Перепланировка квартиры в панельном доме в 2021 – что можно а что нельзя, как узаконить

В чем особенность панельных домов

Панельный дом – это сборная железобетонная конструкция, которую возводят из уже готовых панельных блоков. Длина таких блоков в пару комнат, а ширина – в один этаж. Панельную постройку можно сравнить с аналогом детского конструктора LEGO. Дома представлены старыми хрущевками и более современными брежневками.

Определить, в каком доме находится ваша квартира довольно просто. Для этого достаточно взглянуть на фасад здания. Наружные стены составлены из сборных навесных панелей, которые уложены друг на друга. Между панелями есть швы, их впоследствии герметизируют. И на фасаде здания эти швы отчетливо угадываются.

Особенность панельных домов в том, что межкомнатные стены чаще всего несущие. Их нельзя демонтировать. Максимум, на что вы можете рассчитывать – это создание проёма в несущей стене, с последующим его усилением.

Перепланировка квартиры 2021- что можно, а что нельзя?

Перепланировка квартиры-что можно, а что нельзя- Разрешение жилищной инспекции на ремонт

В этой статье мы рассмотрим что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры на 2021 год.

Если говорить кратко, то при перепланировке квартир можно осуществлять только те мероприятия, которые не запрещены существующими СНиПами, СаНПинами, сводами правил и постановлениями Правительства Москвы или Российской Федерации.

Именно поэтому мы начнем с того, что перечислим запрещенные к производству работы, на которые невозможно осуществить согласование перепланировки.

Также рекомендуем Вам изучить страничку “Что является перепланировкой квартиры?”. Посмотреть какие работы надо согласовывать по проекту, а какие по “эскизу” можно здесь.

Если у Вас возник любой вопрос по Вашей перепланировке, то Вы всегда можете позвонить нам по телефону. Мы будем рады ответить на любой Ваш вопрос.

Также Вы можете выслать на нашу почту любые планы квартиры до и после перепланировки.

Мы оценим возможность согласования такой перепланировки и сможем выслать коммерческое предложение по её согласованию.

Что нельзя делать при перепланировке квартиры?

Список мероприятий, которые запрещено выполнять при ремонте квартиры и на которые невозможно получить соответствующего разрешения, перечислены в пункте 10 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508. Пункт 10.

9 из этого списка также говорит и о том, что перепланировка не должна нарушать ещё и СНиПы, СаНПиНы, Постановления Правительства РФ и другие нормативные документы.

Для начала рассмотрим все мероприятия, которые запрещены Постановлением №508:

любые мероприятия, ведущие к ухудшению условий проживания третьих лиц или ограничивающие доступ к общедомовым коммуникациям. Сюда, к примеру, можно отнести перенос стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения, зашивка этих стояков сплошными коробами без лючков для инспектирования состояния труб;
нарушение несущей способности здания. Этот пункт говорит о том, что ни в коем случае не стоит демонтировать несущие стены или устраивать в них проёмы без получения соответствующего разрешения на ремонт;
врезка в общедомовые коммуникации отключающих или регулирующих устройств;
уменьшение сечения или демонтаж вентиляционных каналов. Часто собственники квартир не планируют затрагивать сами вентиляционные каналы, но хотят уменьшить вентшахту, в которой есть много пустого места помимо самих труб. Согласовать это очень сложно. Площадь внутри вентшахты не входит в площадь квартиры и, следовательно, собственник квартиры её не покупал и она ему не принадлежит. В соответствии с пунктом 1 ст.36 ЖК РФ эта пустая площадь внутри шахты относится к общедомовому имуществу. В соответствии с пунктом 2.5.1.1.1.8 Приложения 2 Постановления Пр-ва Москвы №508 для присоединения этой площади необходимо организовать собрание всех собственников помещений в многоквартирном доме, на котором они примут решение о передаче этой площади в безвозмездное пользование или аренду. К тому же необходимо, чтобы положительно проали все собственники квартир в целом здании. Организация такого собрания в большинстве случаев невозможна. Внутри шахт свободная площадь присутствует из-за того, что архитектор дома прорабатывает при проектировании дома планировку квартир и берёт площади с запасом, так как не знает какие трубы и какого сечения понадобятся проложить инженерам-смежникам, проектирующим вентиляцию, водоснабжение и канализацию и т. д.;
увеличение нагрузки на перекрытия при заливке стяжки или замене материала перегородок на более тяжелые. Данный пункт относится, в основном, к домам с деревянными перекрытиями, в которых нельзя лить стяжку в пол, а также устанавливать джакузи, ванны, перегородки из пеноблоков без проведения проверочных расчетов;
перенос водяного радиатора отопления на балкон или лоджию. При этом устраивать теплые электрические полы или радиаторы на балконе возможно;
устройство водяных полов от систем отопления или горячего водоснабжения. Опять же, устройство электрических теплых полов никто не запрещает;
затрагивание или частичный демонтаж несущих колонн, пилонов или диафрагм жесткости;
устройство штраб в несущих стенах;
устройство лоджий и балконов на всех этажах кроме первого;
перепланировка чердака или технического этажа, если они не относятся к Вашей собственности. Многие собственники квартиры на последних этажах хотят частично присоединить чердак и сделать на неё лестницу из квартиры. К сожалению, данный пункт запрещает такие перепланировки;
объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без установки между плотноприлегающих раздвижных перегородок;
перепланировка в аварийных домах;
любое затрагивание несущих стен, в том числе устройство проема, без согласования с организацией, проектировавшей здание;
объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями;
затрагивание наружных стен с ослаблением несущей способности здания;
устройство антресолей, площадь которых составляет более 40% от площади всей квартиры;
устройство проёма между кухней с газовым водонагревателем и жилой комнатой без двери с установкой решётки или зазора между этой дверью и уровнем пола не менее 0,02 кв.м.

Отказ Жилинспекции в выдаче разрешения на перепланировку из-за несоответствия нормам.

Можно ли делать перепланировку в панельном доме

Запретов на перепланировку в панельном многоквартирном доме нет. Главное, чтобы работы выполнялись в соответствии со строительными, санитарными и жилищными нормами.

Что значит законная перепланировка:

Не нарушает целостность несущих конструкций.
Соответствует нормам СНиП, СанПин, требованиям Госпожнадзора, ГОСТа, жилищному законодательству и др.
Не нарушает прав и законных интересов соседей по дому.

Совершенно точно не получится полностью снести несущую стену для расширения пространства. Нельзя объединять комнату с балконом, обустраивать водяной тёплый пол и переносить кухню в жилую комнату.

И, напротив, можно сделать гардеробную, расширить санузел за счёт коридора, объединить ванную и туалет. Допускается даже демонтаж стены между лоджией и комнатой, при условии, что на ее месте вы установите «французское окно» в пол.

В панельных «брежневках» сложно согласовать перепланировку, поскольку почти все стены квартиры несущие. Особые сложности возникают при создании проемов в опорных стенах на 1 этаже. Напряжение этих конструкций достигает 80-90%. Из-за этого малейший проем грозит обвалить всю стену здания, а это недопустимо!

Проект перепланировки квартиры – где заказать и сколько стоит

Согласование перепланировки нежилого помещения

Разрешённые виды работ

В пылу переделок можно перепланировать очень много всего – и не каждые владельцы жилья хоть сколько-то беспокоятся при этом о комфорте соседей, которым после всего может оказаться не особенно приятно слушать в спальне по ночам, как как-то этажом выше жарит котлеты или поёт в ванной. Конечно, требуется учитывать все подобные соображения, а кроме того, есть ещё и фактор безопасности – неосторожная перепланировка может повлечь печальные последствия, вплоть до обрушения ослабленной стены.

Есть чёткие правила и ограничения – перепланировку потребуется согласовать, а для этого она должна включать только разрешённые виды работ. Тем более это актуально для панельного дома, стены которого особенно уязвимы.

Список разрешённых работ:

Снос либо перемещение перегородок, кроме несущих.
Установка новых дверных проёмов (запрещена в несущих стенах).
Расширение жилой площади при помощи включения в неё территории, изначально отведённой под коридор, кладовую, лоджию.
Увеличение площади ванной или туалета путём включения в них территории нежилых помещений.
Объединение двух отведённых под санузел комнат.
Объединение жилой комнаты и кухни (но может потребоваться переоборудование).
Оборудование дополнительного санузла либо кухни – но требуется, чтобы они располагались не над и не под жилой комнатой.
Перенос инженерных конструкций.
И даже объединение нескольких квартир.

Все перечисленные действия объединены тем, что они не должны затрагивать несущие конструкции. Это, однако, не означает, что их закон вообще будет запрещать трогать – для проведения перепланировки, включающей в себя их изменение, понадобится техническое заключение, из которого будет следовать, что это не несёт никакой угрозы безопасности.

Варианты перепланировки

Существует масса архитектурных и дизайн решений, как можно изменить планировку квартиры в панельном доме. Рассмотрим наиболее актуальные.

Кухня

Хрущевки не отличаются большой площадью кухонных помещений. Некоторые собственники стараются расширить пространство. Но в 90% случаев стены между кухней и комнатой в хрущевках – несущие. Их нельзя сносить. А к созданию проёма, если на кухне газовая плита, предъявляются серьезные требования.

Примеры перепланировки:

Если вместо газовой плиты поставить электрическую, можно объединить кухню с гостиной. Для этого придется сносить перегородку (если она не несущая).
«Передвинуть» кухню в коридор, а на ее месте оборудовать другую комнату.
Если на кухне газовая плита, такой вариант не подойдет. Придется менять план, как вариант – сделать проем в стене, а на его место установить раздвижную дверь (например, из стекла).

Ванная и туалет

Чаще всего пытаются совместить или разъединить помещения. Например, при совмещении в санузле появляется дополнительное пространство – там можно поставить стиралку, подвесить бойлер, сделать полочки для хозяйственных принадлежностей.

Примеры:

Присоединить ванную комнату к туалету. Перегородки редко являются несущими, их можно безболезненно сносить. При этом потребуется заново прокладывать гидроизоляцию.
Разделить два помещения – в данном случае возводится перегородка.
Если вы живете на 1 этаже, можно расширить санузел за счёт коридора и даже жилых комнат. В остальных случаях допускается увеличить площадь только за счёт коридора.

Жилая комната

В однушке вариантов меньше, а вот 2-х и 3-комнатную квартиру можно оборудовать по своему замыслу. При этом помните, что по закону нельзя объединять жилую комнату с балконом (если не будет окна в пол).

Пример:

Если у вас двухкомнатная квартира, а вы хотите обустроить третью комнату – можно возвести перегородку, создав детскую или рабочий кабинет.
Объединение коридора и гостиной – за счёт этого получится большой холл.
Переделать проходную комнату в изолированное помещение. Например, за счёт переноса границ коридора и создания новых дверных проемов.

Коридор

Чаще всего коридор уменьшают, но иногда увеличивают.

Пример:

Можно демонтировать встроенные шкафы, а освободившееся пространство использовать как прихожую. Или оборудовать на новом месте гардеробную.
Присоединить коридор к гостиной в двушке или 3-комнатной квартире.
«Захват» части коридора для расширения санузла или кухни.

Одним словом, идей много. Главное, не забывать про требования закона к изменению конфигурации квартиры.

Надоело читать?Расскажем по телефону и ответим на ваши вопросы

Кухня

Для однокомнатных домов панельного типа ремонт квартиры с перепланировкой кухни практически невозможен. В некоторых редких случаях кухня может быть оборудована электроплитами, что упрощает задачу. Или же конструкция балкона позволяет соединить ее кухней. Но в большинстве вариантов предполагается газовая плита или же наличие коммуникаций в прилегающей межкомнатной перегородке. Это обстоятельство нельзя игнорировать.

По законодательству, соединение жилых помещений с кухней, если установлена газовая плита, потребует:

установки раздвижной перегородки взамен снесенной стены,
монтирования дверного проема.

Переносить мокрую зону с кухни в перепланированной квартире даже при соблюдении правил гидроизоляции не разрешается, если у соседей снизу находятся жилые комнаты. Это объясняется большим риском затопления для квартир, которые находятся ниже.

Как сделать и согласовать перепланировку в панельном доме

Теперь разберемся, как происходит процедура согласования будущих изменений в органах местного самоуправления. Любую серьезную перепланировку нужно обязательно утверждать.

Куда обращаться

На разных этапах согласования перепланировки квартиры вам придется обращаться:

В БТИ (Бюро технической инвентаризации) – выдает поэтажный план, экспликацию, выписку из техпаспорта до перепланировки, а также в БТИ изготавливают техплан квартиры после ремонтных работ;
В государственные органы (УК, ОГПН, СЭС) – для промежуточного согласования перепланировки (получения разрешений).
В проектную организацию или к автору дома – за изготовлением проекта будущих работ и технического заключения (ТЗ), без которых вам не согласуют перепланировку в местной администрации.
В МФЦ «Мои документы» или МВК (Межведомственная комиссия) – в МФЦ у вас примут пакет документов, а в МВК их рассмотрят и выдадут разрешение (или отказ в перепланировке).

Ниже рассмотрим, из каких этапов состоит процедура и в чем их особенности.

Снежана Погонцева

Практикующий юрист. Стаж 11 лет. Специалист в области гражданского и семейного права.

Порядок согласования перепланировки

Итак, если вы хотите сделать перепланировку квартиры в панельном доме, вот алгоритм действий:

Продумать возможные изменения. Для этого можно обратиться к дизайнеру, чтобы он оформил эскиз – на основании этого эскиза в проектном бюро вам оформят проект перепланировки квартиры.
Обратиться в БТИ и оформить техпаспорт. На самом деле нужны поэтажный план и экспликация – чертежи вашей квартиры до ремонтных работ. Они показывают, где находятся несущие межкомнатные стены, какая площадь кухни, к чему примыкает гостиная и т.д.
Заказать проект и техническое заключение. Проект могут разработать только специализированные компании с допуском СРО. Составляется в бумажном виде и состоит из нескольких разделов. Если проект электронный, потребуется усиленная квалифицированная подпись инженера фирмы. Техническое заключение нужно в случае воздействия на несущие конструкции, например – если вы решили сделать проем в основной стене. В Москве разработкой ТЗ занимается АО МНИИТЭП или ГБУ «Экспертный центр».
Подать документы на согласование в администрацию. Напрямую в администрации документы не принимают, обращаться нужно через МФЦ. А, например, в Москве документы подаются в Мосжилинспекцию только в электронном виде через услугу на портале Мэра Москвы.
Получить разрешение на перепланировку квартиры. Ответ придет в письменной форме: администрация либо даст разрешение, либо откажет в ремонтных работах. Отказ, к слову, можно обжаловать в суде.
Выполнить ремонт в соответствии с проектом. На этом этапе начинаются строительные работы. Их проводит организация, имеющая допуск от СРО на строительные работы. Проектировщик, который готовил проект, контролирует соответствие ремонта исходному плану.
Сдать работы специальной комиссии, они подпишут акт о завершении перепланировки квартиры. После того, как перепланировка будет закончена, нужно вновь обратиться в МФЦ и пригласить представителей МВК. Специалисты приедут на объект и убедятся, что ремонт сделан точь-в-точь как по проекту. Если расхождений не будет, председатель МВК составит акт о завершенной перепланировке. В случае несоответствия проекту обяжут устранить недочёты.
Пригласить обмерщика из БТИ, заказать новый техпаспорт. Инженер зафиксирует новый интерьер квартиры и передаст информацию в БТИ. Там подготовят два документа: технический паспорт и план.
Отдать документы для внесения сведений в ЕГРН. Техплан передается в МФЦ, чтобы на его основе внесли изменения в базу Росреестра. После этого вам выдадут обновленную выписку с узаконенной перепланировкой квартиры.

Необходимые документы

Список документов может отличаться, в зависимости от характера перепланировки и региона проживания.

Перечень документов:

паспорт – нужен при обращении в МФЦ;
эскиз или проект перепланировки квартиры в панельном здании;
техническое заключение – если будут затрагиваться несущие межкомнатные стены или перекрытия;
выписка из ЕГРН;
техпаспорт или выписка из техпаспорта;
заявление на согласование перепланировки – составляется в МФЦ совместно со специалистом, а если документы подаются онлайн, то нужно заполнить электронное заявление.

Если квартира в ипотеке, потребуется приложить еще и разрешение на перепланировку от банка. Вместе с ним аналогичное согласие от страховой компании. Также могут потребоваться разрешения от различных органов – Роспотребнадзора, Пожарной инспекции, Управляющей компании, органа охраны Архитектуры и др.

Сроки

Сколько по времени займет согласование перепланировки:

Изготовление проектной документации – от 3 дней до месяца, в зависимости от сложности архитектурных решений;
Получение разрешений от ОГПН, СЭС и прочих инстанций – около 30-45 дней;
Оформление документов в БТИ – в пределах 10 дней;
Ожидание решения Межведомственной комиссии – 45 дней + время на пересылку документов из МФЦ и обратно;
Согласование с банком и страховой – от 7 до 15 дней;
Кадастровый учет изменений в Росреестре – до 10 дней.

Сроки не являются окончательными. Например, если вам потребуется техническое заключение от автора дома, прибавляйте к срокам еще 30 дней.

Стоимость

Стандартных цен нет, все индивидуально. На стоимость влияют регион проживания, расценки на проектные работы, состав и объем работ, срок эксплуатации панельного дома, прочие факторы.

Согласование с Администрацией – бесплатное.

Наиболее дорогой статьей расходов считается проектная документация. Если обычный эскиз обойдется вам в 5 000 рублей, то полноценный проект уже как минимум в 15 000 рублей. Сложные проекты с обследованием инженера стоят от 50 000 рублей и выше, не считая оплаты дорогого ТЗ. Суммы могут перевалить за 100 000 рублей.

Снос стены в квартире: как сделать правильно

Хозяева нередко начинают глобальные ремонтные работы с перепланировки, видя в такой возможности только преимущества. Такое обновление позволяет расширить пространство, использовать его наиболее рационально.

Перепланировка может сопровождаться опасными непростыми этапами – одним из таких является снос стен, ставший очень популярным в последние годы. С его помощью можно сделать, например, совмещенную кухню и гостиную большей площади, придавая жилищу более современный вид. Знание нюансов этой процедуры позволит минимизировать число трудностей.

Что нужно для перепланировки квартиры

Неискушенный человек может подумать, что существует только два этапа при сносе стен:

• оформление необходимых документов и разрешений; • непосредственно процесс «полезного» разрушения.

В сущности, этого действительно достаточно, но сколько существует подводных камней и препятствий! Принцип «ломать – не строить» оказывается в деле сноса стен и перегородок слишком примитивным. Следует приготовиться к долгой и скрупулезной работе, требующей не только денежных затрат.

Планирование будущего проекта квартиры не может быть полностью свободным и без ограничений: важно понимать, какие стены можно сносить, а какие – строго запрещено!

Стены в жилищах могут быть только двух типов: несущие и перегородки. Первые нельзя трогать – они являются главным каркасом, на них держится все потолочное перекрытие.

Фактически, такое нарушение в одной квартире подвергнет опасности жизни не только ее хозяев, но и соседей. Поэтому раздумывать можно только о сносе перегородок.

Их функция – разделение общей площади на отдельные зоны, поэтому материалы для их возведения используют облегченные, ведь для сохранения тепла они не предназначены.

Сносить такие стены можно – они в качестве опоры не выступают, но без специального разрешения действовать нельзя. По различиям в способе сноса их можно разделить следующим образом:

• бетонные;• кирпичные;• каменные;

• деревянные.

Степень сложности сноса варьируется сильно: например, деревянные ломать значительно проще, чем любые другие. Это касается всех аспектов: цены, хлопот по вывозу мусора и усилий в принципе.

Если нет уверенности в возможности сноса стены, лучше обсудить этот вопрос с профессионалами. Они составят подробный проект квартиры или дома с учетом пожеланий заказчиков, руководствуясь строгими установленными правилами.

Полезно будет почитать:
Перепланировка в новостройках: что можно и нельзя

Начало процесса

Подготовка к процессу сноса начинается с создания безопасных условий – нужно отключить все коммуникации. Проверить можно по приведенному списку:

• газопровод,• отопление,• канализация,• водопровод,• электричество,• телевидение,

• интернет.

Что касается необходимого инструмента, обойтись только молотком и топором вряд ли получится. Могут понадобиться, в зависимости от типа стены, следующие помощники:

• Отбойный и обычный молотки – используются для сноса кирпичных стен. • Кувалда и стальные клинья – понадобятся как «тяжелая артиллерия».• Перфоратор и болгарка – пригодятся для бетонных стен, в середине которых нередко придется избавляться от арматуры.

• Бензопила и ножовка подойдут для деревянных стен – здесь не нужно много грубой силы.

Обычно приходится комбинировать инструменты, поэтому лучше иметь обе позиции из каждого пункта приведенного списка. Когда коммуникации отключены и выбран инструмент, пора приступать к главному – сносу стены.

Сносить стену нужно сверху! Иначе после разрушения нижней части верхняя часть упадет на голову работникам.

В первую очередь, избавиться нужно от отделочных материалов, если на стене гипсокартон – и от него, и от его каркаса. Для стен из кирпича другое правило: выбивается по слою в один кирпич. Если в стене вырублена дверь, начинать нужно именно от нее.

Во время этого процесса может возникнуть порыв бережливости: собрать почти целый на вид материал, чтобы использовать для постройки чего-то менее значительного. Идея однозначно не лучшая: кирпич, пролежавший не один десяток лет под определенными углами с большой нагрузкой, уже не будет прочным и надежным.

С бетонными стенами ситуация сноса сложнее: не обойтись без отбойника, болгарки или перфоратора. Чтобы стену разделить на несколько областей, с помощью двух последних сверлятся штробы, соблюдая некий (на одинаковом расстоянии друг от друга) порядок. Болгарка прорежет арматуру, в то время как отбойник из-за огромной ударной силы ускорит этот процесс.

Иногда стены не поддаются даже такому суровому натиску. Отчаиваться не стоит – лучше обратиться к профессионалу. Он с помощью алмазного оборудования раскрошит стену в мелкие кусочки. Соблазн поступить так самостоятельно опасен, ведь работа требует знания и мастерства.

Прогнозы

Как показывает практика, снос стен чаще всего делают на кухне и в санузле. Однако может быть также снесен «лишний» угол комнаты, который никак нельзя использовать, а расширить коридор получится.

Однако кардинальных изменений не произойдет: увеличения общей площади не выйдет.

Если только не провести снос стен и зонирование новых рабочих площадок альтернативными методами: с помощью использования разноуровневого потолка или гипсокартонных элементов (колонны, арки).

Совершать кардинальную перепланировку без длительного раздумья чревато разочарованиями. Поэтому лучше обратиться к дизайнерам, изучить различные ресурсы и только потом приступить к решительным действиям. Нельзя обойти вниманием вопрос утилизации после окончания работ: вывоз строительного мусора осилит далеко не каждая легковая машина.

Также читайте по этой же теме:

Капремонт: проблемы и пути их решения

Соседи и ремонт: как бороться с незаконной перепланировкой

Если тебе понравилась наша статья, не забудь поставить лайк

Что будет, если не согласовать перепланировку квартиры в панельной хрущевке

Неузаконенная перепланировка может сильно ударить по карману собственника и повлечь неприятные последствия:

Штраф за самовольную перепланировку квартиры в панельном доме составляет 2 500 рублей – в силу ч. 2 ст. 7.21 КоАП РФ.
Если ремонт выполнен с нарушениями, представители МВК предпишут вернуть квартиру к исходному состоянию. Как, например, это произошло в Хабаровском крае, где ответчики разрушили часть несущей стены дома и присоединили к квартире часть общедомового имущества в подъезде. Решением № 2-396/2020 2-396/2020~М-380/2020 М-380/2020 от 30 июля 2021 года, суд обязал нарушителей привести жилое помещение в прежнее состояние.
Если перепланировка без отклонений, могут пойти навстречу и разрешить ее узаконить. Свежий пример из судебной практики, где суд разрешил истцу сохранить квартиру в перепланированном виде – об отсутствии нарушений свидетельствовало заключение судебных экспертов (Решение № 2-948/2020 2-948/2020~М-680/2020 М-680/2020 от 29 июля 2021 года).

При отказе возвращать жилье в первоначальное состояние суд может вынести постановление о продаже квартиры с торгов. Это худший сценарий для собственника. До такого лучше не доводить!

Понятие перепланировки

Так называют такое модифицирование конфигурации жилья, в результате которого необходимо менять его паспорт. Она может включать различные переделки:

перенос либо разборку перегородок и дверных проёмов;
изменение жилой площади – либо расширение путём включения нежилых помещений, либо, наоборот, выделение её части под вспомогательные;
укрупнение либо разукрупнение комнат;
увеличение числа санузлов либо кухонь;
переделку входов в комнаты, чтобы исключить смежность;
изменение планировки тамбуров либо выделение новых;
другие подобные изменения.

Полёт фантазии может быть самым разным, и вариантов перепланировки ещё довольно много – от сноса нескольких стен, чтобы превратить квартиру в новомодную студию, до подведения канализационных и водопроводных труб по потолку.

Однако не всё разрешено, требуется заранее согласовать с местными властями будущую перепланировку. Если она может привести к проблемам в работе инженерных систем, сбоев в работе оборудования, или тем более чревата снижением прочности конструкций, то не будет допущена.

Как узаконить перепланировку, если она уже сделана

Первым делом нужно обратиться за консультацией к проектировщикам. Они подскажут, реально ли узаконить уже выполненную перепланировку. Бывает, что ремонт идет вразрез с нормами СНиП, СанПиН или пожарными требованиями. В таком случае сперва нужно устранить нарушения, а потом подавать на согласование.

Если вкратце, то вначале заказывается техпаспорт БТИ, затем готовится проект и техническое заключение, и в самом конце документы отдаются на согласование в МВК. Оттуда может прийти отказ, как в большинстве регионов. Тогда придется подавать иск с просьбой о сохранении квартиры в перепланированном состоянии. И если суд разрешит, вносить изменения в БТИ и ЕГРН – в силу п. 4 ст. 29 ЖК РФ.

Как перенести стену в квартире своими руками?

› Квартира

статьи

Первым делом необходимо решить подходящим ли решением для вас станет перенос стены. В некоторых случаях полное разрушение стены и установка перегородки сэкономит деньги и время. Сделайте выбор на основе совета профессионала.

Причина переноса стены

Возникла необходимость сместить стену между ванной комнатой и туалетом. Стиральная машина в нашей квартире всегда стояла в коридоре, мешая проходу.

Наконец было принято решение поставить ее в ванную, а для этого нужно было дополнительное место. Знакомый архитектор посоветовал перенести стену между ванной комнатой и туалетом.

Составление плана

Здесь никак нельзя обойтись без работы профессионального архитектора. Только так вы сможете быть уверены, что не будут нарушены несущие способности здания и имущество третьих лиц.

Изучив план квартиры и все возможные подводные камни, специалист подберет подходящий именно вам вариант.

Получение документов

Процесс требует много времени и неоднократных посещений различных органов управления. Для начала вам потребуется найти проект квартиры и пойти с ним в бюро к архитектору, где создадут уникальный план с учетом всех ваших пожеланий и норм строительства.

Также нужно получить выписку из кадастрового паспорта и вместе со всеми перечисленными документами пойти в отдел архитектуры и градостроительства.

Здесь необходимо осуществлять согласование, то есть написать заявление на перепланировку (перенос конкретной стены), к которому приложить копию паспорта и подтверждение на право собственности квартирой, где предполагаются изменения.

Разрешение на перепланировку

Вам выдадут акт, с которым вы обращаетесь в коммунальные службы, от которых также требуется согласие. Таким образом вы наконец сможете получить разрешение на официальную перепланировку.

Ход работы

Приезжает группа строителей, знакомится с планом работы и непосредственно с помещением.
В первую очередь по периметру стены выбивается раствор, на котором она держится, таким образом она освобождается от фиксации.
Снизу ставятся деревянный подкладки, для которых можно использовать крепкие бруски или доски. Это делается для того, чтобы было легче передвигать стену.
Как правило, над выключателем на самом верху находится разветвительная коробочка, в которой соединены провода.

Важно! Проверьте отключение всех проводов, чтобы избежать обрыв проводов или короткое замыкание во время передвижения стены.

Если работы проводятся в санузле, то необходимо отключить полотенцесушитель от общей системы.
Выбирается специальный станок (в нашем случае — циркуляционная пила), которым режутся все металлические закладные детали.
Начинается самый ответственный момент. Плита крадется на заранее установленные штифты (устройства, предназначенные для неподвижного соединения)

Обратите внимание! Данная процедура выполняется медленно и аккуратно. С помощью лома-монтировки плита передвигается в заданное положение. Спешка приведет к надлому материала.

После перемещения стены в нужное место используйте фиксаторы с обеих сторон, чтобы плита не обрушилась до ее окончательного закрепления на месте.
Все конструкции между собой необходимо обваривать с помощью закладной арматуры.

Проверяется устойчивость стены и периметр вновь заливается раствором.

Несколько советов:

Поверх напольного покрытия в вашей квартире уложите несколько слоев полиэтилена и ткани. Таким образом вы сэкономите деньги на ремонт пола после падения материалов на пол.
Если в вашем случае не получается вынести все предметы мебели из комнаты, ты упакуйте ее в плотный слой строительной плёнки.
Если всю процедуру вы проводите самостоятельно, то тщательно изучите план работ и сделайте разметку.
Все необходимые инструменты: лом, зубило, перфоратор, молоток подготовьте заранее.

После завершения работы

Далее следует не менее важный этап официального оформления изменений в вашей квартире. Для начала необходимо пригласить комиссию из департамента жилищной политики. После тщательного осмотра, который не выявит никаких нарушений, вам будет выдан акт о завершении реконструкции.

С этим документом вас снова нужно будет пройти ряд уже знакомых организаций: пожарную охрану, поставщикам холодного и горячего водоснабжения (ЖКО), санэпидемстанцию. Как только вы согласуете процедуру в вышеперечисленных организациях, вам предстоит снова обратиться в БТИ для окончательной регистрации изменений в кадастровый паспорт.

Предоставив все документы, подтверждающие легальность работ, и выплатив пошлину, вы можете считать реконструкцию завершенной!

Из моего личного опыта вы можете понять, что перенос стены в жилой квартире требует усилий. Если вы серьезно настроены на реконструкцию, то следуйте подробной инструкции, описанной выше.

Ремонт с переносом стен: от согласования до приемки

Перенос стен — дело не только трудоемкое, но и требующее немалой бумажной волокиты. Как произвести его максимально быстро и чем отличается эта процедура в домах разных типов?

При ремонте перенос стен – довольно распространенная практика. Процедура подразумевает снос старой перегородки и постройку новой, из кирпича или гипсокартона.

Это делается для расширения пространства одних помещений за счет других; превращения проходных комнат в раздельные; объединения несколько помещений в одно или, наоборот, деления комнаты на несколько. Перенос стен делает интерьер особенным и позволяет воплотить дизайнерские идеи, которые невозможно реализовать в типовых планировках.

Поэтому при капитальном ремонте квартиры дизайнеры часто закладывают этот вид работ в проект. Но нужно помнить и о том, что перепланировка не всегда возможна и требует согласования.

Что можно и что нельзя сносить?

Прежде чем утвердить ремонт с перепланировкой, убедитесь, что не будут затронуты несущие конструкции.

Их демонтаж опасен не только тем, что у вас могут возникнуть проблемы с БТИ и жилинспекцией: вы подвергаете риску весь дом и живущих в нем людей.

На вопрос о том, является ли стена несущей, однозначно может ответить только специалист, но в некоторых случаях вы можете определить это самостоятельно:

В «хрущевках» всех серий капитальными являются только внешние стены, а все внутренние межкомнатные — перегородки.
В домах из бетонных плит перегородки можно определить визуально по их взаимному расположению с плитами потолка: если стена расположена вдоль них, то это перегородка, поскольку плиты перекрытий лежат на капитальных стенах краями.
В домах из кирпича и пеноблоков определить несущие конструкции сложно, и будет лучше, если этим займется специалист.

Согласовываем перепланировку

Перепланировка – это любое действие, результатом которого является изменение конфигурации пола и стен, лоджий, стояков. Некоторые изменения не требуют согласования. К ним относятся:

Устройство дверного проема в перегородках
Остекление, утепление лоджии или балкона
Установка и демонтаж встроенной мебели

Все остальные действия, включая снос стен и возведение новых, потребует от вас собрать комплект документов. Часть из них повлечет за собой расходы.

Вот каким будет порядок действий:

Написать заявление в жилищную инспекцию
Собрать пакет документов (заявление, свидетельство о праве собственности, выписку из домовой книги, проектные документы, справку из БТИ, санитарные справки, разрешение на проведение работ).
Согласовать проект планировки в архитектурно-планировочном управлении города
Подать готовый пакет документов в жилинспекцию и получить разрешение.
Произвести все работы по перепланировке
Взять акт приемной комиссии в жилинспекции
Обратиться в БТИ и ЖКО для внесения изменения в план квартиры.

Итак, на пути к новому облику вашей квартиры вас ждет немало бумажной волокиты. Но и сами работы по переносу стен не менее хлопотны – если только вы не решите поручить это дело бригаде опытных строителей.

Снос своими руками

Если у вас не обширный опыт по демонтажу и возведению стен, эта работа вряд ли покажется вам легкой.

Помимо основной задачи вам также придется защитить остальные комнаты от строительной пыли и позаботиться о сборе и выносе мусора. Перегородки в «хрущевках» состоят из кирпича и сносятся довольно легко.

Будьте осторожны во время этих работ: падение больших кусков стройматериалов опасно. Легко убираются и конструкци из пеноблоков и гисокартона.

Железобетонные стены (в панельных домах) разбирать сложнее, ведь это целостный бетонный монолит. Его можно аккуратно выпилить по частям ножовкой, разбить отбойным молотком или вырезать с помощью лазерной резки.

Последний способ самый дорогостоящий, но при этом быстрый и с минимумом строительного мусора и пыли. Также снос производят и с помощью перфоратора: насверливают отверстия рядом и выбивают куски стены кувалдой.

Возведение новых стен остается полностью на ваше усмотрение. Вы можете положить кирпичную кладку или установить гипсокартонную конструкцию на любом из видов каркаса. Тип новой стены зависит от того, как вы планируете ее использовать: если на ней будет навесная мебель, лучше использовать более надежные материалы и предусматривать достаточную толщину.

Как передвинуть стену в квартире по закону

Перепланировка в квартире – как передвинуть стены

В последнее время перепланировка в квартире стала модным. И в самом деле, почему бы не перестроить-перекроить квадратные метры вашего жизненного пространства? Сделать так, чтоб вам было удобно жить. Это идея очень правильна. Но что нужно учесть при подобных перепланировках? Давайте обсуждать.

Итак, вы решили сделать не большую перепланировку. Да, это было самое трудное! А какие стены убирать будете — знаете об этом? Неплохо бы сначала выяснить этот вопрос.

Вообще, в стандартных квартирах кирпичных домов стены бывают трёх видов — капитальные и перегородки в полкирпича и в четверть кирпича. Какие убирать-то можно? На капитальных стенах уложены потолочные плиты перекрытия. Остальные стены — просто перегородки, которые могут быть в любом другом месте.

Возможно, вы удивитесь, но демонтировать можно любые! Не все подряд, но любые. Для начала важно проконсультироваться со специалистом.

Как убираются капитальные стены?

Выглядит это так. Вначале стена, которая нам мешает, штрабиться под потолком с двух сторон на глубину двутаврового швеллера. Его параметры определяет инженер-строитель.

Когда с двух сторон, под потолком вставлены швеллера — сверлятся отверстия насквозь. Потом происходит соединение — оба двутавра соединяются между собой, укрепляя оставшуюся часть стены.

Эти элементы соединяются шпильками и скручиваются на гайки.

Ответы юриста на частные вопросы

Можно ли сделать перепланировку квартиры, если панельный дом идет под снос как аварийное жилье?

Нет, в аварийных домах допускается только реконструкция с целью улучшения технических характеристик дома. Перепланировка в панельном аварийном доме запрещена законом.

Можно ли обойтись без проекта перепланировки квартиры?

Да, если ремонтные работы могут быть выполнены:

По эскизу – это чертеж на основании поэтажного плана и экспликации из БТИ;
По типовому проекту перепланировки от автора дома – за основу берется один из типовых шаблонов из каталога АО МНИИТЭП. Перепланировка будет стандартной, отклонений от проекта быть не должно – иначе в согласовании переделок откажут.

В этих двух случаях можно обойтись без проекта и технического заключения.
Как согласовать перепланировку квартиры в панельном доме, если она в ипотеке?

Если жилье в ипотеке, то для согласования перепланировки нужно два разрешения: одно от кредитора (банка), второе от страховой, где застрахована ваша недвижимость. Первым делом нужно провести оценку квартиры с учетом будущих изменений. На основе этой оценки страховщик выдаст разрешение. Затем обращаетесь в банк и получаете второе разрешение. Оба документа следует приложить к пакету для согласования перепланировки с администрацией через МФЦ.

Можно ли штробить стены в хрущевке?

Штробить стены в панельном доме нужно крайне осторожно. Это касается перегородок, несущие стены трогать нельзя. Штробы могут быть только вертикальными, нельзя делать их по горизонтали или диагонали – иначе можно нарушить инженерные коммуникации. Последующее восстановление стены обойдется в крупную сумму.

Запреты и ограничения

Некоторые правила перепланировки в панельном доме корректируются решениями местных органов власти. Следующие примеры и рекомендации приведены с учетом нормативных документов, которые применяют в Санкт-Петербурге.

Запрещено создание жилых комнат:

без приборов отопления и оконных проемов;
с шириной меньше 225 см и площадью до 8 кв. м;
расположенных под санузлом или кухней верхнего этажа;
объединенных с кухней при наличии газовой плиты;
с выходом в туалет, ванную комнату.

Для последнего пункта в перечне сделано исключение. Разрешено создание входа из комнаты в туалет при наличии в квартире второго санузла.

Нельзя ущемлять права других жильцов:

устанавливать запорную арматуру в трубах водоснабжения;
нарушать функциональное состояние вентиляции, канализации, других инженерных коммуникаций;
подключать теплый пол (дополнительные радиаторы на балконе) к централизованным сетям отопления.

Без детального объяснения нетрудно понять запрет на расширение прихожей или жилой комнаты за счет общего тамбура (коридора). Нельзя превышать плановые нагрузки на плиты перекрытия и нарушать целостность (уменьшать прочность) несущих конструкций.

Снос стен и перегородок в квартире — основные правила

Изменение планировки помещения подразумевает снос перекрытий. В частном доме владелец может снести любую стену, не спрашивая разрешения ни у соседей, ни у соответствующих органов. Демонтаж стены в многоквартирных домах должен осуществляться с согласия определенных инстанций.

Особенности демонтажа стен в квартире

Существенный процент жителей многоэтажек пытаются изменить планировку своих квартир для расширения их функциональных возможностей. Основная причина – неудобство и потерявшая свою актуальность конфигурация помещений, ведь большинство из них были построены во времена Советского Союза.

Практически каждый старался переделать свою квартиру, не учитывая некоторые архитектурные аспекты.

В связи с этим создавалось множество аварийных ситуаций, способных нанести непоправимый вред здоровью людей и целостности объектов.

Из-за этих опасений появилось постановление Правительство, которое обязало сотрудников БТИ проводить проверку жилых помещений в многоквартирных домах на предмет несогласованного демонтажа стен и перегородок.

Если стены сносятся без подтверждающих документов, то в дальнейшем ждет:

Сложность при переоформлении документов;
При приватизации;
Отказ в выдачи ипотеки.

В случае, если проведенной ремонт не создал аварийной ситуации, то хозяину квартиры грозит лишь штраф с последующим получением разрешения, оформленного задним числом. В случае возникновения аварийной ситуации, владелец оплачивает штраф и возвращает помещение в исходное состояние.

Основная причина изменения планировки – неудобство и потерявшая свою актуальность конфигурация помещений.

Демонтаж стены в квартире без сопроводительного документа можно сделать, если она не несет основной нагрузки и то, в большинстве этот документ необходим.

Данный момент определяется параметрами перегородки. Для панельного дома толщина основного перекрытия составляет 12 – 20 сантиметров, перегородки – 8-10 сантиметров.

В домах из кирпича толщина перегородок колеблется от 8 до 12 сантиметров, основной – от 38 до 64 сантиметров.

В панельном доме

При сносе стен в панельном доме, чтобы избежать обвала всей железобетонной конструкции для опоры монтируют брусья. Вначале проделывают отверстия. Затем расчищают слой бетона. Металлические прутья срезают болгаркой. Демонтаж бетонных стен проводят поэтапно, небольшими промежутками.

При сносе стен в панельном доме, чтобы избежать обвала всей железобетонной конструкции для опоры монтируют брусья.

В хрущевке

Во времена правления Никиты Хрущева квартиры строились по определенному проекту. В них было три вертикальных стены и нескольких горизонтальных перегородок. Снос стены между кухней и комнатой в хрущевке – наиболее распространенный тип демонтажа. Это делается для увеличения полезной площади. Такой ход был разрешен, но для уверенности перед сносом желательно замерить толщину стены.

Снос стены между кухней и комнатой в хрущевке – наиболее распространенный тип демонтажа.

Какие стены можно и нельзя демонтировать

Чаще всего реконструирование происходит в связи с расширением площади либо изменения ее функционального значения. Большой процент переделок приходится на цокольные этажи, в которых в дальнейшем планируется открыть магазин или салон красоты и так далее. Здесь стена может быть частью фундамента, потому необходим полный осмотр конструкции специалистами с последующим разрешением.

Большой процент переделок приходится на цокольные этажи, в которых в дальнейшем планируется открыть магазин или салон красоты и так далее.

Оконные и другие просветы. Важно определить характер поверхности, отталкиваясь от которой и будет конструироваться дальнейший облик фасада здания. Уменьшить световые проемы в многоэтажках довольно проблематично. Увеличить их можно.

Демонтаж стены в панельном доме – более доступный вариант, но только для наружных поверхностей. Причина в том, что при возведении здания всю нагрузку на себя «берут» цельные или сборные модули из железа и бетона. Однако основную стену все же можно демонтировать. На ее месте устанавливают подпорки для усиления конструкции. Подпорки в последующем декорируют под интерьер помещения.

Демонтаж стены в панельном доме – более доступный вариант, но только для наружных поверхностей.

Подготовительные работы перед сносом стен

Перед сносом проводят предварительные работы. Убирают все вещи, мебель. Следует отключить систему общего обогрева, подачу воды, свет, газ, ТВ антенну и радио точку.

Также нужно подготовить мешки для выброса мусора. Если объем отходов большой, то заблаговременно следует позаботиться и о месте сброса. Необходимо знать регламент проведения ремонтных работ в многоэтажках. В рабочие дни это период с 9 утра и до 7 вечера. В выходные дни должна соблюдаться тишина, а также не стоит использовать устройства или агрегаты, создающие вибрацию.

Если объем отходов большой, то заблаговременно следует позаботиться и о месте сброса.

Необходимые инструменты для демонтажа стен

Выбор инструментов обусловлен типом стены, подлежащей к сносу. Для демонтажа кирпичных стен понадобится кирка, лом, молоток отбойный, в некоторых случаях кувалда, а также металлические клинья.

Бетонные стены разрушают при помощи перфоратора, болгарки и отбойного молотка. Для сноса деревянных перекрытий – бензопила.

Выбор инструментов обусловлен типом стены, подлежащей к сносу.

Как демонтировать стены в квартире

Демонтаж осуществляется всего двумя способами. Перекрытие можно полностью разрушить, либо частично разобрать. Первый способ оптимален для перегородок из камня, второй – для стен из гипсокартона и иногда кирпича.

Перекрытие можно полностью разрушить, либо частично разобрать.

Несущую

В случае демонтажа несущей стены нужно составить новую схему-проект, который необходимо согласовать и получить разрешение в соответствующих органах. Здесь лучше привлечь специалиста, которые составит правильные расчеты с распределением существующей нагрузки на стену и распределит последующую.

Снос несущей стены в квартире предполагает ряд предварительных действий. Перед началом работ на руках должен быть план от БТИ, заключение на снос стена, а также разрешение от жилищной инспекции. Несущую стену сразу разрушать нельзя. Ее разбирают по частям.

Несущую стену сразу разрушать нельзя. Ее разбирают по частям.

Ненесущую

Ненесущую стену без одобрения БТИ снести также не получится, может возникнуть ряд аналогичных сложностей с последующим переоформлением квартиры. Однако трудозатрат здесь гораздо меньше. Например, при сносе не требуется воздвижения опорных балок. Но опять же, все зависит от площади стены. В остальном техника сноса должна соответствовать материалу, из которого изготовлено перекрытие.

При сносе не требуется воздвижения опорных балок.

Кирпичную

Здесь, как в основных действиях можно сразу целиком разрушить стену, воспользовавшись кувалдой. А можно, используя лом, кирку и кувалду разобрать стену по кирпичикам, которые в последующем можно будет применить при строительстве нового объекта. Второй способ актуален, если кирпичи укладывались на известь или тонким цементный слой.

Можно, используя лом, кирку и кувалду разобрать стену по кирпичикам.

Бетонную

Для защиты напольного покрытия от бетонных глыб, его следует укрыть досками. На стене делаются метки, определяющие поэтапный разбор перекрытия. Как правило, разметки ставятся в виде квадратов.

На каждой линии просверливается ряд отверстий на равномерном друг от друга расстоянии. Далее при помощи циркулярной пилы выпиливается квадрат. При помощи инструмента ударного действия квадрат выбивается. С учетом цементной пыли, работу желательно проводить в спецодежде.

С учетом цементной пыли, работу желательно проводить в спецодежде.

Демонтаж стены между кухней и комнатой

Снос стены между кухней и комнатой нельзя осуществить, вырезав целиком всю площадь. Фактически так сделать можно, но возникнет вопрос о тяжести всей плиты, а также способе ее выдворения наружу.

Оптимальный вариант, разбить стену на небольшие куски, которые можно легко поднять и выкинуть. Стену можно разобрать полностью либо частично. Снос между этими двумя помещениями больше обусловлен расширением пространства. Можно оставить небольшие участки перегородки для зонирования помещения на жилую и кухонную зону. Это актуально для квартир – студий.

Можно оставить небольшие участки перегородки для зонирования помещения на жилую и кухонную зону.

Разобрать стену основную или ненесущую в многоквартирном доме без согласования и получения заключения. Нужно подумать и о соседях, которых желательно предупредить заранее о характере проведения работ, ведь у многих есть малыши, которым нужен дневной сон.

Порядок согласования

Выделяют несколько основных этапов, которые необходимы для согласования перепланировки панельного дома, если в ходе ремонта затрагиваются несущие конструкции:

Сначала заказывается инженерное обследование у разработчиков проекта дома.
Далее определяются типовые варианты перепланировки, что позволяет не подавать заявку на индивидуальный проект, сохранив время и деньги.
Если выбирается второй вариант, то проект разрабатывается специализированной организацией с допуском к СРО.
Документы подаются в Жилищную инспекцию вместе с проектом.
Если выносится положительное решение, то гражданин получает разрешение на проведение ремонта.
Далее нужно нанять строителей, которые имеют допуск к СРО.
После сдачи готового объекта подписывается акт выполненной перепланировки.
В БТИ гражданин должен оформить новый технический паспорт, отразив в нем все произошедшие в квартире изменения.

Важные аспекты

При осуществлении перепланировки, в ходе которой меняется двухкомнатный или четырёхкомнатный объект недвижимости, необходимо подготовить соответствующие документы. Одним из важных этапов является разработка проекта, а также технического заключения.

Необходимые бумаги

Чтобы провести согласование перепланировки, потребуется определенный пакет документов.

Среди обязательных бумаг выделяют:

заявление на проведение перепланировки;
правоустанавливающие документы на квартиру и выписку из домовой книги;
разрешение, выданное каждым собственником жилого помещения, о проведении перепланировки;
технический паспорт, поэтажная планировка и экспликация, выданные в Бюро технической инвентаризации;
проект или чертеж, на котором отражаются предстоящие изменения;
соглашение на выполнение услуг организации, выдавшей проект;
решение и заключение, выданные уполномоченными органами;
техническую документацию, которая подтверждает безопасность и допустимость перепланировки.

Эти документы являются обязательными. При отсутствии какой-либо бумаги из списка орган, проводящий согласование, может потребовать его индивидуально. После принятия документов гражданин получает расписку, подтверждающую получение каждого из них.

Если узаконивание перепланировки проводится в судебном порядке, то список документов может меняться.

В этом случае потребуется предоставить:

исковое заявление;
квитанцию об оплате государственной пошлины;
правоустанавливающие бумаги;
технический паспорт, экспликация и поэтажная планировка в доме, где располагается однушка, двушка или трешка, выданные БТИ;
чертеж или проект с внесенными изменениями;
заключение контролирующего органа;
соглашение проектировщика на проведение работ;
прочие бумаги.

После подачи документов заявитель должен ждать назначения даты проведения слушания дела.

Ознакомившись с необходимыми документами, можно узнать о том, как получить образец согласия собственников на перепланировку квартиры. Читайте о том, как продать квартиру с перепланировкой.

Разработка технического заключения

Техническим заключением называют документ, в котором отмечается состояние объекта перепланировки и всего здания на предмет строительно-технической безопасности.

Важно проверить не только саму квартиру, но и расположенные рядом, над и под ней помещения. Особенно важен данный этап, если оценивается здание прошлого века, например брежневка или хрущёвка.

При выявлении дефектов создается специальный акт. В нем отражаются моменты, которые необходимо устранить.

В техническом заключении должны быть прописана информация о состоянии здания и его конструкций, а также оценка возможности или невозможности проведения перепланировки квартиры, расположенной в нем.

Помимо самого объекта изучить необходимо и все документы, которые были выданы ранее в отношении данной недвижимости.

В ТЗ отражаются:

серия дома;
год построения;
нюансы, связанные с эксплуатацией;
этаж, где располагается объект перепланировки;
качество несущих конструкций в ближайших квартире помещений.

Техническое заключение может быть выдано в двух случаях. В первом оно необходимо для оценки возможностей проведения переустройства и перепланировки в будущем. Второй вариант предусматривает выдаче документа в качестве подтверждения безопасности уже проведенных работ при узаконивании ремонта.

На основании технического заключения составляется акт о перепланировке. Также БТИ выдает новый паспорт со всеми законными изменениями.

Образец заполнения согласия всех членов семьи на перепланировку

Проект на базе ТЗ

Проект должен оформляться при проведении некоторых работ.

К ним относят:

изменения несущих конструкций;
новшества, внесенные в разгружающие перегородки;
перенос или смена инженерных коммуникаций;
изменения послойной конструкции пола.

В проекте выделяют несколько основных частей:

содержание с описанием установочных данных об объекте;
акт-обязательство обеих сторон;
подпись и оценка руководителя, который отвечает за проект, о соответствии его требованиям закона и стандартам;
общие сведения (нормативно-правовые акты);
решения архитектурного и строительного характера (предполагаемые изменения в конструкции жилого помещения);
мероприятия противопожарного характера (оргвопросы и ответственные лица);
план объекта до проведение работ (в соответствии с техническим паспортом и фото здания);
план по перепланировке (отметки красного цвета на плане, обозначающие демонтаж, и зеленого в местах новых сооружений);
планы полов и их экспликация;
схема помещения после проведения работ;
место расположения санузла;
система водоснабжения, канализации;
усиление конструкций, где увеличили проём;
наличие у организации допуска к СРО;
договор на осуществление авторского надзора;
схема изменения гипсокартонных перекрытий;
некоторые указания по ремонту.

Также возможно и типовое составление перепланировки в соответствии с имеющейся документацией.

Образец технического паспорта квартиры:

Перепланировка в квартире – как передвинуть стены

Итак, вы решили сделать не большую перепланировку. Да, это было самое трудное! А какие стены убирать будете – знаете об этом? Неплохо бы сначала выяснить этот вопрос.

Вообще, в стандартных квартирах кирпичных домов стены бывают трёх видов – капитальные и перегородки в полкирпича и в четверть кирпича. Какие убирать-то можно? На капитальных стенах уложены потолочные плиты перекрытия. Остальные стены – просто перегородки, которые могут быть в любом другом месте.

Сломали перегородки? А что у вас с полом?

Застройщик обычно сильно не старается нивелировать плоскость пола по всей квартире. Делают стяжку в каждой комнате отдельно, затем как-то сводят в коридоре. В общем, как получится. Вроде всё это незаметно, но когда перегородки нет – то сразу становится ясно видно то, что нужно исправлять.

Видите, что пол между комнатами разного уровня? Да, так чаще всего бывает. Если вы демонтировали одну перегородку, то ещё можно как-то пытаться это исправить.

А если не одну, а пару-тройку – тут ничего не исправишь, нужно ещё и стяжку тоже демонтировать и просто выкидывать. Новая требуется.

Или, если высота потолков позволяет, то залить новую стяжку прямо поверх той, что уже была. Сэкономим трудозатраты.

Новые стены

Когда всё это сделано – пришло время возводить новые стены. На тех местах, конечно, которые вы выбрали заранее. Какой материал выберем? Самое простое – это конструкции из ГВЛ или ГКЛ. Несложно и быстро. Монтируется каркас из профилей, закладывается звукоизоляция в виде минваты и с двух сторон зашивается всё это гипсокартоном.

Электропровод важно не забыть заложить внутрь до того, как всё обошьётся.

Но некоторые принципиально против гипсокартонных перегородок, считая, что этот вариант не очень надёжный. Шкафы на стену уже не повесить и тому подобное. Если и у вас такие беспокойства, то это не такая большая проблема.

При монтаже перегородки можно учесть, в каких местах требуются такие детали крепить в будущем.

И это даст возможность заложить закладные из дерева, которые как раз будут хорошим вариантом для крепления чего-либо тяжёлого на эту стену в дальнейшем.

Но если и это не ваша версия, то хороший материал, который, вероятнее всего вас устроит – пазогребневые блоки.

Замечательная вещь! Блоки отлиты из гипса. Имеют характерные выступы и пазы. Своего рода конструктор. Собираются путём вставления гребня в паз и скрепляются на плиточный клей.

Большой плюс – не требуется оштукатуривания стен, как при кирпичной кладке. Блоки и так идеально гладкие и стена из них не имеет швов, как кирпичная. Чудо, а не материал! Самостоятельно собрать такую стену даже проще, чем из гипсокартона.

Главное про уровень не забывать, чаще пользоваться этим инструментом.

Ну вот, собственно, вы теперь знаете основные принципы перепланировок и то, с чем вам придётся столкнуться. А после всего важно будет ещё и узаконить вашу перепланировку. А как вы хотели? В Москве, например, даже на отверстие в стене для коммуникаций от кондиционера требуется разрешение. Тоже, знаете ли, перепланировкой считается.

Особенности проектирования

Как уже было отмечено, составление проекта необходимо заказать либо у ответственного государственного органа, чаще всего это архитектурная служба местной администрации, либо у частных архитекторов. Чтобы подготовленный частным архитектором проект имел достаточную силу для получения разрешения, нужно чтобы у него был аттестат, выдаваемый соответствующей СРО.Особенности проектирования заключаются в следующем:

составленный план должен соответствовать строительным и иным нормам, установленным в законодательстве для многоквартирных домов панельного типа;
на допустимость тех или иных изменений может повлиять ветхость здания и общее техническое состояние стен;
учитывается нагрузка на каждую несущую конструкцию: нельзя допускать сооружения проёмов в одном и том же месте на разных этажах;
из-за меньшей нагрузки, возможно, изменения в перепланировке в квартирах верхних этажей вносятся гораздо легче, нежели квартир на нижних этажах панельного дома.

Таким образом, следует учитывать массу особенностей каждого дома и каждой квартиры в отдельности. Так как строение связывает между собой имущество нескольких собственников, стоит для начала согласовать действия с соседями.

Кроме того, в зависимости от характера изменений могут возникнуть следующие сложности:

Нельзя расширять кухню за счёт санузла. Расширение площади кухонного помещения допускается только за счёт смежных жилых помещений. Так, если стена между ними не является несущей, то её можно просто снести. В несущей стене допускается делать проёмы только при условии, что они будут дополнительно укреплены.
Если в затрагиваемой перепланировкой стене проходит вентиляция, то лучше оставить эту стену в покое. Ведь трогать вентиляцию в многоквартирном доме категорически запрещено вне зависимости от типа постройки.
Проще всего перепланировать санузел. Для этого даже не требуется согласовать действия с администрацией. Однако если перепланировка санузла затрагивает несущие стены, необходимо действовать в общих рамках процедуры.
Коридор является запасной площадью и обычно не отделяется от других комнат несущими стенами. Однако всё зависит от особенностей изначальной планировки. В любом случае изменения коридора необходимо согласовать с администрацией, так как изменяется жилая площадь, а соответственно и стоимость объекта.

Перепланировка должна повысить комфортабельность квартиры, а не ухудшать условия проживания. Так что о целесообразности перепланировки приходиться думать в первую очередь. Ведь процесс этот довольно затратный и в отношении денег, и в отношении времени.