Расторжение договора ренты пожизненного содержания с иждивением: иск, соглашение, отчуждение квартиры

Выкуп ренты

Рентный договор имеет множество преимуществ. Так, во время его действия сделки с объектом недвижимости, будь то аренда, продажа, залог, обмен или регистрация жильцов, запрещены без согласия получателя ренты. Последний может проживать в своем доме, имея при этом гарантированную материальную помощь. Это условие особенно важно для людей пенсионного возраста, инвалидов и тех, у кого проблемы со здоровьем. Предметом сделки может быть как дорогостоящее жилье, так и менее ценное.
Недостатки рентного договора:

• недостаточная защищенность того, кто выплачивает ренту;
• неопределенный, часто длительный период действия;
• отчуждение недвижимости лишь при согласии рентополучателя;
• в случае обесценивания, утраты или порчи жилья обязанности плательщика остаются неизменными;
• одностороннее расторжение сделки – только по желанию собственника.

Заключить сделку пожизненного содержания несложно, а вот ее расторжение – дело хлопотное. Договоренность не может заключаться на определенный срок. Истечение такового наступает лишь в случае смерти собственника. Однако есть ряд обстоятельств, при которых аннулирование договора возможно.

Расторжение сделки допустимо лишь при желании рентополучателя. Процесс сложен и длителен, происходит в судебном порядке. Поводом для аннулирования может послужить как общее основание, применяемое ко всем видам договоров, так и особые специфические условия. Перечень обстоятельств для разрыва соглашения:

1. Невыполнение обязанностей: нарушение обязательств по страховке либо потеря обеспечения. При больших расходах собственника имущества из-за расторжения сделки он вправе потребовать компенсацию.
2. Нарушение условий – любое несоблюдение условий договоренности является поводом для ее расторжения. Если недвижимость передана рентодателю, но он не внес плату, получатель вправе потребовать имущество назад.
3. Несоблюдение условий пожизненного содержания. В таком случае иждивенец имеет право вернуть свое имущество безо всякой компенсации расходов.

Законодательство России допускает разрыв рентного соглашения посредством выкупа ренты. Зачастую во избежание спорных моментов условия, при которых это может произойти, прописываются в договоре. Грамотно составленное соглашение защищает интересы получателя и плательщика еще до начала правоотношений.

Договор пожизненной ренты и пожизненного содержания с иждивением предусматривает выкуп ренты только получателем. Сделать это можно при таких ситуациях:

• плательщик объявлен банкротом или официально признался в своей неплатежеспособности;
• обязательства по выплатам злостно не выполняются;
• платеж просрочен более чем на 365 дней;
• объект недвижимости стал собственностью нескольких лиц;
• в иных случаях, предусмотренных договоренностью.

О стоимости выкупа рентодатель и рентополучатель договариваются сами, но она должна выражаться в твердой сумме и составлять как минимум денежный эквивалент уже выплаченной ренты. Если денежный эквивалент выкупа не указан в договоре, его нормативный размер приравнивается к сумме ренты за год. К годовой выплате добавится стоимость недвижимости, переданной под выплату ренты бесплатно.

Предлагаем ознакомиться: Дарственная на квартиру между близкими родственниками: бланк договора дарения квартиры и образец заполнения

Постоянной

В роли инициатора выкупа постоянной ренты может выступать и получатель, и плательщик. Последний вправе подать письменное заявление не позднее, чем за 3 месяца до окончания выплат. Обязательство плательщика прекращается лишь тогда, когда сумма выкупа выплачена в полном объеме. Однако случается, что в документе оговаривается иной порядок: запрет на выкуп при жизни собственника жилья, определенный срок с момента заключения договора (но не более 30 лет).

Разрыв рентной договоренности – достаточно сложный процесс. Успех зависит от условий, указанных в документе, немалую роль играет квалифицированная юридическая помощь. Судебное разбирательство заканчивается в пользу истца лишь тогда, когда выдвинутые обвинения подкреплены доказательствами и он действительно пострадал от недобросовестности рентоплательщика.

Пожизненной

Выкуп пожизненного вида сделки происходит согласно статьям 594 и 599 ГК РФ. Данный процесс наиболее выгоден для рентополучателя, особенно если денежный эквивалент выкупа больше, чем стоимость объекта недвижимости. Процесс может происходить в судебном порядке или после освидетельствования несоблюдения условий договоренности.

• плательщик не выполнил обязанности по обеспечению своих обязательств по договору ренты либо не застраховал риск ответственности за неисполнение обязательств по договору. Получатель ренты также вправе требовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора (ст. 587 ГК РФ),
• существенное нарушение плательщиком условия договора пожизненной ренты. Получатель вправе требовать расторгнуть договор ренты, возместить убытки, а если имущество было передано бесплатно, то он может потребовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты (ст. 599 ГК РФ). Такое расторжение договора осуществляется в судебном порядке.
• существенное нарушение обязательств плательщиком по договору пожизненного содержания с иждивением. В данном случае получатель ренты не компенсирует расходы плательщика по содержанию получателя ренты. Возврат имущества осуществляется в любом случае, то есть независимо от того бесплатно или за плату оно передавалось плательщику (ст. 605 ГК РФ).

Что понимается под существенным нарушением обязательств или условий договора? В соответствии со ст. 450 ГК РФ существенное нарушение договора – это причинение ущерба другой стороне, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора ренты. Например, неуплата плательщиком платежей в счет ренты определенный период времени, односторонне изменение плательщиком своих обязательств – за место того, чтобы осуществлять уход за получателем ренты, плательщик выплачивает определенную денежную сумму. [1]

Основные определения

Пожизненная рента остается действительной до смерти ее получателя. По договоренности выплаты производятся при передаче указанного в договоре имущества в пользование другому человеку. Исходя из общей стоимости передаваемого имущества, определяется размер регулярных отчислений.
Получатель занимает более выгодное положение – ему перечисляют сумму, которая не должна быть меньше прожиточного минимума. Плательщик ренты вправе пользоваться имуществом. Однако остаются риски для обеих сторон.

В соглашении обычно устанавливают сроки внесения финансовых средств. Если подобных сведений в документе не содержится, то регулярность платежей устанавливается государством.

Договор должен быть нотариально заверенным. Прекратить его действие в одностороннем порядке разрешено получателю ренты при наличии у него значительных оснований для этого.

Обычно выделяют 2 вида соглашений:

• рента пожизненного содержания с иждивением – выплата установленной денежной суммы и полное содержание собственника имущества, погашение всех имеющихся у него задолженностей;
• пожизненное содержание – регулярные выплаты до момента смерти рентополучателя. Договор может быть заключен в отношении движимого и недвижимого имущества.

При ренте с иждивением в качестве предмета договора рассматриваются исключительно недвижимые объекты. Рентодатель обязан обеспечить собственника имущества всем необходимым — продуктами, одеждой, медикаментами и прочим.

Что служит основанием для расторжения договора?

Получатель может инициировать процесс в следующих случаях:

• вторая сторона существенно нарушает пункты соглашения. Помимо прекращения действия договора получатель может рассчитывать на возмещение убытков или возврат его имущества;
• плательщик игнорирует свои обязательства, зафиксированные в договоре, утратил обеспечение и отказался от страхования рисков.

Иными причинами могут быть признаны:

• сделка недействительна — была заключена под угрозой физического воздействия, не была зарегистрирована в соответствии с нормами закона, в тексте договора найдены грубые нарушения и несоответствия, одна из сторон не имела права заключать соглашение подобного характера;
• обязательные платежи не выплачивались более 1 года;
• рентодатель был признан несостоятельным по решению суда;
• злоупотребление своими правами относительно имущества со стороны плательщика ренты.

Обычно вышеупомянутые причины отражены в документе. Если они не зафиксированы, то обоснованность представленных оснований определяет суд.

Возможность выкупа ренты

Прекратить действие соглашения пожизненной ренты можно по факту выкупа ренты. Инициировать расторжение на основании выкупа могут оба участника соглашения. Выкуп подразумевает перевод рентополучателю конкретной суммы денег, право собственности на недвижимость остается за плательщиком. Ежемесячные обязательные выплаты больше не вносятся.

Условия для выкупа ренты прописывают в первичном договоре пожизненного содержания. Если подобного пункта в тексте нет, то стоимость и порядок выкупа рассчитывается в соответствии с положениями ГК РФ.

Если недвижимый объект предоставлялся при наличии определенной платы, то выкуп будет соответствовать общей сумме выплат ренты за год. Если квартира была передана в пользование бесплатно, то к выкупной цене (годовой сумме платежей по договору ренты) прибавляют среднерыночную цену на данный недвижимый объект.

У получателя пожизненной ренты есть право потребовать ее выкуп. Это право оговаривается в ст. 594 и 599 ГК РФ. Добиваться выкупа в ходе судебного разбирательства можно при значительном нарушении договора со стороны плательщика.

Основания для аннулирования

Расторгнуть договор имеет право любая из сторон, то есть плательщик ренты или собственник жилья. Основаниями для расторжения договора могут стать такие условия, как:

• отсутствие ежемесячных платежей или несвоевременная их уплата;
• невыполнение или ненадлежащее выполнение плательщиком своих обязанностей по материальному содержанию получателя ренты, физическому уходу за ним;
• злоупотребление плательщика ренты своими правами в отношении жилищного помещения;
• требование плательщика ренты, если имущество, за которое он совершал выплаты, каким-либо образом оказалось повреждено, уничтожено (п. 2 ст. 595, п. 1 ст.599, п. 2 ст.605 ГК РФ);
• другие крупные нарушения условий подписанного договора пожизненного содержания.

Способы аннулирования сделки

Расторгнуть договор ренты с пожизненным содержанием можно двумя способами:

• В результате взаимного согласия. Этот способ наиболее простой, так как стороны договариваются обо всем, не доводя дело до суда. В такой ситуации плательщик ренты больше не обязан платить, а право собственности на жилье переходит обратно к прежнему хозяину.
• В судебном порядке. Такой метод применяется только в тех случаях, когда имеют место быть нарушения условий договора, либо же сделка была признана недействительной (сделка была заключена не в соответствии с законодательными нормами, с недееспособным лицом, путем обмана, шантажа, с применением угроз и так далее).

Расторгаем договор пожизненной ренты

Родившиеся в России и воспитанные в духе общегосудартсвенной собственности сограждане ценят приобретенные плоды своей деятельности. Очень критично относятся к инновациям законодательства, то есть малейшее недовольство со стороны рентодателя может повлечь расторжение заключенного договора, не взирая на средства, потраченные на его оформление.

Основными причинами являются:

• недобросовестность со стороны лица, принявшего обязательства по уходу за рентодателем;
• изменение коньюнктуры рынка, в силу которых цена договора становится не выгодной (кабальной);
• изменение в материальном положении рентодателя (получение наследства, увеличение пенсии, помощь со стороны близких родственников);
• изменение законодательства;
• противоправные деяния в отношении рентополучателя со стороны лица, принявшего обязательства по выплате ренты.

Пожизненная рента — другая разновидность соглашения по передаче недвижимости. Её отличие от постоянной ренты в том, что срок выплат четко определен смертью получателя. Это небольшое различие тем не менее существенно влияет на возможность расторжения договора.

Условия прекращения договора пожизненной ренты, прописанные в Гражданском кодексе, гораздо жестче, чем в случае с постоянным соглашением. Принципиальная разница в том, что плательщик ренты не может по собственной инициативе избавиться от обязательств — по закону выкупить пожизненную ренту невозможно.

Более того, все риски в случае пожара, взрыва бытового газа и другого случайного повреждения недвижимости также ложатся на плечи плательщика. Даже если имущество полностью обесценится по форс-мажорным обстоятельствам, он все равно будет вынужден продолжать регулярно переводить деньги на счет бывшего владельца квартиры.

Получателю также непросто отказаться от соглашения в одностороннем порядке. Для этого ему придется доказать, что вторая сторона злостно нарушает условия договора. При этом закон точно не определяет, какие же нарушения плательщика ренты считаются существенными. По общему правилу к ним относятся те, которые приносят другому участнику сделки существенный ущерб:

• — Отказ выплачивать ренту или регулярная задержка денежных переводов
• — Несоблюдение пунктов договора по обеспечению ренты
• — Нарушение плательщиком иных существенных условий договора
• — Нарушение условий договора о страховании недвижимости
• — Банкротство плательщика ренты и пр.

Помимо обычного выкупа ренты, получатель пожизненной ренты также может требовать расторжения договора и возмещения убытков. В этом случае вторая сторона будет обязана возместить все траты и имущественные потери. Однако настаивать на возврате квартиры бывший владелец не вправе.

Если рента заключалась в форме договора пожизненного содержания с иждивением, условия соглашения становятся более жесткими для плательщика. Иждивенец вправе требовать не только выкупа ренты, но и возврата имущества. При этом всё вещи или деньги, которые уже были переданы в рамках рентных платежей, остаются у получателя.

1. По взаимному согласию. Когда стороны в добровольном порядке об этом договариваются и не доводят дело до суда. В этом случае обязательства плательщика ренты прекращаются, а право собственности на жилое помещение возвращается его прежнему хозяину.
2. На основании судебного решения. Такое может быть только при нарушении существенных условий договора или признание сделки недействительной. Недействительным признается договор, который был заключен вопреки действующему законодательству, а также: под принуждением; обманным путем; с недееспособным лицом и т.д.

Расторжение договора ренты с пожизненным содержанием в судебном порядке, как показывает практика, случается в основном в результате серьезных разногласий. Расторжение ренты предусматривается статьёй 599 ГК РФ. По смыслу в ней говориться о том, что по заявлению рентополучателя договор ренты можно расторгнуть, но только в том случае, если будет доказано неисполнение его существенных условий со стороны плательщика ренты.

Основания для расторжения договора ренты:

• Неуплата и или несвоевременная уплата ежемесячных рентных платежей.
• Неисполнение или ненадлежащее исполнение прямых обязанностей плательщика ренты по материальному содержанию получателя ренты, а также физического ухода за ним.
• Злоупотребление правами со стороны плательщика ренты относительно переданного ему жилого помещения в собственность.
• Иные законные основания связанные с грубым нарушением существенных условий договора пожизненного содержания.

Предлагаем ознакомиться: КАК платить за вывоз мусора в частном секторе || Вывоз мусора официально по договору
При наличии вышеуказанных оснований и доказательств существующих нарушений, судом выносится справедливое решение о расторжении договора ренты и возврате жилого помещения прежнему собственнику (получателю ренты).

Договор пожизненной ренты – это соглашение между рентодателем и рентополучателем, в результате которого последний передает свое имущество на условиях регулярных денежных выплат в свою пользу или полного содержания. Стороной, которая передает жилье, может быть лишь физическое лицо, а плательщиком, кроме частного, еще и юридическое. Основные условия договора – предмет и размер платежей.

Существует два вида сделки – рента пожизненного содержания и пожизненная рента. В последнем случае иждивенец получает фиксированные суммы денежной помощи, но не может рассчитывать на уход, услуги сиделки, какую-либо иную помощь. Под объект договора пожизненной ренты подходит как движимое, так и недвижимое имущество.

В случае соглашения пожизненного содержания с иждивением предметом сделки может быть лишь недвижимость: дом, квартира, земельный участок. При этом денежные выплаты должны покрывать все потребности иждивенца: продукты, жилье, коммунальные услуги, одежду, лекарства и уход, если таковой требуется. Иногда в условия сделки включается оплата ритуальных услуг.

За образец берут общепринятую форму договора. Вначале его подписывают и заверяют в нотариальной конторе, после чего регистрируют в государственных органах. Приблизительное содержание документа представлено в таблице.

Если договор пожизненного содержания с иждивением составлен соответствующим образом, споры и дальнейший разрыв соглашения исключены.

— рентополучатель, передает рентодателю свою недвижимость. Взамен ежемесячно получает деньги, то есть ренту.

Договор пожизненного содержания с иждивением — рентополучатель получает не деньги, а уход, содержание, обеспечение продуктами, лекарствами, медикаментами и прочими вещами. Плюс может быть уборка, сиделка и т.п.

Законодательством России в целях защиты интересов получателя ренты установлено- договор пожизненной ренты можно расторгнут в одностороннем порядке. При этом правом одностороннего расторжения обладает её получатель, а плательщик таким правом не обладает.

Расторжение договора ренты по требованию получателя предусмотрены ст. 599 ГК РФ. Получатель ренты имеет право требовать от плательщика ренты расторжения договора ренты и возмещения убытков или её выкупа, в случае, когда плательщик нарушает существенные условия договора ренты.

Существенное нарушение договора ренты (пожизненного содержания)

На основании ст. 450 ГК РФ существенным признается нарушение договора, которое влечет для другой стороны ущерб такого плана, что она в серьёзно лишается того, на что была вправе рассчитывать. Это означает, что получатель ренты в ходе договора не получает того, на что рассчитывал при заключении договора- денежной суммы или предоставления средств на его содержание.

Грубо говоря получателю ренты в обмен на квартиру обещали ежемесячно продукты, деньги и уборку, а он получает пакет «доширака» раз в месяц.

Договора пожизненного содержания с иждивением имеют те же правила, что и пожизненная рента, за исключением:

Договор пожизненного содержания с иждивением может быть расторгнут по основанию нарушения плательщиком ренты своих обязательств. То есть получатель ренты вправе требовать возврата недвижимого имущества, которое было передано в обеспечение пожизненного содержания, либо выплаты ему выкупной цены (ст. 594 ГК РФ).

Однако плательщик ренты не имеет право требовать компенсацию расходов, которые он понёс при исполнении договора. То есть все затраты, понесенные плательщиком ренты могут стать убытками плательщика ренты.

Расторжение договора ренты- самый частый в юриспруденции случай расторжения договоров. Расторгается примерно 40% договоров ренты.

Договор ренты можно расторгнуть по обоюдному согласию сторон. В этом случае стороны поступают так, как прописано в их договоре в разделе «Расторжение договора». Если же при расторжении договора возникли споры, эти споры решаются только в суде.

Зафиксирована масса случаев, когда получатели ренты, вдоволь насладившись полученными от плательщика ренты благами, расторгали договор и плательщик ренты оставался «с носом». Поэтому плательщику нужно уяснить, что главное в договоре ренты- документальная фиксация всех его шагов. Дал денег- расписка, принёс продукты- чеки и расписка, помыл пол- ещё одна. Можно фиксировать все дополнительно на фото и видео.

В этом случае получателю ренты будет невозможно инициировать дело о расторжении договора ренты. Отдельные ушлые старички пытаются доказать, что не получали ренту с помощью социальных работников- и этот нюанс надо учесть. Заведите знакомство с работниками социальных служб и фиксируйте все, что вами сделано по договору.

Получатель ренты должен при расторжении договора доказать, что нарушение условий договора существенны именно в контексте требований ГР РФ, а не по его личному мнению.

Поэтому совет здесь только один- лучше выбирать договор ренты, а не договор пожизненного содержания с иждивением. В договоре ренты лучше всего прописывать только ежемесячные деньги безо всяких уходов, уборок и доставок продуктов. Деньги нужно посылать только через банк- в этом случае выписки из банка будет 100% доказательством исполнения договора ренты.

Формулы и порядок расчета земельной ренты

Отличие земельных участков между собой заключается в их местоположении. Одни находятся на благоприятных и плодородных территориях, другие на территориях, непригодных для земледельчества. Земельная рента имеет разделение на два вида: дифференциальная и абсолютная.

• дифференциальная I – представляет собой дополнительный чистый доход, полученный от ведения деятельности на плодородных землях;
• дифференциальная II – представляет собой чистый доход, получаемый в результата активных экономических вложений в хозяйственную деятельность;
• абсолютная – один из механизмов экономики, влекущий за собой рачительное отношение к землям. Такой вид образуется из-за скудного предложения земли.

Землевладелец требует завышенную арендную плату за каждый участок в собственности, вне зависимости от его местонахождения и особенностей почвы.

Арендаторы вынуждены взращивать цены на сельхозпродукцию, чтобы выплачивать аренду. Дифференциальная рента вычисляется по формуле:

ДФi = (А0 – Аi)•Оi, где ДФi – дифференциальная рента на i участке, А0 и Аi – уровень общественной и индивидуальной цены изготовления, Оi – объемы выпуска на i участке.

Абсолютная рента вычисляется по формуле:

АБi = (И – И0)•Пi, где АБi – величина абсолютной ренты с участка i, И – рыночная цена товара.

Выкупная цена ренты при расторжении договора

Установлено, что выкупная цена ренты определяется условиями заключенного договора. Если в договоре ренты выкупная стоимость не установлена, выкуп ренты производится по цене, равной годовой сумме, подлежащей выплате по договору ренты.

Если в договоре не установлена покупная стоимость ренты, когда имущество передано под выплату ренты бесплатно, то в выкупную цену ренты наряду с годовой суммой рентных платежей так же включается и цена переданного имущества. Цена переданного имущества при этом устанавливается исходя из цены за аналогичное имущество.

Еще о

содержании договора ренты

прочитайте здесь.

В соответствии с позицией Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 №6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» стоимость, которой необходимо руководствоваться, должна определять заинтересованная сторона.

Предлагаем ознакомиться: Сроки и место принятия наследства что делать если сроки упущены

Ещё о

договоре ренты

посмотрите здесь.

Виды и суть договора

Существует три вида договоров, подразумевающих передачу имущества за содержание и уход:

1. Договор пожизненной ренты. Подразумевает материальное содержание собственника квартиры. Ему ежемесячно выплачиваются деньги до полного погашения суммы, указанной в договоре. Часто сумма выплаты равна стоимости квартиры. Например, владелец оценивает квартиру в 1 000 000 руб. Эта сумма делится на 5 лет. Получается, что в месяц рентодатель должен выплачивать по 17 000 руб. Если смерть наступает раньше обговоренного срока, то выплаты прекращаются, квартира переходит в собственность получателя.
2. Договор бессрочной ренты. Суть состоит в том, чтобы выплачивать собственнику квартиры определенную сумму до наступления смерти, независимо от стоимости недвижимости. Сторонами определяется размер ежемесячной или ежеквартальной выплаты и порядок содержания. После смерти получателя ренты выплаты прекращаются.
3. Договор пожизненного содержания с иждивением. Этот вид договора подразумевает соглашение между владельцем недвижимости и третьим лицом. Только вместо выплаты денег пожилой или больной человек получает уход: кормление, лечение, уборка квартиры и т. д. Как правило, такое соглашение заключают пожилые люди с родственниками, поскольку чужой человек может обмануть, не обеспечив должный уход. Договор пожизненного содержания не всегда составляется в отношении собственника недвижимости. Владелец имущества может подписать такое соглашение для обеспечения ухода за другим человеком. Например, дочь заключает договор ренты, предоставив собственную квартиру взамен ухода за пожилой матерью.

Каждый вид соглашения имеет определенные нюансы и требования к составлению. Если составить документ неправильно, то он не будет иметь юридической силы, что невыгодно для обеих сторон.

Существует три вида договоров, где объект недвижимости передается плательщику ренты:

1. Договор пожизненной ренты
2. Договор пожизненного содержания с иждивением
3. Договор постоянно-бессрочной ренты

Во всех случаях одной из сторон является хозяин квартиры, который желает в обмен на нее получать ежемесячное материальное вознаграждение или воспользоваться услугами, в которых нуждается.

• Когда заключается договор пожизненной ренты на квартиру, собственнику ежемесячно выплачивается сумма, оговоренная в соглашении, до наступления смерти.
• Когда заключен договор пожизненного содержания с иждивением на квартиру, то вместо денег владельцу жилья оказываются услуги: уход, уборка квартиры, прогулки, покупка продуктов и т.д. В некоторых случаях пожизненное содержание с иждивением предполагает и несение определенных расходов на содержание получателя ренты, и уход одновременно. По желанию собственника выплата денег или предоставление содержания может осуществляться в пользу другого лица (не собственника).
  Например, владелец квартиры передает недвижимость в ренту для надлежащего ухода за своим отцом. То есть договор заключается сыном, а услуги получать будет отец.
• Если заключается постоянно-бессрочная рента, то рентному кредитору выплачиваются деньги в фиксированном размере раз в три месяца.

Следует отметить, что соглашение о пожизненном содержании с иждивением в большинстве случаев заключаются между родственниками. Это объясняется боязнью пожилого человека довериться чужим людям, ведь в случае невыполнения обязанностей необходимо будет обращаться в суд, что затруднительно для гражданина в преклонном возрасте.

Выкупная цена ренты при расторжении договора

• плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на год;
• плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
• плательщик ренты признан неплатежеспособным;
• недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.

Стороны могут установить и иные основания для расторжения договора ренты. Плательщик постоянной ренты вправе выкупить её и прекратить выплату. Но это возможно только при соблюдении следующих условий. Отказ в уплате ренты должно быть оформлено в письменной форме и при уведомлении получателя за три месяца до прекращения выплаты ренты.

Выкупная цена, как правило, устанавливается сторонами в договоре. Если цена не определена, то ее приравнивают к сумме ренты, переданной получателю в течение последнего года. Если имущество было передано безвозмездно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества (ст. 594 ГК РФ).

Если другая сторона отказалась расторгнуть договор (выкупить ренту) или если вы не получили от нее ответ в срок, указанный в предложении или установленный в договоре, а при отсутствии такового — в 30-дневный срок, вы вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора (выкупе ренты) (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Пожизненной

Особенности составления договора

Документ заверяется у нотариуса. Если предметом договора постоянной ренты становится недвижимость, она обязательно должна быть зарегистрирована в соответствующих инстанциях.

ВАЖНО! Если договор не будет нотариально заверенным, он признается недействительным.

В соглашении указываются права получателя и плательщика постоянной ренты, а также их обязанности. Получатель обязуется осуществить передачу своего имущества в пользу плательщика и может требовать регулярные выплаты, плательщик, в свою очередь, обязан регулярно выплачивать ренту и вправе потребовать передачу имущества.

В договоре постоянной ренты фиксируется сумма выплат. Также при необходимости оговаривается предоставление различных услуг, вещей. Срок выплат устанавливают стороны по обоюдному желанию.

При составлении формы договора постоянной ренты учитываются и возможные риски. Плательщику стоит помнить, что все убытки, возникшие по причине повреждения имущества, несет он. Для получателя основным риском является утрата плательщиком его платежеспособности или просрочка выплат.

Добровольное расторжение по согласию

Расторжение договора пожизненной ренты в добровольном порядке происходит согласно п. 1, ст., 450 ГК РФ. Стороны должны составить и зарегистрировать в Росреестре соглашение о расторжении договора ренты по обоюдному согласию. Оно должно содержать прекращение ранее взятых на себя обязательств, возврат жилого помещения прежнему собственнику, а также возмещение всех финансовых потерь бывшему плательщику ренты При грамотно составленном таком юридическом документе, в дальнейшем между сторонами не может возникнуть конфликтных ситуаций. Но если же одна из сторон не желает добровольно расторгать рентный договор, то в это случае другой стороне, придётся срочно обращаться в суд.

Аннулирование договора с пожизненным содержанием по обоюдному согласию осуществляется в соответствии с п. 1 статьи 450 ГК РФ. Чтобы расторгнуть договоренность, сторонам требуется зарегистрировать соглашение в Росреестре. В документе отмечается возврат недвижимости собственнику, прекращение обязательств и возмещение денежных выплат плательщику.

Как показывает практика, грамотно составленное соглашение исключает возникновение конфликтов и споров. Если одна из сторон не имеет намерений добровольно расторгнуть договоренность, другой можно обратиться с иском в суд.

Налогообложение

Стать владельцем имущества плательщик может двумя способами: платно и бесплатно (ст. 585 ГК РФ). О том, какие виды ренты бывают и на каких условиях получения недвижимости они заключаются, мы рассказываем тут.

Платная передача имущества производится через договор купли-продажи (гл. 30 ГК РФ). Для официального получения статуса собственника, передаваемого имущества плательщик обязан произвести гос. регистрацию заключенного договора. С этого момента плательщик принимает на себя обязанность по уплате всех коммунальных платежей и налога на имущество физ. лица.

Ежемесячная рента продолжает выплачиваться собственнику независимо от способа передачи имущества. Кроме того, человек, получивший недвижимость, может рассчитывать и на получение налогового вычета, равного фактической стоимости данного имущества, но при этом в сумме размером не более одного миллиона рублей (2 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Денежные средства, получаемые собственником от плательщика за передачу прав собственности, классифицируют как доход, полученный от продажи недвижимого имущества (п. 5 п. 1 ст. 208 НК РФ).

Сумма, получаемая собственником ежемесячно, классифицируется как доход, получаемый от сдачи имущества в аренду (п. 4 п. 1 ст. 208). Данные доходы облагаются 13% налогом (1 ст. 224 НК РФ). В случае если имущество передавалось по договору дарения, налоговые сборы не применяются. Оплачивать необходимо только налог на договор ренты (ст. 572 ГК РФ). Узнать подробнее о том, чем договор ренты отличается от договора дарения, а также от завещания, можно в отдельном материале.

Как найти плательщика ренты?

В объявлениях на АВИТО и в газетах предложения купить квартиру по договору ренты практически никогда не встречаются. Чтобы найти такого покупателя, нужно предпринять некоторые усилия:

• действовать через знакомых, родственников;
• связаться с бывшими коллегами, соседями, которые когда-то жили рядом;
• связаться с близкими и друзьями, проживающими в других городах: часто рентополучатель желает, чтобы осуществляющий уход человек проживал с ним совместно.

Напротив, желающих получить квартиру в последующем, после смерти собственника, обычно более, чем достаточно. Чтобы не ошибиться с выбором, нужно:

• обращать внимание на наличие судимостей претендента;
• знать, где работает будущий рентоплательщик: постоянное, в течение многих лет, место работы снижает вероятность обмана;
• насторожиться, если претендент уже имеет обязательство по другому (другим) договорам ренты.

Рента является своеобразным кредитом на квартиру, только пользоваться недвижимостью он сможет после смерти бывшего владельца. Но и платить проценты, в отличие от банка, не придется. По этим причинам желающих ухаживать или материально обеспечивать пожилых людей взамен имущества достаточно много, но среди них хватает и мошенников, столкнувшись с которыми можно остаться без жилья и средств к существованию. Поэтому выбирать рентодателя нужно аккуратно, учитывая несколько важных моментов:

• не всегда выгодно заключать сделку с близкими родственниками, но безопаснее, чем с посторонними людьми;
• перед заключением сделки нужно попросить справку об отсутствии судимостей;
• если у потенциального рентодателя уже заключены договоры ренты, то лучше отказаться от услуг этого человека.

При отсутствии выбора и необходимости обращения к посторонним людям найти рентодателя можно через объявления, знакомых, социальные сети. Желающих оформить этот вид сделки достаточно много, поэтому проблем с поиском возникнуть не должно.

Как составить договор

Перед заключением сделки важно обсудить все детали соглашения. Сразу оговариваются порядок оплаты, размер платежей, способы ухода и т. д. Все возникающие нюансы также указываются в договоре.

Составлять договор рекомендуется с юристом. Он поможет избежать ошибок, которые могут стать плачевными для обеих сторон. Так, неправильно составленный договор оставит владельца без квартиры и содержания, а рентодателя – без имущества. Поэтому нужно ответственно и юридически грамотно подходить к составлению договоров такого вида.

Обязательным условием является подтверждение договора у нотариуса. Это необходимо для оценки психического здоровья будущего рентополучателя, проверки отсутствия физического и психологического давления на собственника. В качестве документального подтверждения потребуется и справка от психиатра.