Актуальность тех данных, которые содержатся в ЕГРН, должна быть постоянной, и в какой-то степени за это несут ответственность непосредственные собственники недвижимости. В частности после того, как в жилом доме или квартире проведена перепланировка, для отдельных помещений изменено назначение или выполнены пусть и небольшие реконструктивные работы, требуется внести изменения в кадастровый учет и ЕГРП Росреестр. Такием образом осуществляется внесение изменений в Росреестре после произведенной перепланировки, заказать техплан в этом случае можно только профессиональным кадастровым инженерам. Внести соответствующие коррективы в данном случае гораздо проще при условии изначально грамотного составления всех документов на недвижимость, где главенствующую роль играет технический план. Надлежащему оформлению должен быть подвержен и проектная документация выполненных изменений, а именно, проект перепланировки.
Как внести изменения в ЕГРН после перепланировки
На сегодняшний день известно, что к примеру, в административном здании, узаконивание данного процесса упрощено, в частности, нет необходимости проходить МВК и получать специальное разрешение. Для того чтобы собственник получил право внести изменения в официальные документы, ему достаточно предъявить готовый проект перепланировки и специальное техническое заключение. В результате совершения какой-либо сделки собственник помещения или участка может смениться, однако даже данное юридическое действие не несет каких-либо изменений в технические параметры объекта, если фактически они отсутствуют. Другое дело-внесение изменений в жилом помещении, здесь придется соблюсти все требования, применяемые к безопасности жилища, но опять же стоит заметить что все эти требования необходимо соблюсти на стадии узаконивания перепланировки, и в первую очередь ответственность несут проектировщики, составившие проект перепланировки квартиры, и жилищная инспекция которая дает свое положительное заключение на перепланировку. Кадастровому инженеру остается только подготовить технический план на основании проектной документации, а после следует сама процедура внесения изменений в Росреестр.
Если параметры квартиры или дома поменялись радикально, то отчасти усложняется и процесс внесения изменений после перепланировки, быстро и недорого это можно сделать только силами специалистов. В частности, кадастровый учет осуществляется, основываясь на предварительно составленном техническом плане, где фактически зафиксированы все внесенные изменения того объекта недвижимости, который стоит на кадастровом учете.
Перепланировка и государственный кадастр недвижимости
Не будем заострять внимание на процессе согласования перепланировки, об этом написано практически на каждой странице этого сайта, перейдем сразу к финалу — мы наконец согласовали перепланировку и получили документы БТИ в черных линиях с новой планировкой квартиры.
Казалось бы, это финал.
Однако дальше есть еще шаг. Напрямую он к перепланировке не относится — это внесение изменений в Государственный кадастр недвижимости.
В данной статье мы прокомментируем непростую ситуацию с внесением изменений после перепланировки в ГКН.
Изменения в ГКН вносить необходимо в следующих случаях:
- В случае изменения общей площади объекта — это может быть как реконструкция (когда площади меняются значительно), так и перепланировка (когда площади меняются незначительно).
- Особняком являются случаи «технических» ошибок БТИ. Их число возрасло при слиянии баз, когда архив БТИ передавался в ГКН.
В данной статье мы рассмотрим только вопрос перепланировок.
Анонсированные ранее упрощения в процессе согласования перепланировок на самом деле являются не такими простыми, как их описывают. И даже пройдя весь этот процесс и имея в наличии все необходимые в конце процесса документы:
- акт о завершенной перепланировке;
- разрешение (распоряжение) на перепланировку от жилищной инспекции;
- технический паспорт БТИ после перепланировки;
- и другие бумаги, которые казалось бы подтверждают весь тот нелегкий и полностью законный путь, по которому была согласована перепланировка, мы можем начать многомесячное общение с Росреестром.
И сроки этого «общения» могут превышать сам процесс согласования перепланировок.
Когда мы говорим слово «многомесячное», это не является аллегорией. Общаться с Росреестром можно и 2 и 3 и 5 месяцев. По одному нашему объекту изменения вносились 7 месяцев, при том что сама перепланировка была согласована за 3 месяца.
Почему же так происходит?
Практика такова, что даже имея в наличии все документы, Росреестр все равно отказывает по самым надуманным и несущественным причинам. Причем эти отказы завуалируются простым словом «приостановка» .
Что такое «приостановка» — это еще не отказ, но остановка всех действий по регистрации объекта до устранения неких несоответствий по мнению Государственного кадастра недвижимости, и если эти несоответствия не будут устранены, то уже позже будет выдан отказ.
Причем собственнику сразу вменяется презумпция вины, и он сам должен доказать, что со всем ранее согласованным пакетом документов у него все хорошо. Все согласовано в установленном законом порядке.
Однако того, что есть, почему-то оказывается недостаточно, и ему приходиться писать бесконечные письма-разъястнения-оправдания, довозить документы совершенно не относящиеся к процессу перепланировки и доказывать очевидные вещи.
Итак, что необходимо сделать, чтобы внести изменения в ГКН после перепланировки:
- Нужно заказать расширенную выписку из кадастрового паспорта и сам кадастровый паспорт. Провести анализ на соответствие площадей, которые есть в свидетельстве на собственность (или в выписке, если вам не выдавали свидетельство) и по документам БТИ до перепланировки.
- Проверить совпадение планировки в БТИ до перепланировки (то есть в тех документах, которые подавались изначально на согласование перепланировки) и в полученном кадастровом паспорте ГКН.
- Это можно сделать в самом начале процесса согласования. Но обычно это происходит уже в процессе внесения изменений.
- Если были ошибки, то их необходимо устранить. И после этого нужно заказывать технический план для внесения изменений в кадастровый паспорт, чтобы получить новый, в котором будет учтена согласованная перепланировка.
Казалось бы все достаточно просто. Однако как мы упомянали выше, простейший процесс, который должен проходить «автоматически» доведен усилиями чиновников до абсурдности.
Примеры приостановок
Ситуация первая
Возьмем какую-нибудь «среднестатистическую» квартиру, в которой была согласована перепланировка.
Пусть квартира будет площадью 60 метров в какой-нибудь кирпичной хрущевке, где все стены ненесущие, а несущие только по периметру квартиры. Собственнику не нужны были «нарезанные» конуры и он решил сделать в некотором виде «опенспейс» и снес практически все ненесущие перегородки .
В результате получилось следующее:
- Площадь квартиры до перепланировки 60 метров.
- Площадь объекта по данным ГКН — ну пусть будет тоже 60 метров. (Бывают и здесь отличия, но в данном случае для упрощения процесса, чтобы собственник совсем не потерялся, представим «о чудо», тут совпало и тоже 60 метров).
- Площадь квартиры после перепланировки — 62 метра. И да, так может получиться. Мы снесли массу ненесущих перегродок, площадь «под» перегородками включилась в общую площадь квартиры и получилось, что общая площадь квартиры увеличилась. И все успешно согласовали.
И мы не подозревали, что подобные изменения чиновников ГКН вводят «в ступор» . И они, ничтоже сумнявшись, пишут нам «приостановку». А мотивом приостановки является следующая формулировка — «увеличение площади объекта относится к реконструкции», и требуют пакет документов, который необходим в случае, как если бы мы надстраивали к дому еще несколько этажей.
На все комментарии в стиле «ну как же так, у нас же все согласовано и это получилось вследствии того-то мы. и так далее» они будут упорно писать в каждой приостановке одну и ту же фразу.
Однако после того, как мы подались несколько раз, написали множество писем, сходили на приемы, написали предсудебную претензию и так далее (причем все время подавали один и тот же комплект документов, так как собственно у нас больше ничего нет и подавать нечего), случается «чудо». «Вдруг» этого комплекта документов становиться достаточно и после полугодового процесса вносятся изменения.
Ситуация вторая
Допустим мы согласовали перепланировку.
В разрешении на перепланировку у нас прописываются мероприятия. И есть мероприятие такое, как демонтаж подоконного блока. В большинстве серий домов подоконные блоки это ненесущие конструкции и их демонтировать возможно. Однако в распоряжении на перепланировку это мероприятие не всегда прописывается. Ведь так есть мероприятие «демонтаж пергородок и ненесущих конструкций». Логичено, что если подоконный блок ненесущий, то его можно причислить к «ненесущим конструкциям» , зачем два раза прописывать одно и тоже. А бывают что это прописывают и выделяют отдельным пунктом.
Техплан после перепланировки с внесением изменений в ЕГРН
Заказать подробный техплан после перепланировки с внесением изменений в ЕГРН можно у кадастрового инженера, имеющего для осуществления своей деятельности аттестат инженера и кадастровую лицензию-членство в профильном СРО. Для того чтобы заказать новый технический план для дальнейшего внесения изменений в ЕГРН, нужно изучить перечень аттестованных кадастровых инженеров, заключить с выбранным из них подрядный договор и передать все необходимые документы, особенно выступающие в качестве оснований для изменения параметров недвижимого объекта(проект перепланировки и ТЗ, в случае если помещение находится в жилом доме-необходимы распоряжение и акт на перепланировку из жилищной инспекции).
Далее кадастровый инженер основываясь на проектной документации, подготавливает всю необходимую техническую документацию, исходя из заключенного договора подряда, составляя технический план для внесения изменений после перепланировки недорого. Далее готовый технический план для внесения изменений после перепланировки по желанию заказчика либо передается ему для личного внесения изменений в Росреестре, либо за дополнительную плату передается юристу, который на основании доверенности от собственника и внесет изменения после произведенной перепланировки в Росреестр. От собственника кроме заявления требуются правоустанавливающие документы на объект недвижимости, они подтверждают, что основания для внесения изменений в Росреестр абсолютно законны.
Расхождения в площади: куда обращаться?
Довольно распространенным является расхождение площади в объекте в Росреестре между ЕГРП и ГКН. Расхождение между кадастровым учетом (ГКН) и правом(ЕГРП) бывает по двум причинам. Первая: Кадастровая или техническая ошибка, которая могла быть допущена по вине кадастрового инженера или органов БТИ, а также по вине Кадастровой палаты, неправильно составившей технические характеристики объекта недвижимости. Вторая причина: результат незарегистрированной или не до конца оформленной в Росреестре перепланировки или реконструкции здания или помещения. В первом случае устранить ошибку может как кадастровый инженер, так и непосредственно заинтересованное лицо. Во втором случае не все так просто, все зависит от стадии оформленности объекта недвижимости, если перепланировка или реконструкция вообще не была зарегистрирована, ее следует в начале согласовать и узаконить должным образом. Если же процесс перепланировки или реконструкции был узаконен, и соответствует характеристикам в кадастре, но сведения не были внесены в ЕГРН, это необходимо сделать что бы не было разночтения между ЕГРП и ГКН.
В каждом из двух случаев для внесения изменений в ЕГРН необходимо обращаться в регистрационную палату Росреестр. Порядок действий стандартный, требует сбора и подачи соответствующего пакета документом. Заниматься этим процессом владелец недвижимости может и самостоятельно, но что бы не получить приостановки или отказа регистрации, и решить проблему, почему расходятся площади в объекте , следует поручить решение этой задачи профессионалам.
Каким должен быть технический план
На первый взгляд этот документ может показаться достаточно простым чертежом с текстовым заключением, в котором нет ничего особенного, но выполнять его самостоятельно попросту запрещено. Для этого необходимо обратиться аттестованному при Росреестре, кадастровому инженеру, имеющему членство в профильном СРО. Сегодня эти специалисты совсем не редкость в городах любого масштаба, а их услуги не настолько дороги, чтобы рисковать отказом при подаче заявления в Кадастровую палату выбирая дешевого кадастрового инженера, составляющего технические планы дистанционно, все же лучше подключить к изготовлению тех. плана местного кадастрового инженера, знающего специфику региона. К сожалению, невзирая на единое законодательство, требования к техническому плану порой рознятся между кадастровыми палатами Москвы и Московской области, несмотря на соседство регионов.
В первую очередь, технический план после перепланировки должен быть максимально достоверным. Заявителю, владельцу объекта стоит остерегаться дистанционных услуг, которые сейчас нередко предлагаются с большой выгодой для покупателя. Технический план после перепланировки требует обязательных замеров, причем лучше всего, если для этого будут использованы точные и современные инструменты в виде тех же измерительных лазерных рулеток, проходящих ежегодную проверку на точность. Даже такие небольшие изменения как возведение арки требуют тщательных замеров. Тем более, это касается объединения нескольких площадей, которые ранее могли относится к разным объектам недвижимости. Точные замеры и полное соответствие технического плана действительности помогут избежать многих затруднений в перспективе. К примеру, нередки случаи, когда неверные параметры площади приводили к ошибочному внесению изменений в Государственный кадастр недвижимости, вследствие чего возникали конструктивные нарушения норм градостроительства.
В техническом плане следует отражать все так, как есть. Это касается тех владельцев недвижимого имущества, которые сделали перепланировку без заблаговременного ее согласования. Согласно установленным законодательным нормам и правилам перепланировка должна заранее согласовываться, но такие изменения как объединение санузла, дополнительные проемы или примыкание балкона к основной площади комнаты нередко нарушают имеющиеся правила. В то же время при содействии юристов и кадастровых инженеров, грамотном и своевременном обосновании собственных действий, владелец недвижимого имущества все же может официально зарегистрировать изменения. Но в плане они должны отразиться в полной мере.
