четвертых, оба новых участка должны сохранить прежний вид разрешенного для старого участка землепользования.

Рекомендуем прочесть: Петрозаводск районный коэффициент 2019

Последовательность (этапы) раздела

Прежде чем приступать к процедуре, следует понять – имеется ли вероятность его дробления. В этих целях необходимо осуществление экспертизы, которая утвердит или не подтвердит эти возможности.

Проведенная экспертиза даст ответ и на другой вопрос – отвечает ли строение абсолютно всем технологическим условиям. Кроме того, в окончательном решении, согласно просьбе совладельцев, специалист вправе добавить сведения о действительной цене, об альтернативах перепланировки, доступных для этого объекта, и затратах на эти виды работ.

После одобрения экспертизы, владельцы обязаны оформить разрешение на перепланировку. Это можно сделать в органах местного самоуправления.

Затем владельцы смогут применить одну из альтернатив:

• Выделение доли;
• Раздел дома на 2 строения.

Это возможно лишь при делении на самостоятельные помещения, имеющие отдельный вход.

Раздел земельного участка под домом

При разделе домовладения неизбежно встает вопрос о делимости земельного участка.

Правовое (юридическое) значение критерия делимости земельного участка означает, что участок признается делимым, если в результате раздела образуются самостоятельные участки, разрешенное использование которых может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории и при этом будет соблюдено требование о минимальном размере земельного участка, установленное правовыми актами органов местного самоуправления (ст. 11.2; 11.4; п. 1 ст. 33 Зк РФ; ст. 1182 ГК РФ).

Иными словами, от площади земельного участка напрямую зависит возможность реального его раздела. К примеру, если земельный участок с разрешенным использованием для индивидуального жилищного строительства (ИЖС) имеет площадь 6 (шесть) соток, что теоретически его можно разделить на два участка по 3 сотки каждый. Деление на большее число частей такого земельного участка в правовом отношении недопустимо. Исключением являются случаи раздела земельных участков на основании судебных актов.

Что делать, если разделить участок с домом невозможно?

Если земельные участки не отвечают указанным выше требованиям, то осуществить их раздел не представляется возможным. При этом важно понимать, что речь идет не о фактической, а о юридической возможности.

В жизни разделить участок с домом можно хоть на тысячу отдельных кусочков, но с правовой точки зрения использовать их законным способом будет невозможно.

Чаще всего, необходимость делить землю возникает при разделе расположенного на нем дома.

Отсутствие возможности разделения земли не препятствует разделу дома. Просто в этом случае сама земля останется в общей собственности нескольких лиц. А сособственникам нужно будет определить порядок ее использования.

Если сделать это по добровольному соглашению не удастся, то решать этот вопрос придется через суд.

Как разделяют частные дома?

Если это не сблокированное здание, на практике довольно редко удается разделить дом так, чтобы все стороны были довольны.

Законом предусмотрено два метода:

Мировое соглашение

Это самый малозатратный (как с точки зрения денег, так и времени) вариант для собственников. В таком случае дом не утрачивает положение целого объекта, а просто переоформляется в долевое владение.

В случае мирного соглашения, все совершается на основе устного согласия, либо письменного договора собственников. Правильнее выбрать последнее и заверить договор нотариально, что сможет исключить в перспективе все споры.

В договоре прописываются следующие пункты:

• текущие затраты на содержание;
• коммунальные платежи;
• процедура использования общей территории.

При решении мирного договора, важно учитывать как будет осуществлен раздел территории. Однако, если все оформляется как совместное проживание, данный раздел необязателен.

Даже в этом случае, объект недвижимости разделяется на два помещения. В определенных ситуациях понадобится перепроектирование. Любую перепланировку следует обязательно узаконить и оформить соответствующий отчет специалиста.