Сделки с недвижимостью — как заключить договор по сделкам + опыт

Оценка выполняется экспертами с опытом работы >5 лет. У нас есть все актуальные квал.аттестаты по направлениям (недвижимость, движимое имущество, бизнес)

Мы всегда соблюдаем сроки проекта. Нам важно показать результат в сжатые сроки

В стоимость включена бесплатная поддержка Отчетов (корректировка, устранение замечаний)

С Вами общаются только самые вежливые сотрудники.

Мы доводим сложные проекты до результата. К нам обращаются в ситуациях, когда другие эксперты не справились

Регулирование оборота недвижимости в России – уравнение со многими неизвестными. Достаточно вспомнить формулировку «объект незавершенного строительства» или разделение земельного участка и построенного на нем здания на отдельные объекты. Мы единственные на планете, кто оперирует этими понятиями.

Закон, практика, противоречия

Почему оборот российской недвижимости с позиций закона настолько нелогичен и несерьезен, если рассматривать его глазами обывателя?

Ответ очевиден: цель регистрации недвижимости в России – не порядок в реестре, а налоговый интерес: чем больше в системе собственников, тем больше их платят налоги.

Кадастровый учет

недвижимости в России – частный бизнес. Соответственно уровень оказания профессиональных услуг в нише зависит от условий договора, точнее, «договоренности». Отсюда огромное количество ошибок и недостоверных данных в реестре.

Временной разрыв

(от дней, до месяцев) между договором и регистрацией – еще один «скользкий» участок. Кто хозяин недвижимости в это время? Согласно ст. 551 ГК РФ отчуждатель является владельцем до регистрации нового собственника. Между тем в совместном постановлении Пленумов ВС и ВАС РФ № 10/22 объясняется, что уже на этом этапе законный владелец – покупатель, а продавец, если и остается хозяином недвижимости, то лишь номинальным, без права ею распоряжаться.

Или инвестиционная аренда

, которая, как считают эксперты, является узаконенной коррупционной схемой. Если принцип аренды – возвращение предмета использования по окончании договора, то, как решать вопрос с возведенным на арендованной земле зданием? Типичный выход – продление аренды, а как у нас решаются вопросы продления, особенно если в деле фигурирует государственная земля, объяснять не нужно.

Все эти детали негативно отражаются на коммерческом обороте недвижимости в России, нивелируя прогресс мирового права и придавая неповторимый национальный колорит отношениям социума с местной исполнительной и законодательной властью.

Отдельный договор особому товару

Сделки с недвижимостью существуют как отдельный вид договоров купли-продажи. Выделение это неслучайно, ведь товар – недвижимость – здесь нестабильный, изменчивый. К тому же каждый раз, когда законодательная власть вводит в перечень новый объект, она не учитывает его специфику и не предлагает дополнительного объяснения и регулирования.

Актуальные правила:

купли-продажи зданий и сооружений регламентируются § 7 главы 30 ГК РФ;
сделок с земельными участками – ст. 37 ЗК РФ.

Практика применения правил

Первое требование

– форма сделки с недвижимостью не может быть простой письменной, а только строгой. Согласно ст. 550 ГК РФ, договор заключается как единый документ с автографами сторон. Любой другой вариант – письма, телеграммы – исключен. Последствия – непризнание сделки.

Второе требование

– обязательная государственная регистрация договора купли-продажи недвижимости. Актуальные правила п. 2 ст. 551 ГК РФ гласят, что соблюдение продавцом и покупателем условий договора до момента его регистрации не является основанием для новых отношений сторон с третьими лицами, относительно объекта недвижимости.
А вот пункт 3 той же 551 статьи, предписывает: если продавец избегает государственной регистрации, затягивая тем самым переход права собственности к покупателю, суд вправе вынести решение о регистрации принудительно.

Как продавцу заключить договор по сделкам с недвижимостью — пошаговая инструкция для новичков

Если вы продавец, то все несколько проще. Ведь вы уверены, что ваша недвижимость юридически чиста и отсутствуют запреты на сделки с ней. Однако, чтобы все прошло гладко, нужно лишний раз проверить, не наложен ли на жильё арест из-за вашей задолженности.

Учтите, что наличие у вас несовершеннолетних детей может стать препятствием для продажи жилья. Чтобы этого не произошло, надо заранее подготовиться к сделке. Как это сделать — читайте далее.

Шаг 1. Подготавливаем квартиру и документы для её продажи

В квартире нужно навести порядок. Если вы оставляете новым владельцам какие-то предметы мебели, то оговорите это заранее, а лучше составьте список и приложите его к передаточному акту. Соберите все необходимые для продажи документов.

Что нужно проверить и сделать продавцу:

действительность своего паспорта и паспортов совладельцев недвижимости при их наличии;
наличие документов о праве собственности или выписки из ЕГРН;
отсутствие арестов и других ограничений на продажу;
запросите в органах опеки разрешение на сделку (при наличии несовершеннолетних);
получите у нотариуса разрешение на сделку от супруга;
если недвижимость была в долевой собственности, договоритесь с нотариусом о дате подписания договора купли-продажи.

Некоторые покупатели для гарантии своей безопасности и избежания оспаривания сделки с недвижимостью требуют справку из ПНД (психоневрологического диспансера). Поэтому стоит ее тоже получить, но лучше уже перед самой сделкой. Если есть непонимание между вами и близкими родственниками по сделке с недвижимостью, то освидетельствование на вменяемость тем более обязательно.

Шаг 2. Ищем покупателя

Когда все готово, приступаем к поиску покупателя. Здесь два варианта: или вы сами размещаете объявления в газетах и на сайтах, или обращаетесь за помощью в риэлторскую компанию. Впрочем, можно эти два способа комбинировать.

В самом объявлении нужно подробно описать технические характеристики объекта, состояние прилегающей территории, инфраструктуры. Желательно делать это в художественной форме — это привлекает потенциального покупателя.

Шаг 3. Составляем предварительный договор купли-продажи

Когда покупатель найден — обговорите с ним все условия и составьте предварительный договор купли-продажи. Сделать это можно самостоятельно или обратиться в любую юридическую компанию, которая предоставляет такие услуги. Стоимость этого невысока, зато сэкономите время.

Шаг 4. Контролируем закладку денег в банковскую ячейку

Если договорились, что покупатель передаст деньги через банковскую ячейку, то пойдите в депозитарий вместе с ним и проконтролируйте закладку денег. Внимательно пересчитайте купюры, чтобы избежать ошибок. Ключ покупатель отдаёт либо сразу, либо после оформления недвижимости в собственность.

Шаг 5. Заключаем договор купли-продажи и регистрируем права нового собственника

После закладки денег идите вместе с покупателем в МФЦ или Росреестр, подписывайте договор и отдавайте документы на регистрацию. Учтите, что на сделки с недвижимостью установлены налоги, которые называются госпошлиной. Квитанция об оплате должна быть приобщена к пакету документов.

Теперь остается только ждать, пока Росреестр зарегистрирует право нового собственника. Сроки установлены законом и нарушать их нельзя. Чаще всего регистрацию производят за 5-9 дней, в зависимости от типа объекта и места подачи документов.

Шаг 6. Получаем деньги

После того как новый собственник получит документы, делайте с них копию и идите в банк за деньгами. Не забудьте захватить с собой погашенные документы, которые подтверждают прекращение вашего права.

Земельный участок и сооружения на нем

Очень актуален сегодня вопрос передачи прав на земельный участок покупателю зданий и сооружений, расположенных на нем. Регламентируется эта практика ст. 552 ГК РФ и в документе присутствует как общее положение, так и варианты решений для отдельных случаев.

К примеру, продавец является собственником и участка и недвижимости на нем. Актуальное правило здесь следующее:

по договору продажи
владелец передает покупателю недвижимости права на землю, занятую этой недвижимостью или необходимую для полноценного ее использования.

Данная норма используется с лета 2007 года. До этого правила допускали самостоятельное определение сторонами периода, на котором покупатель становился владельцем земельного участка. Также существовала общая презумпция:

в случае если стороны не пришли к общему мнению
относительно сроков и порядка передачи земельного участка, то это право предоставлялось продавцу «автоматически», вместе с правом собственности на здание.

Однако для судебной практики, вопрос был сугубо техническим. Новый владелец заинтересован в том, чтобы право на объект недвижимости передавалось ему вместе с правом на часть земельного участка под строением, а значит, именно он – покупатель, и должен был суетиться в землеустроительных органах по вопросам межевания и границ.

Сегодня этот процесс выглядит иначе. Сначала собственник формирует участок относительно постройки и только после этого заключает договор купли-продажи, по которому он (продавец), передает покупателю право собственности на землю и строение.

Виды операций с недвижимостью. Виды сделок и операций выполняемых с недвижимостью

Операции с недвижимостью — это взаимоотношения между физическими лицами и (или) юридическими, в результате которых происходит появление, изменение или расторжение каких-либо имущественных прав и обязанностей. Результатом проведенной операции с недвижимостью должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав. Основанием для проведения каки-либо операций с недвижимым имуществом является заключение договора волеизъявления физического или юридического лица, направленное на достижение той или иной цели.

Сделки с недвижимостью в настоящее время являются одной из наиболее востребованных, но в то же время одной из наиболее сложных областей права. Без должного опыта и соответствующих знаний в данной области достаточно сложно самостоятельно ориентироваться.

Все выполняемые операции с недвижимостью четко регламентируются законодательством Российской Федерации. Каждая операция имеет свое четкое определение и структуру ее проведения. Все действия совершаемые с недвижимым имуществом регулируются Гражданским кодексом РФ и ФЗ «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На сегодняшний день существуют односторонние и двухсторонние виды операций с недвижимостью. К односторонним операциям относятся такие, при которых в заключении сделки участвует только одна сторона. Самым показательным примером такой сделки можно считать процедуру завещания недвижимости одним субъектом права.

Все остальные, наиболее часто выполняемые операции с недвижимостью относятся к разряду двухсторонних сделок. Наиболее часто используемые варианты операций с недвижимостью это: купля-продажа недвижимого имущества, сдача его в аренду другому лицу, процедура дарения, а также ренты и обмена. Виды операций с недвижимостью. Виды сделок и операций выполняемых с недвижимостью

Действительность сделки с недвижимостью определяется через совокупность следующих условий: – законность содержания; – правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку; – соответствие воли и волеизъявления участников сделки; – соблюдение формы проведения сделки.

При операциях выполняемых с недвижимым имуществом наиболее часто используемым основанием для заключения сделок с является договор (дарения, купли-продажи и так далее). В большинстве случае для заключения подобного договора необходима свободная письменная форма договора (нотариально составленный договор требуется только в одном случае — при оформлении ренты).

Все совершаемые сделки на рынке недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации (исключения в данном случае составляют краткосрочные договоры аренды, заключаемые между несколькими физическими лицами без нотариального заверения). Регистрация сделок осуществляется в Управлении Росреестра (Федеральной регистрационной службы (ФРС, ГБР).

Основный виды операций с недвижимостью:

Дарение

Согласно условиям этой сделки происходит безвозмездная передача недвижимого имущества одной стороны другой стороне. Отличительной особенностью данного вида сделки является отсутствие оплаты, в том числе денег или каких-либо услуг. До того момента, как будет зарегистрировано государственное право на недвижимость, даритель имеет возможность согласно условиям договора отозвать свое дарение.

Аренда

Соответственно с условиями договора аренды недвижимость передается одним лицом другому лицу в пользование с получением за это определенных благ (денежную компенсацию или дополнительные услуги). В некоторых случаях договор допускается составление договора аренды на безвозмездной основе, но тогда он будет договором бесплатного пользования.

Обмен

Обмен — осуществляется между нанимателем (собственником) и нанимателем, фиксируется договором обмена. Мена — обмен собственности на собственность (договоры мены — имеют те же правила составления и государственной регистрации, что и при сделке покупки-продажи).

Купля-продажа

Согласно условиям договора купли-продажи продавец берет на себя обязанность передать покупателю объект недвижимости в собственность, а покупатель обязан принять этот объект и заплатить за него определенную стоимость. Необходимо сказать, что в сегодняшнее время наиболее популярные и часто применяемы такие виды операций с недвижимостью: купля-продажа жилья, в том числе и в рассрочку; купля-продажа земельного пая или участка; купля-продажа нежилых зданий, помещений и сооружений, имущественных комплексов.

Наследование

Согласно юридической терминологии под наследованием имущества предполагается переход имущественных и не имущественных прав на частную собственность от умершего физического лица другому физическому лицу в том порядке, в котором это установлено законом.

Ипотека

Ипотека жилья — особый вид кредитования населения. Гарантией оплаты процентов и долга выступает имущество, находящееся в собственности заемщика.

Приватизация

Бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд).

Также есть такие виды операций с недвижимостью, как:

— хозяйственное ведение и оперативное управление – владение, пользование и распоряжение государственным или муниципальным имуществом; — траст (доверительное управление) – передача на определенный срок имущества с обязательством осуществлять управление этим имуществом в интересах выгодоприобретателя; — лизинг – приобретение имущества с последующей передачей в аренду; — залог – использование имущества в качестве обеспечения обязательств; — вклад в уставный капитал, или в качестве пая. — страхование – обязанность за страховую премию при наступлении страхового случая возместить выгодоприобретателю убытки в пределах страховой суммы;

Ложные сделки с недвижимостью – сделки, предметом договора которых выступает предварительная (частичная или полная) оплата создаваемого объекта недвижимости: — купля-продажа строящегося жилья; — подряд на строительство объекта; — купля-продажа неиндивидуализированного участка земли; — кредитование застройщика.

Мы перечислили все основные виды операций с недвижимостью, однако в каждом виде операций существует множество нюансов, на которые необходимо обращать внимание при каждой проводимой сделке.

Если Вам требуется грамотное и недорогое проведение или сопровождение операций с недвижимостью в Балашихинском районе Московской области — +7-495-941-62-10

Важные условия сделок с недвижимостью

Рассматривая особенности сделок с недвижимостью, следует остановиться на двух значимых моментах: предмете и цене договора.

Предмет договора

До 2011 года практика применения ст. 554 ГК РФ выглядела так: договор содержал параметры, задающие индивидуальность не только реализуемой недвижимости, но и участка под ней. В случае если строение не имело конкретного адреса, требовалось обязательное приложение к договору с планом участка и указанием находящегося на нем объекта, заверенное землеустроительными организациями. Иначе договор признавался незаключенным.

Все изменилось в 2011 году с постановлением Пленума ВАС РФ № 54. Документ говорил, что если в договоре не обозначены индивидуальные характеристики недвижимости, но в акте приема-передачи они присутствуют, то такой договор считается заключенным.

Цена договора

В данном контексте, цена договора (ст. 555 ГК РФ), как норма, нужна для того, чтобы исключить использование ст. 485 ГК РФ, имеющей отсылку к п. 3 ст. 424 ГК РФ, так как по общим положениям договор купли-продажи может быть заключен даже без указания цены недвижимости.

Статья 485 ГК РФ гласит, что в таких обстоятельствах должен применяться п. 3 ст. 424 ГК РФ:

если в договоре отсутствует указание цены, то денежное обязательство исполняется на основании цен за аналогичные товары или услуги при схожих обстоятельствах.

Но допустить применение данного правила к сделке с недвижимостью было бы ошибкой.

Как результат: цена обязана указываться в договоре купли-продажи, либо он считается недействительным.

Как покупателю заключить договор по сделкам с недвижимостью — 5 основных этапов

Каждая из сторон сделки должна следовать своему алгоритму в ходе всей операции. Однако некоторые требования одинаковы. К примеру, как продавец, так и покупатель должны строго соблюдать законодательство. Иначе сделку с недвижимостью признают недействительной по решению суда.

Кроме того, нужно знать, что при выявлении факта обмана в процессе регистрации права любая из сторон может инициировать процедуру расторжения договора купли продажи. О том, как это происходит на практике, читайте в тематической статье на нашем портале. Теперь давайте рассмотрим алгоритм заключения сделки для покупателя.

Этап 1. Выбор квартиры

Сегодня большинство покупателей просматривает множество сайтов с объявлениями в надежде подыскать себе подходящее жилье или другую недвижимость.

На них публикуются как частные объявления, так и объекты из базы данных агентств недвижимости. Вы вправе самостоятельно подбирать себе квартиру или обратиться за помощью в такое агентство.

Пример
Несколько лет назад я приобретал комнату в коммунальной квартире для сына-студента. Вначале пришлось объехать множество вариантов, но ничего хорошего не было. Жилье было или «убитое» или с соседями алкоголиками и наркоманами.
После этого я заключил договор с одной из известных риэлторских контор. Мне попался очень ответственный сотрудник. Парень нашел мне комнату за неделю, а еще «уболтал» собственника уступить почти 150 тыс. рублей.

Обращение в компанию предпочтительнее, если вас беспокоит чистота сделки с недвижимостью. Ведь все объекты в базе проходят проверку, так как агентство несет ответственность перед клиентом.

Этап 2. Заключение предварительного договора купли-продажи

Здесь может быть несколько вариантов. Самый простой случай: вы скачиваете образец договора из интернета и редактируете его под свои реквизиты. Учтите, что это допускается только при простой сделке, когда есть один продавец и один покупатель.

Сложнее, когда недвижимостью владело несколько человек. В этом случае самостоятельно составить договор не получится. Сделки с недвижимостью в долевой собственности проходят при нотариусе. Он же составляет договор и распечатывает его на специальном бланке.

Этап 3. Выбор банка для проведения сделки

Если расчет с продавцом вы решили произвести через банковскую ячейку или аккредитивом, то нужно озаботиться выбором подходящего банка. Дело в том, что не во всех отделениях есть депозитарии, тем более не каждый банк предоставляет услуги аккредитива. Поэтому поинтересуйтесь заранее о наличии такой возможности в отделении, где вы привыкли обслуживаться.

Этап 4. Заключение договора и передача денег

Когда найдете подходящий банк, то можно приступать к окончательному подписанию договора купли-продажи. Еще раз внимательно перечитайте его, чтобы не было никаких ошибок и опечаток в тексте и особенно в реквизитах сторон договора.

В договоре с банком на аренду ячейки и в дополнительном соглашении четко пропишите условия передачи денег продавцу. Это же относится и к варианту с аккредитивом. Договор купли-продажи подписывается непосредственно при подаче документов для регистрации сделки с недвижимостью в МФЦ или Росреестре.

Этап 5. Завершение расчетов по сделке и подписание передаточного акта

Суть передаточного акта заключается в том, что стороны произвели между собой все расчеты и претензий друг к другу не имеют. При использовании банковской ячейки, аккредитива или депозита у нотариуса это означает, что деньги переданы на временное хранение, а продавец их получит после того как сделка будет зарегистрирована в ЕГРН.

Подписанный акт передачи приобщается к пакету документов, необходимому для процедуры оформления дома в собственность или любой другой недвижимости. Перед подписанием этого документа покупателю стоит еще раз убедиться в соответствии действительности имеющихся в нем сведений.

Кадастровая стоимость в основе цены объекта

Базисом цены в договоре купли-продажи, безусловно, является кадастровая стоимость. Актуальную информацию, связанную с разъяснением понятия кадастровой стоимости, нужно искать в Постановлении Пленума ВС РФ № 28.

Общая категория «Споры по кадастровой стоимости» разделена в этом документе на три отдельные группы:

о приведении кадастровой стоимости к паритету с рыночной ценой недвижимости;
об изменении кадастровой стоимости по результатам неправильной оценки объекта;
оспаривание решений комиссии по вопросам кадастровой стоимости.

Особенный интерес в данном постановлении вызывает п. 25, где говорится, что всякое рассмотрение спора о кадастровой стоимости должно заканчиваться для суда резолюцией о новой стоимости объекта с обязательным внесением в кадастр.

О правилах исполнения договора

При сделке с недвижимостью договор исполняется, процесс фиксируется и подтверждается документом о приеме-передаче собственности. Требование к оформлению: строгая письменная форма единого образца с подписями сторон.

Ключевые моменты отдельных видов сделок

Каждая сделка на рынке недвижимости имеет свои особенности. Регулируется отдельными нормами гражданского и жилищного законодательства, имеет свои ограничения. Основные виды сделок на рынке недвижимости в настоящее время – это приватизация, купля-продажа, аренда.

Приватизация жилых помещений

Приватизация – это безвозмездная передача помещений, предназначенных для проживания и находящихся в собственности муниципалитета и государства, в собственность граждан.

Особенности сделки:

Право на безвозмездную приватизацию все ее участники имеют только один раз.
Договор приватизации заключается в обязательном порядке, независимо от воли должностных лиц, подписывающих все документы по передаче квартиры.
Предусмотрена возможность участия в сделке ограниченно дееспособных несовершеннолетних граждан.

Документы, требуемые для сделки:

заявление;
справка муниципального бюро инвентаризации о составе жилого помещения;
выписки из книги домовой, с указанием состава проживающих;
личные паспорта всех участников сделки;
согласие органов, осуществляющих контроль за соблюдением прав ограниченно дееспособных граждан;
документы, которые подтверждают возможные права заявителя на приватизируемое жилье (например, договора о пользовании, решения собственника).

Сделка купли-продажи жилого помещения

Этот вид сделки один из очень распространенных. Договор купли-продажи жилого помещения – это основной тип сделки на вторичном рынке недвижимости.

Особенности сделки:

При проживании в жилом помещении лиц, обладающих правом пользования, права нового собственника ограничиваются.
Договор вступает в силу после его государственной регистрации.
Цена объекта сделки является важным условием, при отсутствии ее в договоре, он считается незаключенным.

Документы, необходимые для сделки:

документы, которые подтверждают права физического лица на недвижимость. (это различные договора, решения судебных органов, решения муниципальных органов, свидетельства о наследовании по закону, завещание и другие);
выписка из книги домовой, с указанием состава проживающих;
личные паспорта всех участников сделки;
справка подтверждающая, что отсутствуют долги по коммунальным платежам;
документы, которые свидетельствуют об отсутствии долгов по налогам на имущество;
справки, которые подтверждают дееспособность продавца;
согласие органов, осуществляющих контроль за соблюдением прав ограниченно дееспособных граждан;
оформленное у нотариуса согласие супруга (супруги);
документы, согласно которым все долевые собственники отказываются от преимущественного права приобретения доли в квартире;
доверенность.

Сделки купли-продажи нежилых помещений

В последнее время продажа нежилой недвижимости – это основной тип сделок коммерческой недвижимости. Они регулируются гражданским законодательством.

Ключевые моменты данного вида сделки на первичном рынке недвижимости нежилого назначения:

После подписания договора по продаже нежилой недвижимости передача объекта производится по акту приема-передачи.
Предметом договора, кроме самого имущества, является участок земельный (его часть).
К договору необходимо приложить графическое изображение (план) имущества, с указанием четких границ.

Сделки аренды нежилых помещений

По этому договору часть имущества передается во временное владение на определенный срок.

В договоре обязательно необходимо указать:

точные характеристики помещений (адрес, площадь);
состояние объекта аренды на момент передачи;
передаваемое в аренду движимое имущество (мебель, средства коммуникации и т.д.) и его состояние;
размер арендной платы;
реквизиты арендатора и арендодателя;
описание состояния всех инженерных систем в арендуемом помещении на момент передачи помещения;
порядок расчетов;
размер пени, которую арендатор должен оплачивать, при несвоевременном внесении оплаты;
срок действия договора;
порядок выплаты возможного материального ущерба;
порядок урегулирования споров сторон;
порядок расторжения договора.

Недвижимость – это специфический товар. Сделки с ним имеют множество особенностей. Перед подписанием договоров надо тщательно изучать все нюансы и лучше обратиться к опытным риелторам.

Споры о будущей недвижимости

Актуальным остается вопрос о юридическом обосновании сделок с недвижимостью, которой на момент договора не существует – будущая недвижимость.

Есть две позиции.

Первая

– относить такие сделки к договорам особого рода, так как те не укладываются в привычную систему контрактов, предусмотренную ГК РФ. Это либо «договор участия в долевом строительстве», либо инвестиционный контракт, смысл которого в том, что инвестор платит застройщику, и тот на своем участке, но для контрагента, возводит будущее строение.

Если оценивать данную сделку как инвестиционный контракт, то здесь применимы положения Закона РСФСР № 1488-1, действующего до сих пор, и ФЗ № 39. Из этих законов следует, что вкладчику принадлежат права владения, пользования, и распоряжения объектом с момента начала инвестиций. Это также означает, что тот, кто возводит объект, не является его собственником.

Вторая позиция

– рассматривать такой тип контрактов, как обычную куплю-продажу. На потенциальные возражения о том, что продавец, не будучи владельцем недвижимости, не имеет права выступать стороной договора, есть встречный аргумент:

ГК РФ не требует, чтобы при заключении сделки продавец имел право собственности на отчуждаемую недвижимость (п. 2 ст. 455 ГК РФ). Отличный пример – широкая практика предварительной реализации мебели или авто.

Поэтому если считать отношения инвестора и застройщика обычным договором купли-продажи, решение здесь может быть таким: недвижимость, которая возводится на средства инвестора, является собственностью продавца, и лишь после того, как объект сдан в эксплуатацию и застройщик зарегистрировал права на него, он передает их покупателю.

По большому счету, юридическая подоплека описываемых сделок не беспокоит стороны сделки в простых ситуациях, когда обязательства договора выполняются полностью и в срок. Практическое значение, она находит в незаурядных обстоятельствах, особенно если в схему вовлечены третьи лица.

Разберем пример

Инвестор оплатил будущую недвижимость застройщику. Тот на эти средства на своем участке построил здание, зарегистрировал право собственности (на законных основаниях), но не отдал объект инвестору. На чем будет основываться иск покупателя?

Если брать за основу инвестиционное законодательство, то иск будет строиться на вещном праве

. В суде такие дела называют «о признании права собственности за инвестором на результаты инвестиционной деятельности».

Если аргумент покупателя это факт, что застройщик обещал отдать объект, иск базируется на нормах обязательственного права

и опирается на ст. 398 ГК РФ.

Но наибольшую остроту ситуация с непередачей объекта приобретает, когда в деле больше чем один инвестор, а здание не достроено.

В случае с вещной концепцией недострой принадлежит инвесторам на правах долевой собственности. Обязательственное же право считает недострой собственностью застройщика. Иски в такой ситуации нужно подавать о расторжении сделки и возврате денег, выплате неустойки, убытков.

Какой из путей решения проблема правильный, если усложнить ситуацию, к примеру, банкротством застройщика? Инвесторам, очевидно, более выгоден вещный подход. Однако здесь есть нюанс: п. 4 постановления № 54 Пленума ВС РФ утверждает, что инвестиционного имущества нет, а есть собственность застройщика, и значит, при банкротстве недострой относится к конкурсной массе.

С другой стороны, Верховный Суд РФ считает, что инвесторы в недвижимость являются долевыми собственниками недостроенного объекта. И не раз гражданская коллегия признавала долю собственности в недострое за вкладчиками.

Сегодня законодатель делает выбор в пользу обязательственной концепции, основные нормы которой можно узнать из ФЗ № 214. Ключевым моментом защиты прав дольщиков документ призывает считать законный залог, признавая, таким образом, что если здание строилось на средства дольщика, то ему и принадлежит.

И если застройщик признан банкротом, то деньги вкладчиков считаются обеспеченными залогом и претензии таких кредиторов удовлетворяются в первую очередь.

Требования к сделкам с недвижимым имуществом, как и к любым другим гражданско-правовым сделкам, касаются субъектного состава сделки, ее формы и содержания.

По общему правилу стороны договора должны обладать правоспособностью и дееспособностью (ст. ст. 17, 21 ГК РФ). Лицо, распоряжающееся недвижимостью, должно иметь соответствующие полномочия по совершению сделки. Отсутствие у лица полномочий по совершению сделки может являться основанием для признания сделки недействительной (ст. ст. 168, 174 ГК). Согласно п. 3 ст. 1 ГК РФ при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно. Никто не вправе извлекать преимущество из своего незаконного или недобросовестного поведения (п. 4 ст. 1 ГК РФ). В силу абзаца первого п. 1 ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом). Чтобы приобретатель недвижимости был признан добросовестным приобретателем по смыслу ст. 302 ГК РФ, ему необходимо удостовериться в наличии у продавца права на отчуждение недвижимости. Добросовестным является приобретатель, который не знал и не должен был знать о том, что продавец не имел права отчуждать недвижимое имущество, поскольку не являлся собственником имущества. Сделки, объектом которых является недвижимость, заключаются в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (ст. ст. 160, 434, 550 ГК). Обязательному нотариальному удостоверению подлежат сделки: — по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, в том числе при отчуждении всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке, за исключением сделок, связанных с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд или приобретаемым для включения в состав паевого инвестиционного фонда, сделок по отчуждению земельных долей, сделок по отчуждению и приобретению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество при заключении договора, предусматривающего переход права собственности на жилое помещение в соответствии с Законом Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 «О статусе столицы Российской Федерации» (кроме случая, предусмотренного частью девятнадцатой статьи 7.3 указанного Закона) (п. 1 ст. 42 Закона N 218-ФЗ); — связанные с распоряжением недвижимым имуществом на условиях опеки, а также сделки по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего несовершеннолетнему гражданину или гражданину, признанному ограниченно дееспособным, подлежат нотариальному удостоверению (п. 2 ст. 54 Закона N 218-ФЗ). Соглашением стороны могут предусмотреть обязательное нотариальное удостоверение сделки, даже если по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась (подп. 2 п. 2 ст. 163 ГК). Для ряда сделок с недвижимостью законом установлено также требование об их обязательной государственной регистрации. Согласно п. 3 ст. 433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. К договорам, которые подлежат регистрации, относятся: договор аренды здания или сооружения на срок свыше одного года (ст. 651 ГК РФ), договор аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ), договор участия в долевом строительстве (п. 3 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации»). Также следует отметить, что в силу п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре соответствующими государственными органами. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных законом. Содержанием договора является совокупность условий, по которым сторонами достигнуто соглашение. Существенным условием всех сделок с недвижимым имуществом является его предмет, который подразумевает данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ). Согласно п. 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 N 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии). При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. ст. 432, 555 ГК РФ). Некоторые сделки с недвижимым имуществом предусматривают также и иные существенные условия, помимо предмета договора. В частности, договор купли-продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества (п. 1 ст. 555 ГК РФ). Однако если сторонами не согласовано условие о цене и при этом такой договор исполнялся сторонами, то он признается заключенным (Постановление ФАС Московского округа от 29.07.2015 N Ф05-17265/2013 по делу N А41-46151/12 (Определением Верховного Суда РФ от 21.10.2015 N 305-ЭС15-13469 отказано в передаче дела для пересмотра данного Постановления)). Существенным условием договора купли-продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Стоимость услуг

Стоимость работ
Оценка встроенного нежилого помещения	15 000 Р
Оценка отдельно стоящего здания	от 45 000 Р
Оценка садового земельного участка (ИЖС, ДНП) до 15 сот.	8 900 Р
Оценка земельного участка с/х назначения	от 18 000 Р
Оценка земельного участка, массива (земли рекреационного назначения)	дог.
Оценка земельного участка, массива (земли населенных пунктов)	дог.
Оценка дачи, садового или загородного дома	от 10 900 Р

Необходимые документы

Свидетельство о государственной регистрации права, либо договор купли – продажи, либо Выписка из ЕГРН, либо иной документ, подтверждающий вид права на недвижимость;
Договор аренды (в случае оценки арендованного имущества, либо оценки частичных прав);
Сведения об имеющихся обременениях (договор залога, долгосрочной аренды);
Технический паспорт на улучшение;
Поэтажный план;
Экспликация помещений к поэтажному плану;
Кадастровый паспорт земельного участка;
Справка о первоначальной балансовой и остаточной стоимости объекта на дату проведения оценки (собственником является юридическое лицо).

Также нашим специалистам может понадобиться дополнительная информация: наличие обременений, залоговых обязательств, судебных споров в отношении объекта оценки и другое. Настоящий перечень не является исчерпывающим и окончательно определяется нашими специалистами совместно с Заказчиком.