Как получить разрешение на строительство через Госуслуги — Пошаговая инструкция

Зачем разрешение на строительство заменили уведомлением

До 3 августа 2021 года и в соответствии с требованиями статьи 51 Градостроительного Кодекса для начала строительства требовалось разрешение, которое призвано зафиксировать факт соответствия проекта строительства жилого дома планам использования участка в данном поселении или его структурной части. Также признаются разрешения, выданные до введение в действие ГрК РФ (п.З ст.8 ФЗ от 29.12.2004 N 191-ФЗ).
Получение разрешения на строительство занимало 10 дней и требовало финансовых и временных затрат на подготовку следующих документов:

1. Проект строительства дома или его реконструкции;
2. Акт экспертизы соответствия проекта градостроительному плану;
3. Общий план застройки в масштабе 1:500 с указанием осей строений;
4. Выписка из ЕГРН на земельный участок или свидетельство о собственности, либо договор аренды.

Однако, согласно новой статьи 51.1 ГрК РФ, с 3 августа 2018 начал действовать уведомительный порядок и получать разрешение на строительство больше не нужно.

Уведомительный порядок был введён с целью уменьшения сроков рассмотрения заявок и увеличения темпов строительства. Однако срок выдачи разрешений сокращен и для тех объектов, которые не попадают под данный порядок. К ним относятся особо опасные, сложные и уникальные строения. Как правило, жилые дома таковыми не являются.

Целесообразность введения уведомительного порядка оспаривается специалистами. Главные аргументы: увеличение жилых строений, не соответствующих нормам безопасности, а также использование земли не по назначению. Новые проблемы, конечно, решаемы с помощью органов государственного контроля, но они же создают дополнительную нагрузку на контролирующий орган. В общем, замкнутый круг.

Получается, что уведомление о планируемом строительстве или реконструкции объекта ИЖС представляет собой вариант договорных отношений, когда одна из сторон принимает на себя обязанности по возведению строения в соответствии с представленными документами, а другая дает на это разрешение и осуществляет контроль соответствия действий застройщика заявленным документам.

Могут ли отказать в выдаче разрешения на строительство

При нарушении правил планировки и размещения в особых зонах администрация может прислать уведомление о несоответствии параметров или недопустимости стройки на данном участке земли. Самыми частыми причинами такого решения являются:

• подача заявки лицом, которое не имеет права использовать земельный надел для ИЖС;
• несоблюдение расстояния между санитарными или хозяйственными постройками;
• несоблюдение норм площади, высоты и этажности, сильное затенение соседних участков;
• несоответствие правилам пожарной безопасности;
• отсутствие письменного соглашения на близкое расположение жилой постройки к границам соседнего участка;
• нарушение правил строительства в охраняемых зонах, отсутствие согласования с уполномоченными органами;
• необходимость проведения государственной культурно-исторической экспертизы (например, археологических раскопок) на территориях, включающих указанный земельный надел.

При отсутствии согласования с администрацией владелец не сможет официально зарегистрировать постройку, оформить право собственности и подвести централизованное водо-, тепло- и электроснабжение. Если же дом нарушает санитарные нормы или права соседей (например, из-за слишком большой высоты или неправильного расположения септика), уполномоченный орган может обратиться в суд с требованием снести незаконный самострой.

Чтобы избежать дополнительных затрат, лучше заранее проверить, соответствуют ли габариты и расположение будущего дома строительным нормам.

Какие документы нужны для начала строительства дома в 2021

Для легального начала строительства жилого дома требуется:

1. Уведомление о начале строительства (порядок получения рассмотрим ниже);
2. Выписка из ЕГРН на земельный участок, в которой заявитель указан собственником или арендатором. Заказать документ можно не выходя из дома.

Росреестр присылает выписки из ЕГРН в течение 3-х дней (бывают задержки). Если хотите получить информацию быстрее, то рекомендую заказывать выписки напрямую через API Росреестра — так вы получите документ в течение часа. Стоимость та же — 250 рублей, данные официальные — из ЕГРН Росреестра и подтверждены электронной цифровой подписью регистратора (ЭЦП).

Выписка из ЕГРН, которую я недавно заказывал через API Росреестра

После окончания строительства

Когда строительство завершится, вам снова нужно уведомить администрацию. На строительство закон отводит 10 лет. Если за это время вы не подадите уведомление об окончании, будет считаться, что уведомление не направлено. Так же в течение 7 дней ваше уведомление будет рассмотрено, по итогам к вам отправят комиссию, которая посмотрит ваш дом и оценит его соответствия требованиям.

Если ваш дом вдруг насчитает более трех этажей или нарушит правила строительства, его предложат снести.

Если же все окажется в порядке, ваши документы передадут на регистрацию права собственности, по окончанию выдадут выписку из ЕГРН, и квест можно будет считать завершенным.

О строительстве каких объектов нужно уведомлять

Под уведомительный порядок попадает строительство:

1. Индивидуального жилого дома на землях под ИЖС или ЛПХ;
2. Садового дома на землях СНТ.

Обратите внимание, что с1 января 2021 земли находящиеся в пользовании дачников, делятся на два типа: садовые и огороднические. Строительство жилого дома теперь возможно лишь на участках первого типа и только после уведомления муниципалитета. Земли для огородничества имеют иное целевое назначение и жилой застройке больше не подлежат.

Категории земель и виды разрешенного использования

В каких случаях уведомление НЕ требуется

Если исходить из принципа «все, что не запрещено, разрешено», то в соответствии с нормами Градостроительного кодекса, уведомление о планируемом строительстве необходимо только для зданий, которые находятся под действием градостроительного регламента. Для всех остальных объектов такое разрешение не требуется. Таким образом, в перечень объектов, свободных от разрешительных процедур попадают:

1. строения выполняющие вспомогательную функцию (гараж, баня, сарай, теплица и т. п.), расположенные на землях не предназначенных для коммерческого использования;
2. объекты, не являющиеся капитальными;
3. временные строения, возведенные для обеспечения каких-либо работ (добыча полезных ископаемых, земляные работы, прокладка коммуникаций и т.п.);
4. объекты, в которых планируются не существенные изменения в проект строительства.

Один из комментариев к ст. 51.1 ГрК РФ: направление уведомления по ст. 51.1, не требуется, если заявление о выдаче разрешения на строительство объекта ИЖС подано до 04.08.2018.

Логично было бы внести в этот список здания, построенные без предварительного разрешения и которые удалось легализовать в упрощенном порядке, например по дачной амнистии. Однако эта ситуация не совсем вписывается в существующие нормативы и является показателем наличия противоречий переходного периода.

Совет: всегда уточняйте необходимость подачи уведомления о начале строительства в госорганах. Сделать это проще всего звонком в отдел Архитектуры, на территории которой расположен земельный участок.

Причины отказа в уведомлении планируемого строительства

Отказать в получении уведомления могут, если есть несоответствия в собранных документах, или не хватает каких либо данных – причины отказа строго определены в Градостроительном кодексе. Итак, причины, по которым могут отказать на законных основаниях:

• параметры объекта или дачного строения, указанные в уведомлении застройщиком не соответствуют размерам, которые предусмотрены в законодательстве по реконструкции и строительству капитальных объектов недвижимости;
• нарушаются правила застройки или землевладения;
• не собрана вся документация по планировке территории;
• не соблюдены обязательные требования застройки определенной территории;
• уведомление о планируемом строительстве направлено в соответствующий орган гражданином, который не имеет никаких прав на данный земельный надел.

Представлять всю документацию и заявление имеет право только собственник земли либо его законный представитель, имеющий на руках нотариально заверенную доверенность.

Но на практике есть и другие основания, по которым могут отказать в положительном решении по уведомлению о планируемом строительстве:

• при возведении здания не был соблюден отступ 3 метра от соседних участков, при этом учитывается даже фундамент;
• земельный надел, на котором планируется строительство, находится на пересечении с землями лесофонда;
• отказ обеспечен, если участок находится в зоне или заходит на земли защитной полосы автомобильных трасс регионального или федерального значения и так далее;
• если участок находится в долевой собственности, то в планируемом строительстве также могут отказать; откажут при отсутствии технического плана здания в электронном виде – его представляют после возведения здания.

«Работа, проводимая Управлением Росреестра по Москве при взаимодействии с СРО КИ и кадастровыми инженерами, положительно сказывается на качестве предоставления услуг, приводит к уменьшению ошибок при государственном кадастровом учете и регистрации прав, повышает уровень защищенности прав собственников недвижимости, что положительным образом отражается на результатах проводимых работ при проведении учетно-регистрационных действий», –
Мария Макарова
. (Заместитель руководителя Управления Росреестра по Москве). 30.10.2019

Получил уведомление о несоответствии

Как решить проблему, рассмотрим на самых распространенных случаях отказа:

Так же каждый застройщик имеет право обратиться в суд, если считает, что решение о несоответствии вынесено незаконно.

Получил уведомление о возврате

Вернуть извещение о планируемом строительстве могут в том случае, если пакет документов собран не полностью, например, нет кадастрового паспорта на участок или нет согласия соседей дачного участка на строительство недвижимости.
В любом случае собственнику дается время, чтобы внести изменения и исправления, получить соответствующие заключения и справки и повторно подать уже полный пакет документов в соответствующее учреждение.

Если застройщик полностью уверен в своей правоте и считает принятое решение незаконным, то он имеет полное право обратиться в вышестоящую инстанцию и потребовать отмены отрицательного решения.

В случае если комиссия не дала положительного ответа, можно обращаться в суд с иском о неправомерности принятого решения.

Если не хотите сами заниматься сбором необходимых документов и тратить свое драгоценное время на походы по кабинетам – обратитесь к специалистам нашей компании, которые возьмут на себя все заботы по подготовке и сбору документов. Мы гарантируем 100% положительный результат в получении уведомления о соответствии планируемого строительства.

Как заполнить уведомление о планируемом строительстве

Для начала нужно скачать официальный бланк уведомления, который утвержден Приказом Минстроя России 19 сентября 2021 года: № 591/пр «Об утверждении форм уведомлений, необходимых для строительства или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома».

Еще одна странность нового законодательства: уведомительный порядок введен 3 августа 2021 года, а официальный бланк уведомления утвержден лишь спустя 1.5 месяца — 19 сентября 2021.

После загрузки официального уведомления, вам останется только распечатать бланк и заполнить его согласно образцу ниже.

Образец заполнения

Как подать уведомление о начале строительства

Подавать уведомление о начале строительства должен собственник земельного участка, который указан в выписке из ЕГРН, либо нотариально заверенный представитель. Когда документы готовы, уведомить администрацию можно следующими способами:

• Лично через МФЦ «Мои документы»;
• Лично передать документы секретарю Департамента земельно-имущественных отношений (ДИЗО) Администрации, на территории которой расположен земельный участок. Не забудьте взять у секретаря входящий номер обращения;
• Отправить оригиналы документов почтой с уведомлением;
• Отправить скан-копии документов через портал «Госуслуги». Нужно иметь электронную цифровую подпись (ЭЦП).

Далее процедура согласования будет выглядеть так (на примере Московской области):

1. Инспекция ГосАрхСтройНадзора Московской области проводит сверку соответствия заявленной документации реальной ситуации.
2. После этого орган архитектуры и градостроительства муниципалитета подает документацию на регистрацию в ГосАрхСтройНадзор Московской области.
3. Пакет документов рассматривается в течение семи дней, после чего объект регистрируется, либо заявка отклоняется.

После проверки параметров дома на соответствии градостроительным нормам и правилам, администрация муниципалитета выдает «Уведомление о соответствии уведомления о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке» (согласитесь, что название можно было бы придумать и покороче), а застройщик получает законное право начать строительство.

Образец уведомления о соответствии уведомления о планируемом строительстве параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке

Как ввести построенный дом в эксплуатацию

Что делать, если участок находится в зоне, где для строительства нужно разрешение?

Если участок находится вблизи аэродрома или в особо охраняемой природной зоне, и на нем хочется построить частный дом, получать разрешение придется. Для этого нужно подготовить список документов и обратиться в администрацию, на территории которой находится земля. Заявление будет рассматриваться 7 дней, по итогам гражданину выдадут разрешение и градостроительный план, в котором будут указан адрес, размер и площадь участка, а также требования законодательства, которые нужно соблюдать в процессе застройки.

Как получить разрешение на строительство старого образца

Уведомительный порядок распространяется на объекты планируемого строительства менее 500 кв. метров. Для строительства зданий площадью свыше 500 кв. метров, а также особо опасных и уникальных строений, придется получать разрешение на строительство старого образца со всеми вытекающими из этого пакетами документов (приводил выше).

Поскольку Градостроительный кодекс является главным законом, регламентирующим жилищное строительство, в том числе и индивидуальное, разрешение на строительство может быть выдано только тем застройщикам, земли которых находятся под действием градостроительных регламентов. Там, где градостроительный регламент не действует, вопрос о разрешении на строительство может быть решен на федеральном уровне, а также на уровнях субъектов федерации и местного самоуправления. Однако это возможно только в случае, если на территорию есть план застройки.

ГК РФ содержит лишь общие требования к застройщикам. В каждом конкретном случае алгоритм действий может иметь свои нюансы, но обычно индивидуальное жилое строительство проводится на землях муниципалитета. Если это действительно так, то нужно идти в Градостроительный комитет данной территориальной подчинённости.

Фактическую выдачу разрешения на строительство производит главный городской или районный архитектор. Утверждает документ глава города, района или другого органа муниципалитета.

Документы для подачи уведомления

Еще раз напомним- уведомлений с Вашей стороны подается два- о начале и конце строительства. Соответственно и прилагаемые документы принципиально разные.

Вообще, когда дело касается сбора документов для той или иной процедуры, настоятельно рекомендуем не руководствоваться данными из интернета и других удаленных источников, а обратиться непосредственно к исполнителям. Так Вы сэкономите время и, возможно, деньги.

Для начала строительства/реконструкции:

1. Сам заполненный
2. Паспорт собственника земельного участка, на котором будет строиться дом.
3. Доверенность, если обращается доверенное лицо. В том числе, если собственников участка несколько и обращается только один из них.
4. Также можно приложить правоустанавливающий документ на участок. По желанию.
5. Для 100% результата многие советуют получить ГПЗУ на участок. Это бесплатно и, опять же,по желанию.

Главное условие- участок уже должен пройти процедуру межевания и его границы можно увидеть на публичной кадастровой карте.

Для окончания строительства:

1. Естественно,
2. Паспорт собственника земельного участка, на котором будет строиться дом
3. Если вы не один собственник/арендатор, нужно в свободной форме подготовить соглашение о разделе будущего дома по долям. Желательно с графической частью (раздел по проектному чертежу).
4. Доверенность, если обращается доверенное лицо. В том числе, если собственников участка несколько и обращается только один из них.
5. Технический план на построенный дом

Как подали документы- можно считать, что дело сделано. Но нужно не забыть проконтролировать и в итоге получить выписку из ЕГРН на дом.

Срок действия разрешения на строительство

Разрешение на строительство является юридическим документом и частью прав на недвижимость. Это означает, что участок с недостроенным объектом можно продать и разрешение при этом перейдет к новому владельцу на законных основаниях.

Поэтому, если срок действия разрешение на строительство истек, а дом ещё не введен в эксплуатацию, нужно только уведомить местную администрацию о смене владельца. К примеру, срок действия разрешения на индивидуальное строительство жилого дома — 10 лет.

Новости про подачу уведомлений

Начать нужно с того, что еще раз напомнить и разъяснить — до 2026 года новые дома МОЖНО регистрировать без подачи уведомлений. Рецепт регистрации прост — строите дом, соблюдая градостроительные нормы, заказываете технический план на дом и подаете напрямую в Росреестр.

Но без «НО» это нововведение в законодательстве было бы скучным и пресным. Теперь по- порядку:

1. Уведомление о начале нового строительства никто не запретил подавать. То есть можно пойти по этому сценарию. Разница будет лишь во времени на подачу уведомления и того, что подавать технический план нужно будет впоследствии не в Росреестр, а в Администрацию района. То есть появится еще посредник в подготовке документов.
2. Если пойдете по пути «дачной амнистии» и решите миновать уведомление, Вас ждет сюрприз. Дом не зарегистрируют, если регистратор в Росреестре сочтет необходимым затребовать с Вас дополнительные разрешающие документы. А это все те же согласования с Росавиацией, Роснедра, Культурным наследием и т.д. Только их нужно прикладывать не к уведомлению, а к техническому плану. Амнистия в действии!
3. Углубимся в уведомление при реконструкции. Оказывается реконструкция без уведомления не вписывается в «Амнистию». И теперь даже садовые дома, не говоря уже о любых жилых, реконструировать нужно только с подачей уведомления.
4. Если копнуть еще глубже, то окажется, что все те добропорядочные застройщики, что уже подали уведомление о начале строительства нового дома, не могут по амнистии сразу подать технический план. Нужно готовить уведомление об окончании строительства и подавать техплан в Администрацию. То есть упрощенный порядок таких застройщиков обходит стороной.

Какие существуют ограничения при строительстве дома

Обратите внимание, что летом 2021 Правительство России утвердило проекты законов, касающихся самовольной застройки и устанавливающих единые параметры строящегося индивидуального жилья (ИЖС). По словам главы Минстроя РФ Михаила Меня, ИЖС представляет собой:

1. Отдельный жилой дом не более трех надземных этажей и высотой до 20 м.
2. Такой дом не должен состоять из отдельных квартир или блок-секций.
3. Приведенные ограничения также распространяются на садовые и жилые дома на дачных участках.
4. Закон устанавливает правовое регулирование возведения ИЖС площадью до 500 и более 500 кв. м.

Нужно ли уведомлять о строительстве бани, если планируешь строить дом

В случае, если баня будет объектом капитального строительства, а в последующем вы решите ее зарегистрировать и после выкупать земельный участок, то однозначный ответ будет — конечно же подавайте уведомление. Если в договоре аренды земельного участка не содержатся специальные условия выкупа в собственность, такие как: строительство жилого дома и процент застройки земельного участка, то вы осуществляете выкуп земельного участка в соответствии с пп.6 п.2 ст. 39.3, ст. 39.20 ЗК РФ.

Если у вас не возникает проблем с уплатой арендных платежей и одновременно строительством дома, то можете не спешить с переводом в собственность и выкупить земельный участок уже после регистрации бани.

Схема планировочной организации земельного участка (СПОЗУ)

Схему планировочной организации земельного участка (СПОЗУ) можно заказать либо сделать самостоятельно. Учитывая цены на ее изготовление — от 5000 до 20000 рублей — стоит потратить немного времени и сил. Нарисовать схему можно от руки или с использованием компьютерных программ — Paint, Gimp, Photoshop, AutoCAD и так далее.

Первое, что вам потребуется — ГПЗУ (градостроительный план земельного участка). Напомним, его можно получить бесплатно у архитектора района. Выглядит он примерно так:

Из ГПЗУ нужно взять сам чертеж. Если вы делаете СПОЗУ на компьютере, отсканируйте чертеж в наилучшем качестве, удалите лишнее, дорисуйте и допишите недостающее.

Что должно быть на СПОЗУ и какие требования к ней предъявляют?

Все требования и рекомендации изложены в том же приказе Минстроя №591/пр ( список требований). Приведем этот список с описанием.

Масштаб.

СПОЗУ должна выполняться в масштабе 1:500. Если площадь вашего участка менее 1 га, то ГПЗУ имеет то же соотношение, что значительно упрощает дело при перерисовке, однако следите, чтобы масштаб сохранился при распечатке документа из вашей программы. Если же ваш участок занимает от 1 до 10 га, на ГПЗУ он будет изображен в масштабе 1:2000, и для СПОЗУ его придется уменьшить в 4 раза.

Формат.

Схема выполняется на листе А3 или А4.

Графическая часть (рисунок)

• Границы участка (уже есть на ГПЗУ).
• Существующие капитальные постройки. Если среди них есть подлежащие сносу, их обозначают отдельно. Сараи, гаражи, бани и теплицы капитальными постройками не являются, отражать их на схеме не нужно.
• Проектируемый дом.
• Существующие инженерные коммуникации.
• Подходы и подъезды к существующим и проектируемым капитальным постройкам.
• Охранные и санитарные зоны, береговые полосы, публичные сервитуты. Вероятнее всего, ничего из перечисленного у вас не окажется.

Все это необходимо обозначить и подписать (см. пример). Также укажите отступы от заборов (или будущих заборов) и других зданий при их наличии.

Текстовая часть

• Площадь земли.
• Площадь застройки. Для расчета берутся все существующие и планируемые капитальные здания. Их площадь измеряется на уровне цоколя по внешней части здания (т.е. не изнутри). Крыльцо, террасы, площадь под зданием на опорах также включаются сюда.
• Процент застройки. Это отношение площади застройки из предыдущего пункта к площади земли (не должен превышать 0,2).
• Суммарная поэтажная площадь — сумма площадей каждого этажа (включая мансардный и цокольные, если потолок цоколя выше уровня земли на 2 м и более). Также сюда включают пространство между лестничными маршами шириной более 1,5 м.
• Плотность застройки — отношение предыдущего пункта к площади земли. Максимум — 0,4.
• Предельная высота зданий. Купола, шпили и башни учитываются в этом показателе; антенны, громоотводы — нет.
• Этажность здания. Учитывается количество надземных этажей.

Также не забудьте подписать вашу схему, указать кадастровый номер участка и его адрес (хотя бы с точностью до поселка и СНТ).

Примеры СПОЗУ:

(stroimmaster.ru)

Выводы

1. Уведомительный порядок выгоден застройщикам: во-первых, согласование ускоряется и упрощается; во-вторых, вносить изменения в проект по ходу строительства теперь можно без громоздких процедур согласований, которые по срокам и затратам сравнимы с получением нового разрешения.
2. Однако появились и минусы. Кажущаяся бесконтрольность и свобода действий могут привести к недопустимым отклонениям от существующих норм строительства и использования земли в будущем. В итоге всё может закончиться для застройщика постановлением о сносе объекта или существенными изменениями в его структуре. Но самым печальным последствием может стать изъятие земли на основании её нецелевого использования.

Примеры отказов в разрешении на строительство