В Федеральный закон от 13.07.15 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее — Закон № 218-ФЗ) в 2021 г. были внесены изменения Федеральным законом от 3.07.16 г. № 361-ФЗ. Большая часть измененных норм Закона № 218-ФЗ вступила в силу с начала 2021 г. В данной статье мы рассмотрим наиболее важные, на наш взгляд, части этого Закона, поскольку его положения и новые правила оформления права собственности и постановки на кадастр учитывают европейский опыт регистрации прав на недвижимое имущество и призваны улучшить систему учета недвижимого имущества в Российской Федерации.
В соответствии с п. 1 ст. 8.1 ГК РФ в случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации, которая осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ. В настоящее время такой порядок установлен Федеральным законом от 21.07.97 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон № 122-ФЗ). Именно на смену ему приходит новый Закон № 218-ФЗ.
Пункт 3 ст. 1 Закона № 218-ФЗ определяет понятие государственной регистрации прав на недвижимое имущество как юридический акт признания и подтверждения возникновения, изменения, перехода, прекращения права определенного лица на недвижимое имущество или ограничения такого права и обременения недвижимого имущества. Данное определение не претерпело особых изменений и аналогично тому, что содержится в ст. 2 ныне действующего Закона № 122-ФЗ. Согласно п. 5 ст. 1 Закона № 218-ФЗ госрегистрация права в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН) является единственным доказательством существования зарегистрированного права и может быть оспорена только в судебном порядке.
Регистрацию проводит специальный уполномоченный Правительством РФ федеральный орган исполнительной власти — Росреестр. Именно он осуществляет ведение государственного реестра и регистрацию прав на недвижимое имущество.
При госрегистрации фиксируется факт наличия недвижимости и приводятся ее характеристики (например, вид и тип недвижимости — дом, земельный участок и т. п., площадь, адрес расположения), сведения о том, кому принадлежит данная недвижимость (Ф.И.О. гражданина или наименование юридического лица, иные данные), а также есть ли обременения (ограничения в использовании, владении и распоряжении имуществом), например, в результате залога или аренды.
Единый реестр — благо?
Одним из основных нововведений стало формирование ЕГРН путем слияния баз Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) и Государственного кадастра недвижимости (ГКН).
До 1 января 2021 г. оборот недвижимости в стране, по сути, подчинялся двойному регулированию. Так, постановка объекта на учет в ГКН требовала предоставление одного пакета документов, а регистрация прав на недвижимость другого. При этом гражданин или организация вынуждены были обращаться сначала в кадастровую палату, а потом в управление Росреестра, и у каждой из организаций были свои требования к документам, их оформлению, свой срок совершения регистрационных действий, что вынуждало участвовать в двух длительных процедурах. Создание единого реестра позволит сократить как время оформления документов, так и приведет к единообразию в требованиях. Итак, вкратце о новом.
Без привязки к территории.
Документы будут принимать в любом подразделении Росреестра. До 1 января 2021 г. заявитель должен был обращаться в территориальный орган соответствующий расположению недвижимости. Теперь, если гражданин приобрел недвижимость в другом городе, ему не придется ехать туда для регистрации права — достаточно будет подать документы в ближайшее отделение в своем городе. Также заявление можно подать через МФЦ.
Меньше документов от юридических лиц.
С 1 января 2021 г. юридические лица не обязаны представлять учредительные документы при регистрации права, как это было ранее. Теперь сотрудники Росреестра самостоятельно будут запрашивать необходимую документацию у органов, отвечающих за госрегистрацию юридических лиц.
Общий срок
осуществления учета объекта недвижимости в кадастре и госрегистрации прав сокращен и составит, при подаче документов в Росреестр:
5 рабочих дней — для кадастрового учета; 10 рабочих дней — в случае одновременного проведения учета и госрегистрации прав; 7 рабочих дней — для госрегистрации прав.
Если документы будут представляться через МФЦ, то сроки проведения кадастрового учета и госрегистрации прав увеличиваются на два рабочих дня.
Установлен единственный случай отказа в приеме документов
— если не установлена личность заявителя, который непосредственно обратился с документами (например, не предъявлен паспорт или доверенность на представителя организации).
Уточнен перечень оснований для возврата заявления и документов без рассмотрения.
В частности, к ним относятся:
несоответствие формата заявления и документов, представленных в электронном виде, установленному формату; наличие в заявлении и документах, которые представлены в бумажном виде, подчисток, приписок, зачеркиваний и других неоговоренных исправлений, в том числе выполненных карандашом, а также наличие повреждений, не позволяющих однозначно истолковать их содержание; отсутствие подписи заявителя в заявлении о кадастровом учете объекта или госрегистрации прав; если в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах отсутствует информация об уплате госпошлины и не представлен документ, подтверждающий ее уплату; в ЕГРН имеется запись о невозможности регистрации перехода, ограничения права и обременения недвижимости без личного участия собственника или его законного представителя.
Установлены более продолжительные сроки приостановления госрегистрации прав:
три месяца — по решению государственного регистратора (за исключением отдельных оснований, для которых предусмотрены иные сроки приостановления); шесть месяцев — по инициативе заявителя, при этом в Законе № 218-ФЗ уточнено, что по заявлению приостановление возможно только один раз.
Статья 61. Порядок исправления ошибок, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости
1. Техническая ошибка (описка, опечатка, грамматическая или арифметическая ошибка либо подобная ошибка), допущенная органом регистрации прав при внесении сведений в Единый государственный реестр недвижимости и приведшая к несоответствию сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, сведениям, содержащимся в документах, на основании которых вносились сведения в Единый государственный реестр недвижимости (далее — техническая ошибка в записях), исправляется по решению государственного регистратора прав в течение трех рабочих дней со дня обнаружения технической ошибки в записях или получения от любого заинтересованного лица заявления об исправлении технической ошибки в записях либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении технической ошибки в записях. Орган регистрации прав в течение трех рабочих дней со дня исправления технической ошибки в записях уведомляет соответствующих участников отношений, возникающих при государственной регистрации прав, об исправлении технической ошибки в записях. Исправление технической ошибки в записях осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости. При отсутствии оснований для исправления технической ошибки в записях или невозможности ее исправления на основании заявления заинтересованного лица орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем истечения установленного настоящей частью срока, обязан отказать в исправлении технической ошибки в записях, направив уведомление об этом с указанием причин отказа обратившемуся с заявлением об исправлении технической ошибки лицу в порядке, установленном в соответствии с частью 5 настоящей статьи. Уведомление об отказе в исправлении технической ошибки в записях может быть обжаловано в судебном порядке.
2. Порядок представления и форма заявления об исправлении технической ошибки в записях, а также требования к заполнению и формату заявления об исправлении технической ошибки в записях в форме электронного документа устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.
2.1. Указанное в части 1 настоящей статьи заявление может быть представлено в форме электронного документа посредством использования личного кабинета без подписания его усиленной квалифицированной электронной подписью заявителя.
3. Воспроизведенная в Едином государственном реестре недвижимости ошибка, содержащаяся в межевом плане, техническом плане, карте-плане территории или акте обследования, возникшая вследствие ошибки, допущенной лицом, выполнившим кадастровые работы или комплексные кадастровые работы, или ошибка, содержащаяся в документах, направленных или представленных в орган регистрации прав иными лицами и (или) органами в порядке межведомственного информационного взаимодействия, а также в ином порядке, установленном настоящим Федеральным законом, либо в порядке, установленном для осуществления государственного кадастрового учета до дня вступления в силу настоящего Федерального закона (далее — реестровая ошибка), подлежит исправлению по решению государственного регистратора прав в течение пяти рабочих дней со дня получения документов, в том числе в порядке межведомственного информационного взаимодействия, свидетельствующих о наличии реестровых ошибок и содержащих необходимые для их исправления сведения, либо на основании вступившего в законную силу решения суда об исправлении реестровой ошибки (документов, обеспечивающих исполнение такого решения суда). Исправление реестровой ошибки осуществляется в случае, если такое исправление не влечет за собой прекращение, возникновение, переход зарегистрированного права на объект недвижимости, в порядке:
1) осуществления государственного кадастрового учета в связи с изменением объекта недвижимости, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее с заявлением об осуществлении одновременно государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав либо с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета соответствующего объекта недвижимости;
2) внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений, поступивших в порядке межведомственного информационного взаимодействия, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке;
3) внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений в уведомительном или ином предусмотренном федеральным законом порядке, если реестровая ошибка содержится в документах, представленных ранее в таком порядке.
4. В случаях, если исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости, такое исправление производится только по решению суда. В суд с заявлением об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки также вправе обратиться орган регистрации прав.
5. Уведомления об исправлении технической ошибки в записях и реестровой ошибки направляются органом регистрации прав правообладателям в течение трех рабочих дней со дня внесения соответствующих изменений в Единый государственный реестр недвижимости в форме и в порядке, которые установлены органом нормативно-правового регулирования.
6. Орган регистрации прав при обнаружении реестровой ошибки в описании местоположения границ земельных участков, муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств, наличие которой является в том числе причиной пересечения границ земельных участков, границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств с границами земельного участка, принимает решение о необходимости устранения такой ошибки, которое должно содержать дату выявления такой ошибки, ее описание с обоснованием квалификации соответствующих сведений как ошибочных, а также указание, в чем состоит необходимость исправления такой ошибки. Орган регистрации прав не позднее рабочего дня, следующего за днем принятия данного решения, направляет его заинтересованным лицам или в соответствующие органы для исправления такой ошибки. Порядок и способы направления органом регистрации прав данного решения в форме электронного документа с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети «Интернет», включая единый портал, устанавливаются органом нормативно-правового регулирования. Суд по требованию любого лица или любого органа, в том числе органа регистрации прав, вправе принять решение об исправлении такой реестровой ошибки.
6.1. По истечении трех месяцев со дня направления в предусмотренные частью 6 настоящей статьи органы решения о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости в описании местоположения границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств орган регистрации прав вносит изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств в порядке, установленном статьей 34 настоящего Федерального закона.
7. По истечении трех месяцев со дня направления указанным в части 6 настоящей статьи лицам решения о необходимости устранения реестровой ошибки в сведениях Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ земельного участка и при непоступлении документов, на основании которых обеспечивается устранение данной реестровой ошибки (заявление о государственном кадастровом учете в связи с изменением основных сведений об объекте недвижимости и межевого плана), орган регистрации прав вносит изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости о местоположении границ и площади такого земельного участка без согласия его правообладателя при наличии в органе регистрации прав необходимых для этого документов, материалов и соблюдении установленных настоящей статьей условий. На основании поступившего в орган регистрации прав до истечения указанного в настоящей части срока заявления собственника земельного участка данный срок продлевается на срок, указанный в таком заявлении, но не более чем на три месяца. Изменение в Едином государственном реестре недвижимости сведений о местоположении границ земельного участка при исправлении реестровой ошибки в случае, указанном в настоящей части, осуществляется органом регистрации прав с учетом сведений, содержащихся в правоудостоверяющих документах, с использованием картографической основы и (или) иных документов (материалов) в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования. При этом площадь земельного участка после изменения сведений о местоположении границ земельного участка в связи с исправлением реестровой ошибки в случае, указанном в настоящей части, может отличаться от площади земельного участка, сведения о которой содержатся в Едином государственном реестре недвижимости, не более чем на пять процентов.
7.1. При исправлении реестровых ошибок в порядке, установленном частью 7 настоящей статьи, орган регистрации прав на основании имеющихся и (или) полученных дополнительно документов и материалов также вносит в Единый государственный реестр недвижимости сведения о местоположении границ (координатах характерных точек границ) смежных и (или) несмежных земельных участков исходя из сведений, содержащихся в документе, подтверждающем право на соответствующий земельный участок, или при отсутствии такого документа — исходя из сведений, содержащихся в документах, определявших местоположение границ земельного участка при его образовании, или в случае отсутствия в указанных документах сведений о местоположении границ земельного участка — исходя из местоположения границ такого земельного участка, существующих на местности пятнадцать лет и более и закрепленных с использованием природных объектов или объектов искусственного происхождения, позволяющих установить местоположение границ земельного участка, и (или) контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства при наличии в органе регистрации прав необходимых для этого документов, материалов и соблюдении установленных настоящей статьей условий, а также сведения о площади земельных участков в соответствии с установленным местоположением границ таких земельных участков. В указанном случае подготовка межевого или технического плана соответствующего объекта недвижимости не осуществляется.
7.2. Внесение в Единый государственный реестр недвижимости установленных органом регистрации прав, в том числе в результате исправления реестровых ошибок в описании местоположения границ земельных участков, сведений о местоположении границ и площади земельного участка, местоположении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельном участке не является препятствием для осуществления государственного кадастрового учета соответствующего объекта недвижимости на основании документов, представленных в орган регистрации прав собственником указанных земельного участка, здания, сооружения, объекта незавершенного строительства после внесения таким органом сведений о местоположении границ земельного участка, местоположении зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства на земельном участке.
7.3. В целях реализации полномочий органа регистрации прав, предусмотренных частью 7.1 настоящей статьи, подведомственное органу регистрации прав федеральное государственное бюджетное учреждение осуществляет определение координат характерных точек границ смежных и (или) несмежных земельных участков, площади таких земельных участков, определение координат характерных точек контуров зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства, а также при необходимости — координат характерных точек границ муниципальных образований, населенных пунктов, территориальных зон, лесничеств.
7.4. Требования к точности и методам определения координат характерных точек границ земельных участков, характерных точек контура здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке при исправлении реестровых ошибок в описании местоположения границ земельных участков, местоположения здания, сооружения или объекта незавершенного строительства на земельном участке в предусмотренном частью 7.1 настоящей статьи случае устанавливаются органом нормативно-правового регулирования.
7.5. В случае, если органом регистрации прав в сведениях Единого государственного реестра недвижимости выявлена реестровая ошибка, связанная с использованием системы координат, отличной от местной системы координат, установленной для ведения Единого государственного реестра недвижимости в отношении кадастрового округа (далее — иная система координат), орган регистрации прав при наличии у него параметров перехода (ключей) от иной системы координат к местной системе координат вправе без предварительного извещения заинтересованных лиц осуществить пересчет координат характерных точек всех границ (включая границы земельных участков, контуры зданий, сооружений, объектов незавершенного строительства и границы объектов, сведения о которых внесены в реестр границ), сведения о местоположении которых представлены в Едином государственном реестре недвижимости в иной системе координат, в местную систему координат и внести изменения в сведения Единого государственного реестра недвижимости в части местоположения таких границ, а в отношении земельных участков также в части их площади. Значение вычисленной в связи с таким пересчетом площади земельного участка может отличаться от первоначального значения площади не более чем на величину погрешности определения площади земельного участка, сведения о которой внесены в Единый государственный реестр недвижимости.
8. В течение пяти рабочих дней со дня исправления реестровой ошибки в случае, указанном в части 7 настоящей статьи, орган регистрации прав обязан уведомить об этом правообладателя земельного участка в порядке и способами, которые установлены органом нормативно-правового регулирования.
9. Споры, возникающие в связи с исправлением реестровой ошибки в случае, указанном в части 7 настоящей статьи, рассматриваются в судебном порядке.
Нотариус, как регистратор?
Нововведения в Закон № 218-ФЗ, вступившие в силу с 1 января 2017 г., прямо относят нотариусов к числу участников отношений, возникающих при осуществлении госрегистрации прав. При осуществлении госрегистрации прав на недвижимое имущество на основании нотариально удостоверенной сделки, свидетельства о праве на наследство, свидетельства о праве собственности на долю в общем имуществе супругов достоверность нотариально удостоверенного документа проверяется государственным регистратором прав через единую информационную систему нотариата.
Нотариус является одним из лиц, по заявлению которого допускается госрегистрация прав на объект недвижимости без одновременного государственного кадастрового учета такого объекта, но только в том случае, когда такое право возникло на основании нотариально удостоверенной сделки или иного совершенного нотариусом нотариального действия. Нотариус может направить такие документы посредством электронного отправления, в том числе в форме электронных образцов документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью. При этом надо понимать, что при отправке документов нотариусом в электронном виде получить от него документ с отметкой о госрегистрации не получится, поскольку с 15 июля 2021 г. при регистрации собственности на недвижимость в России свидетельства больше не выдают.
Общие сведения о 218 ФЗ
Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» был принят Государственной Думой 3 июля 2015 года, а одобрен Советом Федерации спустя несколько дней. В это-же время были внесены правки в ФЗ о нотариате. Подробности по ссылке:
Краткое содержание ФЗ 218:
- Глава 1 — описывает общие положения ФЗ 218;
- Глава 2 — раскрывает деятельность Единого государственного реестра недвижимости;
- Глава 3 — описывает способы государственного кадастрового учета недвижимости и регистрации прав на имущество;
- Глава 4 — перечисляет способы внесения информации в Единый государственный реестр недвижимости;
- Глава 5 — описывает уведомительный порядок, на основании которого сведения вносятся в ЕГР недвижимости;
- Глава 6 — перечисляет особенности проведения регистрации прав недвижимого имущества и отдельных видов прав на него;
- Глава 7 — описывает методы исправления ошибок, которые содержатся в Едином государственном реестре;
- Глава 8 — перечисляет ситуации, на основании которых предоставляется информация из Единого государственного реестра недвижимости;
- Глава 9 — описывает понятие государственного регистратора прав;
- Глава 10 — предусматривает ответственность за несоблюдение прав человека или правил регистрации прав на недвижимое имущество;
- Глава 11 — перечисляет итоговые положения.
Последние изменения в ФЗ 128 «О государственной регистрации недвижимости» были внесены 31 декабря 2021 года.
ФЗ №129 в последней редакции. Подробнее читайте здесь:
Срок оформления прав собственности на недвижимость
Прежде чем определиться со сроком регистрации прав на недвижимое имущество, следует проанализировать этапы регистрации.
Этапы регистрации прав на недвижимость:
- Сбор документов и передача их в соответствующие органы.
- Экспертная оценка предоставляемых бумаг. Проверяется на основании федерального закона № 218, наличие разногласий между заявленными и имеющими правами, а также иных причин, которые могут препятствовать осуществлению государственных полномочий.
- Передача документов заявителю о регистрации права собственности конкретного недвижимого имущества.
В пункте 3 статьи 13 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество» составляют:
- 10 дней с момента сдачи документов на регистрацию. Стандартный срок, если иное не предусматривается законодательством;
- 15 дней — время, которое предоставляется на оформление ипотеки территорий, нежилых объектов и зданий;
- 5 дней — предоставляется время для проведения мероприятий по регистрации ипотеки жилого объекта;
- Регистрация земельной территории осуществляется в аналогичные сооружениям сроки, которые расположены на ней.
Вам будет интересно: 178 ФЗ о приватизации государственного и муниципального имущества в новой редакции тут:
Список документов
Список документов для регистрации недвижимости по ФЗ 218:
- Письменно составленное заявление о государственной регистрации;
- Паспорт или другой документ, который удостоверяет личность заявителя;
- Доверенность, которая подтверждается нотариально;
- Платежный документ о внесении платы за государственную регистрацию;
- Технические акты на недвижимость;
- Акт приемки о том, что недвижимость была сдана в эксплуатацию в виде жилого объекта;
- Постановление местного органа государственной власти о том, что акт приемки является действительным;
- Документ, свидетельствующий о праве собственности на земельную территорию;
- Договор, в котором указываются доли при праве общей долевой собственности;
- Другие государственные документы (по требованию).
Куда обращаться для регистрации недвижимости?
После приобретения или унаследования недвижимости ее необходимо зарегистрировать в течение полугода. Если возникли какие-то ограничения прав на недвижимое имущество, обратиться для выяснения обстоятельств также необходимо в течение полугода.
Для регистрации обремений или права следует обратиться к нотариусу или в НАО «Государственная корпорация Правительство для граждан».
На портале электронного правительства появилась услуга регистрации. Теперь если сделка регистрируется у нотариуса, ее сразу можно передать на учет в государственный орган онлайн. Все мероприятия нотариус проводит собственноручно. Гражданину Российской Федерации потребуется только оплатить услугу. Оплата осуществляется после получения уведомления о том, что регистрация была завершена успешно и был присвоен уникальный номер.
Кто и за что несет ответственность
Особый интерес у граждан вызывает вопрос, кто и за что несет ответственность при осуществлении кадастрового учета и госрегистрации. Ответственность за действия (бездействие) при проведении кадастрового учета и госрегистрации распределена между Росреестром, государственным регистратором и другими лицами.
Так, государственный регистратор несет ответственность за несоответствие внесенных им в ЕГРН сведений тем сведениям, которые содержатся в представленных документах (за исключением данных, внесенных из других информационных ресурсов), за необоснованное приостановление и отказ в кадастровом учете или госрегистрации прав или уклонение от их проведения.
Росреестр несет ответственность за ненадлежащее исполнение своих полномочий, в том числе за утрату и искажение сведений, которые содержатся в ЕГРН, полноту и достоверность предоставляемых сведений, незаконный отказ в кадастровом учете или госрегистрации прав, установленный вступившим в законную силу решением суда. При этом предусмотрены случаи, когда Росреестр имеет право регрессного требования к органам и лицам, по вине которых допущены нарушения.
Также нововведениями в Закон № 218-ФЗ уточнены условия выплаты компенсации за утрату права на жилое помещение. Компенсация за жилое помещение — единственное пригодное для постоянного проживания — выплачивается однократно собственнику, который по независящим от него причинам не вправе истребовать его от добросовестного приобретателя, а также добросовестному приобретателю, от которого оно было истребовано. Согласно Закону № 218-ФЗ условием ее выплаты является невозможность получить от третьих лиц возмещение, установленное вступившим в законную силу решением суда, по причине прекращения взыскания по исполнительному документу, например, в связи с внесением записи об исключении должника-организации из ЕГРЮЛ. Однако положение Закона № 218-ФЗ о компенсации за утрату права, зарегистрированного в ЕГРН, вступает в силу только с 1 января 2021 г.
