Технический паспорт без красных линий в 2021 году

Когда можно узаконить перепланировку

В соответствие с положениями с ПП №508 согласовать перепланировку с красными линиями можно, если:

• перепланировка не стала причиной аварийной ситуации;
• в помещении выполнены простейшие работы без демонтажа несущих стен;
• в результате проведенных работ не ухудшились условия проживания соседей;
• не ухудшились эксплуатационные характеристики здания.

Узаконить перепланировку можно на основании технического заключения, подготовленного проектной организацией. Заказать техзаключение с допуском СРО и всю необходимую документацию для предоставления в МосЖилИнспекцию (список документов определен ПП №508) или полный цикл согласования, можете у меня, направив заявку на почту либо позвонив по телефону.

Как избавится от красных линий

Существа два основных способа избавится от красных линий. Первый – это вернуть квартиру в прежнее состояние до незаконной перепланировки. Вероятно, такой способ решения проблемы подойдет не всем.

Второй способ: узаконить перепланировку в квартире. Однако узаконить несогласованную перепланировку можно только в том случае, если сделанные изменения не являются запрещенными. Иначе согласовать перепланировку квартиры не получится.

Узаконить перепланировку будет невозможно, если во время нее демонтировали несущие конструкции и осуществляли другие запрещенные работы. В таковым относятся объединение газифицированной кухни с комнатой без перегородки, объединения жилой комнаты и балкона без перекрытия. Также нельзя узаконить перепланировку, если во время расширения санузла, его площади оказалась над жилым помещением соседей снизу.

Жилищная инспекция не одобрит перепланировку, если в результате нее ухудшились условия проживания соседей, а также стали хуже эксплуатационные характеристики постройки.

А если вас интересует сколько стоит перепланировка квартиры, читайте нашу статью, перейдя по ссылке.

Возможно, понадобится техническое заключение от автора дома, если сделанные изменения были достаточно серьезными: например, затрагивались несущие стены.

Отдельно стоит сказать о согласовании перепланировки в нежилых помещениях. Пакет документов для этой процедуры стандартный, причем он практически одинаков как для физических, так и для юридических лиц. Для них понадобится еще и устав организации, заверенный нотариусом и заключение от Роспотребнадзора. О том, как сделать согласование перепланировки нежилого помещения читайте более подробно здесь.

Согласование красных линий

По закону можно узаконить как планируемую, так и выполненную перепланировку. В первом случае согласование происходит по следующему плану:

1. Оформление технического заключения и проекта перепланировки. В некоторых ТСЖ проектную документацию нужно согласовывать с УК.
2. Подача в ЖилИнспекцию пакета документов:
   заявление;
3. договор авторского надзора;
4. проектную документацию;
5. нотариальное согласие собственников жилья;
6. техзаключение;
7. допуск СРО проектного бюро;
8. выписка ЕГРН и т.д.
9. Получение официального разрешения.
10. Приемка работ приемной комиссией после осуществления разрешенного ремонта с составлением акта о завершении перепланировки.

Если перепланировка уже была произведена, то нужно вызвать техника БТИ для удостоверения ремонтных работ. Инженер проверит их соответствие техническому заключению и составит акт об изменениях планировки. На основании этого акта можно получить БТИ с черными линиями.

ВС РФ: оспорить красные линии можно не обращаясь за разрешением на строительство

Собственники здания, расположенного на арендованной у государства земле, случайно узнали, что по их зданию проходят красные линии. Они попытались оспорить в суде проект планировки территории, который их утвердил. Суды разбирались с тем, затрагивают ли красные линии интересы административных истцов, если они не обращались за разрешением на строительство или реконструкцию здания.

Здание магазина находится в собственности нескольких лиц. Оно расположено на земельном участке, который собственники здания арендуют у регионального Департамента госимущества и земельных отношений. Договор заключен в октябре 2021 года сроком на 49 лет.

Здание было построено до 2001 года. Собственники приобрели права на него в 2005-2013 годах.

Земельный участок стоит на кадастровом учете с 1998 года, имеет вид разрешенного использования «под магазин».

Суть спора

Собственники здания запланировали надстроить второй этаж.

Чтобы получить разрешение на реконструкцию, в 2021 году они заказали градостроительный план земельного участка. Из него собственники выяснили, что в 2009 году мэр города утвердил проект планировки территории, в соответствии с которым земельный участок и здание магазина оказались частично расположены за пределами красной линии и планируемой красной линии — на территории общего пользования.

Собственники обратились в суд с административным иском к Администрации города. Они просили признать проект планировки территории недействующим в части утверждения красной линии, проходящей по земельному участку и зданию их магазина.

Выводы судов

Первая инстанция и апелляция удовлетворили административный иск. Они отметили, что границы территориальных зон:

• устанавливаются, в том числе, с учетом существующего использования земельных участков, сложившейся планировки территории и существующего землепользования,
• должны отвечать требованию принадлежности каждого земельного участка только к одной территориальной зоне (подп. 1 и 4 ч. 1 ст. 34, ч. 4 ст. 30 ГрК РФ).

В данном случае красная линия установлена без учета существующего объекта недвижимости. Это создает угрозу нарушения прав истцов на распоряжение, владение и пользование этим объектом.

Довод Администрации о том, что истцы не обращались за разрешением на реконструкцию, суды не приняли.

Кассация с решением судов не согласилась. Истцы не обращались за разрешением на реконструкцию, значит оспариваемый нормативный акт к ним не применялся. Само по себе нахождение красных линий на арендованном земельном участке не указывает, по мнению кассации, на предполагаемую угрозу нарушения прав административных истцов.

Позиция ВС РФ

ВС РФ не согласился с выводами первой кассации и вернул дело на новое рассмотрение.

Он отметил, что красные линии установили, когда участок уже стоял на кадастровом учете, а здание находилось в собственности у истцов. О красных линиях они узнали случайно, обратившись за градостроительным планом. Исходя из этого, оспариваемый нормативный акт, очевидно, затрагивает права и законные интересы административных истцов.

Кассационное определение ВС РФ от 03.02.2021 № 80-КАД20-7-К6

Статьи по теме

Границы земельного участка не установлены: обязательно ли проводить межевание?

06.05.2021
1420

Земля и недвижимость

Многие земельные участки не имеют четко установленных юридических границ. Действующее законодательство не требует от их собственников обязательно проводить межевание. Тем…

Подробнее

ВС РФ обязал Администрацию города платить предпринимателю судебную неустойку, пока она не исполнит решение суда и не продаст ему землю

05.04.2021

1353

Земля и недвижимость

Суд обязал Администрацию города продать предпринимателю земельный участок под принадлежащими ему зданиями. Однако Администрация не торопилась исполнять судебный акт. Тогда…

Подробнее

Земельный участок попал в зону с особыми условиями использования: можно ли потребовать его выкупить?

07.06.2020

10832

Земля и недвижимость

В августе 2021 года в Земельном кодексе появилась глава, регулирующая зоны с особыми условиями использования территории. С этого момента закон…

Подробнее

Теги: ВС РФКАС РФкрасные линиинедвижимостьоспаривание нормативного акташортрид

Как согласовать перепланировку с красными линиями через суд: пошаговая инструкция

Часто перепланировку узаконивают в судебном порядке. Процедура согласования состоит из следующих этапов:

1. Вызов обмерщика из БТИ, если в техспаспорте еще не зафиксированы произведенные изменения. После инвентаризации помещения инженер ставит штамп о перепланировке и выдает техзаключение о целостности несущих конструкций (если они не были затронуты в ходе ремонта).
2. Подача документов на согласование новой планировки в ЖилИнспекцию.
3. Обращение в районный суд, в случае отказа МосЖилИнспекцией согласовать перепланировку. При рассмотрении дела будет назначена строительно-техническая экспертиза. В ходе нее в квартиру придет комиссия для оценки объекта на соответствие строительным, пожарным и санитарным нормам. При отсутствии нарушений инспектор оформит акт о выполненной перепланировке.
4. Оформление техпаспорта с новыми данными.

Онлайн расчёт стоимости перепланировки

Продажа квартир с красными линями в БТИ

Продажа квартир с красными линями в БТИ может отпугнуть всех покупателей с ипотекой. Так как им проще не связываться с вами, а найти другую квартиру.

При проведении процедуры инвентаризационного обмера представители органов БТИ проверяют и сопоставляют соответствие фактического состояния объекта недвижимости и данных, ранее занесенных в технический паспорт. В случае обнаружения каких-либо несоответствий, отклонений и прочих «грехов», появляются, так называемые, красные линии БТИ. Прочерчиваются они там, где были обнаружены несоответствия, т.е. нарушения планировки. Но красными обозначениями дело не ограничивается. В техпаспорте объекта недвижимости, а именно на листе с планом, ставится штамп «Разрешение на проведение переоборудования не предъявлено».

Полезно знать, что маркировка красного цвета далеко не всегда несет информацию о демонтаже, возведении стен или выполненных проемах. Таким же образом обозначаются изменения, получившиеся в процессе переустановки того или иного оборудования в ванной комнате, на кухне, туалете.

Как узаконить новую перепланировку

Если нужно сделать ремонт и узаконить новую перепланировку при наличии старого плана БТИ с красными линиями, можно (на выбор):

• согласовать имеющуюся планировку;
• привести жилье к первоначальному внешнему виду.

Только после этого следует обращаться в МосЖилИнспекцию за узакониванием всех изменений.

Важно! В БТИ невозможно согласовать будущую перепланировку, не узаконив предыдущую, если на плане уже стоят красные линии.

Если был сделан небольшой ремонт, и планировка квартиры изменилась несильно, то лучше быстро вернуть все на место, вызвать замерщика и оформить план БТИ в черных линиях. После этого можно оформлять перепланировку как планируемую.

Если невозможно привести жилье к первоначальному виду или для этого потребуется много сил, времени и денег, надо действовать по-другому:

1. Сделать новый ремонт.
2. Вызвать инженера БТИ для удостоверения ремонта.
3. Получить документы БТИ с новыми красными линиями.
4. Оплатить штраф в размере 2,5 т.р. (сумма штрафа актуальна на момент написания статьи).
5. Согласовать новую перепланировку.

Что грозит собственнику, если план его квартиры помечен красными линиями

Опыт показывает, что большинство самовольных перепланировок выявляется по тем или иным причинам, и тогда их помечают на поэтажных планах квартир. Часто могут пожаловаться бдительные соседи или застигнет плановая проверка квартиры, или вы, не зная о существующей незаконной перепланировке у себя, захотите сделать еще одну, и сотрудники жилинспекции обязуют вас сначала узаконить старый ремонт.

Однако красные линии — это еще полбеды. Они никак не влияют на безопасность вас и окружающих, а вот самовольные изменения в планировке могут. Так, вы решили сделать перепланировку квартиры в старом доме, затеяв вместо обычной ванны поставить более просторную, или сделать цельный подиум из тяжелого цемента. Может случиться так, что перекрытия здесь, деревянные и сильно изношенные временем, прогнили. В таком случае вы очень сильно рискуете своей и чужой жизнью, возможно, даже не осознавая этого. И конечно же, подобную перепланировку никто не узаконит, придется возвращать все обратно.

Еще один камень преткновения — это сделки купли-продажи, дарения, наследования. Они будут проходить проблематично, если на плане БТИ будут красные отметки. А план этот вам обязательно понадобится при совершении финансовых операций с недвижимостью.

Даже если все линии на плане черные, риелтор потенциального покупателя заметит, что есть расхождения. В результате вам придется продавать жилье процентов на 20 дешевле или же узаконивать перепланировку, что оборачивается финансовыми и временными затратами.

В каких случаях согласование невозможно

Убрать красные линии и узаконить несогласованную перепланировку получается не всегда. К категории несогласуемых изменений относятся:

• вынос и изменение мокрых зон (если квартира расположена не на первом этаже);
• демонтаж балконного блока с объединением комнаты и лоджии;
• объединение кухни с комнатой без разделения их раздвижной дверью (в газифицированных домах);
• монтаж радиаторов на лоджии и балконе.

Во всех этих случаях для того, чтобы убрать красные линии, необходимо привести жилье в первоначальное состояние.

Заключение

Практически любую перепланировку с красными линиями можно узаконить и согласовать. Нужно только разработать необходимую техническую документацию и приложить допуск СРО.

Как убрать красные линии в плане БТИ объекта

Как убрать красные линии в плане БТИ максимально быстро? Как мы уже сказали ранее, убирать красные линии или оставить их на плане – дело ваше. Если вы произвели перепланировку объекта недвижимости, то согласовывать ее конечно нужно, но точно не в Бюро технической инвентаризации.

Заказать поэтажный план объекта недвижимости без красных линий вы можете в компании «Смарт Вэй». Мы проводим обмеры объектов недвижимости и вычерчиваем точные планы зданий и помещений, соответствующие всем действующим нормам и правилам. Такие документы пригодятся вам для сдачи в аренду помещений, изготовления планов эвакуации и других целей личного использования.