Долевое строительство в 2020 году: что нужно знать дольщикам и застройщикам

Что такое долевое строительство?

Долевое строительство предполагает, что строительная организация (застройщик) в процессе строительства привлекает деньги граждан (дольщиков), оплачивая за счет этих денег расходы на строительство. По сути, застройщик заранее продает еще не построенное жилье, что дает ему необходимые финансовые ресурсы на оплату строительных работ.

Этот вид строительства существует с 90-х годов XX века, изначально возник в Аргентине, а в России получил широкое распространение в конце 1990-х – начале 2000-х годов. Долевое строительство считается достаточно выгодным инструментом как для покупателей, так и для застройщика. Дольщики получают возможность купить жилье по относительно низкой цене (на стадии строительства), а застройщик – получает необходимый финансовый ресурс для строительства и может не использовать кредиты (которые, в отличие от взносов дольщиков, выдаются под проценты).

Во времена развития долевого строительства в России законодательная база была несовершенна, а истории об обманутых дольщиках – не редкостью. Зачастую покупатели сталкивались как с откровенным мошенничеством (когда после сбора взносов дольщиков никто не собирался строить дом), так и с невыполнением условий договора (затягивание сроков, низкое качество построенного жилья). Были случаи, когда застройщики не получали разрешения на строительство и в итоге стройка годами находилась в заброшенном состоянии.

Для того, чтобы урегулировать проблемы долевого строительства, был принят Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости». Закон вступил в силу с 1 апреля 2005 года.

Однако этот закон не сразу стал основной отношений в сфере долевого строительства. В силу того, что его нормы были достаточно жесткими (особенно на тот момент, когда в экономике наблюдались последствия кризиса), далеко не все застройщики оформляли строительство по 214-ФЗ. Были найдены многочисленные способы обхода законодательства. Так, до начала 2010-х годов около 90% новостроек продавались через предварительные договора купли-продажи и вексельные схемы. Из-за этого принятие закона не сразу решило проблему обманутых дольщиков.

В настоящее время большинство многоквартирных домов в России строится с предварительной продажей квартир в соответствии с 214-ФЗ. Принятие закона позволило закрепить в правовом поле такие основные положения:

четко определены требования к застройщику;
определены обязательные условия договора долевого участия;
формализованы все права и обязанности сторон;
введено требование по обязательному страхованию дольщиков;
определены положения государственного контроля долевого строительства.

После того, как закон 214-ФЗ начал полноценно действовать, все больше покупателей предпочитает вложиться в жилье на стадии строительства. Вплоть до 2014 года динамика числа договоров долевого участия в России была резко положительная (график).

(данные: Росреестр)

Кризис, начавшийся в 2015 году, оказал влияние и на строительную сферу, однако в 2021 году снова была заметна положительная динамика числа договоров долевого участия в строительстве, ведь жилищная проблема не теряет своей актуальности.

Какие изменения нас ждут

Отмена ДДУ в 2021 обозначает:

Для покупателей жилья: уменьшение риска купить квадратные метры в долгострое или проблемном доме, отсутствие возможности поучаствовать в качестве инвестора и получить скидку при покупке на ранних стадиях строительства.
Для застройщиков: невозможность пользоваться деньгами покупателей в качестве инвестиций, потребность в других источниках финансирования, запрет на строительство сразу нескольких комплексов.

Приблизительный порядок финансирования строительства дома:

Компания разрабатывает проект, рассчитывает стоимость строительства;
Формирует собственный капитал в размере не менее 10% от стоимости проекта;
Обращается в банк за дополнительным финансированием;
Банк анализирует требования к застройщику, риски и выгоды от проекта, поэтапно выдает деньги под определенный процент, контролирует их целевое использование;
Граждане покупают квартиры и вносят деньги на эскроу-счет, ими никто не может пользоваться: ни банк, ни застройщик.
После завершения строительства компания оформляет документы, покупатели получают право собственности на квартиры, часть денег с экроу-счетов идет на погашение кредита, а часть поступает на счет застройщика.

Преимущества и возможные риски долевого строительства

С началом действия упомянутого закона 214-ФЗ долевое участие в строительстве стало одним из приоритетных способов финансирования нового жилья. Поскольку закон защищает права дольщиков, а стоимость недвижимости при долевом участии ниже, чем для готового жилья, этот инструмент выбирают многие семьи.

Долевое строительство, если оно ведется в соответствии с 214-ФЗ, имеет ряд преимуществ:

Минимизация рисков двойной продажи одного и того же объекта. Закон требует регистрировать каждый договор в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестре). В Росреестре не может быть зарегистрировано более одного договора на каждый объект; более того, по факту сдачи объекта и подписания соответствующего акта квартира переходит в собственность дольщика.
Жесткие требования к застройщику: закон требует обязательного согласования строительства во всех необходимых инстанциях, поэтому по окончании строительства, если есть технические нарушения, до их устранения дом не будет введен в эксплуатацию.
Права сторон договора долевого участия защищены на случай его расторжения. При этом дольщику будут возвращены все внесенные им средства, а если расторжение связано с невыполнением застройщиком своих обязанностей – с него может быть взыскана неустойка. Важно понимать, что договор может быть расторгнут и по вине дольщика, например, если он не внес своевременно соответствующие платежи.
Закон дает право дольщику при определенных условиях (несколько раз в год) допускать несвоевременную уплату своих платежей, с уплатой определенных штрафных санкций. Если же застройщик просрочит сдачу объекта, на него будет наложен крупный штраф. Даже если он уведомит заранее дольщиков о переносе срока сдачи объекта, он будет оплачивать неустойку. При расторжении договора по вине застройщика, он оплачивает дольщику (физическому лицу) проценты за пользование деньгами – 1/150 часть ставки рефинансирования ЦБ РФ за каждый день пользования (составляющей 7,25% годовых).
Согласно закону застройщик не имеет права изменить планировку квартиры и ее стоимость (за исключением чрезвычайных обстоятельств). Стоимость квартиры может измениться в меньшую сторону, если ее площадь окажется меньше, чем указано в договоре.

В целом, закон 214-ФЗ дает много преимуществ дольщикам, защищает их вложения и требует от застройщика строго следовать условиям договора.

При этом не стоит забывать про некоторые минусы долевого строительства:

все перечисленные гарантии действуют только при условии, что заключается договор долевого участия в соответствии с законом. На договора инвестирования, предварительные договора, вексельные и прочие схемы гарантии 214-ФЗ не распространяются;
дольщик тоже имеет обязанности, основная из которых – придерживаться графика оплаты и не допускать просрочек на срок более двух месяцев. Также дольщик не может без достаточных оснований отказаться от договора;
при банкротстве застройщика возврат внесенных средств возможен, но потребует затрат времени и сил;
нет единой формы типового договора долевого участия, поэтому важно очень внимательно ознакомиться с проектом договора, предлагаемым застройщиком.

Для минимизации возможных рисков нужно проверять условия договора долевого участия, удостовериться, что он соответствует всем требованиям закона.

Несмотря на серьезные законодательные гарантии, проблема обманутых дольщиков существует и сейчас. Основная причина невыполнения условий договора застройщиками – финансовые проблемы. Сюда относят рост цен на стройматериалы из-за роста курса доллара, сложности с получением банковских кредитов на продолжение стройки, сложности с вводом домов в эксплуатацию. По официальным данным, на 1 квартал 2021 года в реестре обманутых дольщиков числятся до 30 тысяч человек, а по другим данным их число доходит до 40 тысяч; число проблемных объектов превышает 800.

Когда закон вступит в силу

Требования к застройщикам, которые могли привлекать деньги по договорам долевого строительства ужесточились еще во второй половине 2021 года, были приняты новые поправки к ФЗ РФ 2014, что полностью запрещают долевое строительство с 01.07.2019г. Чем грозит такое изменения? После введения поправок покупатели будут более защищены, но сейчас надо быть особенно осторожными. Некоторые застройщики могли начинать строить как можно больше домов до введения изменений в закон, сейчас их цель привлечь покупателей к инвестированию, заманивая низкими ценами.

Оформление договора долевого участия

Процедура приобретения жилья на условиях долевого строительства включает в себя ряд этапов:

Сбор необходимых документов.
Обращение к застройщику, обсуждение условий договора, подписание договора долевого участия.
Регистрация договора в Росреестре.
Оплата стоимости квартиры в соответствии с договором (или это сделает банк, если квартира приобретается в кредит);
После окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию подписываются акты приема-передачи квартиры.
Регистрация права собственности и получение соответствующих документов.

Для снижения рисков долевого строительства следует обращать внимание на условия договора и на соответствие их требованиям закона 214-ФЗ.

В договоре долевого участия (ДДУ) должны присутствовать такие пункты:

цена договора – стоимость квартиры;
дата сдачи в эксплуатацию;
адрес, по которому будет находиться дом;
кадастровый номер земельного участка, на котором будет строиться дом;
указание этажа и предварительно номер квартиры;
характеристики жилья – площадь, высота потолков, схема планировки;
гарантии качества: общая гарантия на квартиру в пять лет, гарантия на инженерные системы в три года;
данные об обязательном страховании ответственности застройщика;
паспортные данные покупателя (дольщика);
реквизиты застройщика (наименование, адрес, ИНН, расчетный счет и т.д.).

Все эти пункты договора являются обязательными, что оговаривается Федеральным законом № 214-ФЗ (статья 4).

Покупка квартиры по предоплате или в рассрочку (если ее предоставляет именно застройщик) не требует больших усилий. Если покупатель не состоит в браке, ему потребуется только паспорт; если он состоит в браке, но желает оформить квартиру только на себя, нужно подготовить согласие супруга на покупку квартиры (оформляется у нотариуса). Когда квартиру покупают супруги совместно, потребуется предоставить их паспорта и свидетельство о браке.

Чуть сложнее оформить договор долевого участия, если квартира покупается в ипотеку. У некоторых застройщиков есть ипотечные брокеры, которые подберут оптимальные условия кредитования. Если такого брокера нет, можно самостоятельно собрать нужные документы. Кроме паспорта и свидетельства о браке потребуются копии свидетельств о рождении детей (если есть), заверенная работодателем копия трудовой книжки и справка о доходах по форме 2-НДФЛ (выдают в бухгалтерии). Для банка потребуется составить анкету-заявление на ипотечный кредит по форме банка.

Рекомендуется перед подписанием договора долевого участия проконсультироваться с юристом и показать ему проект договора. Юрист поможет расшифровать все непонятные моменты и выявить все условия договора.

Права требования по договору долевого участия можно передать (уступить) до даты его завершения (сдачи в эксплуатацию и регистрации прав собственности). Действие договора в таком случае не прекращается, в нем просто меняется покупатель. Все остальные условия сохраняются. Если на момент передачи права требования оплата за недвижимость была произведена не полностью (в случае рассрочки от застройщика), на покупателя прав переходит обязанность по оплате оставшейся части. Уступка прав требования регистрируется в Росреестре, после чего нужно будет уведомить застройщика о такой уступке. В отдельных случаях условия договора требуют согласовывать уступку прав требования с застройщиком.

Выводы и прогнозы

Закон внесет на строительный рынок положительные изменения: прозрачность застройщиков повысится, они станут более устойчивыми, уменьшится число откровенно мошеннических компаний, а пострадавшие дольщики смогут получить назад свои деньги через специальный фонд.

С другой стороны, из-за жестких требований закон сократит количество строительных компаний и уменьшит конкуренцию на рынке. Также может увеличиться стоимость ДДУ и сократиться общий объем строительства жилья.

В связи с этим у государства есть единственный путь – ему придется развивать альтернативные виды строительства с помощью проектного финансирования и инвестиционных фондов.

Как защищены права участника долевого строительства?

Закон в целом защищает права дольщиков, но все равно есть случаи, когда строительство прекращается, а участники долевого строительства не получают ничего. Для защиты дольщиков в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2021 года № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» был создан Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства.

Фонд призван предотвратить появление новых обманутых дольщиков, под его защитой находятся договоры долевого участия, зарегистрированные после 20 октября 2021 года.

Средства Фонда формируются за счет взносов от застройщиков в размере 1,2% от стоимости каждого заключенного договора долевого участия, причем взносы являются обязательными и перечисляются до регистрации договора.

Выплата возмещения в случае банкротства застройщика возможна двумя способами:

возврат гражданам-дольщикам внесенных ими средств;
завершение строительства объекта за счет средств Фонда.

Решение о том, какой способ выбрать, принимается на общем собрании участников долевого строительства.

До создания Фонда защита прав дольщиков реализовалось через поручительство банков или через механизм страхования. Однако при таких вариантах не была возможна достройка объектов после банкротства застройщиков, поэтому был принят соответствующий закон о Фонде. При этом договоры, заключенные до 2021 года, находятся под защитой страховых компаний.

Кроме определенных законом способов защиты прав дольщиков, рекомендуется придерживаться таких правил:

вкладывать деньги только на основании договора долевого участия, составленного в соответствии с законом 214-ФЗ (остальные виды договоров не имеют таких гарантий);
перед подписанием договора внимательно ознакомиться с его содержанием, проконсультироваться с юристом по непонятным пунктам. Также можно поискать информацию о застройщике в интернете;
проверять, не продана ли квартира другому лицу. Информацию можно получить в Росреестре;
отдать предпочтение по возможности крупному застройщику. При возникновении проблем с завершением строительства государство не сможет остаться в стороне, если пострадает большое число дольщиков (как показал прецедент СУ-155).

Таким образом, основные рекомендации – внимательно ознакомиться с договором перед его подписанием, удостовериться в его соответствии всем нормам законодательства.

Содержание нового закона

Новый закон о долевом строительстве 2021, основные изменения:

1,2% от цены квартир перечисляется в Фонд защиты дольщиков;
Застройщик должен быть финансово стабильным, без долгов по кредитам, а доля собственного участия в проекте должна превышать 10%;
Обязательно подтверждения права аренды или владения на участок земли для строительства;
Юридическое лицо-застройщик может заниматься строительством только одного объекта и исключить другую деятельность;
Для привлечения дольщиков компания должна успешно построить более 10 тыс. кв. м жилья, а доля таких инвестиций не может превышать 30%;
Введено в действие проектное финансирование для отдельного объекта, с привлечением банка, который детально анализирует проект и контролирует ход его выполнения, поскольку в его интересах вернуть кредитные средства.

Последние изменения в законодательстве

В российской строительной отрасли в последние годы все чаще обсуждаются проблемы долевого строительства. Государство стремится уходить от такой формы в пользу ипотечного кредитования, считая долевое строительство наследием неразвитого строительного рынка.

Последние изменения в Федеральный закон 214-ФЗ внесены в рамках «дорожной карты» перехода от долевого участия к использованию счетов эскроу и развитием кредитования застройщиков. На данный момент подготовительный этап завершен – создана нормативная база для перехода к целевой модели финансирования строительства. До 30 июня 2021 года был объявлен переходный период, в который возможны разные модели финансирования строительства.

Основное нововведение в закон – изменение в правилах привлечения средств граждан (использование счетов эскроу).

Эскроу-счет – это специальный счет, на котором аккумулируются привлеченные от дольщиков средства до завершения строительства. Такая система в России была введена в 2014 году, но первая сделка с эскроу-счетом проведена лишь в апреле 2021 года. После завершения переходного периода (1 июля 2021 года) застройщики смогут привлекать деньги от дольщиков только на счета эскроу.

Деньги в таком случае будут на доверительном хранении банка. Застройщик не сможет распоряжаться этими деньгами до ввода дома в эксплуатацию и оформления хотя бы одной квартиры в собственность покупателя. Хоть застройщик и не сможет использовать деньги с эскроу-счета, эти средства могут служить залогом при кредитовании. Как результат – ожидается, что застройщики смогут привлекать кредиты на строительство по более низким процентным ставкам (уровень риска минимален при наличии качественного залога). Важно, что деньги дольщиков, размещенные на эскроу-счетах в банках будут застрахованы Агентством по страхованию вкладов, как и иные банковские вклады.

Учитывая новые нормы закона, долевое строительство с использованием эскроу-счетов фактически не будет являться долевым. Поскольку застройщик не будет иметь доступа к деньгам дольщиков и будет строить за собственные средства или привлеченный кредит, эксперты ожидают роста цен на жилье в новостройках после 1 июля 2019 года.

Следовательно, до 1 июля 2021 года застройщик может выбрать между строительством полностью через эскроу-счет и привычным долевым строительством. Во втором варианте для застройщиков в 2018 году было введено несколько дополнительных правил:

обязательное банковское сопровождение;
ограничения на ряд платежей;
более жесткие требования к застройщикам.

Обязательное банковское сопровождение распространяется на тех застройщиков, которые не перешли на использование эскроу-счетов. Банковское сопровождение предполагает, что по каждому разрешению на строительство застройщик открывает специальный банковский счет и размещает на этом счете привлеченные от дольщиков деньги. Банк будет контролировать все расходы, финансируемые за счет платежей дольщиков. Более того, при наличии оснований банк сможет отказать в проведении отдельных операций.

Банковское сопровождение с одной стороны позволяет повысить финансовую устойчивость застройщиков, но с другой – возможны злоупотребления и коррупционные действия. Возможно намеренное затягивание сроков согласования платежей, необоснованный запрет на операции. Как результат – по вине банка строительство может быть остановлено.

С 1 июля 2021 года также вводятся определенные ограничения на операции застройщиков. Административные и другие аналогичные расходы не могут быть больше, чем 10% от общей стоимости строительства объекта.

Эти расходы включают в себя:

оплату услуг банка по ведению расчетного счета;
оплата труда руководящего персонала и служащих, взносы во внебюджетные фонды;
затраты на рекламу;
оплата коммунальных платежей, связи, арендной платы, оснащения рабочих мест в офисах застройщика.

Контролировать соблюдение этой нормы также будет банк.

Изменения коснутся также требований к застройщикам. Поправки к закону 214-ФЗ предполагают такие нововведения:

вводится понятие «специализированного застройщика». Это означает, что строительная организация имеет как минимум три года опыта строительства многоквартирных домов и возвела объекты общей площадью не меньше 10 000 квадратных метров;
вводятся требования к минимальному размеру собственного капитала застройщика, который не должен быть меньше 10% от общей стоимости строительства объекта по проекту. Кроме собственных средств и денег дольщиков застройщики получили право привлекать небанковские займы на сумму до 20% от проектной стоимости объекта;
на одно разрешение на строительство может приходиться только один застройщик (за исключением комплексного освоения территории);
для застройщиков, которые нарушают сроки строительства, будет закрыт доступ к новым проектам. Для этого вводится новое основание для отказа в выдаче заключения о соответствии. Теперь если застройщик нарушил сроки ввода в эксплуатацию хотя бы одного объекта более чем на три месяца, он не сможет получить заключение о соответствии;
собственники и бенефициары строительных компаний будут нести солидарную ответственность за ущерб, причиненный гражданам (в данном случае – дольщикам в случае банкротства компании-застройщика).

Также в 2021 году введен запрет на привлечение средств граждан через жилищные сертификаты, жилищно-строительные и жилищно-накопительные кооперативы. Исключение сделано для жилищно-строительных кооперативов, которые можно будет создавать для достройки объекта при банкротстве застройщика.

Долевое строительство в современной России: проблемы и перспективы

Библиографическое описание:

Лебедев, М. Д. Долевое строительство в современной России: проблемы и перспективы / М. Д. Лебедев, С. А. Саввоев. — Текст : непосредственный // Исследования молодых ученых : материалы VI Междунар. науч. конф. (г. Казань, январь 2021 г.). — Казань : Молодой ученый, 2021. — С. 33-39. — URL: https://moluch.ru/conf/stud/archive/357/15524/ (дата обращения: 01.06.2021).

В статье раскрывается состояние института долевого строительства в России на современном этапе с учетом имеющихся преимуществ и недостатков. Рассматриваются изменения, касающиеся порядка привлечения денежных средств застройщиками для осуществления строительства, а также проблемы, возникающие при этом в сфере долевого строительства и в жилищной политике государства. Проводится анализ статистических данных о перспективах развития института долевого строительства в России. Предлагается решение проблемы значительного увеличения затрат дольщиков на приобретение жилья путем предоставления денежных средств на счетах эскроу в пользование банку с начислением дольщикам процентов за такое пользование.

Ключевые слова: долевое строительство, договор участия в долевом строительстве, проектное финансирование, застройщики, банки, счета эскроу.

Доступное жилье сегодня — это проект национального масштаба. Жилищная политика Российской Федерации ориентирована на развитие жилищной ипотеки и модернизацию рынка доступного жилья. Увеличение объемов и темпов строительства многоквартирных домов на долевых началах способствует выполнению данной задачи. Основная идея долевого строительства заключается в снижении рисков, связанных с высокой затратностью строительства жилья, а также в предоставлении выгодных условий, как для участников долевого строительства, так и для застройщиков.

Статья 40 Конституции РФ провозглашает право каждого на жилище. При этом органы государственной власти и органы местного самоуправления поощряют жилищное строительство и создают условия для осуществления права на жилище [4]. Основным способом реализации указанного личного конституционного права граждан в современной России является долевое строительство многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, которое подразумевает привлечение денежных средств граждан и юридических лиц на основе договора участия в долевом строительстве.

В соответствии с данным договором застройщик обязуется в предусмотренный срок построить (создать) многоквартирный дом или иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию построенных объектов передать их участнику долевого строительства, который, в свою очередь, обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию.

Как правило, граждане не могут позволить себе покупку готовой квартиры в новостройке путем внесения полной стоимости жилого объекта. В связи с этим строительные компании предоставляют возможность приобретения квартиры на этапе проектирования или застройки жилых домов, когда их стоимость ниже, чем на квартиры в сданных домах. Именно поэтому договор участия в долевом строительстве получил достаточно большое распространение среди населения и строительных компаний.

Многолетняя практика существования института долевого строительства показала, что граждане предпочитают заключать договоры участия в долевом строительстве и выкупать совершенно новые квартиры, нежели приобретать жилье на вторичном рынке недвижимости. Это обусловлено следующими преимуществами данного вида договоров:

– предусмотрена возможность рассрочки полной оплаты строящегося жилья;

– участие в долевом строительстве позволяет получить квартиру на первичном рынке недвижимости по выгодной цене без дополнительных вложений на капитальный ремонт;

– стоимость квадратного метра жилья ниже, чем на вторичном рынке, в среднем на 20–30 %. Покупка недвижимости всегда требовала серьезных вложений, в связи с чем любая разница в цене представляет в итоге существенную экономию;

– при заключении договора участия в долевом строительстве предусмотрена возможность выбора параметров будущего жилья.

Долевое строительство представляет значительный интерес и для застройщика, так как позволяет ему эффективно аккумулировать средства большого количества участников долевого строительства, формируя достаточные для строительства финансовые активы. Это также обуславливает практическую распространенность данного договора.

Пожалуй, единственным недостатком рассматриваемого механизма приобретения жилья является, как ни странно, договор участия в долевом строительстве, который необходимо было заключать с застройщиком. Ведь, как показала практика, данный договор далеко не всегда гарантировал получение в конечном итоге долгожданного жилья для его участников.

Решение данной проблемы требовало от законодателя научного переосмысления и сосредоточенного анализа норм, регулирующих отношения, возникающие из договора участия в долевом строительстве жилья, а также усиление контроля жилищного строительства со стороны государства.

Как было отмечено выше, долевое строительство является весьма эффективным инструментом для реализации жилищной политики в государстве, а также обеспечения прав граждан на жилище. Однако таковым оно стало после принятия ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее — ФЗ № 214).

До принятия данного ФЗ на практике часто имели место недобросовестные действия со стороны застройщиков. Механизм регулирования долевого строительства в рамках ФЗ № 214 в свое время успешно решил ряд острых вопросов, например: «исключил возможность двойных продаж, благодаря обязательной регистрации договоров, сделал рынок более прозрачным за счет обязательства застройщика публиковать проектную декларацию и все изменения к ней» [8].

На сегодняшний день институт долевого строительства в Российской Федерации вновь претерпевает глобальные изменения. Еще в конце 2017 года Президент России Владимир Путин дал поручение Правительству совместно с ЦБ подготовить план мероприятий по поэтапному замещению долевого строительства проектным финансированием. Главной целью реформы долевого строительства является уменьшение количества обманутых дольщиков, которые согласно новому механизму перестанут рисковать собственными средствами, а приобретаемое жилье будет уже в построенном доме.

Изменения в сфере долевого строительства начались с 1 июля 2018 года, и период по 30 июня 2021 года должен быть стать переходным, обеспечивая плавный переход для участников указанных отношений на новую систему.

Окончательный переход на проектное финансирование строительства жилья, предполагающее строительство (создание) многоквартирных домов с привлечением средств банка, был осуществлен 1 июля 2019 года. С этой даты привлечение застройщиком денежных средств от граждан возможно только с использованием счетов эскроу, специально открытых в банке на каждого дольщика. Из аналитических материалов Центрального Банка следует: «Депонированные на счетах эскроу средства поступают в распоряжение застройщика только после завершения строительства и регистрации прав на первый объект долевого строительства» [13]. Учитывая, что открытие счетов невозможно без участия банка, договор участия в долевом строительстве фактически станет трехсторонним договором, в котором будут участвовать застройщик, дольщик и банк.

Переход на новую систему финансирования жилищного строительства с использованием банковского кредитования — это очередная ступень эволюции жилищного строительства в России, полностью защищающая средства граждан, которые отныне будут храниться на специальных счетах эскроу до момента оформления права собственности на жилье.

При этом новый механизм предусматривает дополнительные гарантии участникам долевого строительства в случае наступления непредвиденных обстоятельств. Например, в случае банкротства застройщика, граждане получат средства, размещенные на эскроу счетах в полном объеме, а риски потерь при банкротстве будут лежать на банке, выдавшем кредит на строительство. На случай банкротства кредитной организации, в которой хранятся денежные средства дольщиков, предусмотрено страхование указанных денежных средств на счетах эскроу Агентством по страхованию вкладов по аналогии с банковскими вкладами [11]. При этом предусматривается дополнительная гарантия — повышенный размер суммы денежных средств на счетах эскроу, обеспечиваемых страховкой, который составляет 10 миллионов рублей.

Ряд экспертов считают [5], что переход от долевого строительства жилья к проектному финансированию реален на горизонте нескольких лет, однако его влияние неоднозначно. В первую очередь, нововведения ударят по малому и среднему бизнесу: произойдет укрупнение рынка, и останутся только те застройщики, которые работают с банками с точки зрения проектного финансирования и которым банки могут доверять.

По отношению к вводимым в сфере жилищного строительства изменениям глава Сбербанка Герман Греф высказался так: «По нашим оценкам, примерно 30–35 % застройщиков не смогут получать кредиты, потому что они не соответствуют никаким критериям. Их ни в коем случае нельзя допускать к деньгам граждан. Граждане раньше им доверяли и были обмануты, а банки им доверять не будут» [9].

Исходя из этого для застройщиков, не имеющих доступа к банковским деньгам, видится два пути дальнейших действий: перейти в разряд подрядчиков и субподрядчиков у крупных участников рынка жилищного строительства либо окончательно уйти с рынка. Таким образом, можно предположить, что указанные нововведения приведут к монополизации и укрупнению рынка, а также росту цен на недвижимость.

При этом многоквартирные дома, разрешение на строительство которых было получено до 1 июля 2021 года (при условии, что количество заключенных договоров участия в долевом строительстве составляет минимум 10 % общей площади объектов, указанных в проектной декларации, а степень готовности объекта не менее 30 %), будут строиться по прежнему механизму, не требуя открытия счетов эскроу, но предполагая такое право. Данное положение законодателя имеет своей целью обеспечить плавный переход на новую систему и заблаговременно отсеять ненадежных застройщиков.

Степень готовности и открытости застройщиков к осуществлению строительных работ по новым правилам, на наш взгляд, отражается соотношением количества договоров долевого участия с открытием счетов эскроу (застройщик, получивший право на строительство до 1 июля 2021 года, вправе заключать договоры долевого строительства с открытием счетов эскроу) к общему количеству договоров долевого участия.

Количество заключенных договоров участия в долевом строительстве, а также динамику его изменения за период, начиная с первого полугодия 2021 года по первое полугодие 2021 года, можно проследить на представленной схеме (Рис. 1) [6].

Рис. 1. Количество договоров участия в долевом строительстве (тыс. шт.)

При этом количество открытых счетов эскроу для расчетов по договорам участия в долевом строительстве составляет всего 10 091. Принимая во внимание количество договоров долевого строительства, заключенных в период с 1 июля 2021 по 1 июля 2021 года, получаем, что в среднем лишь 1 из 78 договоров заключается с открытием счетов эскроу. На лицо явное нежелание застройщиков добровольно переходить на новую систему.

Данную ситуацию можно объяснить, в первую очередь тем, что проектное (банковское) финансирование выделяется под 11–15 % годовых, что с учетом длительности проектов, вызывает серьезную переплату по кредиту для застройщиков. Однако такие ставки являются максимальными и предусмотрены на тот период, когда на счетах эскроу отсутствуют денежные средства участников долевого строительства. С ростом продаж и заполнением счетов предполагается снижение ставки до 4,5–6 %, то есть средняя ставка по банковскому кредитованию долевого строительства будет составлять 7–10 %.

С начала 2021 г. наблюдается заметное увеличение площади квартир, находящихся в стадии строительства. Основной причиной такой динамики является стремление застройщиков, в связи с изменениями в законодательном регулировании долевого строительства, начать работы на* наибольшем количестве новых объектов, чтобы получить возможность их завершения по старым правилам [2].

До настоящего времени основным источником финансирования долевого строительства являлись средства участников долевого строительства (дольщиков), привлеченные застройщиками (Рис. 2). Однако в течение нескольких следующих лет данная ситуация должна кардинально измениться, что обусловлено увеличением числа договоров долевого участия с открытием счетов эскроу и постепенным вытеснением договоров, заключаемых по старому механизму (Рис. 3) [7].

Рис. 2. Финансирование долевого строительства в 2021 году (%)

Рис. 3. Количество действующих договоров долевого участия (тыс. шт.)

Реакцию на изменения законодательства в сфере долевого строительства проявили и кредитные организации, готовые стать в скором времени основным источником финансирования жилищного строительства в государстве.

Если ранее можно было сомневаться в целесообразности заключения договора участия в долевом строительстве ввиду недобросовестности действий застройщика с денежными средствами, привлекаемыми от участников долевого строительства, то по новым правилам заключения таких договоров застройщик не будет иметь возможности лично обращаться с денежными средствами дольщиков. Это обстоятельство, безусловно, будет способствовать росту спроса на заключение договоров долевого строительства и соответствующим образом увеличит нужду дольщиков в ипотечных кредитах под долевое строительство.

Аналитики в сфере кредитования жилищного строительства о [3].

Если раньше вопрос предполагаемого роста стоимости жилья не находил уверенного ответа, то сейчас в этом уже не приходится и сомневаться. Действия кредитных организаций по снижению ипотечных ставок, только подтверждают данное умозаключение, ведь в ином случае многие граждане не смогут позволить себе покупку квартиры по новым ценам.

В процессе исследования рассматриваемой проблемы, было установлено, что изменения законодательства значительно повысили требования, предъявляемые к тем застройщикам, которые будут осуществлять строительство по новой системе. Такая ситуация обуславливается, на наш взгляд, стремлением законодателя вывести ненадежных застройщиков с рынка долевого строительства, обеспечив тем самым его надежность, как для кредитных организаций, осуществляющих финансирование строительства, так и для дольщиков.

В подтверждение вышесказанному, наряду с указанными нововведениями и появлением обязательности открытия счетов эскроу увеличилось и число застройщиков-банкротов. С 1 января по 10 сентября 2021 г. в России выявлено 133 застройщика-банкрота, которые в совокупности возводят 709 домов общей жилой площадью 2,95 млн. кв. м, говорится в отчете Рейтингового агентства строительного комплекса (РАСК). Данная статистика сопоставима с количеством банкротов за весь 2021 год, когда обанкротились 111 застройщиков. Среди банкротов 2021 г. подавляющее большинство составляют небольшие застройщики, у которых на стадии строительства находится не более четырех домов [1].

Таким образом, долевое строительство на современном этапе претерпевает значительные преобразования. Сложно однозначно утверждать, что принятые нововведения положительно отразятся на рынке жилищного строительства, однако можно выделить ряд положительных и негативных тенденций для всех его участников.

Среди положительных последствий реформирования исследуемого института можно отнести:

1) минимизацию рисков для дольщиков, инвестирующих свои денежные средства в долевое строительство на начальной стадии. Указанные средства надежно хранятся на счетах эскроу в банках и перечисляются застройщику только после завершения строительства и регистрации прав на первый объект долевого строительства. При этом предусматривается их обязательное страхование;

2) ускоренное завершение строительных работ. Денежные средства участников долевого строительств «замораживаются» на счетах эскроу на период строительства, что должно стимулировать застройщика к скорой сдаче объекта. Кроме того, учитывая использование застройщиком средств, предоставляемых банком, выплата процентов в течение продолжительного срока для девелопера крайне невыгодна;

3) вытеснение ненадежных застройщиков с рынка жилищного строительства. По нашему мнению, новые правила осуществления долевого строительства заставят покинуть рынок недобросовестных девелоперов, что приведет к уменьшению риска вовлечения граждан в мошеннические схемы.

К негативным последствиям законодательных нововведений, на наш взгляд, следует отнести:

1) возможность сокращения количества застройщиков в связи с повышением требований закона по отношению к ним. Изменения в системе долевого строительства могут неблагоприятно сказаться не только по отношению к недобросовестным застройщикам, но и просто небольшим строительным компаниям. По нашему мнению, указанное последствие будет явно противоречить целям стратегии жилищной сферы РФ, закрепляющей достижение уровня строительства жилья — 120 млн. кв. м. к 2024 году [10];

2) сложность адаптации застройщиков к новым правилам долевого строительства. В связи с данным обстоятельством к концу 2021 — началу 2021 года в сфере жилищного строительства ожидается спад;

3) предполагаемый рост цен на жилье в новостройках, обусловленный выплатой процентов банку застройщиками. Уже к концу 2019 года ожидается увеличение стоимости жилых помещений на первичном рынке примерно на 20–30 %.

При этом для решения проблемы значительного увеличения затрат дольщиков на приобретение жилья на первичном рынке предлагается внести изменения в гражданское законодательство Российской Федерации, регулирующее сферу долевого строительства. По нашему мнению необходимо дополнить Гражданский кодекс нормой, согласно которой дольщики, как участники долевого строительства, будут получать процент за пользование банками денежных средств, находящихся на счетах эскроу, в размере средневзвешенной процентной ставки с перечислением его на отдельный счет такого дольщика до востребования.

«Замораживать» деньги на счетах эскроу, по нашему мнению, экономически нецелесообразно, в связи с выводом из оборота колоссальных денежных средств на продолжительное время. При этом дольщик должен получать определенную выгоду, в виде процента, за то, что предоставляет свои денежные средства в пользование банку.

Указанное нововведение, на наш взгляд, помимо защиты интересов дольщиков, будет также стимулировать последних на заключение договоров долевого строительства, что, в свою очередь, в связи с ростом спроса повлечет увеличение объемов строительства и позволит достичь целей, предусмотренных стратегией жилищного строительства.

В целом, перспективы проведенных изменений в сфере долевого строительства направлены на максимальную защиту интересов дольщиков и оживление рынка недвижимости. При этом дальнейшее развитие сферы долевого строительства в Российском законодательстве имеет огромное значение, поскольку является гарантией успешной реализации жилищной политики государства.

Литература:

Ведомости / Банкротства среди застройщиков участились // РАСК. URL: https://rask.ru/news/vedomost-bankrotstva-sredi-zastroyshchikov-uchastilis/.
Жилищное строительство Октябрь 2021 года Аналитическая записка // Центральный Банк Российской Федерации. URL: https://cbr.ru/Content/Document/File/84168/analytic_note_20191004_ddkp.pdf.
Итоги 2021 года на рынке ипотеки // Metrium. URL: https://www.metrium.ru/news/detail/itogi-2018-goda-na-rynke-ipoteki/.
Конституция Российской Федерации от 12.12.1993 // Собрание законодательства РФ. — 2014. — N 31. — Ст. 4398. (с учетом поправок, внесенных Законами Российской Федерации о поправках к Конституции Российской Федерации от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ).
Монополизация и рост цен. К чему приведет отказ от долевого строительства жилья // Деловой Квартал. URL: https://www.dk.ru/news/monopolizatsiya-i-rost-tsen-k-chemu-privedet-otkaz-ot-dolevogo-stroitelstva-zhilya-237092430.
Общее количество зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве // «ЕМИСС» Государственная статистика. URL: https://www.fedstat.ru/indicator/38088.
Паспорт национального проекта «Жилье и городская среда» (утв. президиумом Совета при Президенте РФ по стратегическому развитию и национальным проектам, протокол от 24.12.2018 N 16) // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_319211/.
Паспорт федерального проекта «Ипотека» (утвержден протоколом заседания проектного комитета по национальному проекту «Жилье и городская среда» от 21 декабря 2021 г. N 3) // Гарант.ру. URL: https://base.garant.ru/72192510/.
Ставки по принуждению. Банки объявили условия кредитов для застройщиков // Деловой Петербург. URL: https://www.dp.ru/a/2019/03/31/Stavki_po_prinuzhdeniju.
Стратегия развития жилищной сферы Российской Федерации на период до 2025 года // Минстрой России. URL: https://static.consultant.ru/obj/file/doc/minstroj_strategia_211217.pdf.
Федеральный Закон «О страховании вкладов в банках РФ» от 23.12.2003 N 177-ФЗ // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_45769/.
Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» от 30.12.2004 N 214-ФЗ // КонсультантПлюс. URL: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_51038/.
Финансирование долевого строительства // Центральный Банк Российской Федерации. URL: https://cbr.ru/analytics/finansirovanie-dolevogo-stroitelstva/.

Основные термины
(генерируются автоматически)
: долевое строительство, жилищное строительство, договор участия, застройщик, открытие счетов, Россия, средство, долевое участие, проектное финансирование, Российская Федерация.

Дальнейшие перспективы долевого строительства

Как уже отмечено выше, с июля 2021 года все застройщики должны будут работать через эскроу-счета, что фактически означает запрет на «классическое» долевое строительство. Поскольку при новых правилах ожидается значительный рост цен на жилье в новостройках, ожидается, что застройщики будут привлекать как можно больше средств дольщиков по обычным договорам долевого участия, пока это допускается.

В Правительстве и Государственной Думе однозначно высказываются за переход от долевого строительства к принятым в зарубежной практике инструментам – ипотечному кредитованию и кредитованию застройщиков. К сожалению, хоть конъюнктура финансового рынка и стабилизировалась за последние годы, стоимость кредитов все еще высокая. Учитывая, что процентная ставка по кредитам для бизнеса, по оценкам экспертов, составляет около 13%, разница между стоимостью квартиры «на стадии котлована» и в сданном в эксплуатацию доме составляет 15-25%. При условии фактического запрета долевого участия в строительстве рост цен, по оценкам участников рынка, может составить до 30%.

Наиболее ожидаемые последствия принятия поправок к 214-ФЗ – уход с рынка небольших застройщиков из-за сложностей с привлечением заемных средств, и, как результат – рост цен из-за снижения предложения на рынке.

Нормы, которые действуют с 2021 года, также негативно повлияют на рынок – не все застройщики соответствуют требованиям, введенные взносы в Фонд защиты прав граждан-участников долевого строительства по факту будут переноситься на покупателей жилья, а усиленный банковский контроль может привести к несоблюдению сроков.

Несмотря на негативные прогнозы участников строительного рынка, не стоит исключать того, что сроки обязательного перехода на эскроу-счета будут сдвинуты, если рынок окажется не готов к ним. Могут быть учтены и интересы государства, ведь возможное снижение объемов строительства повлечет усугубление жилищной проблемы в стране.

Таким образом, принятые поправки к законодательству в сфере долевого строительства значительно улучшат защиту прав дольщиков, но это неизбежно приведет к росту цен на жилье.

Что это означает простыми словами

Объясним, к чему приведет изменение законодательства простыми словами:

Уменьшится риск конечных потребителей:

покупка будет частично застрахована через Фонд защиты дольщиков;
к застройщикам будут применяться более жесткие условия финансирования: одна компания сможет заниматься одним проектом, банк будет анализировать риски при выдаче кредита, юридическое лицо должно располагать собственным капиталом;
не будет необходимости продать как можно больше квартир на этапе котлована;
часть недобросовестных компаний не смогут выполнить новые условия финансирования и автоматически отсеются;
деньги покупателей будут находиться на специальных эскроу-счетах, что будут заморожены до окончания строительства.

Возможно увеличение цен на жилье, поскольку застройщики не смогут пользоваться бесплатным денежным ресурсом от покупателей, а будут привлекать банковские кредиты под определенный процент. Но со временем цена будет сбалансирована состоянием спроса на квадратные метры.
С экономической точки зрения, покупателю станет невыгодно вкладывать деньги на этапе строительства, так как существенной скидки все равно не будет, поскольку деньги будут заморожены и застройщик ими не сможет воспользоваться. Но, реальная практика отсутствует, и выводы пока рано делать. Возможно, компании будут заинтересованы в ранних продажах, так как банки будут выдавать кредитные транши по мере накопления денег на спец.счете. А может, действительно, цена будет идентичной готовой новостройке, и лучше разместить средства на депозите под проценты на пару лет.