Что такое отчуждение недвижимого имущества

Отчуждение имущества – это процедура, при которой право владеть, пользоваться и распоряжаться собственностью переходит от одного лица к другому. По умолчанию считается, что отчуждение включает в себя комплексные действия, выполняемые владельцем имущества добровольно (к примеру, путем заключения сделок). Однако в Гражданском Кодексе России есть нормы, в соответствии с которыми данная процедура может проводиться принудительно.

В статье расскажем, что такое отчуждение имущества.

Что это такое

Принудительное отчуждение имущества – означает действия, предпринимаемые госорганами для конфискации собственности физлица или юрлица по законодательно установленным основаниям. Это может быть как судебное постановление, так и решение других уполномоченных органов. Список ситуаций, при которых собственность принудительно отчуждается, четко регламентируется текущей законодательной базой.

Действия, в результате которых вещь будет отчуждена, выполняются самим владельцем, хоть и в силу предусмотренных законодательно императивных предписаний. Например, владелец собственности, которой он не может законно владеть, должен выполнить ее отчуждение в предусмотренные законодательно сроки.

Бесплатная консультация Юриста

+7 800 350-51-81

К примеру, процедура выполняется, если имущество относится к объектам ограниченного оборота. Другая ситуация – когда с торгов реализуется недвижимое имущество, которое находится на изымаемом участке земли. Еще один пример – отчуждение собственности, на которую наложили взыскание. Оно может быть наложено, к примеру, на недвижимость, взятую в ипотеку.

Порядок отчуждения недвижимого имущества

Отчуждение жилого помещения может производиться посредством совершения сделок – это самое распространенное основание. Независимо от вида сделки переход права собственности по ней должен отвечать определенным условиям:

• Отчуждать недвижимость может лишь совершеннолетний дееспособный собственник. От имени и в интересах недееспособного лица сделку заключает его законный представитель. Можно поручить отчуждение доверенному лицу.
• Письменная форма договора обязательна, какую бы сделку ни заключали стороны. Приветствуется нотариальное заверение.
• Любая сделка должна соответствовать общим и специальным требованиям ГК. Например, договор купли-продажи включает описание объекта и его цену, а договор дарения не может содержать условий о встречных представлениях.
• При передаче объектов следует соблюсти права третьих лиц. Например, в соответствии с , предприниматели имеют право преимущественного выкупа у государства арендуемой ими недвижимости. Если частную недвижимость приобрел один из супругов в браке, ее отчуждение возможно лишь при согласии второго, поскольку она является их общим имуществом.
• Каким бы ни было основание отчуждения, переход права собственности на недвижимость подлежит государственной регистрации. Лишь после фиксирования сведений о новом собственнике в ЕГРН имущество считается отчужденным.
• Свободно отчуждать можно лишь необремененную недвижимость. Арест, ипотека/залог, или запрет на отчуждение создадут проблемы при передаче права собственности.

Порядок отчуждения жилых помещений всегда одинаков независимо от вида сделки-основания. Он включает в себя несколько обязательных этапов. Рассмотрим их на примере договора купли-продажи недвижимости:

1. Проведение переговоров. Стороны оговаривают условия сделки: цену, порядок передачи недвижимости, раздел расходов на оформление и так далее.
2. Подготовка проекта договора. Разработку обычно поручают юристу, риелтору или нотариусу, хотя закон не запрещает составлять договор самостоятельно.
3. Подписание договора. Стороны могут подписать соглашение в любом месте. Как правило, это происходит в нотариальной конторе по месту расположения объекта.
4. Подписание передаточного акта. Согласно ст. 556 ГК, такой акт – обязательное условие договора купли-продажи. Рекомендуем составлять его и в случае заключения иных сделок, предполагающих передачу недвижимости.
5. Государственная регистрация. Пройти регистрацию можно в офисах Росреестра, ближайших МФЦ или же онлайн посредством электронного сервиса Госуслуг.

Что говорит закон о прекращении владения

Основания, по которым принудительно прекращается право собственности, прописаны в ст. 235 Гражданского Кодекса России.

Так, процедура является недопустимой, за исключением случаев, когда по основаниям, предусматриваемым законодательством:

• обращается взыскание на собственность по обязательствам;
• отчуждается собственность, которой физлицо/юрлицо не может законно владеть;
• отчуждается недвижимость, расположенная на участке земле, который изымается из-за ненадлежащей эксплуатации;
• отчуждается объект неоконченного строительства из-за истечения срока арендного договора, заключенного с государством;
• недвижимость отчуждается из-за изъятия участка земли для нужд государства;
• выкупаются бесхозяйственные ценности культуры, домашние животные;
• имущество реквизируется;
• имущество конфискуется.

Справка! Перевод собственности во владение государства от физлиц и юрлиц выполняется с компенсацией цены имущества и иных убытков. Порядок возмещения стоимости прописан в ст. 306 ГК России.

Кроме того Конституция РФ обозначает право каждого человека на собственность. Статья 35 гласит, что любой гражданин РФ наделен правом иметь собственность и может быть лишен ее только по решению суда. Право частной собственности охраняется законом.

Какие документы нужны для отчуждения имущества?

Большая часть сделок по отчуждению имущества представляет собой продажу или передачу недвижимости. Другие варианты отчуждения (дарение или конфискация) на практике встречаются гораздо реже.

Перечень документов продавца для оформления договора отчуждения (продажа квартиры):

• Правоустанавливающий документ (который подтверждает его право на владение недвижимостью). Варианты приобретения: купил (договор купли-продажи);
• получил в подарок или обменял (договор дарения или мены);
• приватизировал (документ о приватизации);
• получил в наследство (свидетельство о праве на наследство).

• Правоподтверждающие документы (доказывают, что недвижимость принадлежит именно этому продавцу). С 1 января 2021 года государственную регистрацию недвижимости подтверждает выписка из ЕГРН. Туда же включен еще один важный пункт: о том, на квартире нет никаких обременений и арестов.
• Удостоверение личности продавца (паспорт).
• Копия финансового лицевого счета и справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам.
• Подписанный договор купли-продажи (именно он с юридической точки зрения фиксирует процесс отчуждения имущества).
• Факт перехода прав подтверждает только официальная госрегистрация прав в реестре. Где получают разрешение? После купли-продажи недвижимости нужно заказывать новую выписку из ЕГРН. Придется оплатить госпошлину и налог на продажу недвижимости (если квартира находилась в собственности меньше трех или пяти лет – зависит от момента покупки).
• Согласие супруги на продажу квартиры или доли в ней (если квартира приобреталась в браке). Все собственники недвижимости должны быть согласны на продажу! А еще понадобится согласие органов опеки, если в квартире зарегистрированы несовершеннолетние.

Как собственность может отчуждаемой

Отчуждать можно практически любое имущество, если для выполнения данной процедуры есть соответствующие основания. Например, государство может изъять у человека, получившего наследство, оружие наследодателя. В таком случае основанием выступает отсутствие лицензии на владение оружием у физлица.

Чаще всего отчуждаются следующие виды владений:

• недвижимость;
• ценные бумаги;
• авторское право.

Недвижимость

Недвижимость принудительно отчуждается у владельцев в государственных интересах. По этой причине государство дает гарантию того, что возместит убытки владельцам. Недвижимость могут изъять лишь в том случае, если она размещается на участке земли, который подлежит изъятию для нужд государства и муниципалитета.

В ГК России приведены данные о:

• правилах выкупа земли у владельца;
• правилах расчета стоимости земли;
• правилах, по которым прекращается право владеть собственностью;
• правах владельца на землю, которая выкупается.

Государство равноценно возмещает убытки, которые понес владелец недвижимости. Кроме того, муниципалитет либо госорган, которые изымают собственность, должны через суд доказать, что достигнуть государственной цели без отчуждения недвижимого имущества не представляется возможным.

Ценные бумаги

Ценные бумаги отчуждаются одним из 2 способов. Так, можно размещать именные ЦБ путем внесения приходных записей по счетах прежних владельцев в депозитарии либо регистраторе.

Также можно размещать документарные облигации, внося приходные записи по депозитным счетам либо выдавая сертифицирующие документы прежним владельцам. По факту, отчуждение ценных бумаг проводится таким же образом, что и для недвижимого имущества (продажа, дарение, обмен, конфискация).

Авторское право

Под действие авторского права попадают научные открытия, достижения искусства, литературные произведения, базы данных, приложения для ПК, инновационные технологии и многое другое. Лицо, владеющее результатом интеллектуальной деятельности, располагает исключительными правами на него. Оно вправе давать другим лицам разрешение на использование своей интеллектуальной собственности либо запрещать делать это.

Важно! Для получения права на интеллектуальную собственность необходимо выполнить официальную регистрацию в госоргане. Лишь после этого данное право приобретет статус «товара» для продажи, дарения, обмена.

Соглашение об отчуждении авторского права оформляется письменно. В нем в обязательном порядке указывают сумму и правила выплаты вознаграждения. Это могут быть как проценты от дохода с интеллектуальной собственности, так и единоразовая выплата.

Возмездное и безвозмездное отчуждение: отличия и особенности

Второй критерий, по которому можно разделить отчуждение – это компенсация. Тоесть возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ или граждан, – это передача прав на него в обмен на материальное представление. Самый распространенный пример – договор купли-продажи, возмездным представлением которого является цена сделки.

Возмездное отчуждение предусматривается не только по договору, но и при принудительном изъятии объекта. Например, в случае изымания недвижимости для государственных нужд или при реквизиции собственник может требовать возмещения стоимости утраченного имущества.

Часто собственность утрачивается безвозмездно, то есть без материального представления. Это происходит как принудительно, так и добровольно. В первом случае это обращение взыскания на имущество или его конфискация.

Отчуждение в результате безвозмездной сделки – это, прежде всего, договор дарения или пожертвования. Если в соглашении содержится упоминание о встречном представлении (в обмен на подарок), существо сделки нарушается. Она будет считаться недействительной.

Порядок процедуры

Рассмотрим на примере участка земли, как выполняется отчуждение. Сначала россиянину приходит извещение, которым он уведомляется о нарушении законодательных норм при эксплуатации участка земли. В судебном порядке принимается решение о принудительном изымании участка. В случае, если вина владельца устанавливается в суде, производится оформление исполнительного листа. После этого земельный участок подлежит изъятию приставами.

Далее участок земли реализуется на торгах либо переходит в собственность государства, муниципалитета. Для восстановления собственных прав на землю бывший владелец должен обращаться в суд. Принудительное отчуждение может продолжаться несколько месяцев и больше. На сроки влияют обстоятельства, при которых выполняется процедура.

Для изъятия земли могут понадобиться такие документы:

• паспорт владельца;
• документы, которые устанавливают право на земельный участок;
• документы, которые удостоверяют право на земельный участок;
• технические документы на землю – план кадастра, описание участка, справка из БТИ о расположенных на земле строениях, заключение оценщика;
• заключение эксперта о состоянии территории;
• акт об изымании земельного участка;
• постановление суда.

Каждая из перечисленных бумаг предоставляется в виде ксерокопий и удостоверяется оригиналами.

К последствиям изъятия земли причисляется следующее:

1. Владелец потеряет собственные права на землю, не сможет использовать ее по своему усмотрению, получать выгоду от эксплуатации.
2. Владелец потеряет право на применение земельного участка в качестве залога.
3. Владелец не сможет выполнять продажу, обмен, дарение территории, осуществлять ее сдачу в аренду.

Кроме прав, владелец потеряет и свои обязательства по отношению к отчужденному участку, например:

• оплата налоговых сборов, начислений по коммуналке;
• организация агротехнических, охранных мероприятий;
• эксплуатация земельного участка только по прямому назначению.

В определенных ситуациях право владения имуществом можно восстановить. Исключение – случаи, когда собственность конфисковывают. При изымании подобным способом имущество продается на торгах, и право владения получает другое лицо.

Справка! Как правило, прежний собственник не может оспорить это действие, и единственный вариант возмещения понесенных убытков – материальная компенсация. Схожие правила действуют для национализации, когда земля целиком переходит в государственную собственность.

Добровольное и принудительное отчуждение: отличия и особенности

Как упоминалось выше, процедура отчуждения недвижимого имущества может быть добровольной и принудительной. Этот критерий принципиально отличает разные процессы перехода права собственности на жилье или землю. Рассмотрим эти особенности подробнее.

Добровольная передача недвижимости

Добровольное отчуждение недвижимости – это сделка, которая является выражением внутренней воли каждой из сторон. Следовательно, оба участника осознанно идут на заключение договора и согласны осуществить переход права собственности на недвижимость. Только в этом случае отчуждение считается добровольным.

Добровольность как выражение внутренней воли стороны сделки не соблюдается в случае подписания договора:

• недееспособным, ограниченным в дееспособности или несовершеннолетним лицом;
• представителем недееспособного, если сделка нарушает интересы его подопечного;
• представителем собственника, если доверенность не дает полномочий на отчуждение;
• под влиянием заблуждения, обмана, угрозы или насилия;
• собственником, состояние которого не позволяло понимать значение своих действий и руководить ими.

Сделка по отчуждению недвижимости, подписанная собственником недобровольно, недействительна.

Согласие супруга на отчуждение

Если собственник приобрел объект в браке, обязательным условием любой сделки в его отношении является нотариально удостоверенное согласие супруга на отчуждение недвижимости. Согласно п. 2 ст. 34 , все, что супруги приобрели после заключения брака, считаются их совместной собственностью, независимо от того, на кого зарегистрировано имущество.

Если супруг планирует распорядиться общим имуществом, для государственной регистрации перехода прав потребуется оформленное у нотариуса супружеское согласие. В противном случае сделка может быть признана недействительной.

При продаже квартиры, в которой прописан или имеет долю в праве собственности ребенок, придется заручиться одобрением органов опеки. Чтобы его получить, следует доказать, что взамен продаваемого жилья ребенка обеспечат равноценными квадратными метрами.

Правила оформления добровольного отчуждения

Сделки по переходу права собственности на недвижимость оформляются в письменном виде. Это связано с процедурой дальнейшей госрегистрации, ведь один экземпляр соглашения нужно представить в Росреестр.

Кроме того, при подготовке сделки должны быть соблюдены следующие правила удостоверения договоров и их заключения:

• собственник представляет все правоустанавливающие и технические документы на объект, сообщает приобретателю о наложенных обременениях и правах третьих лиц;
• стороны указывают в договоре полное описание объекта в соответствии с техпаспортом, цену купли-продажи, информацию об участниках сделки с указанием паспортных и иных данных;
• сторонам рекомендуется оговорить порядок (например, подписание передаточного акта) и сроки передачи недвижимости, порядок и сроки расчетов, ответственность;
• передачу задатка рекомендуется оформлять дополнительной распиской;
• заранее нужно определить и указать в договоре, кто займется переоформлением в Росреестре и понесет связанные с этим расходы;
• приветствуется удостоверение нотариусом. Оно позволит подтвердить безоговорочную законность сделки.

Ознакомьтесь с образцом типового договора.

Принудительное изъятие недвижимости

Любое отчуждение недвижимости без волеизъявления собственника является принудительным. Потому его невозможно оформить какой-либо сделкой. Изъятие всегда происходит по решению суда, службы судебных приставов или органа исполнительной власти.

Согласно п. 2 ст. 235 ГК, принудительное отчуждение недвижимого имущества у собственника возможно в случаях:

• обращения взыскания в рамках исполнительного производства, например, при крупной кредитной задолженности;
• изъятия земли в связи с ее ненадлежащим использованием или неиспользованием по назначению, например, если на участке для ИЖС в течение 3 лет не начато строительство;
• изъятия участка для государственных и муниципальных нужд, например, для постройки автомагистралей или ЛЭП;
• конфискации по приговору суда, например, если недвижимость приобретена преступным путем;
• реквизиции, если возникли чрезвычайные обстоятельства: стихийное бедствие, техногенная катастрофа и так далее.

О других случаях принудительного изъятия читайте в статье «Конфискация недвижимости в 2021 году».

Государственное отчуждение

Постановление о государственном отчуждении земли и располагающейся на ней недвижимости принимается уполномоченным федеральным госорганом по заявлению управляющей компании. Последняя занимается реализацией всех мероприятий, направленных на выполнение решения о государственном изымании земли.

Так, управляющая компания может по указу соответствующего федерального госоргана оценивать отчуждаемую недвижимость, осуществлять требуемые кадастровые работы, проводить переговоры с обладателями прав на отчуждаемую недвижимость. Отчет об оценке составляется оценщиком по поручению уполномоченного госоргана, который принял решение об отчуждении.

Изымание участков земли для нужд государства и муниципалитета может выполняться по основаниям, которые связаны с:

• исполнением обязательств, предусмотренных международными договоренностями РФ;
• возведением, восстановлением объектов общегосударственного значения (объекты федерального, регионального значения) либо объектов местного значения (если отсутствуют иные варианты возведения, восстановления объектов);
• прочими основаниями, которые предусматриваются федеральным законодательством России.

Отчуждение недвижимости по дарственной

Дарственная – это договор об отчуждении недвижимого имущества родственнику или другому лицу на безвозмездной основе (ст. 572 ГК). Даритель передает право собственности на квартиру/землю или обещает подарить эту недвижимость в будущем. При этом он не вправе требовать от второй стороны встречного представления (платы за подарок, другой вещи или услуги), иначе договор станет недействительным.

В любой момент до передачи дара одаряемый вправе от него отказаться. Но если отказ нанес дарителю ущерб, он имеет право на его возмещение.

Даритель может расторгнуть договор, если одаряемый совершит покушение на жизнь и здоровье его самого или близких родственников (ст. 578 ГК).

Если было оформлено обещание дарения в будущем, но материальное положение дарителя значительно ухудшилось, он вправе отказаться от исполнения договора (ст. 577 ГК).

Особых условий для заключения этого типа соглашений не предусмотрено. Его можно составить в простой письменной форме без нотариального удостоверения. Регистрации подлежит лишь переход прав на недвижимость.

Предлагаем ознакомиться с типовым договором дарения.