Разница между многоквартирным и жилым домом. | Барнаул

Трактовка многоквартирного дома в Жилищном кодексе

С юридической точки зрения, многоквартирный дом – это здание, содержащее в себе две и более квартиры с выходом в помещения общего пользования или на территорию земельного участка, прилегающего к МКД.

Внимание! Если у вас возникнут вопросы, можете бесплатно проконсультироваться в чате с юристом внизу экрана или позвонить по телефонам Москва; Санкт-Петербург; Бесплатный звонок для всей России.

К сведению

Согласно п.3, ст.16 ЖК РФ, квартирой считается обособленная площадь, состоящая из жилых комнат и вспомогательных помещений, предназначенных для удовлетворения бытовых нужд.

В Жилищном кодексе Российской Федерации, а именно в п.1, ст.36, многоквартирный дом рассматривается как недвижимость, находящаяся в общей долевой собственности. При этом, кроме квадратных метров, указанных в Свидетельстве, владельцам помещений принадлежат:

• помещения, не относящиеся к квартирам и предполагающие общее пользование (лестничные клетки, подвалы, чердаки, технические помещения, лифты и т. д.);
• помещения, предназначающиеся для проведения культурных мероприятий и организации досуга собственников недвижимости МКД;
• крыши, инженерные конструкции и оборудование, расположенное как в доме, так и за его пределами;
• земельный участок, на котором построен многоквартирный дом, и объекты, расположенные на данном участке.

Доля собственности на общее имущество прямо пропорциональна площади, принадлежащей конкретному гражданину (на основании п.1, ст. 37 ЖК РФ).

Выполнение каких работ входит в обязательства управляющей компании

Управляющая компания – это организация, которой собственники объектов недвижимости доверяют управление своим имуществом, находящимся в долевой собственности в соответствии с Договором доверительного управления.

Важно! Обязанности управляющих компаний регламентированы ЖК РФ, в том числе статьями №№ 161 и 162.

Управляющая компания действует на основании заключённого Договора с собственниками жилья и выполняет следующие работы:

• обеспечивает безопасность проживания в обслуживаемом здании в соответствии с Правилами пожарной безопасности и требованиями санитарно-эпидемиологических норм;
• обеспечивает доступ собственников к объектам недвижимости, находящимся в долевой собственности;
• поддерживает в работоспособном состоянии инженерное оборудование и приборы общедомового учёта, устанавливаемые на инженерных коммуникациях;
• проводит ремонт общедомовой собственности;
• осуществляет общее управление деятельностью МКД.

Обязанности управляющей компании по содержанию МКД

Все работы, выполняемые управляющей компанией, можно классифицировать следующим образом:

• содержание общедомовой собственности и обслуживание текущих потребностей собственников жилья (вывоз мусора, обеспечение энергоносителями и т.д.);
• текущий и капитальный ремонт общедомовой собственности.

Законодательная база

Существует несколько законодательных актов, определяющих порядок установления статуса МКД и регламентирующих права собственников помещений, расположенных в нем:

Виды многоквартирных домов

Многоквартирный дом – понятие, обобщающее несколько видов зданий, классифицирующихся по следующим признакам:

1. По назначению:
   квартирные дома, предназначенные для постоянного проживания;
2. общежития, предназначающиеся для временного или постоянного проживания.
3. По количеству этажей:
   малоэтажные (достигающие двух этажей);
4. среднеэтажные (дома от трех до пяти этажей в высоту);
5. многоэтажные (более шести этажей);
6. здания повышенной этажности (от 11 до 16);
7. высотные (более 16 этажей).
8. По количеству квартир:
   двухквартирные;
9. многоквартирные.
10. По структуре:
    коридорные (вход в квартиры с общего коридора);
11. секционные (несколько квартир, имеющих выход в одно общее помещение);
12. галерейные;
13. блокированные;
14. смешанного типа.
15. По материалам, из которых изготовлены основополагающие конструкции:
    кирпичные;
16. панельные;
17. монолитные;
18. смешанного типа (каменные или бетонные стены с деревянными перекрытиями).

ВАЖНО
От материалов несущих конструкций напрямую зависит срок эксплуатации здания. Панельные дома могут служить 100-120 лет, тогда как монолитные и кирпичные – до 150 лет.

Требования, предъявляемые к многоквартирным домам

Основные требования, предъявляемые к многоквартирным домам, указаны в своде правил СНиП 31-01-2003, введенном 20.05.2011. Регламент распространяется на проектирование и строительство МКД и включает в себя требования к:

1. расположению строения;
2. коммуникациям, установленным внутри здания;
3. высотности;
4. квартирам и помещениям общего пользования;
5. деятельности организация, располагающихся в коммерческих помещениях жилого дома;
6. несущим конструкциям и т. д.

К сведению
Данный законодательный акт не распространяется на объекты блокированной постройки, мобильные здания.

Что представляет собой совет многоквартирного дома

Совет многоквартирного дома – это выборный орган, которые не является юридическим лицом и выбирается общим собранием собственников жилья. Обязанности и функции совета МКД определены ЖК РФ, их можно сформулировать следующим образом:

1. Контроль деятельности управляющей компании.
2. Координация деятельности УК и определение первоочередных мероприятий, необходимых к исполнению.
3. Рассмотрение и согласование сметы на капитальный и текущий ремонт.
4. Изучение и составление предложений по улучшению обслуживания энергоснабжающими и прочими организациями, оказывающими услуги по содержанию МКД.

Роль совета МКД в контроле за работой УК

К сведению! Совет многоквартирного дома должен составлять план своей работы на год, по истечении которого он отчитывается о проделанной работе на общем собрании собственников жилья.

Из членов совета многоквартирного дом избирается председатель, который наделяется определёнными полномочиями, выражающимися в его правах и обязанностях.

Права председателя МКД:

• подписывает акты выполненных работ на объектах МКД;
• подписывает акты о нарушениях, выявленных в работе УК и прочих организаций, оказывающих услуги МКД;
• решает вопросы с администрацией региона, где размещён МКД, в случае нарушений деятельность УК.

Обязанности председателя МКД:

• руководит деятельностью совета МКД;
• ведёт переговоры с УК по вопросам сотрудничества и оказания услуг;
• выступает от лица собственников жилья в различных административных органах при оформлении соответствующей доверенности.

Полномочия председателя МКД

Все вопросы, связанные с деятельность УК, совета и председателя МКД, можно решить, зная соответствующие нормативно-правовые документы, а также имея опыт в решении юридических вопросов. Поэтому при возникновении сложностей и проблем в этой сфере жизнедеятельности современного человека лучше всего обратиться за помощью к квалифицированному юристу, работающему в сфере ЖКХ.

Отличия частного дома от МКД

Согласно п.3, ст.48 Градостроительного кодекса РФ, частным домом (или объектом индивидуального строительства) является здание, состоящее не более чем из трех этажей и предназначенное для проживания одной семьи. Отсюда одним из явных отличий МКД от частного дома является этажность (многоквартирные дома неограничены законодательством в количестве этажей). Кроме того, МКД рассчитаны на проживание большего количества семей, не связанных друг с другом.

К сведению

Еще одним принципиальным различием рассматриваемых объектов становится наличие общей собственности в многоквартирных домах. Частные же постройки, как правило, не имеют общих лестничных площадок, лифтов и технических помещений, а земельный участок, на котором расположено строение, принадлежит одному или нескольким собственникам.

Определение МКД предполагает наличие управляющей компании, ТСЖ или кооператива. Собственники частного дома платят исключительно за коммунальные услуги, не делая взносы на текущее содержание жилищного фонда, капитальный ремонт и т. д.

Форматы малоэтажек

Для общего развития и понимания немного подробнее рассмотрим вопрос классификации малоэтажных домов

Многоквартный дом

— стандартно имеет от 2-х до 4 этажей, иногда высота здания доходит и до 6-ти лестничных пролётов, обычно один или два подъезда, реже встречаются и по 3-4 секции, архитектурное сооружение с облегчённой инженерной системой, отличительная черта малоэтажного многоквартирного дома — отсутствие лифта и мусоропровода.

Таунхаус

— малоэтажный жилой дом или общественное здание высотой до 3-х этажей на несколько многоуровневых квартир, как правило, с изолированными входами, то есть без общего подъезда. В элитных таунхаусах не больше 4-6 равных секций, в обычных количество идентичных по планировке квартир колеблется от 12 до 16. Каждая квартира таунхауса имеет, но совсем не обязательно, отдельный вход с улицы, иногда гараж и небольшой палисадник/маленький земельный участок. Главное отличие таунхауса от дуплекса заключается в количестве секций.

Дуплекс

— малоэтажный жилой дом чаще всего в 2 этажа с многоуровневыми квартирами только на две семьи, здание поделено на две равные половины и имеет отдельные входные группы.

Принципиальное существенное различие в малоэтажках заключается в их местоположении, где конкретно находится дом — внутри города или за его чертой. Но как бы там ни было, правильная малоэтажка, построенная по всем канонам, с соблюдением всех градостроительных, юридических норм и технических требований, при наличии всей необходимой разрешительной документации должна принести её обладателям в основном положительные эмоции, хотя своя ложка дёгтя и в этом деле, конечно же, присутствует. В начале, для представления полноты картины, подробнее рассмотрим все положительные и отрицательные стороны, все плюсы и минусы, преимущества и недостатки квартир в малоэтажных домах за городом:

Многоквартирный дом блокированной постройки

Согласно пп.2, п.2, ст. 49 Градостроительного кодекса РФ, дом блокированной постройки представляет собой здание, в высоту не более трех этажей, состоящее из обособленных блоков (предназначенных для проживания отдельных семей каждый), имеющее общие стены без проемов между блоками и выход на территорию общего пользования.

Дополнительная информация

Блокированная постройка представляет собой дом с отдельным выходом из каждой квартиры непосредственно на земельный участок общего пользования. А отличительной чертой такого объекта недвижимости становится постановка на учет в кадастровый реестр отдельно каждого блока (квартиры), с прилегающей к нему территорией.

Внимание

Данный вид недвижимости не относится к МКД, а значит не входит в проекты региональных программ и содержится за счет собственников помещений (по аналогии с частным домом).

Возможна ли смена статуса дома?

Нередко, после пристройки дополнительных сооружений или сноса части здания, статус объекта может быть изменен (при согласии всех владельцев помещений, расположенных в строении). Основанием для обращения в органы местного самоуправления становятся следующие документы:

1. План жилого дома, содержащий в себе техническое описание объекта, составленный на основании разрешения на строительство и проектной документации.
2. План жилого дома с техническим описанием объекта и составленный в строгом соответствии с паспортом помещения (если последнее возведено после принятия Градостроительного кодекса РФ).
3. План дома с описанием, составленный в соответствии с декларацией и судебным актом, признающим право собственности на самовольную постройку (если объект возведен с нарушениями Градостроительного кодекса).
4. План дома с техническим описанием, составленный на основании декларации, если прочие документы отсутствуют или утеряны без возможности восстановления.

ВАЖНО
Смена статуса жилого дома влечет за собой изменения в правах и обязанностях собственников помещений, а также способе управления объектом недвижимости.

Является ли общежитие и двухквартирный дом многоквартирным

В 2021 году для большинства граждан не теряет актуальности вопрос, является ли двухквартирный жилой дом многоквартирным.

Понятие многоквартирного дома определено в постановлении Правительства РФ № 47 «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции».

В соответствии с вышеупомянутым документом, многоквартирный дом – это совокупность двух и более квартир, которые имеют самостоятельные выходы. Поэтому такой двухквартирный дом считается многоквартирным.

Что касается вопроса, является ли общежитие многоквартирным домом, то следует понимать, что только приватизированные комнаты бывшего общежития после реконструкции могут относиться к домам, которые называют многоквартирными.

Комнаты в общежитиях составляют жилой сектор, это объекты многоквартирного дома. Таким образом, чтобы общежитие превратилось в многоквартирный дом, нужна инвентаризация и реконструкция. После этого необходимо изменить все адреса и переоформить документы.

Особенности МКД

Многоквартирные дома отличаются от прочих жилых объектов и имеют ряд особенностей:

• Жилые и коммерческие помещения, расположенные в МКД, не могут оставаться без собственника, поэтому взносы на текущий и капитальный ремонты, ОДН начисляются в любом случае.
• Данный вид недвижимости отличается большим количеством собственников помещений, обязанных нести ответственность не только за личное имущество, но и за содержание помещений, конструкций общего пользования.
• В связи с тем, что все коммуникации имеют централизованный характер, ограничить в потреблении ресурсами отдельную квартиру попросту невозможно. Поэтому наказание должников может заключаться исключительно в отключении электроэнергии.
• Ненадлежащий контроль над ресурсообеспечивающими коммуникациями приводит к сбоям в подаче коммунальных услуг для многих пользователей помещений.
• Ввиду большого количества проживающих, конфликтные и спорные ситуации между собственниками не редкость, а возникают они по причине нарушения режима дня, захвата территории общего пользования и т. д.
• МКД, как и любой объект недвижимости, подвержен износу. Именно поэтому с течением времени на его содержание и текущий ремонт уходит все больше денежных средств.
• Многоквартирные дома требуют обязательного наличия управляющей организации, контролирующей своевременную и полноразмерную подачу необходимых ресурсов, техническое состояние всех сооружений и коммуникаций, надлежащий уход за придомовым земельным участком.
• В отличие от домов блокированной постройки и частных жилых объектов, МКД участвуют в федеральных и региональных программах, а значит финансирование капитального ремонта, реконструкции или реставрации происходит не только на деньги собственников, но и за счет бюджетных средств.

КомментарииПоказаны 0 из 0

Условия содержания жилого здания

С данным вопросом следует ознакомиться более детально, так как многие жильцы многоэтажных зданий не совсем в курсе своих непосредственных гражданских обязанностей. Граждане в обязательном порядке должны выполнять следующее.

1. Надлежащим образом относиться к освещению в подъездах, чердачных помещениях, а также кладовых и технических строений, лифтов.
2. Обязательно требуется своевременно выполнять контроль за влажностью, а также за уровнем температур.
3. Своевременно производить уборку помещений, которые относятся к общей собственности жильцов многоквартирных домов.
4. Осуществлять заботу о своевременном вывозе мусора, включая накопления от арендаторов, которые снимают отдельные помещения в доме или на его прилежащей территории.
5. Крайне важно соблюдать противопожарную безопасность и при необходимости вызывать сотрудников службы.
6. Обеспечивать надлежащий уход за растениями, находящимися на придомовой территории, парковками и иными объектами.
7. Осуществлять целостный контроль многоквартирного дома, в котором проживают граждане.
8. Выполнять необходимые сезонные работы на придомовой территории, которая относится к строению.

ВАЖНО! Как правило, жильцы сами не в состоянии выполнять все эти условия содержания жилого строения, из-за чего ими делаются взносы на капитальный ремонт, а все, что касается содержания здания в надлежащих условиях, перекладывается на управляющую компанию (ЖКХ или иное товарищество).

Ответственность за ремонт

Имущество, которое находится в собственности сразу всех жильцов многоквартирного дома, как и любые другие объекты, периодически нуждается в своевременном проведении ремонтных процедур. Если гражданами был подписан договор с управляющей компанией, то они обязуются своевременно делать положенные взносы, а также прописать в образец договора периодичность проведения ремонтных и иных работ.

При условии, что управление строением передано товариществу, то предстоит решать вопросы относительно порядка и периодичности проведения ремонтных и проверочных работ на соответствующих собраниях, которые, в свою очередь, должны быть открытыми и протоколироваться надлежащим образом. Особенно если речь касается необходимости внесения взносов и их целенаправленность.

Все ремонтные и проверочные работы проводятся в оговоренное время, если этим занимается управляющая компания, то она обязуется заблаговременно уведомлять жильцов дома о своих намерениях. Но это не касается аварийных ситуаций, которые устраняются сразу по мере возникновения (прорыв водопровода, перебои с подачей электроэнергии и т.д.).

ВАЖНО! Вся общая собственность, оборудование и иные объекты, не могут иметь одного конкретного владельца, они числятся на балансе всех жильцов. Кроме того, следует отметить, что весь перечень данных объектов регламентируется настоящим законодательством РФ, а не чьим-то посторонним решением.

Расходы

Все объекты, которые входят в состав общего имущества жильцов многоквартирных домов, рано или поздно нуждаются в диагностике или ремонте. Здесь возникает вопрос, кто обязуется покрывать расходы? Согласно действующим нормам права, данная обязанность возлагается непосредственно на владельцев квартир и граждан, кто в них зарегистрирован. Полная сумма на проведение капитального ремонта не востребуется с граждан сразу, обычно она формируется следующим образом:

1. Ежемесячно жильцы вносят квартплату, в счет которой дополнительно включен взнос на капитальный ремонт дома.
2. Предоставление членских взносов в фонд содержания дома, при условии, что договора с управляющей компанией нет, а все необходимые работы возложены на товарищество.

СПРАВКА! Стоит отметить, что если кто-то из жильцов не платит взносы за капитальный ремонт, то он признается должником, а впоследствии может предстать к ответственности, предусмотренной действующим законодательством РФ.