Коммерческую недвижимость можно разделить на несколько групп эксплуатационных намерений. Стоит отметить, что этот вид недвижимости является не приспособленным для жилья практически во всех случаях, но имеет и небольшие исключения из этого правила, если речь идёт о группе апартаментов. Далее в этой статье пойдёт речь о группах недвижимых коммерческих объектов, их прямого предназначения для получения прибыли и об их классификациях.
Мировая и российская практика: какие системы применяются?
В международной практике используются несколько классификаций офисной недвижимости, однако наиболее используемой считается система, разработанная компанией BOMA (Building Owners and Managers Accociation). Бизнес-центры классифицируют в соответствии с категориями «А», «В» и «С».
Офисные помещения класса «А» являются наиболее престижными и качественными, характеристики класса «С», в свою очередь, далеки от современных требований. Отнесение офиса к тому или иному классу в определенной степени субъективно и производится с учетом соответствия определенным характеристикам:
- Месторасположение.
- Тип здания.
- Новизна здания.
- Системы обслуживания здания, охранная система.
- Решения в планировке, отделке и конструкции здания.
- Инженерные системы, системы кондиционирования и вентиляции.
- Системы телекоммуникаций.
- Паркинг.
- Оснащенность здания лифтами.
- Инфраструктура.
В России до сих пор не утверждена единая классификация офисных помещений. На рынке применяют множество вариаций систем, однако все они базируются на похожих принципах.
Самыми известными классификациями являются:
- Классификация главного аналитика Российской Гильдии риелторов Г.М. Стерника.
- Классификации Московского Исследовательского Форума, разработанная в 2003 г. и дополненная в 2006 и 2013 годах.
- Классификация Петербургского Исследовательского Форума 2008 г.
Многие оценочные компании используют систему, аналогичную «ABC». В российских реалиях некоторые компании добавляют специальную категорию «D», что связано с тем, что множество зданий относятся к советской эпохе, не были реконструированы и не отвечают требованиям даже категории «С».
В соответствии с ужесточением требований на Московском Исследовательском Форуме 2006 г., классификация 2003 г. была изменена. Новая структура делит современные офисные здания на три типа: «А», «В+» и «В-». Здания, которые не удовлетворяют заданным критериям, относятся к классам «С» и ниже. В 2013 г. важным нововведением стал пункт «Сертификация», то есть соответствие офисных центров международным стандартам энергоэффективности: LEED и BREEAM.
Вторая система классификации подразумевает деление класса «А» на дополнительные категории: «А1», «А2», «А3» и является более подробной. Ее в своей практике используют компании Noble Gibbons и Colliers International. Аналогичным является деление на подклассы «А+», «А» и «А-».
Виды проектирования
Проектирование офисов бывает трёх основных видов:
- Архитектурное.
- Технологичное.
- Инженерное.
Предлагаем в общих чертах ознакомиться с каждым из этих видов работ.
Архитектурное
Заключается в создании и визуализации образа будущего офисного здания. Это необходимо для формирования общей концепции, подбора строительных и отделочных материалов, предметов мебели, отделки фасада. Как правило, если офис рассчитывается под деятельность одной компании, в архитектуре выражаются её корпоративные ценности. На ряду с этим офисные помещения должны оставаться удобными, комфортными, эргономичными и безопасными, то необходимо для достижения максимальной продуктивности в процессе работы.
Технологическое
Технологическое проектирование заключается в разработке такого офисного пространства, которое соответствует специфике деятельности предприятия, а также имеет все необходимые функциональные помещения и комнаты. Соответственно, одной из важнейших задач на этой стадии является проработка оптимальной планировки. Она может быть разработана индивидуально, либо частично скопирована с типовых шаблонных решений, которые хорошо показывают себя на практике.
Инженерное
Ни один современный офис невозможен без грамотно продуманных и эффективно работающих инженерно-коммуникационных сетей. Сюда относится электрификация, освещение помещений в соответствии с действующими нормами, водопровод, канализация, отопление, вентиляция и кондиционирование. Очень важной составляющей любого современного офиса являются телекоммуникации и слаботочные сети, которые нужны как для внутренней эффективной деятельности, так и коммуникации с внешним миром.
Класс «А»
Бизнес-, являющиеся оптимальным решением для офисных помещений, располагаются в новых комплексах с грамотной планировкой, высоким уровнем строительства и отделки, автоматизированными системами жизнеобеспечения, оснащенных системами охраны, связи и коммуникаций. Такие офисы преимущественно строятся в центре города или в престижных районах с большим количеством транспортных развязок.
Арендаторами помещений в бизнес-центрах высокого класса выступают крупные компании и филиалы зарубежных полностью отвечает всем критериям современного здания, которые включают в себя:
- Наличие центральной системы управления зданием.
- Наличие современной системы пожарной безопасности.
- Высота потолка не менее 2,7 м.
- Высококачественные материалы отделки помещений общего пользования и фасада.
- Время ожидания лифтов не более 30 сек.
- Глубина этажа от окна до «ядра» не превышает 10 м.
- Наличие эффективно организованной зоны reception, конференц-залов, просторных зон питания и отдыха.
- Дизайнерский ремонт.
- Многоуровневый наземный или подземный со входом в бизнес-центр паркинг.
Для класса «А» практикуется деление на подклассы: «А1», «А2», «А3», которые не имеют между собой принципиальных различий, и используются для более подробного определения здания.
Подкласс «А1»
Для данного подкласса характерно:
- Здание возрастом менее 3 лет.
- Возможность полностью настроить микроклимат в помещении под индивидуальные нужды.
- Рациональная и эргономичная планировка, способствующая эффективному взаимодействию.
- Наличие ресторана и кафетерия.
- Светлые окна, не менее 80% из которых выходят на улицу.
- Продублированные основные системы жизнеобеспечения.
- Расположение в центральной части города, наличие удобного подъезда к зданию.
«А2»
Отличается менее жесткими требованиями к расположению здания, а также может быть полностью реконструированным зданием относительно недавней постройки. Характеристики близки классу «А1», но допускают незначительные отклонения по второстепенным параметрам.
«А3»
Может быть присвоен полностью реконструированному зданию возрастом 20-30 лет. Допускается сравнительная неэффективность планировки и менее качественная система центрального кондиционирования.
Возможны некоторые ухудшения по отношению к подклассу «А2», например расположение офисного центра не в центральном, а в более удаленном, но престижном районе.
Коммерческая недвижимость: классификация
Наряду с ростом арендных ставок повышаются и требования, предъявляемые к объектам недвижимости. Но, к сожалению, часто во многих регионах на вопрос, по каким критериям вы различаете бизнес-центры или склады, выделяют две категории: дешевое и дорогое, центр или периферия. Но разве это правильно?
Еще год назад российские специалисты в сфере недвижимости надеялись и верили, что отечественный рынок сделает еще один шаг навстречу цивилизованному бизнесу, приняв единую систему классификации торговых помещений и аналогичную систему для помещений складских. Не одно агентство по недвижимости и не одна консалтинговая компания делали свои, в той или иной степени успешные, попытки упорядочить ситуацию на рынке торговой недвижимости, однако к согласию так и не пришли.
А в конце 2006 года на Московском исследовательском форуме четырьмя консалтинговыми компаниями была принята новая классификация офисных зданий в Москве, которая предъявляет более жесткие требования к бизнес-центрам.
Однако новые стандарты офисных зданий подходят в основном для Москвы и регионы не могут воспользоваться этими наработками. Некоторые параметры привязаны именно к московской шкале.
Но регионы также нуждаются в объективной оценке имеющихся и возводимых зданий. Эксперты считают, что отсутствие единого подхода к определению типа объектов коммерческой недвижимости тормозит развитие здорового рынка в нашем городе.
В западной практике объекты коммерческой недвижимости распределены по четырем основным классам A, B, C и D. Тем не менее, для российских условий такая классификация недвижимости является слишком обобщенной, и в то же время содержит много полутонов, а существенная часть зданий не может быть отнесена даже к классу D.
Далее предлагаем Вашему вниманию классификацию объектов недвижимости, которую удобно использовать в нашей деятельности.
| Наименование | Описание | |
| Характеристика | Значение | |
| Класс А | Назначение | Бизнес-центры |
| Возраст здания | Новое строительство | |
| Расположение | Первоклассное. Расположение на главных транспортных артериях и площадях, с удобным подъездом | |
| Конструктивные решения | Монолитно-каркасное, металло-каркасное здание. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фальшпола до подвесного потолка в законченном состоянии) | |
| Планировочные решения | Оптимальные. Рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), рациональное соотношение между колоннами и окнами | |
| Архитектура и отделка | Индивидуальный (авторский) проект. Наружная отделка высококачественными материалами. Внутренняя отделка по индивидуальному заказу арендатора. Панорамное остекление | |
| Инженерия | Высококачественная зарубежных производителей. Автоматизированные системы жизнеобеспечения. Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированнойсистемы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при помощи четырехтрубных фэнкойлов). Современные системы безопасности здания;UPS (источник бесперебойного питания) | |
| Инфраструктура и сервис | Развернутая инфраструктура централизованного обеспечения арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, средства бытового обслуживания и отдыха | |
| Паркинг | Достаточное количество машиномест на подземной автостоянке. Охраняемые стоянки с числом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. | |
| Управление зданием | Профессиональное управление, отвечающее международным стандартам. Профессиональный опытный арендодатель. Здание содержится в безупречном состоянии, имеет собственные службы безопасности, управления и обслуживания. Наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации | |
| Класс В | Назначение | Бизнес-центры, офисные здания |
| Возраст здания | Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации, или специальные новые офисные здания, или реконструированные особняки | |
| Расположение | Несоответствие некоторым требованиям к классу А (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) | |
| Конструктивные решения | Монолитно-каркасные, металло-каркасные, кирпичные здания. Возможность установки фальшполов и подвесных потолков | |
| Планировочные решения | Несоответствие некоторым требованиям к классу А (в связи с моральным устареванием объекта) | |
| Архитектура и отделка | ||
| Инженерия | Полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температуры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондиционирования воздуха; современные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания) | |
| Инфраструктура и сервис | Менее широкий спектр услуг | |
| Паркинг | Парковка, обеспечивающая достаточное количество машиномест | |
| Управление зданием | Управление зданием, отвечающее международ ным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; наличие правильно оформленной юридической документации на право собственности и эксплуатации зданием | |
| Класс С | Назначение | Офисные здания |
| Возраст здания | Устаревшие офисные здания, реконструированные здания иного назначения | |
| Расположение | С недостатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд) | |
| Конструктивные решения | Возможность установки подвесных потолков | |
| Планировочные решения | Достаточно эффективные поэтажные планы | |
| Архитектура и отделка | Требований к архитектуре не предъявляется. Ремонт, соответствующий западным стандартам | |
| Инженерия | Система предварительного охлаждения приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха | |
| Инфраструктура и сервис | Недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха | |
| Паркинг | Недостаточное количество машиномест | |
| Управление зданием | Круглосуточная охрана; хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель | |
| Класс D | Назначение | Нежилые помещения в административно-офисных зданиях, научно-исследовательских институтах, приспособленные под офисы |
| Возраст здания | Более 10 лет | |
| Расположение | Требования не предъявляются | |
| Конструктивные решения | ||
| Планировочные решения | ||
| Архитектура и отделка | Более или менее качественный ремонт | |
| Инженерия | Устаревшие инженерные коммуникации | |
| Инфраструктура и сервис | Требования не предъявляются | |
| Паркинг | ||
| Управление зданием | Отсутствие специализированных служб эксплуатации и жизнеобеспечения | |
| Класс E | Назначение | Нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные для размещения офисов (первые этажи и подвалы жилых домов, бывш. детские сады и т.д.) |
| Возраст здания | Требования не предъявляются | |
| Расположение | ||
| Конструктивные решения | ||
| Планировочные решения | ||
| Архитектура и отделка | Более или менее качественный ремонт | |
| Инженерия | Устаревшие инженерные коммуникации | |
| Инфраструктура и сервис | Требования не предъявляются | |
| Паркинг | ||
| Управление зданием | ||
| Класс F | Назначение | То же, что класс Е, но не приспособленные под офисы и не отремонтированные (неотделанные) |
| Возраст здания | ||
| Расположение | ||
| Конструктивные решения | ||
| Планировочные решения | ||
| Архитектура и отделка | Требуется реконструкция и ремонт (отделка) | |
| Инженерия | То же, что класс Е | |
| Инфраструктура и сервис | ||
| Паркинг | ||
| Управление зданием |
Продолжение следует.. Елена Андреева
Сеть Агентств Недвижимости «ЭКСПЕРТ»
«В»
Офисы экономкласса, как часто называют офисные помещения класса «В», зачастую не имеют фундаментальных различий от офиса класса «А». В отличие от класса «А», которые относятся к представительским помещениям, коммерческая недвижимость класса «В» относится к рабочим помещениям. Крупные компании располагают в таких офисах персонал, не относящийся к топ-менеджменту. Арендаторами являются небольшие организации и компании.
Для таких помещений характерно:
- Расположение не в центральных районах города.
- Сроки эксплуатации здания не превышают 10 лет.
- Качественная отделка, высота потолков не менее 3 м..
- Хорошо оснащенные зоны отдыха и общего пользования.
- Организованный охраняемый паркинг.
- Развитая инфраструктура обслуживания здания и бизнеса.
Торговая недвижимость
Торговые объекты — это коммерческая недвижимость, которая подготовлена для организации небольших оптовых и розничных продаж товаров и услуг. Коммерческие, а также развлекательные заведения находятся на пересечении рынка недвижимости и других сфер бизнеса в сочетании с торговым и развлекательным бизнесом. Торгово-развлекательный центр или торговый дом — эти объекты известны всем, однако правильная организованная система торгово-развлекательной платформы — это, несомненно, целая наука.
«С»
Офисы класса «С» преимущественно располагаются в перепрофилированных под офисные нужды зданиях советского времени постройки: НИИ, институты, заводоуправления.
Зданию такого типа характерно зачастую полное отсутствие центрального кондиционирования, непрофессиональное управление, отсутствие оборудованного паркинга.
Ремонт выполнен с использованием дешевых материалов, существуют проблемы с электрическим напряжением и инфраструктурой. Основные характеристики офисных помещений класса «С»:
- Расположение на окраине города, неудобный подъезд к зданию.
- Сроки эксплуатации превышают 10 лет.
- Стандартный ремонт, коридорная система.
- Устаревший дизайн, неэффективная планировка.
КАЧЕСТВЕННОЕ ОСВЕЩЕНИЕ ПОДНИМАЕТ ПРОИЗВОДИТЕЛЬНОСТЬ
На предприятиях, в офисных помещениях уровень достаточности света играет важную роль на утомляемость сотрудников, их готовность к длительной работе за компьютерами.
- Недостаточность света приводит к примеру, к порче зрения.
- Слабый свет увеличивает нагрузку на глаза, работники меньше взаимодействуют с компьютером, делают частые ошибки.
- Если офис связан с IT решениями и разработками, то здесь также есть свои ньюансы. Слишком резкий свет не позволит программистам долгое время работать за компьютером. А слишком мягкий свет расслабит их и будет клонить ко сну.
- Создайте разную световую атмосферу в офисе. В зоне приема пищи свет будет помягче. А в зоне рабочей — света должно быть поменьше. В зонах отдыха пусть будет дневной мягкий свет.
Не забывайте проверять освещенность на уровень ГОСТОВ, СНИППОВ, требований законодательства.
«D»
Объекты недвижимости, относящиеся к классу «D», не отвечают требованиям современного объекта офисной недвижимости. Офисы данного класса характеризуются устаревшими инженерными решениями, деревянными перекрытиями, отсутствием служб жизнеобеспечения. Располагаются за территорией города, в переоборудованных складских и производственных помещениях, в жилых домах.
Для класса «D» характерно:
- Состояние здания, требующее капитального ремонта.
- Коридорная система, расположение в подвальных и полуподвальных помещениях, отсутствие качественной планировки.
- Парковка стихийная, неохраняемая.
- Отсутствие инфраструктуры обслуживания и управления зданием.
Производственная недвижимость
Промышленная недвижимость и производственные мощности — довольно специфический сегмент рынка недвижимости. Долгое время из-за застоя в производстве России он оставался не до конца изученным, недооцененным и невостребованным. Тем не менее с недавних пор производственные мощности возрождают свою значимость. Важными в этом сегменте являются технопарки, а также проблема реконструкции промышленных зон крупных компаний.
К объектам имущества коммерческого характера можно отнести промышленные здания (склады, строения, где производится управление мощностями) и даже земельные участки, которые используются или планируются быть использованными для промышленного строительства и формирования складов.
Из всего вышесказанного можно сделать вывод, что в коммерческих целях могут использоваться любые здания, помещения, площадки и земельные участки, не предназначенные для жилых помещений.
Проводя постоянный анализ области коммерческой недвижимости, можно определить потребности рынка, что позволит увеличить его капитализацию. Выбор высокодоходной коммерческой недвижимости — очень сложная задача. С ней может успешно справиться только профессиональный брокер или консалтинговый агент. Но стоит учитывать то, что цена на их услуги по-прежнему очень высокая.
Разброс цен на недвижимость для офисов
Цены на офисную недвижимость зависят от множества факторов, главными из которых является удаленность от центра и соответствие той или иной категории. Средняя ставка аренды офиса класса «А» в 2021 году в Москве составляет 25 500 руб. за кв.м. в год, офис класса «В+» можно арендовать в среднем за 16 000 руб./кв.м. в год, а кв.м. в офисе класса «В-» обойдется в 14 500 руб. в год. Аренда офиса категорией ниже составляет, в среднем, 9 000 руб./кв.м. в год.
Если вам интересно узнать о разных сделках с офисами, читайте об их аренде и купле-продаже.
Потребность в корректной оценке определяет важность использования и постоянной актуализации максимально удобной и полной классификации для всех участников рынка. Четкие критерии дают ясное представление, за что арендатор готов платить деньги, и какой выбор и возможности готов предоставить арендодатель.
Офисная недвижимость
Офис — это коммерческая недвижимость, с помощью которой возможно получать доход по всем направлениям. Например, выпускать конкретная услуга или продукт, которые будут использоваться в будущем, позволяя сформировать экономику отдельно взятого сегмента рынка.
Исходя из этого определения можно понять, что офисная недвижимость все-таки считается является востребованным видом коммерческой недвижимости в Москве и других крупных городах России. Для развития бизнеса люди постоянно должны покупать или сдавать в аренду офисы, а это означает, что стоимость офисной недвижимости будет неизменно увеличиваться, и все большие площади будут выделены для ее строительства.
Очень сложно дать четкое определение концепции офисной недвижимости, потому что при этом типе объектов можно иметь в виду практически любое предприятие.
Класс «В»
Помещения класса «В» находятся в иерархии офисных зданий на ступеньку ниже, чем офисы класса «А». Их также называют бюджетными офисами или офисами эконом-класса. Вместе с тем, их отличия не носят принципиального характера: эти здания не претендую на звание бизнес-центра, но практически полностью отвечают требованиям западных компаний к эргономичности и инженерии; в отделке используются просто хорошие материалы (без эксклюзивности); управляют ими преимущественно российские компании, которых с небольшой натяжкой можно назвать профессиональными управляющими. В основной своей массе офисные здания класса «В» — это офисы класса «А» после 5-7 лет эксплуатации, хотя встречаются и реконструированные постройки более позднего периода, особняки в центре Москвы после полного переоборудования и ремонта.
В последнее время на рынке офисной недвижимости отмечается такая тенденция: компании арендуют офисы класса «А» для размещения топ-менеджмента и представительских целей, а для расположения основной массы персонала используются более дешевые офисы класса «В» и, в отдельных случаях, -«С».
В Москве
Полная осведомленность в классификации офисной недвижимости сегодня даже в Москве еще не является ключевым условием ведения бизнеса, поскольку наряду с 1,5 млн. кв. м класса «А» и более 4,5 млн. кв. м площадей класса «В» эксплуатируется свыше 25 млн. кв. м помещений классов «С» и «D». Существенная часть объектов подлежит редевелопменту в класс «В», т. е. по-прежнему значительная часть новых качественных офисов является реконструкцией старых. Среди введенных в эксплуатацию объектов преобладает класс «В». Иностранные компании предпочитают класс «А», тогда как для российских компаний традиционно более привлекателен класс В.
