Практический обзор основных изменений в сфере кадастровой оценки

Кадастровая стоимость – это эквивалент рыночной стоимости объекта недвижимости, полученный путем проведения оценки с учетом целевого назначения и расположения.
Требуется для исчисления земельного налога, установления цен при проведении различных операций с недвижимостью.

Информация о кадастровой стоимости каждого из объектов заносится в Государственный кадастр недвижимости.

Кадастровая стоимость может быть определена путем массового оценивания или расчета индивидуальной стоимости отдельного объекта.

Оценку проводят независимые эксперты по решению местных органов власти, которые обязаны выбрать оценщика и подписать с ним договор.

Описание государственной процедуры

Кадастровой оценкой называют перечень действий технического и административного характера для установления кадастровой стоимости объектов на конкретную дату.

Она проводится с применением специальных методик с учетом информации о сделках на рынке, уровня арендной платы, доходности участков.

Оценщик производит изучение и прогноз рентообразования в зависимости от расположения и качества земли. При расчете требуется учесть внесенные улучшения, уровень транспортной и социальной инфраструктуры, обустроенность.

Эксперт вправе использовать информацию из различных кадастров, жилищно-строительные нормативы: коэффициенты, разработанные БТИ, органами власти, земельными и архитектурными комитетами.

Кадастровая стоимость земельных участков определяется в зависимости от территориального положения, площади, категории и разрешенного использования участка.

В границах города – это одновременное установление стоимости объектов в массовом порядке, которая состоит из:

• сбора информации;
• разделения города на зоны;
• исчисления стоимости оценивания;
• ценового зонирования города;
• фиксирования итогов оценки.

Результатом является установление стоимости участка согласно оценочной зоны или размера типичного участка, аналогичного цене на подобные участки на рынке недвижимости.

Официальное установление стоимости и фиксирование в Реестре позволяет решить несколько проблем одновременно:

• Государство создает единую систему налогообложения земельных владений государства и частных лиц, что позволяет оптимизировать систему исчисления и учета налогов, наполнение бюджета и прогнозирование будущих объемов налоговых поступлений.
• Региональные власти получают возможность рационально использовать и управлять участками земли, распределять недвижимость, выдавать разрешения на строительство.
• Отдельные владельцы недвижимости получают возможность рассчитывать на справедливое начисление налогов, проводить операции с недвижимостью, делать инвестиции.

Кадастровая стоимость обычно стремится к уровню рыночной, при ее проведении учитываются почти все факторы, имеющие важное значение при рыночном оценивании, но она не может превышать рыночную.

Соблюдение формальных требований – хорошо, но недостаточно

Пересматривая в порядке надзора указанный спор, Президиум ВАС в Постановлении № 13839/13 сделал два важных вывода.

Первый вывод – о круге лиц, признаваемых субъектами правоотношений по установлению кадастровой стоимости земельного участка, правообладателем которого является частное лицо.

Второй вывод – о необходимости анализа судом принятого решения комиссии на предмет обоснованности и достоверности установленной рыночной стоимости.

Что касается круга заинтересованных лиц, то высшие арбитры не только согласились с выводами ФАС ВСО о наличии у органа местного самоуправления, на территории которого расположен объект недвижимости, права на самостоятельное оспаривание решений комиссий, но и дополнительно указали, какие еще субъекты могут вступать в споры относительно размера кадастровой стоимости:

• арендаторы земельного участка. Впрочем, арбитры и ранее признавали тот факт, что арендатор земельного участка вправе оспаривать кадастровую стоимость в случае, если плата за его использование исчисляется с учетом его кадастровой стоимости (постановления ФАС ВВО от 19.06.2014 № А82-9984/2013, ФАС СКО от 25.10.2013 № А53-23332/2012);
• правообладатели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;
• лица, которые, хотя и не имеют оформленных прав на земельный участок, имеют в собственности объекты недвижимости, расположенные на нем.

При этом Президиум ВАС подчеркнул: суд может самостоятельно определить иные лица, чьи права и законные интересы могут быть затронуты при рассмотрении заявлений об оспаривании решений комиссии.

В части обстоятельств, которые суд должен установить при рассмотрении подобных споров, высшие арбитры отметили, что проверка судом соблюдения только формальных требований (полномочий комиссии, состава документов, порядка принятия решения) без анализа и оценки правовых доводов относительно действительной рыночной стоимости объекта недвижимости не позволяет обеспечить достоверность данных, экономическую обоснованность налогообложения и баланс интересов.

Словом, в рамках судебного процесса арбитры должны не только проверить выполнение всех процедурных требований действующего законодательства в отношении решения комиссии, но и дать исчерпывающий ответ о достоверности рыночной стоимости земли. Сама комиссия не наделена полномочиями по проверке ее достоверности, она лишь вправе уравнять кадастровую стоимость и рыночную при соблюдении двух условий:

• заявитель представил полный пакет документов;
• рыночная стоимость отличается от кадастровой стоимости более чем на 30% (п. 20 Порядка [8]).

Учитывая позицию Президиума ВАС, для оценки достоверности размера рыночной стоимости, установленной независимым оценщиком, суды, очевидно, в обязательном порядке будут назначать судебную экспертизу отчета оценщика на предмет проверки его соответствия требованиям Закона об оценочной деятельности (см., например, Постановление ФАС УО от 15.07.2014 № Ф09-3996/14).

Нормативная база

Условия и регламент проведения кадастровой оценки регулируется положениями Земельного кодекса РФ и следующими федеральными законами:

• «О государственной кадастровой оценке» от 03.07.2016 N 237-ФЗ
• «О кадастровой деятельности» от 24.07.2007 N 221-ФЗ
• «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 N 218-ФЗ
• «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.1998 N 135-ФЗ

При оценивании требуется опираться на следующие приказы Минэкономразвития РФ:

• Приказ Минэкономразвития РФ от 15.02.2007 N 39 (ред. от 11.01.2011) «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов»
• Приказ Минэкономразвития РФ от 12.08.2006 N 222 (ред. от 17.11.2011) «Об утверждении Методических указаний по определению кадастровой стоимости вновь образуемых земельных участков и существующих земельных участков в случаях изменения категории земель, вида разрешенного использования или уточнения площади земельного участка»
• Приказ Минэкономразвития России от 07.06.2016 N 358 (ред. от 12.05.2017) «Об утверждении методических указаний о государственной кадастровой оценке»
• Приказ Минэкономразвития России от 08.12.2015 N 921 (ред. от 23.11.2016) «Об утверждении формы и состава сведений межевого плана, требований к его подготовке»
• Приказ Минэкономразвития РФ от 20.09.2010 N 445 «Об утверждении Методических указаний по государственной кадастровой оценке земель сельскохозяйственного назначения»

Постановления Правительства РФ, применяемые при проведении оценки:

• Постановление Правительства РФ от 08.04.2000 N 316 (ред. от 30.06.2010) «Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель»
• Постановление Правительства РФ от 25 августа 1999 г. N 945 «О государственной кадастровой оценке земель»

Необходимо придерживаться законодательно утвержденных Федеральных стандартов оценки:

• «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)»
• «Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)»
• «Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)»
• «Определение кадастровой стоимости (ФСО N 4)»

Если установленный размер кадастровой стоимости не устраивает…

Непосредственными участниками процесса по определению кадастровой стоимости земельного участка являются:

• заказчик работ по определению кадастровой стоимости. В силу ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности им является исполнительный орган государственной власти субъекта РФ;
• территориальное управление Росреестра [5], которое формирует перечень объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, а также создает и координирует работу специальной комиссии (ст. 24.13, 24.18 Закона об оценочной деятельности);
• исполнитель работ – независимый оценщик, привлекаемый к проведению работ по оценке в соответствии с Федеральным законом № 44-ФЗ [6];
• эксперт – СРО оценщиков, членом которой является исполнитель работ по оценке (ст. 24.16 Закона об оценочной деятельности);
• владелец земельного участка.

Заказчик инициирует проведение государственной кадастровой оценки объектов недвижимости в порядке, предусмотренном положениями ст. 24.12 – 24.14 Закона об оценочной деятельности и иными нормативными актами.

Владелец участка в случае согласия с результатами этой оценки использует их в своей деятельности (включая исчисление налоговых платежей) или оспаривает их. В последнем случае, если собственник полагает, что размер кадастровой стоимости земельного участка завышен, он вправе добиться ее изменения (разумеется, в сторону уменьшения). Как? Для этого ему нужно заключить договор с независимыми оценщиками и осуществить в индивидуальном порядке оценку земельного участка. При этом отчет оценщика, как того требует закон, должен быть подкреплен положительным экспертным заключением СРО, членом которой является оценщик (ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Существенный момент:

новая редакция ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности теперь содержит оговорку, что досудебное обжалование результатов кадастровой оценки в специальной комиссии не является обязательным только для физических лиц. Напомним, положения ст. 24.11 – 24.21 Закона об оценочной деятельности законодателем переписаны наново [7]. Поправки вступили в силу со дня официального опубликования Федерального закона от 21.07.2014 № 225-ФЗ (22.07.2014), за исключением положений, для которых предусмотрен иной срок. Прежде результаты кадастровой оценки объектов недвижимости (включая земельные участки) могли быть оспорены в специальной комиссии или арбитражном суде (ст. 24.19 в прежней редакции).

Таким образом, из ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности следует, что для юридических лиц – владельцев земельных участков процесс оспаривания кадастровой стоимости состоит из двух этапов: первый – оспаривание в комиссии, второй – обжалование решения, принятого комиссией, в судебном порядке.

Сроки проведения

Итоги оценки заносятся в единый Госреестр после их утверждения местной администрацией.
Результаты размещаются на сайте Росреестра и в печати.

Они действуют не менее 5 лет до последующей кадастровой оценки, которая производится 1 раз в 3 года, но не реже одного раза в 5 лет.

В этом промежутке размер кадастровой стоимости остается неизменным.

До окончания 5-летнего периода стоимость может быть изменена только при необходимости:

• изменить площадь или границы участка;
• изменить вид предназначения;
• перевести в другую категорию;
• исправить обнаруженные ошибки в документации, использованной при проведении оценки.

Может в этот период измениться и стоимость объекта на рынке по причине изменения конъюнктуры, что приводит к снижению кадастровой стоимости.

Кроме того, могут измениться объективные характеристики участка в результате природных факторов, например, наводнений, землетрясений, обвалов, прокладки дорог.

Кадастровая стоимость может быть изменена по заявлению владельца путем обращения в местное управление Росреестра или в судебном порядке.

Новая стоимость считается вступившей в силу с момента внесения сведений в ГКН и Единый Госреестр прав на недвижимое имущество.

Заинтересованные лица: кто они?

Основаниями для обжалования результатов оценки в комиссии являются обстоятельства, поименованные в абз. 12 – 14 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности:

• недостоверность
  сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• установление
  в отношении объекта недвижимости его
  рыночнойстоимости
  на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость.

На первом этапе оспаривания кадастровой стоимости заинтересованными лицами являются собственники земельных участков: юридически лица или органы государственной власти (или органы местного самоуправления). Это следует из абз. 10 ст. 24.18 названной статьи.

Абзацами 15 и 16 данной статьи уточнено, в каких именно случаях могут быть поданы жалобы: в случаях, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности юридических лиц

.

Комиссия вправе принять два вида решений: либо удовлетворить требования заявителя (например, уравнять кадастровую и рыночную стоимость объекта), либо отклонить заявление заинтересованного лица.

Решения комиссии могут быть оспорены в суде (второй этап).

Отметим, положения гл. III.1 Закона об оценочной деятельности в прежней редакции не определяли, кто и на каких основаниях мог оспорить решения комиссии в судебном порядке.

Новая редакция восполняет указанный пробел законодательства, но лишь отчасти. Так, абз. 38 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности теперь установлено, что результаты кадастровой оценки могут быть оспорены юридическими лицами

в случае, если результаты определения кадастровой стоимости
затрагивают права и обязанности этих лиц, а также органами государственной власти
в отношении объекта недвижимости,
находящегося в государственной или муниципальной собственности, в суде
по основаниям, упомянутым выше,
тольков случае отклонения комиссией заявления
о пересмотре кадастровой стоимости, поданного по соответствующему основанию, либо в случае нарушения комиссией сроков для рассмотрения подобного заявления.

Таким образом, в силу прямого указания закона заинтересованными в оспаривании кадастровой стоимости лицами являются юридические лица, чьи интересы затрагивают

результаты кадастровой оценки. Отметим,
интерес
в данном случае является ключевым моментом.

Между тем исходя из формулировки упомянутого абзаца нельзя сделать однозначный вывод, вправе ли орган исполнительной власти (например, администрация города) самостоятельно

обжаловать решение комиссии (в частности, положительное решение о признании кадастровой стоимости равной рыночной), принятое в отношении земельного участка, собственником которого является частное лицо.

Однако правовая позиция Президиума ВАС, изложенная в Постановлении № 13839/13, не оставляет на этот счет никаких сомнений. Подчеркнем, выводы высших арбитров сделаны в отношении положений гл. III.1 Закона об оценочной деятельности в прежней редакции (в частности, ст. 24.19). Но несмотря на усилия законодателя конкретизировать правовые нормы, они являются актуальными и для новой редакции названной главы.

Как проводится

Процедура начинается после вынесения решения о проведении оценки.

Проводится в несколько этапов:

1. Формируется перечень объектов, нуждающихся в кадастровой оценке.
2. Отбирается независимый оценщик и заключается договор.
3. Производится кадастровая оценка.
4. Составляется отчет, проект которого должен быть предварительно представлен для его изучения.
5. Производится экспертиза отчета.
6. Утверждаются результаты работы оценщиков.
7. Результаты вводятся в Единый реестр недвижимости.

Этой процедуре предшествует подготовительный этап, в ходе которого:

1. Производится сбор сведений о климатических, экологических и гидрографических особенностях зоны.
2. Устанавливаются зоны по генплану, если оцениваются городские объекты.
3. Участки классифицируются по землепользователям и праву собственности.
4. Производится классификация по функциональному назначению, градостроительной ценности, виду использования (жилая, общественно-деловая или производственная зоны).
5. Оценивается текущее использование, прогнозируется направление оценочных зон.
6. Устанавливаются типичные участки, оценочные зоны, исходя из данных рынка.

Как часто должна проводиться кадастровая оценка?

Согласно ст. 24.12 Закона об оценочной деятельности оценка теперь будет проводиться не чаще

чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и
не реже
чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка. Оценка проводится по решению органов власти.

Прежняя формулировка нормы – не реже чем один раз в пять лет

– практически не ограничивала частоту проведения оценки.

Кроме того, новой редакцией ст. 24.12 определен перечень обязательных сведений, которые должны быть отражены в решении органа власти о проведении оценки. В их числе год начала проведения работ по оценке, виды недвижимости, в отношении которых проводится оценка, а также категории земельных участков, если видом недвижимости являются земельные участки.

Прежняя редакция статьи такого перечня не предусматривала.

Методика

Для кадастровой оценки земельных участков эксперты используют множество методик, которые основаны на трех основных подходах к оцениванию: затратному, сравнительному и доходному.

Затратный подход

Используется при оценке уникальных объектов, которые невозможно сравнить с другими объектами недвижимости ввиду отсутствия таковых, либо этот земельный участок не пользуется покупательским спросом.
Определяется себестоимость участка.

Учитывается строительная специфика, износ, цена участка при наиболее эффективном способе использования.

Сравнительный

Заключается в оценке типовых объектов, у которых много аналогов для сравнения, доступно много информации о рыночной стоимости таких объектов.

Несмотря на простоту и высокую корректность, этот поход учитывает только текущее состояние рынка, со временем это состояние меняется.

На таком подходе основываются методы:

1. Сравнения продаж, для оценки застроенных или незастроенных участков с учетом цен при продаже и предложений аналогичных участков.
2. Выделения, для оценки застроенных участков, при котором объединены метод сравнения и элементы затратного подхода. Учитывается информация о ценах по сделкам с едиными аналогичными объектами и возможность наиболее эффективного применения с учетом произведенных улучшений.
3. Распределения, для застроенных участков. Производится сбор информации по ценам на единые объекты, аналогичные данному, с учетом доли участка в рыночной стоимости единого объекта и возможности эффективного использования согласно проведенных улучшений.
4. Предполагаемого использования, для определения возможности использования участка для получения дохода.
5. Капитализации ренты, рассматривает возможность получения дохода от застроенного или незастроенного участка с учетом коэффициента капитализации и рыночной стоимости.
6. Остатка, рассматривается возможность улучшения за счет застройки участка для получения доходов.

Доходный

Предпочтителен при планировании дохода от коммерческой эксплуатации, определяется как ожидаемый доход. Сумма определяется на основе изучения ранее полученных доходов.

Используются основы финансовой математики, капитализации и дисконтирования:

• с учетом рисков вложения капиталов;
• с умением прогнозировать движение денежных потоков;
• анализировать информацию данного сегмента рынка;
• предвидеть возможные изменения стоимости объекта под воздействием внешних факторов.

Это наиболее достоверный и информационно обеспеченный метод для объектов бизнеса.

Порядок обжалования результатов кадастровой оценки

Новая редакция ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности теперь содержит оговорку о том, что досудебное обжалование в комиссии результатов определения кадастровой стоимости не является обязательным только для физических лиц.

На какую дату могут быть оспорены результаты кадастровой оценки?

Однозначного ответа на этот закон не дает. В статье 24.18 сказано следующее: в случае оспаривания результатов определения кадастровой стоимости рыночная стоимость объекта недвижимости должна быть установлена на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость

.

Как видим, здесь говорится о дате установления

кадастровой стоимости. И это уже третья дата, которая используется законодателем. Заметим, прежняя редакция (ст. 24.19) содержит практически идентичную формулировку. Разница лишь в том, что в новой редакции говорится
о дате, которая установлена
, а ранее говорилось
о дате, которая была установлена
. Согласитесь, разница невелика.

Между тем законодатель, ограничившись лишь технической поправкой, как и прежде, прямо не называет, что считать датой установления

кадастровой стоимости (в отличие от двух выше­упомянутых дат).

В Разъяснениях Департамента инновационного развития и корпоративного управления Минэкономразвития России по вопросам определения кадастровой стоимости от 15.12.2011 чиновники ведомства высказали мнение о целесо­образности

применения рыночной стоимости, определенной в отношении оспариваемых земельных участков индивидуально в отчете об оценке, на дату, по состоянию на которую была установлена кадастровая стоимость таких земельных участков.

Таким образом, принимая во внимание в совокупности положения Закона об оценочной деятельности, подзаконные акты, регулирующие порядок проведения кадастровой оценки [6] , разъяснения официального органа, и учитывая необходимость обеспечения соотносимости рыночной и кадастровой стоимостей объекта и использования при определении рыночной стоимости ценообразующих факторов, существовавших на тот же момент, на который они были использованы оценщиками при определении кадастровой стоимости, под датой установления кадастровой стоимости следует понимать дату определения кадастровой стоимости.

Косвенно подтверждает сказанное и тот факт, что с точки зрения русского языка слова «установить» и «определить» являются синонимами.

Особенности оценивания земель разного назначения

Оценка земель разного назначения основывается на сравнительном методе, то есть на сравнении информации о динамике изменения цен, любых других сведений об участках, с применением разных методик.

Земли обычно относятся к городскому или сельскому поселениям, огородническому, садоводческому или дачному обществам.

Если участок сельскохозяйственного назначения располагается за границей городских и сельских поселений, то применяется доходный метод, то есть определяется уровень капитализации рентного дохода. Определяются плодородие почвы, место расположения, технологические свойства.

Если земля относится к другим категориям, располагается вне сельских и городских поселений, то используют затратную или доходную методику:

• определение капитализации расчетного рентного дохода;
• учет расходов на рост, поддержание или сохранение ценности природного потенциала данных земель.

Требования к специалистам ГБУ, осуществляющим кадастровую оценку объектов недвижимости

Сотрудники ГБУ, которые определяют кадастровую стоимость, должны отвечать следующим квалификационным требованиям:

• иметь высшее образование в одной из областей: управление, экономика, математика, информатика, наука о земле, биология, архитектура, техника, прикладная геология, геодезия, горное, нефтегазовое дело, дело, сельское, лесное и рыбное хозяйство;
• быть несудимыми гражданами РФ;
• обладать опытом работе в сфере определения кадастровой стоимости (от 3х лет) – для тех, кто подписывает отчет о кадастровой стоимости.

Требования к сотрудникам ГБУ по кадастровой оценке прописаны на федеральном уровне в законе 237-ФЗ, а также в Приказе Минэкономразвития от 12.07.2017 г. № 177.

Оспаривание

При несогласии со стоимостью проведенной оценки владелец участка вправе провести ее оспаривание.
Для начала можно обратиться в отделение Госреестра по месту нахождения объекта с соответствующим заявлением.

При этой организации действует комиссия по разрешению споров о результатах определения кадастровой стоимости. Ответ может быть получен в течение 30 дней.

Практика такова, что данная комиссия крайне редко принимает решение в пользу заявителя, поэтому можно сразу обращаться в суд.

При получении отказа пересмотреть стоимость объекта следует написать исковое заявление в суд. Ответчиками по делу становятся управления кадастра.

Установленная кадастровая стоимость не всегда выражает стандартную усредненную стоимость земли или квартиры. Каждый случай индивидуален и имеет свои особенности.

В кадастровой стоимости обычно учитывается все, что находится вне объекта: на ее размер оказывает воздействие город, район, инфраструктура.

Утверждение результатов кадастровой оценки

После экспертизы отчета об определении кадастровой стоимости саморегулируемой организации оценщиков орган, принявший решение о проведении государственной кадастровой оценки, должен утвердить этот отчет. Статьей 24.17 Закона об оценочной деятельности на это отводится 20 рабочих дней. Прежней редакцией данной статьи – 10 рабочих дней. Утверждение результатов проведенной оценки оформляется соответствующим актом.

Данный акт вступает в силу после его официального опубликования (!).

Соответственно, датой утверждения

результатов определения кадастровой стоимости считается
дата вступления в силу
акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости и соответствующей нормы такого акта.

Это еще одна дата, которая введена в новую редакцию гл. III.1 Закона об оценочной деятельности. То есть теперь законодательно определены две даты, имеющие непосредственное отношение к кадастровой стоимости объектов недвижимости: дата определения кадастровой стоимости

и
дата утверждения результатов
кадастровой оценки.

Первая определена – это дата, по состоянию на которую сформирован перечень недвижимости для оценки. Вторая напрямую зависит от даты официального опубликования акта, утверждающего результаты государственной кадастровой оценки. При этом сама ст. 24.18 (в прежней редакции), регламентирующая порядок опубликования данного документа, утратила силу. Теперь в нормах гл. III.1 Закона об оценочной деятельности содержится указание о необходимости официального опубликования акта (в противном случае он не вступит в силу), однако ни сроки, ни порядок его публикации не определены. Очевидно, что этот момент нуждается в уточнении, поскольку понятие «дата утверждения» определено расплывчато и неоднозначно.