Согласование перепланировки по эскизу или проекту

Какое изменение планировки можно согласовать в упрощенном порядке?

В одних случаях для узаконивания перепланировки достаточно эскиза, а в других не обойтись без проекта. Согласно постановлению Правительства Москвы № 508 от 1.12.2011 года (ред. ППМ №1104 от 29.12.2017г.), эскиз составляется, если строительно-ремонтные работы не потребуют корректировки плана БТИ.
В упрощенном порядке согласуются следующие действия:

• закладка дверных или других проемов, их перемещение и демонтаж, при условии, что уровень нагрузки на перекрытия не превысит критические значения;
• замена сантехники, изменение ее расположения в пределах помещения санузла, душевой или кухни, если существующая конструкция пола сохранится;
• остекление балкона, лоджии;
• объединение или разделение душевой и санузла, если их площадь не увеличится, а нагрузка на несущие конструкции не станет чрезмерной;
• замена или смена месторасположения отопительных приборов без их выноса на лоджию или балкон и вмешательства в инженерные коммуникации;
• другое незначительное переобустройство жилья.

Без согласования с Жилищной инспекцией допускается проводить такие работы:

• косметический ремонт (замена обоев, покрытия пола, побелка потолка и т. д.);
• устройство перегородок, изготовленных из керамзитобетонных, пенобетонных блоков, кирпича и других материалов, нагружающих перекрытия более чем на 150 кг/м2;
• перенос кухни, обустройство кухни-ниши;
• монтаж вентиляционного короба на фасаде дома со стороны двора;
• обустройство проемов в несущей стене;
• создание двери или балкона на месте окон первого этажа;
• замена инженерных коммуникаций на новые, с аналогичными характеристиками и размерами;
• монтирование и демонтирование встроенной мебели, при условии, что в процессе удаления предметов интерьера не образуется новое помещение, которое потребуется занести в БТИ.

Если в число переделок, которые разрешено согласовывать по эскизу, входит хотя бы одна работа, требующая разработки проекта, то весь комплекс мероприятий должен быть узаконен по проектной документации.

Когда можно оформить перепланировку по эскизу

По эскизу (в уведомительном порядке) можно согласовать перепланировку, которая предполагает внесение изменений в техпаспорт на квартиру, но зачастую это самые простые работы:

• изменение местоположения сантехнического оборудования без увеличения или уменьшения существующей площади санузла;
• перемещение ненесущих стен из гипса или дерева, в случае если они не ограничивают «мокрые» зоны или кухню;
• устройство дверных проемов в ненесущих перегородках или демонтаж;
• соединение ванной комнаты с туалетом и получением в результате совмещенного санузла;
• остекление балкона (лоджии).

По эскизу (в уведомительном порядке) можно согласовать работы, которые не перечислены в пунктах втором и третьем Приложения 1 Постановления Правительства Москвы № 508.

По проекту

Постановление Правительства Москвы № 508 описывает мероприятия, на которые можно получить разрешение, только разработав проект перепланировки:

• изменение расположения газовой плиты, если необходимо проложить дополнительные сети (перемещение на гибком шланге создания проекта не потребует);
• при замене электрической плиты на газовую;
• устройство пандуса, лестницы или крыльца;
• изменение местоположения санузла или устройство новой ванной комнаты, туалета, душевой;
• монтаж несущих перегородок;
• изменение конструкции полов;
• если в перекрытиях, несущих перегородках или стенах между квартирами делаются проемы;
• создание стен, которые увеличивают нагрузку на перекрытия;
• демонтаж подоконного блока или стены между балконом (лоджией) и комнатой.

Где сделать эскизный проект?

Если планируется произвести сложные работы по перепланировке жилплощади, эскиза недостаточно, необходимо оформить проект. Этот документ можно заказать только у лицензированной проектной организации с допуском СРО или создателя технического проекта здания.
Проект нужен при выполнении таких работ:

• корректировка или усиление полов (исключение – напольное покрытие);
• изменение фасада дома;
• монтаж проема в перекрытии или несущей стене;
• возведение капитальных стен;
• монтаж новых массивных перегородок, толщиной больше 10 см, перегружающих перекрытия здания;
• перенос санитарных зон, например, вынос душевой кабины в коридор;
• монтаж или перенос газовых плит со стационарным трубопроводом.

Если перекрытия между этажами дома сделаны из дерева, оформление проекта при перепланировке обязательно. Это связано с риском деформации и обрушения конструкций.

Найти компанию, занимающуюся созданием проектов переустройства жилплощади, можно в любом городе. Для этого надо иметь при себе техпаспорт на недвижимость, а также оплатить услуги специалиста. Стоимость изготовления проекта варьируется в пределах 20-100 тыс. руб. в зависимости от конструкции здания и масштабов запланированных работ.

Что можно не согласовывать

Получать разрешение на все проводимые ремонтно-строительные работы нет нужды.

Согласование не потребуется:

• если производится демонтаж встроенной мебели (шкафов), важно обращать внимание на то, что шкафы не должны создавать помещений, которые подлежат техническому учету;
• делается косметический ремонт (оклеивание стен обоями, покраска, смена напольного покрытия, замена отделки на потолке);
• осуществляется замена старого, изношенного инженерного оборудования новым, обладающим похожими характеристиками.

Можно ли самостоятельно?

Изготовить эскиз значительно проще, чем проект. Можно выполнить эту работу самостоятельно, не привлекая сторонние организации. При оформлении бумаги учитывается информация, отраженная в поэтажном плане квартиры, который включен в паспорт БТИ. Необходимо скопировать план жилья на лист бумаги, а затем сделать нужные пометки.
Строгих требований к оформлению эскиза нет. Главное, чтобы все сведения были указаны максимально разборчиво и не вызывали вопросов у уполномоченных органов.

Какие документы и обследования нужны для разработки эскизного проекта

Разработка эскизов и их описаний должна быть основана на исходных данных по участку, по существующей застройке. В перечень документов, которые применяются при оформлении эскизного проекта, входит:

• правоустанавливающие документы на участок;
• планы и схемы земельного участка, на котором будут вестись строительные работы;
• топографические и геодезические планы, схемы, на которых зафиксированы особенности рельефа участка, координаты и высоты;
• документы и графические материалы об окружающей застройке;
• результаты инженерных изысканий на участке.

Если на участке уже есть какие-либо объекты и сети, в том числе подземные, они также учитываются при разработке эскизов. Исходная информация об участке и строения будет получена в ходе изысканий, обследований, осмотров.

Для подготовки и обоснования эскизных решений потребуется следующая информация:

• о разрешенных параметрах строительства на данном участке (эти сведения можно узнать из ГПЗУ, документов градостроительного планирования, технических регламентов);
• об архитектурно-художественных требованиях к внешнему виду и фасадам здания (эти требования будут отличаться для разных районов города, кварталов и улиц);
• о существующих запретах и ограничениях на участке (это повлияет на выбор места размещения объекта на местности).

В ходе изысканий на участке будут проведены топографические съемки, геодезические обследования. По их результатам можно узнать все особенности строения почвы и грунтов, рельеф местности, точные места размещения подземных объектов. Эти же сведения будут нужны на последующих этапах проектирования, когда делается выбор и обоснование конкретных решений объекта.

Требования к документу: что должен содержать?

Места перепланировки или монтажа должны быть отмечены на поэтажном плане красным цветом, а участки размещения новых конструкций – зеленым. На основании этих отметок сотрудники Жилищной инспекции решат: допустимо проведение таких работ или нет.

На эскизе должна быть изображена исходная экспликация комнат, а также вариант с изменениями, которые планируется сделать. Следует выделить жилые и полезные площади, чтобы показать, отразится ли на их параметрах перепланировка.

Если эскиз будет составлен неправильно, и работник Жилищной инспекции не поймет, что именно на нем изображено, это может стать причиной отказа в узаконивании перепланировки. Также недопустимы исправления, помарки.

Требования

Эскиз перепланировки отображает планируемые изменения в жилище.

Особенных требований к его оформлению не существует, главное чтобы он был понятным.

Подобный документ можно сделать самостоятельно, обозначив изменения на копии поэтажного плана, выданной Бюро технической инвентаризации. Чтобы это сделать понадобится заказать в БТИ техпаспорт квартиры, к которому прилагается поэтажный план.

Как сделать самостоятельно

Чтобы правильно сделать эскиз перепланировки квартиры понадобится его образец. Сделать все верно будет несложно, если у вас техническое образование, развито пространственное мышление и имеется опыт работы в строительной отрасли.

В точно соблюдаемом масштабе необходимо перечертить план жилища из имеющегося техпаспорта.

• На эскизе красным цветом нужно нарисовать ненесущие стены, подлежащие сносу и сантехническое оборудование, которое будет демонтироваться.
• Зеленым цветом обозначаются устанавливаемые перегородки и сантехника.

Потребуется также отобразить экспликацию планируемых комнат в старом варианте и с учетом планируемых (или уже произошедших) изменений. Обязательно нужно указать жилые и полезные площади, чтобы было видно, как они меняются в результате ремонта.

Можно ли сделать перепланировку квартиры в монолитном доме на этапе строительства? Какие нужны документы для оформления перепланировки квартиры? Узнайте здесь.

Составляется сравнительная таблица, из которой можно узнать масштабы изменений и назначение комнат.

Разрешается менять площадь не больше чем на 25%.

Если собственного опыта и знаний недостаточно для разработки эскиза, можно обратиться за помощью к инженеру-строителю.

Это обеспечит грамотность выполнения и достоверность сведений, содержащихся в эскизе.

Чтобы упростить самостоятельное оформление подобного документа можно предварительно

образец и руководствоваться им.

Согласование проекта в уведомительном порядке

Несмотря на то что узаконивание перепланировки по эскизу считается уведомительным, эта процедура не ограничивается донесением информации о переустройстве жилплощади до ответственных лиц. Потребуется подготовить документы и поочередно обратиться в несколько государственных учреждений, прежде чем будет выдано разрешение на проведение работ.

Куда обратиться?

В процессе оформления перепланировки нужно посетить следующие инстанции:

1. Обратиться в БТИ, заполнить бланк заявления с просьбой предоставить техпаспорт на недвижимое имущество, в котором планируется проведение работ. При себе надо иметь паспорт и документы, подтверждающие права на жилплощадь (свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН).
2. Когда технический паспорт получен, пора уделить время созданию эскиза перепланировки. Если собственник не хочет заниматься этим самостоятельно, он может воспользоваться услугами проектировщика.
3. Готовый эскиз вместе с пакетом собранной документации нужно подать в Жилищную инспекцию. Сотрудники этой инстанции проверяют бумаги, принимают решение по поводу уместности переделок и оформляют акт переустройства жилплощади, отмечая в нем все запланированные изменения.
4. Акт перепланировки требуется отнести в бюро технической инвентаризации для корректировки поэтажного плана дома и выпуска обновленного технического паспорта недвижимости.

Если собственник оформляет документы через посредника, ему потребуется также оформить доверенность на своего представителя.

Необходимые документы

При сдаче эскиза в Жилищную инспекцию надо предоставить такие документы:

• техпаспорт на недвижимость;
• справку из паспортного стола;
• справку формы №1 из бюро технической инвентаризации;
• правоустанавливающую документацию на жилье( выписку из ЕГРН, договор социального найма или свидетельство о праве собственности);
• выписку из ЕИРЦ.

При необходимости Жилищная инспекция также запрашивает техническое заключение, подтверждающее, что запланированная перепланировка является допустимой. Если недвижимость была оставлена банку в качестве залога, требуется разрешение на переустройство от финансовой организации.

Весь пакет документов надо подготовить заранее и предоставить в Жилищную инспекцию за один раз.

Последовательность действий

Итак, как достичь желаемого и не впасть в одну из крайностей? Тем, кто задумался о перепланировке, стоит в первую очередь соотнести свои желания с законодательной базой. Не расстраивайтесь раньше времени: даже с учетом существующих ограничений простор для творчества остается достаточно широким, и адаптировать под нормы закона можно практически любую идею. Для начала вам потребуются два документа: технический паспорт квартиры и памятка Государственной жилищной инспекции. Первый следует заказать в районном БТИ (он потребуется, чтобы подать заявление на перепланировку, если необходимо согласование). Второй легко найти в интернете. Внимательно изучите памятку: она наглядно демонстрирует перечень работ, для которых не требуется специального предварительного разрешения, а также дает представление о том, какие идеи придется реализовывать с помощью проектной организации, и о том, что запрещено.

Studio_3321/Fotolia

После изучения теории стоит все же обратиться за очной или телефонной консультацией в районную жилищную инспекцию, потому что каждый случай индивидуален и проект может иметь свои нюансы (особенно это касается несерийных домов). В ряде случаев для согласования перепланировки дополнительно потребуется техническое заключение о состоянии конструкций дома или безопасности ранее совершенной перепланировки. Это актуально, когда, например, в доме есть деревянные перекрытия или если здание является объектом культурного наследия. Это недешевый документ, но приведенные в нем расчеты уберегут вас и остальных жильцов дома от роковых ошибок.

Сколько стоит согласовать расширение кухни в доме 606-й серии?

Можно ли узаконить раковины в спальнях?

Рассмотрим три наиболее распространенных варианта перепланировки.

Сроки и стоимость

Процесс узаконивания перепланировки, начинающийся получением технического паспорта на жилье и завершающийся сдачей акта переустройства, занимает около 4-х месяцев. Оплата за оформление бумаг для узаконивания ремонтно-строительных работ не взимается, за исключением госпошлины за выдачу нового техпаспорта (около 2300 руб. в зависимости от города).

Как максимально быстро оформить?

Стандартная процедура получения одобрения на переустройство требует времени. Если собственник или наниматель жилья хочет ускорить оформление переделки недвижимости по эскизу, то ее следует делать после проведения работ.

Необходимо действовать следующим образом:

1. Вызвать сотрудника бюро технической инвентаризации. Специалист осуществит замеры жилплощади и выдаст новый техпаспорт с указанием несанкционированно сделанных изменений.
2. Получить акт об окончании перепланировки в Жилищной инспекции. Документ будет выдан только в случае отсутствия нарушений.
3. Для получения нового технического паспорта надо обратиться в БТИ с актом о завершении переделок и старым техпаспортом, где отмечены внесенные коррективы.

Что это такое

Перепланировка по эскизу, понятие немного устаревшее. Оно действовало до момента появления Постановления Правительства Москвы № 508 в 2011 году.

В новом постановлении согласование перепланировки по эскизу подразумевает получение разрешения на проведение ремонтных работ в уведомительном порядке.

Суть уведомительного согласования состоит в том, что собственник жилья обращается в Мосжилинспекцию с заявлением о выполненных ремонтно-строительных работах. На руки он получает незаполненный бланк акта о завершенной перепланировке. После чего на объект приезжает комиссия, фиксирует изменения и подписывает акт, если не обнаруживается работ, которые требуют разработки проекта или согласования по ТЗК.

Причины отказа

В узаконивании переустройства может быть отказано в следующих случаях:

• нарушены нормы и правила перепланировки;
• внесены изменения, не упомянутые в эскизе;
• в процессе переделок затронуты несущие конструкции или площадь, являющаяся общедомовой собственностью;
• при узаконивании были предоставлены ложные или неполные сведения.

Оформить перепланировку жилья по эскизу гораздо дешевле и проще, чем по проекту. Но следует понимать, какие именно работы допускается согласовывать в уведомительном порядке.

Если пренебречь узакониванием переделки жилплощади, возникнут трудности при продаже объекта недвижимости, а также при его дарении и передаче в наследство. Кроме того, владельца жилья могут обязать заплатить штраф, а затем оформить сделанные работы или вернуть квартире исходное состояние, если согласовать переделки невозможно.

Как правильно составить ТЗ на разработку эскизного проекта

Можно составить техзадание только на разработку эскизного проекта, либо указать эти работы как отдельный этап общего проектирования. В любом случае, желательно определиться с целями оформления эскизов и других материалов. Например, для привлечения инвесторов нужно сделать детальное технико-экономическое обоснование проекта, указать функциональное назначение всех частей здания и вспомогательных строений. Учесть все эти моменты при составлении ТЗ помогут специалисты ]Смарт Вэй[/anchor].