Когда заключается кредитный договор с банком на крупные суммы и на длительный срок, то финансовая организация требует от заемщика внести в залог право на имущество. Для чего банк это делает? Дело в том, что банкиры страхуют себя от невыплаты кредита в случае, если заемщик теряет платежеспособность. Тогда находящееся в залоге имущество должника выставляется на торги по стоимости ниже рыночной, и банк возвращает выданную сумму.
Однако некоторые программы предполагают, что предметом залога становится приобретаемый объект (квартира, автомобиль, земельный участок) до тех пор, пока заемщик не погасит кредит. Тогда клиент не вносит собственное имущество, а полноправным собственником купленного становится после выполнения условий кредитного договора. Договор обременения залога не заключается и в случае потребительского кредитования: экспресс-кредиты, краткосрочные займы, кредитные карты – везде, где суммы незначительны и предоставляются на короткий срок. В остальных случаях банк потребует от вас заключить договор обязательно. Процедура регистрации проводится в государственном органе в установленном порядке с полным соблюдением регламентов. Иначе документ признается недействительным и не имеющим юридической силы. Поэтому внимательно изучайте каждый пункт, чтобы не попасть в неприятную историю.
Какое имущество может стать обеспечением
Каждый кредитодатель, при работе с закладом, имеет свой список собственности, которая может быть выдана под гарантию. При этом двухсторонним договором процедура предоставления и механизм возврата описывается для обоюдного рассмотрения и принятия.
По нормам законодательства РФ заключить займовое соглашение может любое физлицо. Ограничены в регламенте некоторые юридические особы, ООО и кредитных учреждений, не имеющие профильную лицензию. Также для залогополучателя необходимо быть зарегистрированным в госреестре организаций микрофинансового статуса.
В качестве обеспечения может быть использован следующий состав имущества:
- Земельные участки с постройками и без. При этом возможность работы с объектом недостроенного статуса рассматривается индивидуально.
- Жилые дома, коттеджи, таунхаусы.
- Отдельные квартиры в МЖД.
- Комнаты, находящиеся в собственном владении.
- Гаражные постройки.
Находящиеся в аренде объекты теоретически могут быть рассмотрены, как гарантия, но крайне редко. Срок договоренности ограничен продолжительностью лизингового соглашения.
Участок без построек может выступать как залог
Однако не вся недвижимость может быть представлена под заклад. Существуют и определенные ограничения. Как правило, залогополучатель самостоятельно устанавливает требования к объекту гарантии, но существуют стандартные ограничения, которые присутствуют у всех кредиторов.
Согласно этому списку в качестве обеспечения не будут рассмотрены:
- аварийные здания и ветхие сооружения;
- постройки, идущие под снос;
- при долевом участии – не выделенные доли имущества;
- недвижимости государственной или муниципальной собственности;
- имущество, не имеющее документального подтверждения собственнических прав;
- объекты, находящиеся под запретом.
Важно знать! Существует возможность замены залога. Такой прецедент предусмотрен ГК. Действие производится на основе соглашения сторон.
В качестве заклада не редко выступает движимость. Помимо того, что автомобиль является гарантией при заключении транспортной ипотеки, использовать его как залог при получении потребительской ссуды также реально.
Сведение к минимуму рисков
Заимствование с предоставлением залога уже само по себе сводит многие стандартные риски подобных сделок к минимуму. Залог в подобной ситуации является эффективным средством повышения ответственности заемщика, улучшения его платежной дисциплины и гарантией возврата денежных средств займодателю.
Что касается рисков заемщика в отношении собственного имущества, то существенно снизить риск поможет:
- Предварительная независимая оценка имущества.
- Адекватные требования к условиям сохранности и целостности имущества.
- Обязательства по не использованию залога сторонами сделки во время срока действия договора займа во избежание утраты или порчи.
Что такое долгосрочные займы читайте в статье: долгосрочные займы в 2020 году. О заполнении образца договора процентного займа директору в 2021 году, читайте здесь.
Как правильно оформить договор займа между физическими лицами с процентами, читайте здесь.
Залог при оформлении договора займа повышает шансы заемщика на получение солидной денежной суммы и снижает риски займодавца. Главное условие успешной сделки – правильная оценка и планирование своих финансовых возможностей.
Как зарегистрировать заклад
Регистрация залога недвижимого имущества происходит согласно требованию законодательства. Заключено оно в том, что по ГК и ФЗ№102 событие оформления залогового соглашения обособленное и выполняется, не зависимо от госрегистрации основного займового договора. Обязательность действия происходит из первостепенного права кредитора на недвижимую собственность, по сравнению с вещными правами, которые также подлежащими госрегистрации в обязательном порядке.
При фиксировании поруки в Росреестре у кредитодателя возникает право на обременение, чем минимизируется риск утраты объекта, так как возникает возможность его взыскания по причине просрочки платежей. Прекращение обременения инициируется после полного погашения долга.
При регистрации должны соблюдаться все законодательные нормы
Важно понимать, как происходит регистрация залога недвижимости. Алгоритм действия следующий:
- Выполняется оплата госпошлины.
- Необходимо заказать выписку из ЕГРН, для получения информации о предмете заклада и существующих на него прав.
- Предоставить в Росреестр совместное заявление сторон сделки. Подача сопровождается дополнением в виде письменных сведений, необходимых для госрегистрации обременения.
На основании законодательства разрешено делегирование прав регистрирования договора третьим лицам. Для реализации такого способа у представителя должна быть доверенность, которая подтверждает его полномочия. Засвидетельствование доверенности у нотариуса обязательно.
К редакции соглашения также предъявляются требования ГК, которые заключаются в следующем:
- место и дата составления доверенности прописываются обязательно;
- бланк должен содержать полные реквизиты сторон;
- поскольку разрешены только действия, прописанные в редакции, то разделы бумаги должны содержать полный перечень дозволенных лицу полномочий;
- собственноручная подпись доверителя;
- информация о нотариусе и его личная роспись.
Порука считается зарегистрированной, если это произведено по нормам закона в письменном виде и с оформлением в Росреестре. Несоблюдение стандартов приведет к тому, что соглашение будет признано ничтожным.
Регистрируем договор ипотеки
Специалисты продолжают делиться опытом решения вопросов. Подлежит ли регистрации договоры залога земельного участка и жилого дома, находящегося в собственности физического лица, а также договоры залога зданий производственного назначения?
В соответствии со ст. 223 ГК РФ, ст.2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», залог недвижимого имущества возникает с момента государственной регистрации. Это означает, что права и обязанности по договору залога возникают не в момент подписания договора и не в момент получения займа (кредита), а только после внесения записи в Единый государственный реестр прав (ЕГРП) Учитывая, что жилой дом и земельный участок находятся в собственности физического лица, здания производственного назначения – в собственности юридического лица, оба варианта могут быть использованы в качестве залога.
Однако следует учитывать, что договоры будут различными, поскольку и условия регистрации будут неодинаковыми.
В первом случае (при регистрации жилого дома и земельного участка), согласно п. 1 ст. 74 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусмотрена возможность ипотеки предназначенных для постоянного проживания индивидуальных жилых домов, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам.
При этом, одновременно с залогом здания по тому же договору залога должны закладываться права владельца здания на земельный участок, на котором расположено здание (п. 3 ст. 340 ГК РФ, ст. 69 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
В указанном случае записи об ипотеке должны быть внесены в оба раздела Единого государственного реестра прав, сформированные для земельного участка и для здания. Записи вносятся под одним регистрационным номером, поскольку регистрируется одна сделка – один договор об ипотеке. Соответственно плата за регистрацию взимается за регистрацию одной сделки.
Во втором случае(залогодатель является арендатором земельного участка), предварительно должен быть зарегистрирован договор аренды земли. Сведения о такой регистрации должны содержаться в договоре об ипотеке (ст. 9 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).
На арендованный земельный участок должен быть предоставлен план земельного участка. Если закладывается право на часть земельного участка, то в плане должна быть отражена соответствующая часть. Согласно абз. 2 ст. 69 ГК РФ, ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.
Исходя из вышеизложенного, договор о залоге недвижимого имущества (договор об ипотеке) подлежит государственной регистрации.
Несоблюдение правил о государственной регистрации договора об ипотеке влечет его недействительность и такой договор считается ничтожным.
Документы, необходимые для государственной регистрации договора ипотеки:
— заявление от залогодателя;
— документ об оплате регистрации (платёжное поручение);
— нотариально удостоверенная доверенность на представителя (руководитель представляет паспорт, копию протокола о назначении или выписку);
— документ о государственной регистрации юридического лица;
— документ о присвоении ИНН;
— информационное письмо Госкомстата;
— свидетельство о регистрации изменений в учредительных документах;
— устав и учредительный договор с изменениями и дополнениями;
— нотариальные копии учредительных документов залогодержателя (свидетельство о регистрации, устав и учредительный договор);
— для здания/сооружения – выписка из паспорта БТИ по ф. 1а, экспликация и поэтажный план сроком давности не более 1 года. Для земельного участка – кадастровый план земельного участка;
— подлинники договоров залога по числу участников и нотариальная копия для Росрегистрации;
— нотариальная копия кредитного договора;
— нотариальная копия свидетельства, подтверждающего права собственности на закладываемый объект;
— унитарные предприятия представляют копию документа Департамента государственного и муниципального имущества г.Москвы или Мингосимущества, разрешающего залог;
— нотариальная копия документа, подтверждающего права владельца на земельный участок (свидетельство собственности; договор аренды, бессрочного пользования и т.п.);
— акционерные общества и общества с ограниченной ответственностью – залогодатели дополнительно представляют документы, подтверждающие выполнение требований законодательства при совершении крупной сделки, а именно:
1) копию протокола общего собрания или выписку из него, верность которой подтверждена подписью руководителя и скреплена печатью организации
или
2) справку о стоимости предмета залога в процентах относительно балансовой стоимости активов акционерного общества или от стоимости имущества общества с ограниченной ответственностью по бухгалтерской отчетности за последний отчетный период, предшествующий дню принятия решения о залога. Справка должна быть подписана главным бухгалтером и скреплена печатью общества;
— протоколы или выписки из них, подтверждающие полномочия руководителей, подписавших договор залога (копии, заверенные организациями залогодателя и залогодержателя);
— выписка из залоговой книги организации залогодателя.
Юридический отдел
Документы для регистрации обеспечения
Вопрос о том, регистрируется договор залога или нет, раскрыт в ГК и законе «Об ипотеке». Важно правильно зафиксировать это действие. Для успешного оформления, соискателю необходимо подготовить пакет свидетельств, без которых мероприятие невозможно. Перечень требуемых бумаг, как правило, находится на информационном стенде помещения Росреестра или МФЦ.
Для регистрации потребуется предоставить ряд документов
В этот список включены следующие бумаги:
- Гражданский документ, подтверждающий личность заемщика.
- Свидетельство о госрегистрации, ИНН инициатора сделки.
- Сведения, подтверждающие собственнические права на предмет обеспечения.
- Данные о техсостоянии объекта, выданные БТИ в виде справки.
- Брачное свидетельство залогодателя. К этому пункту относятся все документы, имеющие отношение к супругам, предоставляющим недвижимость под гарантию. Письменное согласие второй половины на осуществление следки.
- При долевом владении предметов поручительства – требуется письменное согласие всех совладельцев имущества.
- Контракт на получение займа в финучреждении.
- Подтверждение об уплате госпошлины.
- При выполнении перепланировки, которая будет рознить справки БТИ с фактической визуализацией – оригиналы разрешительных документов на совершение перестройки.
- Если заклад покупался у продавца путем мены или ренты – то дополнительные свидетельства об осуществлении этих сделок.
- Оригиналы регистрируемой закладной в трех экземплярах.
По окончании процедуры оформления каждая сторона получает экземпляр с оригинальной отметкой о госрегистрации.
Совет! Для сокращения срока мероприятий соискателю следует убедиться, что собран весь набор документов, необходимых для регистрации договора залога. При этом бумаги имеют пригодный, читабельный вид.
Сколько заплатить при регистрации договора государству и за что?
Размер госпошлины для физических лиц и организаций будет разным. За регистрацию договора залога простые граждане и ИП оплатят в казну одну тысячу рублей, юридическому лицу потребуется внести в кассу пятнадцать тысяч рублей. Однако есть случаи, когда госпошлина не взимается – если купленное на заемные средства имущество становится предметом залога. Суть оплаты заключается в том, что государственная комиссия проверяет достоверность данных. С одной стороны, это страхует участников от мошенничества или заведомо ошибочных сведений, не имеющих юридической силы.
В законодательных актах прописана ответственность за подачу заведомо ложных данных, поэтому необходимо предоставлять только достоверную информацию. По срокам регистрация договора о передаче имущества в залог занимает не больше 2 недель. За это время эксперты проверяют все сведения и выдают одобрение сделки.
Содержание соглашения о закладе недвижимости
Поскольку все оформительские действия по регистрации залога проходят под государственным контролем, то требования к контракту предъявлены строгие, имеющие определенный регламент, несоблюдение которого приводит к аннулированию документа. Такой порядок предусмотрен в статье 339 ГК.
Закладывая недвижимость, важно правильно оформить соглашение
Во избежание недоразумений, имущественного и денежного характера, которые могут возникнуть впоследствии, необходимо четко придерживаться требований, предъявляемых законом к содержанию документа. Регламент редакции следующий:
- сумма займа отражается в виде цифр и буквенного выражения;
- четко прописывается срок длительности сделки;
- тарификация;
- полное описание предмета обеспечения;
- закрепляются способы разрешения конфликтных моментов;
- реквизиты обеих сторон.
По правилам займовый договор не подлежит засвидетельствованию у нотариуса, но для перестраховки лучше доверить сопровождение сделки профильному специалисту.
Как правильно оформить документы
Договор займа с предоставлением залогового имущества является довольно серьезным финансовым мероприятием, поэтому требует максимально точного и скрупулезного заполнения нескольких видов документов:
| Договор | займа (в письменном виде в свободной форме или по образцу займодавца) и залога имущества |
| Акт передачи залогового обеспечения залогодержателю | и расписка о получении денежных средств или иных материальных ценностей по договору |
Размер госпошлины
Все сделки, проводимые с привлечением государственных структур, облагаются вознаграждением в виде пошлинной оплаты. Не исключением является и регистрация займового контракта.
Стоимость обязательной оплаты составляет:
- для физлиц – 1000 рублей;
- для юридических особ – 15 тыс. рублей.
Но если в качестве обеспечения выступает имущество, покупаемое в кредит, то оплата взноса в этом случае не предусмотрена. Объясняется это тем, что деньги оплачиваются за то, что представители госорганов проводят проверку данных, во избежание мошенничества или не достоверной информации при совершении сделки.
Перечисление пошлины для Росреестра возможно с помощью портала Госуслуг и в любом банке.
Оплата госпошлины обязательна
Процедура регистрации
Началом процесса оформления считается момент подачи обоюдного заявления на инициирование оформительских действий. При этом приложение погашенной квитанции о госпошлине обязательно. Также не будет принято в рассмотрение заявление, поданное без дополнительных бумаг.
Заявление подается на утвержденном бланке, который предоставляется в Росреестре. Если в МФЦ или региональном ЦОН существует функция оказания услуги по регистрационным мероприятиям, то искомые бланки выдадут здесь же.
Можно скачать шаблон из интернета, но во избежание наличия неточностей на таком электронном формуляре лучше все же обратиться в госструктуру за образцом.
Поскольку мероприятия по оформлению занимает длительное количество времени и вероятность наличия очереди к регистратору велика, то лучше заблаговременно записать на прием к специалисту.
Сама процедура госрегистрации обеспечительного договора представляет собой следующий комплекс мероприятий:
- Предварительная оценка возможности сделки.
- Проверка комплекта необходимых бумаг.
- Согласование сроков проведения госрегистрации.
- Правовая оценка сведений, предоставленных клиентом для оформления.
- По необходимости – составление служащим Росреестра запросов и отправка их госорганы.
- Проведения технической инвентаризации в случаях отдельной надобности проведения этого действия.
- Формирование дела.
- Завершение операции путем получения регистрационного номера.
Оформление обеспечительного документа должно осуществляться в соответствии с датой заключения ипотечного соглашения
Образец договора займа с залогом
Типовой договор займа с залогом представляет собой стандартный документ, в котором основными пунктами являются:
| Преамбула | содержит информацию о названии документа, дате его составления и месте. Также в ней прописывается, кто является заемщиком, а кто займодателем (ФИО, наименование организации, в лице кого представлена и т.д.) |
| Предмет договора | определяет точную сумму займа, размер и порядок предоставления, а также указание на беспроцентности или наоборот наличие вознаграждения за пользование заемными средствами |
| Сроки исполнения обязательств | прописываются данные о сроке действия (крайняя дата возврата долга), а также определяется дата передачи денежных средств от займодавца к заемщику |
| Залоговое имущество | целый пункт, посвященный описанию самого залога. Также вносится информация о возможности или невозможности эксплуатации имущества заемщика в течение срока действия договора |
| Разрешение споров | стороны определяют, каким способом будут решаться возникающие спорные ситуации и конфликты (при помощи подачи претензии или искового заявления в суд) |
| Форс-мажор | перечисление ситуаций и обстоятельств, вследствие которых нарушение обязательств одной из сторон сделки не ведет к применению штрафных санкций или расторжению договора |
| Реквизиты сторон | и место для подписи и печати |
Между физическими лицами
Несмотря на то, что законодательство разрешает физическим лицам осуществлять сделку заимствования в устной форме (при сумме займа менее 10 МРОТ – 75000 рублей), если займ планируется обеспечивать имуществом заемщика, оформление документов — обязательно (акт о передаче залогового имущества и т.д.). Это послужит дополнительной страховкой от возможных рисков для обеих сторон сделки.
Про понятие и природу договора займа читайте в статье: договор займа. О заключении договора целевого займа между юридическими лицами, читайте здесь.
Между юридическим и физическим лицом
Образец договора займа между юридическим лицом и простым гражданином, кроме обязательных параметров гражданско-правового документа, в обязательном порядке должен включать в себя:
| Информацию о моменте передачи предмета договора | и варианты получения денежных средств от займодавца, а также доступные варианты для погашения долга |
| Данные о залоговом имуществе и обязательства | связанные с его сохранением (описание, перечень документов, условия использования, хранения, процедура при утрате обеспечения и т.д.) |
Какую информацию содержит
Договор займа с залогом содержит в себе следующие основополагающие данные о сделке:
| Предмет договора | и размер процентной ставки за пользование заемными средствами (при заключении беспроцентного займа необходимо это задокументировать, потому что в противном случае займ будет рассчитан автоматически с процентами) |
| Дата передачи денег или вещей | и описание залогового имущества, правила его хранения в течение срока действия договора |
| Обязательства обеих сторон | в случае потери имущества партнера (предмета заимствования и залогового обеспечения) |
Что можно заложить
Российское законодательство определило, что предметом залога может быть всякое имущество физических и юридических лиц, в том числе вещи и имущественные права (ГК РФ ст. 336).
Определим наиболее популярные виды:
| Недвижимость | является одним из самых ликвидных активов заемщика. В качестве обеспечения по договору займа могут быть приняты документы на квартиру, частный дом, загородное строение, дачу, гараж, земельный участок и т.д |
| Транспорт | если заемщик является владельцем легкового, грузового или спецавтомобили, он вполне может претендовать на получение солидной денежной суммы по договору. Некоторые финансовые организации оформляют сделки под залог ПТС, водного средства или снегохода |
| Ценные бумаги | в качестве обеспечения по договору могут быть приняты акции, облигации, краткосрочные казначейские обязательства, векселя, депозитные и сберегательные сертификаты. Главное условие – оценочная стоимость предоставленных документов должна быть равна или превышать сумму займа |
| Драгоценные металлы | если в вашем распоряжении имеются мерные слитки золота, серебра и т.д., вы можете рассчитывать на заключение выгодной сделки |
Условия заключения
В большинстве случаев заимствования с залоговым обеспечением, стороны сделки имеют возможность влиять на ее условия.
Основными пунктами договора займа с залогом в таком случае становятся:
| Предмет договора | в данном разделе содержится информация о заемщике и займодавце, которые одновременно являются также залогодателем (собственником имущества, предоставляемого в качестве обеспечения по займу) и залогодержателя. В обязательном порядке прописывается сумма или количество товаров или вещей в случае оформления вещевого беспроцентного займа |
| Обязанности сторон | если при заключении обычного договора основная обязанность по возврату долга относиться к заемщику, то с залогом не менее серьезная ответственность ложится и на плечи займодателя – сохранность залогового имущества. Обязательно оговариваются все нюансы хранения (гарантия целостности, возможность эксплуатации, запрет на передачу имущества третьим лицам и т.д.) |
| Права заемщика и займодавца | кроме стандартных прав сторон сделки, обязательно требуется внести информацию о правах залогодателя на сохранность его имущества и его прав собственности на него |
| Прочие условия | в этом разделе обычно содержится информация о договоренностях сторон, достигнутых на предварительном этапе переговоров (размер и количество выплат в течение срока действия договора и т.д.) |
Кроме того, не стоит забывать, что договор займа с залоговым обеспечением регламентируется Гражданским Кодексом Российской Федерации, в соответствии с которым он вступает в силу с момента передачи денег или иных материальных ценностей.
Поэтому обязательным условием заключения сделки является определение даты передачи предмета договора и отражение этой информации.
