Квартира в ипотеку: особенности и практические советы

04.09.2020 1 581 0 Время на чтение: 8 мин. Рейтинг:

Автор

: Константин Белый

Что такое ипотека? Это слово у всех на слуху, но практика показывает, что далеко не все знают его истинное значение и правильно толкуют. В этой статье я хочу устранить данный пробел и объяснить вам, что такое ипотека простыми словами, как она работает, какие виды ипотеки существуют, и много других важных моментов, связанных с этим понятием. Итак, обо всем по порядку.

История ипотеки

Слово «ипотека» появилось ещё VI веке до нашей эры в Древней Греции. Оно обозначало столб либо жердь, на котором значилось, что земля, принадлежащая «заёмщику», служит обеспечением имущественных претензий на определённую сумму. Рядом были указаны имена «заёмщика», «кредитора» и сроки, в которые долг подлежит выплате. Если по каким-то причинам вернуть долг не предоставлялось возможным, земля доставалась кредитору.

Со временем использование подобных столбов упразднилось, их сменили ипотечные книги, а слово «ипотека» прочно вошло в употребление как обозначение кредитования под залог.

Ипотека в новом формате продолжила своё развитие сначала в Римской империи, а потом во времена Средневековья распространилась повсеместно.

Несмотря на то, что история ипотеки началась так давно, в России подобная практика прижилась только в 90-х годах прошлого века, хотя первые её проявления прослеживались ещё до 1917 года.

Ипотека: что это такое и как ее взять

Ипотека – это вид обеспечения обязательств, в том числе по ипотечному займу или кредиту. Отличительная особенность ипотеки от других видов займов – возникновение долгосрочных кредитных обязательств. В отличие от кредитов, которые направлены на приобретение дорогостоящих товаров и услуг (машина, обучение, лечение, предметы роскоши), ипотека подразумевает только покупку недвижимости.

В качестве залога по ипотеке выступают:

• Дом
• Квартира
• Дача
• Земельный участок
• Иные объекты

При невыполнении кредитных обязательств заёмщиком залоговое жильё может быть продано банком посредством выставления на торги. Данная процедура регулируется Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 N 102-ФЗ.

Как взять ипотеку

В случае с ипотекой стоит избегать любой спонтанности, так как сумма займа внушительная, стоит тщательно взвесить и оценить все риски. Вот 5 простых шагов, которые помогут вам.

1. Для начала необходимо узнать как можно больше информации о выбранном банке или иной кредитующей организации.
2. Тщательно ознакомьтесь с документами, не пропуская то, что написано маленьких шрифтом.
3. Не забудьте сделать ксерокопии/фотографии документов/договора.
4. На ознакомление с условиями ипотеки, договором и иными документами стоит прийти с грамотным юристом.
5. Всегда просите предоставить весь пакет документов, договоров, которые предстоит подписать. Так вы не упустите мельчайших подробностей и сможете лучше представить общую картину.

Если вы ещё находитесь на этапе выбора банка:

1. Сравните заявленные процентные ставки разных банков. Самостоятельно рассчитайте ежемесячный платёж и переплату по кредиту, воспользовавшись ипотечным калькулятором.
2. Узнайте про возможность досрочного погашения ипотеки и возможную комиссию.
3. Уточните какая процентная ставка будет, если вы откажитесь от страхования.
4. Внимательно ознакомьтесь с мерами, принимаемыми к заёмщикам с просроченной задолженностью.

Возможно вам будет интересно: «Ипотека или аренда – что выгоднее?»

Факторы, влияющие на размер процентной ставки

В любой рекламе на ипотеку будет указана минимальная процентная ставка. При обращении в банк граждане могут оказаться разочарованы тем, что специалист, изучив все данные для подачи заявки на оформление ипотеки, сообщит о более высокой ставке. Это вовсе не означает, что кредитная организация пытается обмануть клиента. В действительности, колебания процентной ставки вызваны множеством факторов:

• Ставка ЦБ. Она оказывает влияние не только на ипотечные кредиты, но и любые виды займов. Чем ниже данная ставка, тем более выгодные условия для кредитования сможет предоставить банк.
• Первоначальный взнос. Гражданам, которые готовы внести крупную сумму в качестве первоначального взноса, кредитная организация старается идти навстречу. Поэтому данным клиентам предоставляют возможность оформить кредит со сниженной процентной ставкой.
• Подтверждение доходов. Проще всего оформить любой вид кредита тем клиентам, которые являются держателями зарплатных карт. Им не нужно дополнительно собирать документы, которые подтвердили бы уровень дохода и его стабильность. По отношению к таким гражданам банк всегда более лоялен. Это проявляется и в выгодных условиях для сотрудничества.
• Трудовой стаж. Каждый банк выдвигает определенные требования к трудовому стажу, поэтому, прежде чем подать заявку, следует уточнить данный пункт. Как правило, подавать заявку на оформление ипотечного кредита клиенты стараются, проработав не менее 12 месяцев.

Следует запомнить простое правило, которым руководствуются банки. Высокая ставка по кредиту назначается клиентам, не соответствующим общим требованиям. Многие полагают, что в таком случае кредитная организация попросту отклоняет заявку, но в действительности дела обстоят иначе. Банк заинтересован в том, чтобы выдать кредит и получить за него проценты от заемщика. Поэтому даже тем заемщикам, которые не соответствуют усредненным требованиям, банк предоставляет ипотеку. Однако условия сотрудничества меняются.

Виды ипотечных программ

Ипотека классифицируется на: стандартную, социальную, для молодой семьи, для военнослужащих.

Стандартная

Ввиду высокой конкуренции банки предлагают множество программ кредитования с самыми различными условиями. Стандартная ипотека подразумевает предоставление крупной суммы денег под залог недвижимого имущества либо после внесения первоначального взноса. Наиболее востребованные виды стандартной ипотеки:

1. На вторичное жильё. Приобретение жилой недвижимости на вторичном рынке выгодно меньшим размером процентных ставок, небольшим сроком оформления и более лояльными требованиями к заёмщикам. Обязательное условие – титульное страхование.
2. На приобретение строящегося жилья. Жильё разрешено приобретать ещё на этапе строительства, однако ставки здесь одни из самых высоких. Из плюсов – такие объекты оцениваются немного ниже. Кстати, если раньше приобретение строящегося жилья по договору долевого участия (ДДУ) на основании ФЗ-214 несло существенные риски (оставление без квартиры ввиду недостроя) для заёмщика, то теперь подобные неприятности полностью исключены. С появлением эскроу счетов дольщики стали более защищены, так как их деньги передаются не напрямую застройщику, а на хранение третьему лицу – банку. По завершении возведения дома и последующего его введения в эксплуатацию средства перенаправляются продавцу.
3. На приобретение земельного участка. Суть состоит в том, что заёмщик отдаёт в качестве залога кредитору недвижимость равноценную земельному участку. До тех пор, пока не будет выплачена ипотека, участок и всё, что на нём возведут, принадлежат банку.
4. На покупку дома можно получить кредит при условии, что у заёмщика есть свой земельный участок под строительство. Залогом будет считаться, как и предыдущем случае, сама земля и всё, что на ней построено.
5. На загородное жильё, которое представлено, как правило, коттеджами и таунхаусами, находящимися в экологически чистой зоне.

Социальная

На неё могут рассчитывать малоимущие либо числящиеся в очереди на получение жилья граждане.

• Молодые семьи с 2 и более детьми
• Семьи, в которых есть инвалид, поставленный на учёт не позднее января 2015 года
• Деятели культуры, спорта, соцзащиты
• Ветераны
• Сотрудники научных центров с госстатусом
• Работники оборонно-промышленного комплекса

Субсидирование социальной ипотеки происходит несколькими способами: 1) госжильё продаётся по заниженной цене; 2) выделяется дотация на проценты по займу; 3) выделяется субсидия на часть кредита. Какую форму субсидирования предоставить заёмщику решается на региональном уровне.

Для молодой семьи

Ипотека для молодой семьи, по сути, практически не отличается от социальной. Максимальный возраст заёмщиков на момент подачи заявления не должен превышать 35 лет, наличие детей необязательно. Условия данной ипотеки не являются льготными, помощь государства выражена в предоставлении субсидии в размере 30-35% и возможности использовать материнский капитал.

Военная

На получение данного вида ипотеки могут рассчитывать военнослужащие – участники НИС. Государство вносит денежные средства на личный счет участника НИС, и по прошествии трех лет военнослужащему выдается сертификат целевого жилищного займа.

Максимальный срок кредита составит 25 лет. На погашение военной ипотеки можно использовать материнский капитал либо взятый дополнительно потребительский кредит. Кроме того, заём можно перекредитовать в другом банке.

Преимущества и недостатки ипотечного кредитования

Ипотека имеет немало преимуществ, но наряду с этим есть и недостатки. Чего же больше, сравним.

Плюсы

1. Короткие сроки приобретения жилья, а именно нет необходимости копить пол жизни на жильё, достаточно пройти и завершить все этапы оформления.
2. Юридическая чистота объекта. История приобретаемого жилья проверяется минимум два раза в страховой компании и юридическом отделе банка.
3. Выгодная инвестиция. Приобретая квартиру или дом в ипотеку, заёмщик делает выгодное вложение: стоимость квартиры продолжит расти вместе с инфляцией. Если бы человек копил, то к тому моменту, когда он набрал нужную сумму, жильё стоило бы уже по-другому, а так для заёмщика цена неизменна. При это реализовать жильё на рынке можно по актуальной стоимости.
4. Возможность сэкономить. Покупая жильё по различным социальным программам ипотечного кредитования, заёмщик избавляется от необходимости выплачивать всю сумму самостоятельно. Часть кредита субсидируется государством либо погашается материнским капиталом. Кроме того, на основании ст. 220 Налогового кодекса РФ можно получить налоговый вычет.
5. Большой срок кредитования. Длительность ипотеки позволяет заёмщику выплачивать кредит маленькими частями, не нанося серьёзного урона семейному бюджету.

Минусы

1. Высокая стоимость кредита. Особенно это касается ипотеки без льгот либо по двум документам, где проценты порой запредельные. Плюс ко всему заёмщик несёт расходы по оплате услуг оценщика, нотариуса и за страхование.
2. Риск неликвидного жилья. При банкротстве заёмщика, болезни, наступлении недееспособности либо затяжных финансовых трудностях есть угроза лишиться жилья, а также и залогового имущества, если таковое имеется.
3. Большой срок кредитования. Да вы не ошиблись, этот пункт относится не только к плюсам, но и к минусам. Ведь не каждый готов 10, 15, 20 и более лет во всём себе отказывать, выплачивая ипотеку.

Частые вопросы

Стоит ли брать ипотеку сейчас или лучше подождать?

Сейчас самое благоприятное время для оформления жилищных кредитов. Действуют самые низкие ставки за всю историю, плюс работают несколько государственных программ субсидирования.

Какой банк лучше для оформления ипотеки?

Лучшим для вас будет тот, через который вы получаете зарплату. Зарплатным клиентам всегда дают лучшие условия заключения договора.

Стоит ли ждать повышение ставок по ипотеке?

Да, стоит. Центральный Банк уже провел повышение ключевой ставки с 4,25% до 5%, соответственно, вскоре банки также поднимут процент. В планах ЦБ держать ключевую ставку на уровне 5-6%, поэтому вскоре снова будет повышение.

Какую квартиру лучше купить в ипотеку?

Лучше рассмотреть вариант покупки в новостройке. По такой ипотеке ставки всегда ниже, особенно если банк и застройщик создали специальные условия. К тому же, к новостройкам применяются различные программы субсидирования от государства.

Можно ли накопить на квартиру?

Теоретически можно. Но если нет возможности откладывать приличные суммы, проще взять ипотеку.

Источники:

1. ЦБ РФ: Ключевая ставка Банка России.
2. Frankrg: Ипотека.

Об авторе

Ирина Русанова — высшее образование в Международном Восточно-Европейском Университете по направлению «Банковское дело». С отличием окончила Российский экономический институт имени Г.В. Плеханова по профилю «Финансы и кредит». Десятилетний опыт работы в ведущих банках России: Альфа-Банк, Ренессанс Кредит, Хоум Кредит Банк, Дельта Кредит, АТБ, Связной (закрылся). Является аналитиком и экспертом сервиса Бробанк по банковской деятельности и финансовой стабильности. [email protected]

Эта статья полезная? ДаНет

Помогите нам узнать насколько эта статья помогла вам. Если чего-то не хватает или информация не точная, пожалуйста, сообщите об этом ниже в комментариях или напишите нам на почту

Полезные советы по ипотечному займу

Теперь, когда об ипотеке уже многое сказано, считаем разумным дать несколько советов, тем кто решил связать себя долгосрочными кредитными обязательствами впервые.

• Серьёзно подходите к оценке своих возможностей. Если есть риск остаться без работы, лучше на время отказаться от ипотеки. Кроме того, на оплату кредита не должно уходить более 30% вашего дохода.
• Старайтесь не брать ипотечный кредит на слишком долгий срок, так у вас будет меньше конечная переплата и проценты.
• Обязательно создайте финансовую подушку безопасности: не лишним будет отложить деньги на оплату ипотеки хотя бы на период 3-4 месяцев.
• Воспользуйтесь услугами независимого оценщика, а не риелторов и продавцов, которые зачастую выдают желаемое за действительность.
• Выбирайте фиксированную ставку, а не плавающую, так как экономика не отличается стабильностью.
• Не выступайте созаёмщиком у друга, свата и даже близких родственников, если есть сомнения в их надежности. При признании заёмщика банкротом либо отказе выполнять обязательства по кредиту, ипотечное бремя прочно ляжет на ваши плечи.
• Заранее ознакомьтесь с документами и требованиями банка, не стесняйтесь переспросить или посетить банк ещё раз в компании опытного юриста.

Следуя всем советам и взвешивая «за» и «против» можно избежать различных финансовых качелей и стать владельцем собственного жилья, не имея всей суммы на руках.

Законодательная база

В море различных законов можно выделить и те, которые регулируют непосредственно ипотечные отношения. Создание законодательной и нормативно-правовой баз – первоочерёдная миссия государства в становлении и развитии ипотечного жилищного кредитования, снижении рисков для банков и заёмщиков, повышении доступности ипотеки.

1. Так, законодательная база по ипотеке включает в себя:
2. Конституцию РФ от 12.12.1993 г., в которой закреплены права гражданина на жилье и охрану частной собственности.
3. Федеральный закон от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».
4. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
5. ГК РФ (ст. 37, 131, 209, 246, 260, 329, 365, 387, 488, 855, 935), устанавливающий общие правила обеспечения кредитов под залог недвижимости, положения о праве собственности и других вещных правах на помещения; основания обращения взыскания на заложенное жилое помещение и т.п.
6. Письмо Федеральной налоговой службы Российской Федерации от 9 июня 2005 г. № 14-1-05/1884 «Об имущественном налоговом вычете».

Возможно вам будет интересно: «Ипотека без первоначального взноса – доступно и лаконично»

Где выгоднее взять ипотеку: перечень банков

Потенциальный заемщик имеет возможность выбрать любую кредитную организацию, чьи условия его устроят. Клиент до оформления заявки может ознакомиться со всеми предложениями банков, подать заявки сразу в несколько наиболее подходящих.

Отдельную трудность представляет покупка жилья на первичном рынке. Строящееся жилье приобретается в ипотеку только в тех кредитных организациях, где застройщик имеет аккредитацию.

Банки предлагают различные программы и условия кредитования. Ответ на вопрос, в каком банке самая выгодная ипотека, зависит от возраста, возможностей и социального положения заемщика.

• Сбербанк. Это крупнейший банк с долей господдержки. Он предлагает большое количество программ: для молодых семей, бюджетников, военнослужащих, пенсионеров, многодетных семей и т.д. Банк предлагает выгодные условия, невысокую процентную ставку (в зависимости от программы и размера первоначального взноса), но требует обязательного подтверждения своей платежеспособности, страхования жизни и здоровья, недвижимости.
• Альфа-банк. Банк предлагает ипотечные кредиты на сумму от 300 тысяч рублей и на срок до 25 лет. Различные программы подразумевают разные процентные ставки. Минимальная составляет 10,5%, но при достаточном первоначальном взносе. Чем больше взнос, тем ниже процентная ставка. На данный момент оптимальная ставка составляет 17% годовых.
• Россельхозбанк. Банке предлагает заем в диапазоне от 100 тысяч до 20 млн рублей. Срок до 30 лет в зависимости от суммы и возраста клиента. Комиссия за оформление не взимается, но требуется обязательное страхование недвижимости, жизни и здоровья заемщика.
• ВТБ24. Банк требует при оформлении ипотеки первоначальный взнос в размере не менее 20% от стоимости жилья, но предоставляет кредиты по относительно низкой процентной ставке. Ставка колеблется от 11 до 13%, есть отдельная программа для военнослужащих на выгодных условиях.
• Газпромбанк. Кредитная организация предлагает кредиты по процентной ставке от 12,5% и выше. Банк ставит жесткие условия относительно сроков и не всегда допускает длительное кредитования. Есть дополнительные бонусы для тех, кто оформляет заявку он-лайн.

Какое жилье можно приобрести в ипотеку?

Ипотечное кредитование помогает гражданам стать собственниками жилья как на первичном, так и на вторичном рынке. Главное, чтобы выбранные объекты подходили под все требования банка и оценочной комиссии. Как правило, главное условие кредитующей организации – ликвидность жилья в течении долгого периода времени.

В случае если заёмщик откажется погашать кредит, банк должен реализовать недвижимость, находящуюся в залоге, по адекватной рыночной цене, которая покроет все расходы и издержки.

При покупке на вторичном рынке необходимо избегать жилья, в котором имеются неузаконенные перепланировки. Если банк обнаружит это, сделка будет признана незаконной.

При наличии прописанных несовершеннолетних детей в уже имеющемся доме/квартире, отдаваемым под залог, банк скорее всего откажет в ипотеке.

Жильё, приобретаемое по программе ипотечного кредитования, должно быть построено не позднее 1975 года.

Одобрение ипотеки можно получить, если:

• квартира или комната имеют отдельные от других комнату и санузел;
• в квартире имеется исправная отопительная система, обеспечивающая теплом всё помещение;
• в квартире исправны крыша (если на последнем этаже), окна и двери;
• в квартире не прописаны и к сделке не привлекаются третьи лица;
• многоэтажный жилой дом имеет не менее четырёх этажей (не относится к домам построенным позднее 1991 года);
• дому, в котором приобретается квартира, не требуется капитальный ремонт;
• фундамент дома, где покупается квартира, выполнен из бетона, кирпича, камня;
• дом, в котором находится квартира, имеет смешанное, металлическое либо железобетонное перекрытие.

Если говорить о видах жилья, то в ипотеку можно приобрести квартиру, таунхаус, загородный дом. В жилом районе «Гармония» в 9 км от Ставрополя представлены перечисленные объекты недвижимости по доступным ценам. Квартиры предлагаются как в готовом виде, так и на стадии строительства. Приобрести таунхаусы в «Гармонии», выступающие альтернативой трёхкомнатной квартире, можно в разных форматах: от «стяжка-штукатурка» до «заходи и живи».

Сейчас самое благоприятное время на ипотеки

Если вы думаете о том, когда лучше оформлять ипотеку, то сейчас лучшее время для этого. Все дело в процентных ставках. Сейчас жилищные кредиты выдаются в среднем под 7,26% годовых. Если объективно — около 8%, так как в расчете средней ставки учитываются ссуды, полученные с применением программ субсидирования.

На значение ставки по ипотеке напрямую влияет ключевая ставка ЦБ РФ. Как только Центробанк ее меняет, рынок реагирует на это через 1-2 месяца. Снизилась ключевая — стоит ждать уменьшение и ставок по всем кредитам.

Динамика ключевой ставки:

• весна 2021 — 7,75%;
• октябрь 2021 — 7%;
• июнь 2021 — 5,5%;
• июль 2021 — резкое снижение до 4,5%;
• с августа 2021 по март 2021 — 4,25%.

В марте 2021 ЦБ РФ поднял ключевую ставку до 4,5%, в апреле — до 5%. Это значит, что вскоре ставки по ипотеке увеличатся примерно на 1%. В течение 3 лет по заявлению Эльвиры Набиуллиной ключевая ставка будет стабильно находиться в рамках 5-6%.

Можно прийти к выводу, что в течение следующих 3 лет ипотека однозначно подорожает на 1-2% по отношению к средней ставке на второй квартал 2021 года. То есть договора будут заключаться под 9-10%.

Сегодня на рынке наблюдается самая низкая ключевая ставка ЦБ РФ за все годы ее существования. Она даже ниже, чем в докризисный стабильный 2013 год (тогда она находилась на уровне 5,5%). Именно сейчас банки выдают самую выгодную ипотеку за все время.

Динамика ставок по ипотеке с 1 января 2021 года по 1 марта 2021 года:

Отслеживается явное падение ставки. Но из-за увеличения ключевой ставки с 4,25% до 5% уже совсем скоро банки на это отреагируют и поднимут цену ипотеки. И после, если ЦБ РФ согласно своим планам повысит ключевую ставку до 6%, повышения стоимости кредитов не избежать.

Для примера проанализируем, как подорожает ипотека при повышении ставки на 1%. Рассмотрим все ту же ипотеку выше с ценой квартиры 3,5 млн. При ставке 7,94% платеж составит 28 328, переплата — 2 124 000 рублей. При ставке 8,94% — 30 068 и 2 437 000. Разница в переплате — более 300 000.

Выводы

Ипотечное кредитование – один из главных инструментов приобретения недвижимости, имеющих массу преимуществ, но при этом не лишен и подводных камней. Прежде чем взять на себя долгосрочное кредитное обязательство, ипотеку, необходимо трезво оценить свои возможности и будущие риски, тогда вы сможете стать полноправным владельцев без проблем.

Если вас интересует вопрос когда выгоднее покупать жилье в ближайшей перспективе, можете прислушаться к мнению директора по маркетингу Строительной группы «Третий Рим».