В силу естественного старения и износа зданий капитальный ремонт многоквартирных домов остается суровой неизбежностью и малоприятной перспективой для всех жильцов, а также домоуправления и собственников здания. На сегодня проведение ремонтных работ считается одной из наиболее тяжелых проблем, существующих в современном городском хозяйстве. Прежде всего, из-за сложностей с аккумулированием необходимого количества финансовых ресурсов и необходимостью скрупулезного соблюдения установленного законодательством нового порядка финансирования капремонта многоквартирных зданий.
Закон об обеспечении капитального ремонта многоквартирных домов
С 2014г в законодательном поле произошли существенные изменения нормативно-правовой базы, регулирующей схему финансового наполнения капитального ремонта жилых зданий многоквартирного типа. Старые нормы и положения о капитальном ремонте многоквартирных домов были расширены определенными новациями, касающимися именно схемы сбора средств на проведение ремонтных работ.
На сегодняшний день базовое законодательство, регулирующее капитальный ремонт жилых многоквартирных зданий, состоит из следующих документов:
- Жилищный кодекс РФ, статьи 12, 13, 20, статья 36 пункт 1, статьи 44, 154, 158, 166 – 191;
- Закон №271 ФЗ, которым были существенно дополнены нормы жилищного законодательства страны;
- Закон № 257 ФЗ от 29.07.2017, на основании которого изменены статья 170 ЖК, сформулированы права и полномочия такой организации как фонд капитального ремонта;
- Федеральный закон N 399-ФЗ от 29 декабря 2015 г, регулирующий вопросы льгот при расчете платежей в региональный фонд капитального ремонта многоквартирных домов;
- Приказ Министерства строительства и ЖКХ № 41/пр от 07.02.14г. В документе сформулированы методические рекомендации по установлению размеров платежа на капитальный ремонт объектов общего назначения многоквартирного дома.
Кроме перечисленных актов федерального законодательства, существуют региональные законы и подзаконные нормы. В них, как правило, описывается конкретные процедуры и механизмы выполнения требований законов и ЖК. Отдельными пакетами документов регламентирована деятельность и полномочия региональных операторов управления фондом капитального ремонта многоквартирных домов, создаваемых в субъектах страны для практической реализации программ реконструкции и ремонтных работ жилого фонда.
К сведению! Региональным законодательством определены размеры минимального взноса на капремонт многоквартирного дома для каждой области отдельно.
Например, для Белгородской и Тамбовской областей в 2014 г. минимальный взнос составил 5,9 руб. за м2 жилой площади, в Московской области -7,3 руб./м2, а в г. Москва — 15,00 руб./м2. Остальное законодательство по регионам в части организации и наполнения процесса капитального ремонта в значительной степени унифицировано и отличается лишь процентом компенсации, выделяемой из федерального бюджета.
Как добиться капитального ремонта своего дома
С капитальным ремонтом и его оплатой возникает куча вопросов и вот самые распространенные из них с приведением решений и объяснений.
Пришла квитанция об оплате капитального ремонта, но с вами никто не заключал договор/дом должен быть снесен, но сроки уже прошли. Стоит ли оплачивать?
Оплачивать обязывает закон в виде Жилищного кодекса, так как регион принял региональную программу и внес в программу данный дом, пока дом числится в региональной программе оплата обязательна. Когда дом признают аварийным, то все накопленные средства на капитальный ремонт будут возвращены.
В доме осыпался потолок/нарушилась целостность перекрытий и фонд капремонта отказывает в капитальном ремонте. Правильно ли это?
Да, правильно, потому что ремонт перекрытий не подпадает под спектр работ капремонта, поэтому решение данной проблемы – это привлечение инвестора(застройщика), которого может заинтересовать данный участок земли.
Жители МКД хотят сноса дома вместо капитального ремонта, но пару человек против, можно ли организовать снос?
Нет, нельзя, так как должно быть 100% согласие всех жителей МКД.
От чего зависит место в очереди по капитальному ремонту?
Очередность утверждается субъектом РФ по группе факторов. Проблемные или более старые дома могут пропустить из-за дороговизны работ, поэтому, чтобы обратить на свой дом и подвинуть очередность, нужно обратиться в комиссию о необходимости проведения капитального ремонта.
В доме был запланирован ремонт, но так и не был сделан. Что делать?
Надо обратиться в фонд капитального ремонта, за такими вопросами следит прокуратура, а ответственность за региональную программу несет субъект РФ.
Как перевести дом на спецсчет, как регулировать ремонт со спецсчетом?
Перевод дома на спецсчет производится следующим образом: оформляется протокол собственников, в течении 5 дней он должен быть представлен регоператору с указанием срока перевода средств на спецсчет. А очередность работ и затрат регулируется региональной программой для домов, выбравших спецсчет.
Возможен ли уход от капитального ремонта за счет обязательных сборов и возврат капремонта за бюджетные деньги?
Возврат к такой системе невозможен, так как система является в определенном роде воспитывающей собственников МКД, это была успешная реформа, восстанавливающая Жилищный фонд и возврата к старой системе можно не ждать.
Сколько должен платить за капитальный ремонт пенсионер 80+?
Оплата взносов капремонта для пенсионеров 80+ должна составлять 100% возврата средств, но в некоторых регионах компенсация составляет меньший процент, что абсолютно нормально, ведь каждый регион регулирует этот вопрос самостоятельно.
Как обстоят дела с капитальным ремонтом во время пандемии?
Пандемия для капитального ремонта оказалась не такой страшной, какой ее ждали, снизилась собираемость платежей на пару процентов и выполняемость работ на 20%.
Почему не проводится капитальный ремонт, ведь на счетах регоператоров лежат такие огромные суммы?
В сводках зачастую учитываются средства, которые лежат на спецсчетах. Деньги, на счетах регоператоров всегда в деле и свехостатков почти нет, все средства направляются в рабочий оборот. А если такие остатки есть, то это нарушение и невыполнение своей работы, а нарушителей хватает.
Будет ли повышение взносов на капитальный ремонт?
Данное решение имеет региональный характер. 37 регионов не стали повышать размер взносов, 12 субъектов не меняли размер взносов, в Алтайском крае размер взносов даже снижен. Только Санкт-Петербург значительно повышает ставку на оплату капитального ремонта, причем здесь она была одной из самых низких по стране.
Итак, система капитального ремонта, как оказалось, пострадала не так сильно как сфера коммунальных услуг, но при этом и в обычное время не шибко разбрасывается деньгами, наоборот регоператоры стараются привлекать сторонние источники средств для завершения плана. И в принципе фонд капитального ремонта идет на встречу собственникам МКД при возникновении какого-либо рода проблем и совместно с ним все данные проблемы легко решаются, так как фонд заинтересован в их решении.
Закон о фонде капитального ремонта многоквартирных домов
С 2014г, в связи с принятием новых законов и внесением изменений в ЖК, можно сказать, что процедура финансового наполнения капитального ремонта жилого многоквартирного здания в Российской Федерации изменилась в сторону усиления контроля и увеличения участия чиновников в процессе управления финансами.
Основные изменения, оказывающие существенное влияние на процесс выполнения капремонта, можно перечислить в двух пунктах:
- Внесенными в статье 170 Жилкодекса новациями введено понятие — фонд организации и проведения капитального ремонта. По сути, в каждом регионе РФ были созданы специализированные структуры, наделенные правом привлекать и аккумулировать средства граждан – владельцев квартир в многоэтажках для финансирования организации и осуществления ремонтных работ;
- С 2014 г. все издержки и затраты, обусловленные капремонтом многоквартирного дома, полноценных восстановительных работ общего имущества, возлагаются на собственников ремонтируемого дома, как квартир, так и строения целиком.
Если до 2014 г. основную часть затрат, расходуемых на капремонт многоквартирных зданий, на 80-90% от сметы покрывались из федерального и местного бюджета, то в настоящее время все затраты идут из кармана владельцев жилья.
Особенности работы фондов капитального ремонта
Первая реакция на принятие нового законодательства была явно негативной. Новый, относительно небольшой платеж на счета фонда осуществления капитального ремонта, был воспринят населением в качестве очередного налога. Но вместе с тем появилась возможность избавиться от отдельных негативных моментов, неизменно сопутствующих процессу капитального ремонта жилого здания многоквартирного типа:
- Во-первых, средства на ремонт аккумулируются в профессиональной организации, в обязанности которой входит проведение справедливого подбора подрядчиков и контролирование их деятельность на конкретном объекте;
- Управление формирует график очередности проведения капитального ремонта многоквартирных домов, при этом всегда можно ознакомиться с движением очереди, получить списки и этапность работ;
- Собственники здания многоквартирного типа, фактически финансирующие проведения восстановления и реставрации здания, могут инициировать капремонт практически в любое время без оглядки на возможности местного бюджета;
- Согласно нормам нового закона, часть затрат на ремонтные работы капитального характера могут компенсироваться из региональных бюджетов.
- Сообщество собственников многоквартирного дома фактически избавлено от необходимости проводить бесчисленное множество заседаний для рассмотрения и утверждения изменений в сметы капремонта, расходной и доходной части проекта, пересматривать затраты в связи с изменениями проекта работ.
К сведению! Региональные фонды – операторы осуществления ремонтных работ в обязательном порядке приводят интересующую жильцов информацию на информационных сайтах органов исполнительной власти. Это первый источник, где можно посмотреть очередь на выполнение капитального ремонта здания или дома.
Здесь же размещаются сведения о проведении тендеров и конкурсов на выполнение работ связанных с организацией и проведением капремонта жилого фонда.
Фонд не ограничивает размер финансирования только задачами капитальных работ по восстановлению коробки здания, коммуникаций, кровельного покрытия. Всегда можно внести дополнительные статьи расходов на облагораживание инфраструктуры и придомовой территории, прокладки дорог и обустройства дополнительных мест отдыха.
Льготный сегмент капитального ремонта
В отдельную категорию попадают многоквартирные жилые дома и здания, находящиеся в аварийном состоянии. Капремонт таких сооружений выполняется за счет бюджетных денег. Также освобождаются от уплаты взноса наниматели социального жилья и собственники квартир здания, если земля под домом передана в распоряжение муниципалитета.
При определении размера взноса принимается во внимание финансовые возможности граждан, проживающих в многоквартирном доме. Например, закон разрешает освободить от уплаты одиноких граждан возрастом старше 80 лет. Для инвалидов и пенсионеров старше 70 лет половина взноса компенсируется из местного бюджета.
Разумеется, у нового порядка есть и недостатки, прежде всего связанные с инфляционными процессами, ростом цен на материалы и строительные работы. Авансовый порядок накопления средств зачастую приводит к тому, что заложенной в смету суммы становится явно недостаточно для финансирования восстановительного ремонта здания в полном объеме, а взысканная с неплательщиков пеня не покрывает обесценивания ресурсов.
Что входит в капитальный ремонт коробки многоквартирного дома
Согласно нормам статьи 166 Жилкодекса РФ компания или лицо-собственник жилья обязаны проводить восстановительные ремонтные процедуры квартиры за свой счет. В понятие капремонт здания относят только восстановление и реставрацию имущества и объектов, находящихся в совместном или общем пользовании. В перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов входят:
- Восстановление фундамента здания, подвалов и иных структур, относящихся к имуществу общего использования;
- Восстановление лифтового оборудования, в случае необходимости реставрация шахт, ремонт лестничных маршей и пролетов;
- Полная реставрация фасада и лицевых стен многоквартирного здания;
- Ремонтные процедуры по замене и восстановлению внутридомовых коммуникаций теплоснабжения, водопроводов, газоснабжения, электропроводки;
- Восстановление несущих конструкций крыши и кровельного покрытия.
Кроме перечисленного, по планам капремонта могут выполняться работы по утеплению кровли и стен здания, оборудование общедомовыми приборами учета потребляемых ресурсов. Также может переоборудоваться основа крыши, например, перекладка невентилируемой схемы в вентилируемый вариант, возможно дооборудование вентиляционных шах и воздуховодов.
Этапы капитального ремонта дома
Капитальный ремонт дома включает в себя внешние работы, замену инженерных коммуникаций и внутренние работы.
Замена коммуникаций (водопровода, канализации, электропроводки, отопления, вентиляции, газоснабжения) не только трудоемка, затратна, но и требует специальных знаний и навыков. Лучше доверить это мастерам.
Раз уж ремонт вашего дома капитальный, замену дверей и окон вы точно будете проводить. Что касается пластиковых окон, то самостоятельная их установка – занятие рискованное. Неправильный замер или несоблюдение технологии монтажа могут привести к нарушению геометрии конструкции, что, в свою очередь, послужит нарушению тепло- и звукоизоляции. А вот двери можно установить самостоятельно:
- демонтируем старую дверь с рамой;
- в проем устанавливаем новую дверную раму;
- задуваем монтажной пеной щели между рамой и проемом, даем высохнуть, штукатурим;
- надеваем дверь на заранее смазанные петли.
Фундамент — основа дома. Если в нем обнаружены трещины, значит, со временем он дал осадку и потребуется его укрепление:
- очищаем фундамент от грязи и старой штукатурки;
- в конструкцию основания забиваем металлическую сетку, крепим ее к анкерам;
- устанавливаем опалубку и бетонируем по бокам;
- после затвердения бетона засыпаем траншеи, каждый слой утрамбовываем;
- наносим внешний декоративный облицовочный слой.
Капитальный ремонт частного дома явно потребует ремонта кровли. Это может быть демонтаж покрытия и его замена, тепло- и звукоизоляция чердака. Может потребоваться и капремонт системы стропил, если поражение гнилью превысит 50% от общей площади. Из кровельных материалов специалисты рекомендуют металлочерепицу или ондулин.
Затем можно начать обновление фасада. Старым стенам, в зависимости от состояния, придется уделить особое внимание: если их повело, разбираем и кладем заново. А если стены не утратили своей прочности, то фасад будем отделывать. Для этого придется удалить старое покрытие, заделать трещины. Возможно, вам потребуется утепление стен. После тщательного осмотра определяется способ теплоизоляции (внутренний или наружный) и выбирается технология утепления: «мокрый метод» или навесные вентилируемые фасады.
А дальше собственно отделочные работы: финишная грунтовка и декоративная отделка на любой вкус — от кирпичной кладки до пластиковых панелей или декоративных камней.
После окончания наружных работ можно приступать к отделке внутри помещения. Санузлами и кухнями займемся в первую очередь:
- начинаем с демонтажа старой сантехники и труб;
- устанавливаем и налаживаем электрооборудование;
- проводим сантехнические работы;
- выравниваем стены и полы;
- производим плиточные работы;
- ремонтируем потолок;
- вставляем межкомнатные двери;
- устанавливаем сантехнические приборы.
Отделка комнат — завершающий этап капитального ремонта дома. Удалив старые обои, ровняем стены, клеим новые. На потолок, если есть желание и средства, устанавливаем подвесную систему. Покрытие на пол выбирайте на свой вкус — ламинат, линолеум, паркет, ковролин. Многие для утепления дома используют систему «теплый пол».
Порядок проведения процедуры капитального ремонта многоквартирного здания или дома
Единственным существенным недостатком, с которым приходится сталкиваться в ходе организации капитального ремонта в многоэтажном здании, остается значительное увеличение числа бюрократических процедур.
Включение здания в план выполнения капитального ремонта
Инициатива о проведении капитального ремонта может исходить от специальной постоянно действующей комиссии муниципалитета. Основанием для включения в план будущего капитального ремонта многоквартирного здания, как правило, становятся результаты обследования здания с привлечением экспертов, собственников и представителей фонда или оператора.
Инициирование капремонта также возможно на основании ч.2 статьи 189 ЖК общим решением собрания жильцов дома или встречным предложением от собственника многоквартирного здания. В этом случае документы о потребности в проведении ремонтных работ с обоснованием и планом проведения мероприятий направляются в комиссию не позднее декады с момента оформления соответствующего решения.
Процедура выбора распорядителя средств
Существует три способа аккумулирования средств на проведение капремонтных работ многоквартирного жилого здания. Предполагается, что первичный выбор остается за жильцами — собственниками квартир.
В первом случае решением жильцов может быть выбрана схема внесения взносов в пользу регионального оператора управления фондом капремонта многоквартирных жилых зданий.
Во втором варианте тем же решением может быть определено, что взносы должны направляться непосредственно в региональный фонд финансирования капитального ремонта. Денежные средства поступают в общий котел фонда, который принимает на себя всю ответственность в организации и распоряжению финансами.
Третий способ предполагает создание индивидуального фонда осуществления капитального ремонта с помощью открытия специального счета и самостоятельным сбором поступающих платежей.
Договор на капитальный ремонт многоквартирного дома
На первый взгляд разницы в том, куда и как направлять отчисления на проведение ремонтно-восстановительных мероприятий многоэтажки, нет совершенно. Любой вариант предусматривает заключение договором с подрядчиками, составление проекта и сметы расходов на выполнение работ.
Но разница все же есть, и немаленькая. Если отчисления идут региональному оператору фонда капремонта многоквартирных зданий, то указанная контора принимает на себя все организационные хлопоты и риски, связанные с проведением тендера и поиском подрядчиков. За оператором и за управлением жилищного хозяйства города остаются контрольные функции надзора за выполнением графиков капитального ремонта и соблюдением проектного задания.
Если финансовые средства переданы в управление региональному фонду капремонта, то договора на подряд ремонта могут проводиться без тендерной процедуры. За фондом остаются контрольные и организационные функции.
Наиболее хлопотный путь – самостоятельное открытие спецсчета для накопления ресурсов. В этом случае искать подрядчиков, заключать с ними договора и контролировать использование средств придется собственнику многоквартирного дома или товариществу жильцов. Единственным позитивным моментом является возможность проведения более плотного контроля за движением средств, минимальный риск его нецелевого использования, как это нередко случается у региональных компаний-операторов.
С чего начнем капитальный ремонт дома
С реальной оценки положения — объема работ, ваших умений и навыков ремонта, финансовых возможностей. В идеале лучше всего нанять опытную бригаду во главе с хорошим прорабом. Он-то и предложит проект капремонта, будет отвечать за ход и качество ремонта. В арсенале у профи есть все необходимые инструменты для любого вида работ.
Но на практике, чтобы сэкономить расходы, хозяевам приходится многое взять на себя. Составьте подробный план, определив, что будете менять кардинально — кровлю, фасад, коммуникации, окна, двери. Наверняка что-то потребует просто частичного ремонта. Просчитайте предстоящие расходы, к составлению сметы надо подойти очень тщательно. Отдельно сделайте расчет по всем объектам:
- замерьте площадь каждой поверхности (потолка, стен, пола);
- измерьте длину труб, проводов для коммуникаций;
- посчитайте количество нужных материалов (кирпича, кафеля, обоев, напольного покрытия и т. д.), исходя из полученных замеров.
Сроки проведения капитального ремонта для многоквартирного дома
Новым законодательством устанавливаются достаточно жесткие сроки на подготовку владельцев квартир и жилья в многоэтажном доме к будущему капитальному ремонту. Даже если здание внесено в план выполнения восстановительно-ремонтных работ на будущие два года, это еще не повод для того, чтобы сидеть, сложа руки.
Закон требует, чтобы собственник здания, управляющая компания или выбранный региональный оператор, за 180 дней до наступления года, в течение которого будет выполняться капремонт, подготовили и ознакомили владельцев квартир многоэтажки с основными параметрами будущих работ:
- сроками проведения ремонта;
- объектами многоэтажного здания, запланированными к восстановлению;
- стоимостью, объемом и источниками финансирования.
За три месяца владельцы жилья должны согласовать на общем собрании перечень работ, сметный табель и период времени их выполнения, определить уполномоченное лицо, которому будет доверено участвовать в приемке работ и подписании актов. Если процедура согласования не выполнена или нарушены сроки проведения установочного собрания, муниципалитет самостоятельно принимает решение о проведении ремонтно-восстановительных мероприятий в соответствии с составленными планами на год. В этом случае процедура накопления средств инициируется региональным оператором капремонта многоквартирных зданий.
Операторы самостоятельно формируют программу и график выполнения запланированных работ, в обязательном порядке публикуют их на официальных сайтах. В этом случае собственники вынуждены направлять платежи жильцов на счет оператора или расторгнуть договор с ним с предварительной компенсацией понесенных затрат.
Если капремонт не выполнен или нарушены сроки, в процесс могут вмешаться органы регионального самоуправления, по решению которых может быть сформирован новый фонд, целью которого будет выполнения оставшейся части работ или услуг. Остаток средств будет перечислен новому оператору.
В течение десяти дней с момента подписания актов приемки оператор направляет копии проектной документации, сметы, актов, договоров подряда в адрес лица или товарищества жильцов, управляющей компании отремонтированной многоэтажки.
