Статья 25 ЖК РФ. Виды переустройства и перепланировки помещения в многоквартирном доме (действующая редакция)

Переустройство и перепланировка жилого помещения — что это такое

Чем переустройство отличается от перепланировки? Перепланировка – это изменения, связанные с конструкцией дома, количеством и расположением комнат, окон, дверей. Перепланировкой будет считаться разрушение стен, прорубание новых оконных и дверных проемов или закладка кирпичами старых. Переустройство же включает в себя следующие действия:

1. замена газовых плит на электрические и наоборот;
2. изменение расположения и устройства санузлов;
3. прокладка электропроводки, трубопровода;
4. прочие действия, связанные с перестановкой или сменой оборудования.

Все вносимые изменения, как при перепланировке, так и при переустройстве, должны быть документально оформлены и соответствовать принятым в стране правилам и стандартам. Поэтому, прежде чем вносить изменения, следует пригласить специалиста от соответствующей службы и получить разрешение. Если этого не сделать, внесенные изменения окажутся незаконными. Дело будет рассматриваться в суде. Если суд признает внесенные изменения опасными, то он может постановить вернуть все в первоначальное состояние и заплатить штраф.

Чтобы этого избежать, предварительно проводится экспертиза проекта перепланировки. Подробнее: 340-00-35 — офис строительной экспертизы СИНЭО в СПб.

Вопрос эксперту

Переустройство и перепланировка жилого помещения — понятия и виды

Все услуги СИНЭО сертифицированы ГОСТ Р ИСО 9001-2015
Законодательно переустройство и перепланировка относятся к одному виду действий, то есть изменение эксплуатационных и технических качеств помещения. Поэтому они должны указываться в техническом паспорте. Ниже приведен список, какие изменения должны фиксироваться в техническом паспорте здания:

• объединение смежных комнат;
• создание дверных и оконных проемов, изменение их формы и размера;
• строительство лестниц;
• объединение этажей;
• возведение кирпичных перегородок (увеличивает нагрузку на фундамент);
• изменение устройства пола;
• переоборудование балконов в застекленные лоджии, расширение входа на балкон;
• перенос санузлов, газового оборудования (плиты, котла, колонки), электрических плит, счетчиков;
• смена газового оборудования на электрическое;
• переустановка кондиционера, системы отопления;

На выполнение всех перечисленных работ необходимо получить разрешение от органов местного самоуправления.

Если изменения были сделаны без разрешения, но не представляют опасности для окружающих, то суд может узаконить произведенные изменения. Однако придется заплатить штраф и переоформить документы. Чтобы подтвердить, что изменения безопасны для дома и его жильцов, для суда потребуется экспертиза перепланировки квартиры. От результатов экспертизы также будет зависеть размер штрафа.

Лучшая защита – согласование перепланировки

Запрещение несогласованных перепланировок – это необходимая мера для обеспечения безопасности строений. Поэтому все нарушения при проведении перепланировки преследуются в соответствии с законодательством. Незаконно перепланированную квартиру невозможно продать, купить, и даже сложно официально сдать в аренду.

Ввиду этого, если необходимо переделать жилье или офис, самым надежным путем будет согласование перепланировки квартиры. Для этого необходимо обратиться в компанию, которая специализируется на разработке проектов перепланировки и работает с государственными органами, чтобы согласовать всю документацию по такому строительству.

Это наиболее удобный и безопасный вариант, поскольку проект перепланировки разрабатывается профессионалами.

Такие специалисты обладают всеми необходимыми знаниями относительно рисков, способов обеспечения безопасности при реконструкции и нюансов законодательства. Кроме того, обращение к этим организациям существенно упрощает весь процесс, поскольку от заказчика не требуется никаких усилий по сбору документов и посещению целого ряда инстанций.

Весь пакет документов полностью подготавливает компания-разработчик.

Полный список документов для получения разрешения на перепланировку:

• Правоустанавливающие документы на квартиру.
• Техпаспорт квартиры.
• Поэтажный план дома.
• Экспликация до и после перепланировки.
• Заключение Роспотребнадзора.
• Заключение санэпидемстанции.
• Заключение архитектурно-планировочного управления.
• Заключение пожарного надзора.

Также могут потребоваться:

• Договор с проектной организацией.
• Проект перепланировки.

Это полный пакет документов, которые позволяют законным образом начать перепланировку. Если она проведена без предварительного согласования, такой пакет будет нужен и для того, чтобы ее узаконить.

Давайте рассмотрим, как узаконить перепланировку, которая уже проведена. Отметим, что это сделать гораздо сложнее, чем получить разрешение на перепланировку. Для этого необходимо собрать все перечисленные документы, начиная от технического паспорта квартиры и поэтажного плана дома до документов на право собственности.

Затем следует обратиться в муниципальные органы, чтобы получить законное подтверждение переделки. Если это не удается – придется обращаться в суд.

Судебные решения далеко не всегда оказываются положительными. Нередко даже незначительные изменения признаются незаконными. За них требуют заплатить штраф и/или устранить их.

Следует отметить, что перепланировка, не имеющая согласования, является существенной проблемой при продаже квартиры. Владелец должен узаконить все изменения в конструкции, поскольку, в противном случае, ответственность за перепланировку будет перенесена на покупателя. В этой ситуации цена квартиры существенно снижается.

Рабочий изучает проект перепланировки квартиры

Отличие перепланировки и переоборудования от реконструкции

Переустройство и перепланировку часто путают с реконструкцией, что в корне неправильно. Реконструкция – это восстановление жилого объекта, придание ему первоначального вида. Также в понятие «реконструкция» входят следующие работы:

1. создание/разрушение пристроек и надстроек;
2. замена старых конструкций на аналогичные новые;
3. улучшение фасада и (или) интерьера помещения;
4. благоустройство прилегающих территорий.

При реконструкции в технический паспорт дома или квартиры вносятся только те изменения, которые привели к изменению технических и эксплуатационных характеристик помещения. Другая, менее значительная информация, в документе не указывается.

Строительно-техническая экспертиза ►

Различия между перепланировкой и реконструкцией

Данные работы имеют принципиальную разницу.

Ключевым отличием между перепланировкой и реконструкцией является:

• перепланировка не затрагивает фасад строения;
• в ходе реконструкции можно увеличить или уменьшить площадь помещений за счет коррекции несущих конструкции, а также изменения внешних стен здания.

Ремонт в жилом помещении

Основания и порядок проведения ремонтных работ в жилых помещениях регулируются гл.4 ЭК РФ.

Согласно законодательству, перепланировка может осуществляться только после согласования работ с уполномоченными органами. По окончанию перепланировки, все изменения проверяются и подтверждаются актом приемочной комиссии.

Ремонт в нежилом помещении

В нежилых помещениях не может проводиться самовольная перепланировка. Таким образом все корректировки в таких зданиях автоматически приравниваются к реконструкции.

Реконструкции нежилых зданий включают в себя увеличение их полезной площади, а также внесение изменений в несущие конструкции.

Данные работы регулируются ст.25 ЖК РФ, где перечислены все работы, которые можно считать переустройством:

• установка, перенос или ремонт инженерных сетей;
• монтаж нового или полная замена старого санитарно-технического или электрического оборудования.

Запрет на перепланировку

Перепланировка и переустройство жилых помещений запрещены, если они:

• приводят к ухудшению качеству других помещений;
• затрудняют доступ к коммуникациям;
• приводят к тому, что здание становится аварийным;
• дом принадлежит оборонному ведомству;
• площадь, полученного в результате проведенных работ, помещения менее 10 кв.м.

Запрет на такие виды работ возлагаются исходя из соображений безопасности жильцов и сохранности их имущества. Если вы не уверены в планируемых изменениях — обратитесь к профессионалам, которые проведут экспертизу проекта перепланировки или, если ремонт уже начался, экспертизу перепланировки квартиры на начальном этапе.

Когда не нужно согласовывать перепланировку

Следующие виды работ не требуют согласования и могут проводиться на усмотрение собственника:

В результате, разрешение не требуется, если работы не затрагивают несущие стены.

Косметический ремонт и отделка

Речь идет о ремонте, который не затрагивает несущие конструкции. При этом по завершении работ не должна увеличиться нагрузка на здание. Разрешения не нужно, так как в данном случае не осуществляется перепланировка.

Собственник может провести следующие виды работ без согласования:

1. Заменить обои или покрасить стены.
2. Утеплить полы и установить новое напольное покрытие.
3. Уплотнить стены, установить звукоизоляцию или утепление.
4. Заменить двери.
5. Выполнить отделку балкона или лоджии.
6. Установить отдельный кондиционер или сплит-систему.
7. Установить спутниковую антенну или тарелку.
8. Выполнить ремонт в ванной комнате по замене сантехнических приборов и труб.
9. Установить вытяжку.
10. Изменить расположение розеток и выключателей.

Обратите внимание! Полный и подробный список допустимых работ содержится в Жилищном кодексе РФ.

Изменения конструкций

Жилищный кодекс обозначает работы, которые относятся к категории перепланировки, но не требуют согласования.

К ним относится следующее:

1. Застекление лоджии или балкона, если не производится конструктивных изменений.
2. Расширение, перенос или сужение дверных проемов, заделка и образование в не несущей стене.
3. Переделка дверного проема под межкомнатное окно или арку.
4. Установка душевой кабины вместо ванной.
5. Установка и демонтаж кладовки, включая навесную.

Перемещение плиты на кухне

Перемещение плиты относится к перепланировке. Вопрос необходимости согласования зависит от типа переносимой плиты.
Возможны следующие подходы:

• Электрическая плита. Ее можно переносить в пределах кухни без получения разрешения.
• Газовая плита. Она должна оставаться на месте, которое определено для плиты. Любые изменения должны согласовываться с Жилищной инспекцией. Допускается только замена на другую модель.

Если на кухне находится газовая плита, контролирующие инстанции не разрешат образование второго прохода или переделку дверного проема. С такой плитой не допускается объединение кухни с жилой комнатой, если речь идет об однокомнатной квартире.

Установка перегородки на лестничной площадке

Установка тамбура не является перепланировкой, которую необходимо согласовывать.

Жильцы могут осуществлять любые переустройства с соблюдением следующих условий:

1. Конструкции не мешают другим жильцам.
2. Они не перегораживают эвакуационные выходы.
3. Они не ограничивают возможность сотрудников управляющей компании обслуживать здание (не перегораживают доступ к трубам, щиткам и выходу на крышу).

Но для осуществления любых работ на лестничной клетке требуется согласие всех собственников квартир, которые находятся на конкретном этаже. Если одна из этих квартир муниципальная, разрешение придется брать у администрации, являющейся по закону собственником жилья.

Как написать заявление на проведение перепланировки

Перепланировку нельзя проводить без должного документального оформления. Чтобы не иметь дело с законом в будущем – перед началом работ надо предоставить в органы местного самоуправления набор следующих документов:

1. заявление;
2. документы, подтверждающие право владения (собственности);
3. новый и старый план квартиры или дома;
4. технический паспорт помещения;
5. документ, подтверждающий согласие других жильцов на перепланировку и переустройство;
6. заключение о том, что была проведена экспертиза, и вносимые изменения не приведут к разрушению здания.

Заявление будет рассматриваться в течение 45 дней, по истечению которых в местном самоуправлении вынесут решение: разрешить или отказать. Отказ может быть обусловлен недостатком предоставленных документов, заключением экспертов, несогласием других жильцов.

Следует учитывать, что не во всех случая требуется собирать пакет документов. Например, при установке душевой кабины в ванной или межкомнатных перегородок из гипсокартона, разрешения властей не требуется, так как это не считается ни перепланировкой, ни переустройством.

Если вы не уверены, являются ли ваши действия законными или не хотите самостоятельно заниматься документами — обратитесь к специалистам, которые проводят техническую экспертизу перепланировки и экспертизу перепланировки квартиры. Компания СИНЭО поможет собрать документы, предоставит консультацию по поводу планируемых в квартире изменений и окажет экспертные услуги.

Более того, если вы уже столкнулись с проблемами, вам пришла повестка в суд и грозит административное наказание — «Санкт-Петербургский институт независимой экспертизы и оценки» может сопровождать вас в суде и оказать юридическую поддержку.

Подробнее: 340-00-35. Позвоните или напишите нам, чтобы получить консультацию!

Как узаконить переустройство квартиры

Переустройство квартиры будет считаться самовольным, если оно не было согласовано с ответственным за это органом. Существует два варианта узаконивания переустройства:

• административный;
• судебный (при отказе в административном порядке).

Административный порядок похож на обычное получение разрешения на переустройство.

1. Нужно обратиться в жилищную инспекцию, узнать необходимо ли согласование.
2. Затем необходимо представить описанный выше пакет документов, получить от органа расписку в получении документов.
3. В течение 45 суток получить решение о согласии или отказе в переустройстве.

Если первый вариант не удался, то гражданину следует обратиться в суд. Нужно подготовить административное исковое заявление об оспаривании решения и после подать его по месту жительства истца или по месту нахождения органа-ответчика.

К заявлению прикладываются решение об отказе, квитанция об оплате госпошлины и документы необходимые для переустройства.

Суд назначает рассмотрение дела в течение месяца. На заседании суда необходимо доказать, что переустройство не нарушает права и интересы других людей, а также то, что оно не нарушает строительные нормы и правила.

Важно заметить, что суд может назначить проведение строительно-технической экспертизы, расходы по которой несет сторона, ходатайствующая о ней.

После вынесения решения суда, есть месячный срок для апелляции. С этим решение нужно обратиться в БТИ для внесения изменения в технические документы.

Самовольная перепланировка

Попытка самовольно переделать жилые помещения, без получения соответствующего разрешения, приводит к ссорам с другими жильцами и судебным разбирательствам. Самовольные изменения опасны тем, что они могут привести к полному разрушению здания, если строители разрушат целостность несущих конструкций.

Если перепланировка была произведена, и на прочность здания она не повлияла, это не значит, что можно не проводить процедуру оформления изменений. Самовольные изменения все равно считаются незаконными. Суд может постановить вернуть помещению первоначальный вид. Чтобы этого не произошло, владельцу следует подать иск на органы местного самоуправления, в котором указать:

• свои паспортные данные;
• адрес заявителя;
• адрес органов местного самоуправления;
• описание просьбы, сохранить внесенные изменения;
• положительное заключение технической экспертизы перепланировки;
• перечень справок и пр. документов, прилагаемых к иску;
• технический паспорт здания из БТИ;
• дату составления и личную подпись.

Хотя перепланировку можно узаконить постфактум, все-таки лучше не доводить дело до суда и заблаговременно заказать экспертизу проекта перепланировки. Неизвестно еще, какое он примет решение. При любом решение суда, за своевольную перепланировку и переустройство придется заплатить крупный штраф.

Эксперты СИНЭО проводят судебные и досудебные технические строительные экспертизы перепланировки, ремонта, строительства. Мы также проводим рецензирование экспертного заключения. Может потребоваться, если у вас есть сомнения в уже проведенном исследовании и вы хотите оспорить его результаты. Все услуги прошли сертификацию и соответствуют ГОСТ Р ИСО 9001-2015. Звоните, чтобы узнать сроки и стоимость экспертизы перепланировки вашей квартиры: 340-00-35.

Уточнить стоимость